臺灣臺北地方法院99年度建字第330號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度建字第330號

原告

關壯偉

訴訟代理人

舒正本律師

複代理人

王俊權律師

被告

嚴大駿

訴訟代理人

蕭美玲律師

　　　　　　李漢鑫律師

上列當事人間減少價金等事件，經本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告方面

㈠主張：

⑴原告於民國97年3 月25日透過僑茂房屋仲介股份有限公司仲介，以新臺幣（下同）1,000 萬元向被告購買臺北市○○區○○路362 巷83號2 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下統稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣以訴外人陳和順為登記名義人辦妥所有權移轉登記，價金亦已如數給付。原告復於97年8 月20日以1,200 萬元將系爭房地出售予訴外人陳蔚茹。惟陳蔚茹於97年11月間發現室內天花板4 、5 處水泥剝落，且鋼筋外露，雇工裝潢時，進而知悉同棟住戶即被告住處亦曾發生天花板石塊剝落之情形，乃委請臺北市土木技師公會就系爭房屋進行氯含量試驗，試驗結果受測之試驗點混凝土氯離子含量均高於一般氯離子含量標準，即俗稱之海砂屋，陳蔚茹遂以系爭房屋為海砂屋之瑕疵為由，訴請原告減少買賣價金，經本院以98年度訴字第1307號判決判命原告應給付陳蔚茹103 萬4300元及法定利息已確定在案。

⑵本院於審理上開減少價金事件時，囑託臺灣省土木技師公會檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，經該公會對樑（B1、B2）、版（P1、P2）、柱（C1、C2）分別採樣2 組，合計6 處，測試結果分別為：P1為0.29KG/CM^3 、P2為0.44KG/CM^3 、B1為0.95KG/CM^3 、B2為0.92KG/CM^3 、C1為0.72KG/CM^3 、C2為0.85KG/CM^3 ，除P1外，其餘均超過正常混凝土CNS國家標準值0.3KG/CM^3以上，檢測樣本平均值0.695KG/CM^3亦超過標準值0.3KG/CM^3 以上，屬高氯混凝土建築，即俗稱之海砂屋，無修復可能，被告自應依系爭買賣契約之不動產買賣契約書第7 條第5 項及民法第354 條之規定負瑕疵擔保責任。

⑶本院於審理上開減少價金事件時，另囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋因氯離子含量過高而減損之交易價格，經該公會勘查系爭房屋之區域環境、個別因素，以市售價與國家課稅價之差異，由市場價乘其比例係數求得房屋及土地價；並依據該公會98年度不動產鑑估業務講習講義中之評估程序，依序求得房屋及土地價後，再與市場價相比乘其調整係數求得真正市場價，評定系爭房屋價格減損額為103 萬4,300 元，有臺北市建築師公會(99)鑑字第0144號鑑定報告書可參，原告自得依民法第359 條請求減少價金103 萬4,300 元，及依第179 條不當得利之法律關係請求被告返還已受領之上開價金，並以起訴狀繕本通知被告關於系爭房屋具有上開瑕疵之事實，同時行使減少價金請求權。

㈡對被告抗辯之陳述：系爭房屋是否為海砂屋，端賴專業機構鑑定，無法依通常之程序檢驗該瑕疵是否存在。陳蔚茹持向原告主張之臺北市土木技師公會98年3 月12日鑑定報告，為其自行申請鑑定，並未會同原告共同會勘，且經原告請求屋主同意進入檢測，亦遭拒絕，雖原告在陳蔚茹於98年6 月間起訴後，立即於同年7 月31日委請郭緯中律師寄發律師函，惟當時對系爭房屋是否為海砂屋一節尚非確定，而僅有懷疑，經本院於上開減少價金事件審理中囑託臺灣省土木技師公會再為鑑定，原告於99年5 月5 日閱覽臺灣省土木技師公會鑑定報告書後，始確認系爭房屋為海砂屋，則原告於99年8 月4 日提起本件訴訟，並無怠於通知之情事。

