臺北簡易庭102年度北簡字第5828號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 102年度北簡字第5828號

原告

周靜毅

原告

周宏偉

上二人共同訴訟代理人

蘇家宏律師

上二人共同訴訟代理人

李嘉慧律師

複代理人

李郁婷

複代理人

魏樂慈

被告

香港商馬雅餐飲股份有限公司

法定代理人

施俊彥(SIDDONS ERIK KRISTIAN JAMES)

訴訟代理人

陳祐良律師

複代理人

林佳穎律師

上列當事人間返還房屋事件，本院於民國103 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國99年11月5 日與被告簽訂房屋租賃契約，承租原告所有坐落臺北市○○區○○○路00巷0 號1 樓、2 樓、地下1 樓房屋，約定租賃期間自99年11月6 日起至108 年3 月5 日止，100 年3 月6 日至103 年8 月5 日租金為每月新臺幣（下同）10萬元，並應於每月6 日前給付租金。詎被告自101 年11月起即未支付租金，積欠之租金已達2個月應繳租金之總額，原告於102 年4 月3 日以存證信函催告被告於文到15日內為給付，逾期即終止系爭租約，惟未獲被告置理，原告復於102 年4 月11日委任律師發函予被告，除重申102 年4 月3 日存證信函終止系爭租約之意旨外，並請求被告於102 年4 月23日至律師事務所協商，惟被告仍置若罔聞，系爭租約至遲應於102 年4 月23日終止。系爭租約既已終止，原告自得依民法第455 條規定、系爭租約第11條第2 項約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○○路00巷0 號1樓、2 樓、地下1 樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：系爭房屋自100 年4 月、5 月間起即有水管堵塞、天花板漏水之問題，因情形日益嚴重，被告曾試圖通報原告，亦委請證人詹秀蘭以撥打電話方式聯絡原告，惟均未能取得聯繫，至101 年9 月間水管堵塞已嚴重致無法營業，被告因此自101 年11月起拒絕給付租金，原告周宏偉雖於102年4 月間出面與被告洽談，表示願修繕系爭房屋，然嗣又以原告周靜毅反對為由，要求被告先給付遲延之租金後始願修繕，原告既未使系爭房屋保持合於約定使用收益狀態，被告即得主張同時履行抗辯，原告於102 年4 月3 日、102 年4月11日以存證信函、律師函終止系爭租約，均不生終止之效力，其請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於99年11月5 日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○○路00巷0 號1 樓、2 樓、地下1樓房屋，約定租賃期間自99年11月6 日起至108 年3 月5 日止，100 年3 月6 日至103 年8 月5 日租金為每月10萬元，並應於每月6 日前給付租金（本院卷第16-25 頁）。

㈡被告自101 年11月起未給付租金。

㈢原告周宏偉於102 年4 月3 日催告被告於文到15日內給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約，該項存證信函於102 年4月8日送達被告（本院卷第26、164頁）。

㈣原告周宏偉、周靜毅於102 年4 月11日，委由恩典法律事務所檢附102 年4 月3 日存證信函，通知被告於102 年4 月23日下午2 時至該所協商後續事宜，該項律師函於103 年4 月12日送達被告（本院卷第27-31 頁）。

四、得心證之理由：原告主張被告遲付租金之總額，已達2 個月之租額，其業於102 年4 月3 日、11日為終止之意思表示，系爭租約至遲應於102 年4 月23日終止，其自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為系爭租約是否業經原告合法終止？茲論述如下：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項前段定有明文。又被告遲付租金之總額達2 個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月，經由原告定相當期間催告，被告仍不為支付，原告得終止系爭租約，系爭租賃契約第14條第1 款亦約定甚明。再出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。被告自101 年11月起即未給付租金，遲付租金之總額已達2 個月之租額，為被告所不爭。而原告周宏偉於102 年4 月3 日寄發存證信函催告被告於文到15日內給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約，該項存證信函已於102 年4 月8 日送達被告，原告周宏偉、周靜毅復於102 年4 月11日，委由恩典法律事務所檢附102 年4 月3 日存證信函函知被告，重申催告被告給付積欠之租金，並表明逾期未給付即終止系爭租約之意旨，該項律師函已於103 年4 月12日送達被告，亦有存證信函、律師函、掛號函件收件回執在卷可稽（本院卷第26-31 頁、第164 頁）。足見原告周宏偉、周靜毅業於102 年4 月11日再次催告被告給付積欠之租金，並為附停止條件之終止租約之意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，系爭租約應於103 年4 月11日律師函送達後第16日即102 年4 月28日發生終止之效力。

