臺灣臺北地方法院99年度訴字第2744號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2744號

原告

劉高寶月

訴訟代理人

陳祥彬律師

訴訟代理人

鄧坤田

被告

東誠國際仲介經紀股份有限公司

法定代理人

王應傑

訴訟代理人

許榮濱

被告

大漢秋風不動產經濟有限公司

法定代理人

陳振瀅

訴訟代理人

蔡碧琨

上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國99年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止（最高法院98年台上字第1486號裁判要旨參照）。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查原告起訴聲明本為：「㈠被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（下稱東誠公司）應給付原告新台幣（下同）200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保請准為假執行之宣告」；嗣於民國99年9 月13日變更聲明為：「㈠先位聲明：⒈被告東誠公司應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保請准為假執行之宣告；㈡被位聲明：⒈被告大漢秋風不動產經紀有限公司（下稱大漢公司）應給付原告200 萬元，及自追加備位訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保請准為假執行之宣告。」（見本院卷第97頁至第100 頁）。經核其請求之基礎原因事實尚屬同一，變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，原請求之證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，且不礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告雖不同意變更，惟揆諸前揭說明，原告所為訴之變更追加應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告於97年8 月6 日經被告東誠公司江陵店所屬業務員蔡碧琨介紹，向訴外人夏又新購買其所有門牌號碼為台北縣新店市○○街35巷16弄9 號4 樓之房屋及所坐落之基地（下稱系爭房地），約定以614 萬元成交，原告並因而支付被告大漢公司11萬元之仲介費；嗣原告於99年3 月底因擬出售系爭房地始得知系爭房地所在之同棟5 樓頂加蓋房屋內，曾於89年間發生凶殺案件（下稱系爭事故），因系爭房地所在之同棟建築物只有一共用之樓梯，且為一層一戶，此凶殺事件雖非發生在系爭房地內，惟此項訊息對於系爭房地出售價格已產生重大影響，就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內或同棟大樓是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，被告卻漏未告知，顯然未盡善良管理人注意義務，爰依原告依民法第227 條第2 項及動產經紀業管理條例第26條第2 項，提起本件訴訟，並聲明：⒈先位聲明：⑴被告東誠公司應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵原告願供擔保請准為假執行之宣告；⒉被位聲明：⑴被告大漢公司應給付原告200 萬元，及自追加備位訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵原告願供擔保請准為假執行之宣告。

二、被告則以下列情詞置辯：

㈠被告東誠公司則以：被告大漢公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋之交易，關於房地產權、買賣雙方締約能力與履約能力，均未發生問題，被告大漢公司居間之責任已善盡，業已符合民法第565 條及第567 條之規定。又原告所指稱之凶宅，並非系爭房屋，而係該棟建物頂樓加蓋部分，依內政部地政司於92年6 月公告之不動產委託銷售契約書之定型化契約範本中有關不動產標的現況說明書第11項「本建築改良物（專有部分）于賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，已明確指稱出賣人僅需就其持有之專有部分是否曾發生非自然因素之死亡負告知義務，對於其餘住戶乃至於左鄰右舍、樓上樓下所生事宜皆無告知之義務，是出賣人既無告知義務，舉重以明輕，仲介公司焉有超越出賣人之義務，對非因自然死亡之情事負說明義務。再者，以目前蓬勃的加盟事業發展，一般消費者已可輕易區別加盟店與直營店之不同，被告東誠公司同意被告大漢公司開立加盟店，其對外標示皆已符合行政院公平交易委員會及不動產經紀業管理條例施行細則之規定，故被告東誠公司於非行為主體下，並無表見代理之事實及行為，加盟總部及各加盟店均有獨立之法人格，是原告對被告東誠公司請求實無理由等語。

㈡被告大漢公司則以：

⒈依不動產經濟業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」以明確規範仲介業者之給付義務。被告大漢公司於仲介買賣系爭房地與屋主簽定委託契約時，已依前揭規定詳細詢問屋主，請屋主逐條勾選現況說明書並簽名後，旋派員就產權、屋況、使用情形為一定之調查始進行銷售，並於售出時將上開說明書交予原告之代理人簽名確認。且依內政部於92年6 月公告之不動產委託銷售契約書定型化契約範本中有關不動產標的現況說明書第11項「本建築改良物（專有部分）于賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」已明確指稱出賣人僅需就其持有之專有部分於期產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事負告知義務。

⒉再者，凶宅僅屬個人主觀及心理面範疇，因人、時或宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心裡，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值效用或品質之不具備，自非物之瑕疵。況且在一般交易觀念上即使是凶宅也不是影響房屋價值、效用及品質，何況系爭標的並非凶宅，與該原告所稱凶宅上有同址5 樓為隔，更難認有所影響。又訴外人夏又新自70年2 月持有系爭標的至97年出售予原告持有共27年餘，期間系爭標的之使用、管理、收益與常無異；原告購入以來一直居住於系爭房地，亦未發現有異，且不知頂樓加蓋為凶宅，也為聽鄰居說起，足證該事件已因時間經過被淡忘及實際上並未造成不良影響。其次，仲介業者所為者為居間媒介買賣雙方，為法律並未賦予仲介業者就凶宅與否有任何調查之公權力，實務上僅能於受託後以客觀之觀察，即向鄰居、里長等以旁敲側擊方式詢問，以查受託標的是否有凶宅或不尋常之情事，至於其他非受託標的自無調查之權利，若無人主動告知自不會多問，以免有探人隱私之嫌等語資為抗辯。