㈢聲明：

⑴被告應給付原告103 萬4,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保聲請宣告假執行。被告方面

㈠抗辯：系爭房屋早於98年3 月12日經臺北市土木技師公會鑑定為海砂屋，經陳蔚如於98年3 月17日寄發存證信函，以系爭房屋為海砂屋之瑕疵解除契約，並於98年6 月對原告起訴，則原告於98年3 月即已知悉上開瑕疵，卻怠於通知被告，至98年7 月31日始以律師函通知被告上開瑕疵存在，已逾3 個月之合理期間，依民法第356 條之規定，應視為承認所受領之系爭房屋，不得再請求減少價金。且原告上開98年7 月31日律師函並未行使減少價金請求權，遲至99年8 月4 日始起訴請求減少價金，已逾民法第365 條第1 項所定6 個月除斥期間。又倘認原告係以本件起訴狀繕本送達被告時踐行瑕疵通知之義務，並同時行使減少價金請求權，亦已逾3 個月合理通知期間，應視為承認所受領之系爭房屋，不得再請求減少價金。另縱認原告得行使買賣價金減少請求權，因系爭買賣契約約定之價金為1,000 萬元，原告與陳蔚如約定之價金則為1,200 萬元，二者尚非一致，故計算系爭房屋價格減損額時，應以臺北市建築師公會(99)鑑字第0144號鑑定報告書鑑定之數額，按價金比例調整，亦即依該鑑定結果所示，系爭房屋價值為106 萬5,000 元，交易價格為1,200 萬元，因氯離子超過標準值之建築物價值減少之價額為103 萬4,300 元，則原告僅得請求減少86萬1,917 元（計算式：1,034,300 ×1000/1200 =861,917）等語。

㈡抗辯聲明：

⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。原告於97年3 月25日以1,000 萬元向被告購買系爭房地，簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），並以陳和順為登記名義人辦妥所有權移轉登記，價金亦全部給付完畢。上開不動產買賣契約書第7 條第5 項約定：「乙方（即被告）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」。嗣原告於97年8 月20日再以1,200 萬元將系爭房地出售予陳蔚茹，惟陳蔚茹於97年11月間發現室內天花板水泥剝落、鋼筋外露，因而委請臺北市土木技師公會就系爭房屋進行氯含量試驗，試驗結果受測之試驗點混凝土氯離子含量均高於一般氯離子含量標準，即俗稱之海砂屋，陳蔚茹遂以系爭房屋有瑕疵為由，於98年6 月10日訴請原告減少買賣價金（本院98年度訴字第1307號），經本院囑託臺灣省土木技師公會檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，由該公會對樑（B1、B2）、版（P1、P2）、柱（C1、C2）分別採樣2組，合計6處，測試結果為：P1為0.29KG/CM^3 、P2為0.44KG/CM^3 、B1為0.95KG/CM^3 、B2為0.92KG/CM^3 、C1為0.72KG/CM^3 、C2為0.85KG/CM^3 ，除P1外，其餘均超過正常混凝土CNS 國家標準值0.3KG/CM^3以上，檢測樣本平均值0.695KG/CM^3亦超過標準值0.3KG/CM^3以上，屬高氯混凝土建築，即俗稱之海砂屋，無修復可能。本院繼而囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋因氯離子含量過高而減損之交易價格，經該公會勘查系爭房屋之區域環境、個別因素，以市售價與國家課稅價之差異，由市場價乘其比例係數求得房屋及土地價，並依據該公會98年度不動產鑑估業務講習講義中之評估程序，依序求得房屋及土地價後，再與市場價相比乘其調整係數求得真正市場價，評定系爭房屋價格減損額為103 萬4,300 元，本院因而判命原告應給付陳蔚茹103 萬4300元及法定利息，並已確定等情，有系爭不動產買賣契約書、原告與陳蔚茹之買賣契約書、臺北市建物登記第二類謄本、臺北市土地登記第二類謄本、上開案號判決書、臺北市土木技師公會99年3 月12日北土技字第9830350 號鑑定報告書、臺灣省土木技師公會99年4 月8 日(99)省土技字第1954號鑑定報告書、臺北市建築師公會(99)鑑字第0144號鑑定報告書等在卷可憑（見本院卷第9-12頁、第13-19頁、第35-36 頁、第20-34 頁、第62-80 頁，及本院98年度訴字第1307號卷㈠第17-26 頁、卷㈡第100-133 頁），且為兩造不爭執，堪予認定。