㈡原告雖主張被告業於102 年4 月8 日收受102 年4 月3 日存證信函，系爭租約應於102 年4 月23日終止等語。惟查：終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。系爭租約之出租人包括原告周靜毅、周宏偉二人，有系爭租約在卷可稽（本院卷第19頁），依上所述，其終止系爭租約之意思表示應由原告周靜毅、周宏偉全體為之，102 年4 月3 日存證信函既僅由原告周宏偉一人催告被告給付積欠之租金，及為附停止條件之終止租約之意思表示，其終止自不生效力，原告主張系爭租約應於102 年4 月23日終止，尚非可採。

㈢被告雖抗辯102 年4 月3 日存證信函之寄件人僅原告周宏偉一人不生終止系爭租約之效力，而102 年4 月11日律師函則僅通知被告協商，並無終止系爭租約之意思表示等語。惟查：102 年4 月3 日存證信函之寄件人雖僅原告周宏偉一人，然其內容已表明催告被告於文到15日內給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約之意旨，而102 年4 月11日律師函除檢附102 年4 月3 日存證信函為附件外，並於說明欄記載：「．．．馬雅餐飲公司自101 年11月起即未給付本人租金，迄今已積欠租金六期共計新台幣60萬元整。本人已於102 年4 月3 日向馬雅餐飲公司寄發存證信函催告請求給付租金，以及表明若逾期未為給付則本人即終止兩造租約之意（附件參照）。惟本人基於和息止爭及欲相互瞭解之誠意，特委請貴大律師發函，請馬雅餐飲公司負責人施男，於旨揭時間至貴律師事務所協商後續事宜．．．，俾免訟累」等語（本院卷第28頁），足徵原告周宏偉、周靜毅二人係以102 年4 月11日律師函重申其催告被告給付積欠租金，及逾期未給付即終止系爭租約之意旨，為免訟累，並通知被告至律師事務所協商租約終止後後續返還房屋、給付積欠租金等事宜，而非以租約未終止為前提通知被告協商，其二人確有以102 年4 月11日律師函催告被告給付積欠租金，及為附停止條件之終止租約意思表示之意，否則102 年4 月11日律師函何須檢附102年4 月3 日存證信函為附件，並於說明欄重申存證信函之內容，及請被告協商「後續事宜」？被告抗辯102 年4 月11日律師函僅通知被告協商，並無終止系爭租約之意思表示，核不足採。

㈣被告復抗辯系爭房屋存有水管阻塞問題而未能合於約定使用、收益之狀態，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，原告於102 年4 月3 日、102 年4 月23日以存證信函、律師函終止系爭租約，均不生終止之效力等語。惟查：因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。又同時履行抗辯權之作用，僅在於暫時拒絕自己債務之履行，延緩他方債權之行使而已，同時履行抗辯權行使與否，概由當事人自行斟酌決定，當事人須主張（行使）此項抗辯權，始生延緩他方行使請求權之效力。被告雖謂其自系爭房屋未能合於約定使用、收益之狀態時起，即行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，然未給付租金之原因甚多，非當然為同時履行抗辯權之行使，被告就其就當時已主張（行使）此項抗辯權，既未舉證以實其說，自不得僅以被告未給付租金之事實，即推論其已行使同時履行抗辯權。又原告先後以102 年4 月3 日存證信函、102 年4 月11日律師函催告被告給付積欠之租金，被告於收受上開存證信函、律師函後，並未以系爭房屋水管堵塞、天花板漏水為由行使同時履行抗辯權，迄至102 年5 月22日始首次以電子郵件主張（行使）此項抗辯權，有上開電子郵件為憑（本院卷第126 頁），系爭租約既於102 年4 月28日終止，原告於租約終止後已無修繕之義務，依上所述，被告當無於102 年5月22日再行使同時履行抗辯權可言，其抗辯其得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，其並未積欠租金，原告終止系爭租約並不合法，難謂可採。至證人詹秀蘭於102 年11月27日言詞辯論期日固證稱：「（原告周宏偉）只說我們沒有支付房租，但我說不是不支付，是因為有漏水的問題，影響餐廳的營業」等語（本院卷第114 頁），惟其亦證稱：「都聯絡不上他（原告周宏偉）」、「之前都沒有聯絡到，我打電話給他都不通，是今年102 年大約半年前，原告有跟我聯絡」等語（本院卷第114 頁），依此推算，詹秀蘭係至102 年5月底始向原告周宏偉提及漏水、拒絕給付租金之事，足見證人詹秀蘭於系爭租約終止前，亦未代被告行使同時履行抗辯權，證人詹秀蘭所為之證言，亦不足為有利被告之認定，併予敘明。

五、綜上所述，系爭租約已於102 年4 月28日經原告合法終止，原告依民法第455 條規定、系爭租約第11條第2 項約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核屬有據。從而，原告依民法第455 條、系爭租約第11條第2 項約定，請求被告將坐落臺北市○○區○○○路00巷0 號1 樓、2 樓、地下1樓房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 117,600 元合 計 117,600 元