㈢均答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠系爭房地係由被告東誠公司加盟店即被告大漢公司居間媒介，而原告於97年8 月6 日向訴外人夏又新以614 萬元購入。

㈡系爭房地所在之同棟5 樓頂加蓋房屋內，曾於89年間發生凶殺案件。

四、得心證之理由本件原告主張被告大漢公司未將系爭房地頂樓增建發生凶殺事件情事告知原告，顯未盡善良管理人注意義務，而致系爭房地價格大受影響，被告應負損害賠償義務，為被告所否認，則本件爭點厥為：㈠被告東誠公司是否應負表見代理之授權人責任？㈡被告大漢公司未將系爭事故告知是否違反善良管理人注意義務？

㈠被告東誠公司是否應負表見代理之授權人責任？按代理權之授與，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。此項意思表示，固不以明示為限，惟默示的授與代理權，仍須表意人之舉動或其他情事等之間接事實，與授與代理權之事項，具相當之關連性為必要（最高法院84年度台上字第44號判決要旨參照）。又按民法第169 條規定之表見代理，係指代理人無代理權而在表面上足使人信其有代理權之謂，故由自己之行為表示以代理權授與他人者，固應負授權人責任，即或於知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信其有代理權之情形，亦應負其責任（最高法院89年台上字第2348號裁判意旨參照）。原告主張因被告大漢公司係被告東誠公司之江陵店，被告東誠公司應依表見代理之規定對被告大漢公司之不完全給付之債務不履行行為負本人之責任云云。經查，被告大漢公司係被告東誠公司之新店江陵加盟店乙事，為兩造所不爭執。惟表見代理之構成，以有表見之事實為限，若無表見之事實，當無從構成民法第169 條之表見代理。本件雖由被告東誠公司提供東森房屋不動產買賣契約書，並掛立東森房屋之招牌，惟據原告提出之不動產買賣契約書，其上亦已載明「見證人（仲介方）：大漢秋風不動產經紀有限公司」（見本院卷第15頁），足見實際為居間行為者乃被告大漢公司，被告大漢公司已明確以自己名義為法律行為；另東森房屋委託銷售契約書及前開不動產買賣契約書，均載有「本合約書由東森房屋付印供加盟店參考使用」等字樣（見本院卷第114 頁、第15頁），業已明確表明供加盟店使用，而衡諸現今加盟事業發展蓬勃，一般消費者已可輕易區別加盟店與直營店之不同，實難因懸掛招牌或空白契約書之提供即認被告大漢公司係被告東誠公司之代理人，而有表見代理事實及行為之存在。是原告主張被告東誠公司應依表見代理負本人之契約責任，難認於法有據。

㈡被告大漢公司未將系爭事故告知是否違反善良管理人注意義務？

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第227 條、不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第26條第2 項分別定有明文。本件原告主張被告大漢公司未將系爭事故告知，有違善良管理人注意義務。查，原告主張系爭房地之同棟頂樓增建部分於89年間曾發生凶殺事件，為被告大漢公司所不爭執，然系爭事故並非發生於系爭房地，據原告所填製之不動產標的現況說明書第24項之記載「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」（參見本院卷第16頁），亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，系爭事件既非發生於被告所購買之系爭房屋，自難責成被告大漢公司需於出售房屋時就該棟建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告。況建築物是否因為曾有人於此自殺或兇殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備。況系爭事故，距兩造簽立買賣契約已相隔8 年之久，對於該建物之所有住戶縱造成心理因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，佐以上開不動產標的現況說明書第24項之記載，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「為所有權人期間」內發生之非自然身故情事，益徵買方對非自然身故情事之告知義務，於告知期間上亦非無限上綱甚明。再者，不動產仲介實務上雖有直間凶宅與間接凶宅之分，相關媒體就間接凶宅亦有價差7至8折之報導，惟何謂間接凶宅於法律或實務上並未有明確定義或規範，相關法規或契約範本亦未課與不動產仲介業者應告知間接凶宅之義務，另參酌永慶房屋仲介股份有限公司99年10月6 日永慶總第0584號函說明第四項載明「依內政部函釋（97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號）：凶宅應僅限於買賣標的之專有部分（包含主建物及附屬建物）曾發生兇殺或自殺而死亡之事實。若將間接凶宅認定為凶宅恐將影響市場交易之公平性及穩定性。」（見本院卷第147 頁），由上可知，不動產仲介業者之告知義務範圍應限於直間凶宅為宜。綜上所述，本件系爭事件既非發生於被告所購買之系爭房屋，且距離事故發生復已長達8 年，則原告主張被告大漢公司就系爭事故有告知義務，難認有據。

⒉按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」，消費者保護法第7 條第1 項、第3 項定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有本法之適用。原告另主張被告等提供服務時，依消費者保護法第7 條之規定理應確保該服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。經查，本件被告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者；而原告與被告間之居間契約，為最終消費被告大漢公司所提供之服務，而非藉由被告大漢公司所提供之服務而另供執行業務或投入生產使用，顯係以消費為目的而交易，是本件應有消費者保護法適用，惟系爭房地是否為間接凶宅，並無害於消費者之生命、身體、健康、財產，被告縱未告知，亦與符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性無涉。是本件雖有消費者保護法之適用，因系爭事故與安全性無涉，從而，原告主張被告等違反消費者保護法第7 條之規定而應負損害賠償責任，自不足據。

五、綜上所述，原告本於民法第227 條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項及消費者保護法第7 條第3 項規定，請求被告賠償200 萬元，及自起訴狀繕本或自追加備位訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息為無理由，應予駁回。

六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。