兩造爭執要點及本院之判斷：原告主張系爭房屋為海砂屋之瑕疵，請求減少價金103 萬4300元。被告對於應負瑕疵擔保責任一節雖未爭執，惟以原告於知悉上開瑕疵後，未於合理期間通知被告，減少價金請求權行使之時間已逾6 個月除斥期間，及請求減少價金數額過高等語置辯。是本件爭點厥為：㈠原告於知悉上開瑕疵後是否怠於通知？㈡原告減少價金請求權行使之時間是否已逾6 個月除斥期間？

㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第359 條、第365 條第1 項分別定有明文。上開條文所謂「通知」，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。

㈡經查，原告於97年3 月間購得系爭房地後，旋即於97年8 月20日轉售予陳蔚茹，並交由陳蔚茹使用。陳蔚茹於97年11月間發現室內天花板水泥剝落、鋼筋外露，因而委請臺北市土木技師公會就系爭房屋進行氯含量試驗，經該公會於98年3 月12日作成上開鑑定報告書，認為系爭房屋為海砂屋，陳蔚茹即於98年3 月17日寄發存證信函予陳和順，惟依該存證信函觀之，雖記載關於通知系爭房屋存有上開瑕疵之意旨，但並未以上開鑑定報告書為附件（見本院98年度訴字第1307號卷㈡第55-62 頁），對陳蔚茹固可認為已確認系爭房屋瑕疵之存在，對原告而言則尚無從確認陳蔚茹主張之事實是否為真。又陳蔚茹雖於98年6 月10日訴請原告減少買賣價金，原告亦於98年7 月31日以律師函通知被告遭訴追之情，惟依上開律師函之內容觀之，因原告無法進入系爭房屋進行檢測，對於系爭房屋是否為海砂屋仍然存疑，且於本院98年度訴字第1307號陳蔚茹請求減少價金事件中，就此部分為爭執，而由本院囑託臺灣省土木技師公會再為鑑定，經該公會於99年4 月8 日作成上開鑑定報告書後，於99年5 月5 日前來本院閱覽該鑑定報告書（同卷第47頁），始確認系爭房屋為海砂屋，而於99年8 月4 日提起本件訴訟。原告由懷疑海砂屋、確定瑕疵、至通知瑕疵，先後雖歷時1 年，惟此乃法院囑託鑑定及公文往返通常所需時間，且原告於99年5 月5 日確認系爭房屋為海砂屋之瑕疵後，即於3 個月內提起本件訴訟以為通知，同時行使減少價金請求權，時間尚稱合理，難認有怠於檢查或通知之情事，故被告辯稱原告怠於通知，應視為受領系爭房屋，及原告行使減少價金請求權已逾6 個月除斥期間云云，即非可採。

㈢原告雖以臺北市建築師公會上開鑑定報告書認系爭房屋減少價值103 萬4,300 元之鑑定結果為依據，訴請減少價金，惟對於被告抗辯應按買賣價金比例調整為86萬1,917 元之數額不爭執（見本院卷第158 頁）。則原告與陳蔚如約定之價金為1,200萬元，系爭買賣契約約定之價金為1,000 萬元，於計算系爭房屋價格減損額時，自應以103 萬4,300 元為基礎，按價金比例調整，是原告請求減少價金86萬1,917元（計算式：1,034,300×1000/1200= 861,917）部分為有理由，應予准許，超過部分即屬無據。

綜上而論，原告本於系爭買賣契約之法律關係，主張系爭房屋為海砂屋之瑕疵，請求減少價金86萬1,917 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年8 月24日，見本院卷第41頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。至原告逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。