臺北簡易庭103年度北簡字第532號

被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬叁仟伍佰壹拾陸元，及自民國一百零三年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟柒佰陸拾叁元由被告負擔，餘新臺幣叁仟壹佰陸拾柒元由原告負擔。

本判決第一項得假執行。被告以新臺幣肆拾叁萬叁仟伍佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。

反訴訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由反訴原告負擔。訴訟標的及理由要領：

甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1 項為：被告應給付原告新臺幣（下同）769,744 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；嗣於103 年6 月12日審理時以狀減縮該項聲明為：被告應給付原告721,744 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

壹、本訴部分

一、原告部分：

㈠原告起訴主張：

⒈原告於101 年8 月16日與被告簽訂房屋租賃契約，約定由被告承租臺北市○○區○○○路0 段000 號4 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），租期101 年8 月16日至102 年8 月15日，並約定被告每月應給付24,000元之租金予原告。系爭房屋租賃契約租期於102 年8 月15日屆滿後，原告隨即於同月20日以臺北興安郵局第853 號存證信函寄送被告公司之代表人，表示原告已無欲繼續兩造間之租賃關係，然被告均未為回應。原告遂於同年10月28日再寄發臺北興安郵局第1050號存證信函，請被告立即將系爭房屋、租金、違約金及代繳之相關費用返還原告。詎被告竟於同年11月14日寄發六張犁郵局第633 號存證信函予原告，表示其未占有系爭房屋而無從為返還行為等語，並對於所欠租金、違約金及代繳之相關費用等置若罔聞，就此原告業已於102 年12月11日寄發臺北興安郵局第1251號存證信函予被告，表示以原告收受六張犁郵局第633 號存證信函之日（即102 年11月15日），視為被告返還系爭房屋予原告之日期，並請被告將自101 年8 月16日起至102 年11月15日止此期間所欠原告之租金、違約金及代繳之相關費用給付予原告，惟被告至今仍未為給付。而兩造間所簽訂之系爭租賃契約第6 條約定，被告於返還系爭房屋予原告時，應按照原狀交還，惟原告於102 年11月22日請大樓管理員陪同欲進入系爭房屋查看現狀時，竟發現被告已更換系爭房屋之門鎖，致原告無法進入並使用系爭房屋，原告遂請鎖匠前來更換新的鎖頭，並因此而支出換鎖費用4,100 元。

⒉據上，被告應將積欠之租金、違約金代繳之相關費用及回復原狀費用共721,744 元給付予原告：

⑴被告自101 年8 月16日起即未按月給付租金予原告，至102年8 月15日租期屆滿時，被告已積欠12個月之租金未為給付，扣除被告已將101 年8 月份及9 月份之租金共48,000元辦理清償提存，是被告應給付240,000 元之租金予原告（計算式：24,000元×10＝240,000)。

⑵又兩造間之租賃契約既已於102 年8 月15日租期屆滿，則自102 年8 月16日起至102 年11月15日止，被告對於系爭房屋之占有係無法律上之原因，實屬不當得利，被告應給付其無權占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利予原告，是被告應給付72,000元予原告（計算式：24,000元×3 ＝72,000）。

⑶再依系爭房屋租賃契約書第6 條「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」之懲罰性違約金約定所示，被告於102 年8 月15日租期屆滿後，遲至102 年11月15日始將系爭房屋返還予原告，是被告依上開兩造間之約定，自應給付360,000 元之懲罰性違約金予原 告（計算式：24000 元×5 ×3 ＝360,000 ）。

⑷被告應依民法第176 條及民法第179 條之規定，給付45,644元予原告：

①原告代被告繳納101 年10月至102 年11月系爭房屋之管理費用37,716元之部分。

②另於被告占有使用系爭房屋之期間，被告亦未繳納因其使用所產生之瓦斯費、電費、電話費及水費等，原告為免因被告延遲繳納相關費用，導致系爭房屋被斷水斷電，遂代被告繳納101 年10月至102 年11月15日間之瓦斯費、電費、電話費及水費等共7,928 元。

⑸被告未依兩造間所簽訂之系爭租賃契約第6 條之約定，將系爭房屋按原狀交還予原告，並導致原告因此支出換鎖之費用4,100 元，此等費用實屬原告為回復原狀所支出，是被告亦應將此等費用給付予原告。

⒊原告對於上開請求已多次寄發存證信函予被告，希冀被告於收受該存證信函後，將該等費用給付予原告，惟被告迄今仍未為給付，爰提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告721,744 元，及自起訴狀送達之翌日（即103 年1 月18日）起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告答辯所為之陳述：

⒈系爭房屋租賃契約租期於100 年8 月15日屆滿後，原告曾要求葉爾良重新締結定期租賃契約，並將契約交付與葉爾良，然葉爾良卻未將原告欲重新締結之定期租賃契約交回，並拒絕返還系爭房屋。原告因顧及情誼且為避免滋生事端，而僅多次寄發存證信函請求葉爾良返還房屋，詎料，葉爾良除拒絕返還房屋外，竟以被告名義向臺灣臺北地方法院檢察署提出對原告之告訴，至此，葉爾良拒絕返還房屋之意甚為明顯，原告為將系爭房屋收回，迫於無奈下只能向葉爾良提起請求返還房屋之訴訟，並經本院以102 年度北簡字第8968號審理之。詎葉爾良竟於審理過程中，提出由葉爾良擔任負責人之被告公司用印完成之租賃契約，顯見俟於臨訟之際，葉爾良始自行於承租人欄位不實填寫被告公司之名並用印之。惟原告於收受上揭102 年度北簡字第8968號民事判決後，考量被告公司法定代理人葉爾良既稱系爭房屋係由被告公司使用中，葉爾良亦提出已用印之租賃契約，則被告公司應會履行繳納房租之義務等情，且為避免浪費訴訟資源，原告遂決定不再上訴，未料嗣後因被告仍拒絕給付租金，原告不得已只能提起本訴。

⒉本件原告主張兩造間有租賃關係存在一事，亦經被告於103年2 月25日提出民事答辯暨反訴狀中，以「緣兩造於101 年5 月間簽訂房屋租賃契約，租期自101 年8 月16日至102 年8 月15日，每月租金為2 萬4 千元，期限一年。」等語，承認其有與原告簽訂租賃契約，被告實已對於原告主張兩造間租賃關係存在一事自認之。兩造間之租賃契約既為有效存在，則被告依系爭租賃契約自有給付租金予原告之義務。

⒊原告雖未受被告委任亦無義務，而基於為被告管理事務之意思為其繳納101 年10月至102 年10月間之管理費、瓦斯費、電費、電話費及水費共45,644元，然原告代被告繳交上開費用之行為，均係有利於被告且應不違反被告可得推知之意思，是原告自得依民法第176 條之規定，請求被告償還原告代被告所支出之費用共45,644元，被告而享有不必繳交該等費用之利益，是原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告給付此部分之不當得利45,644元予原告。且被告未依兩造間所簽訂之系爭租賃契約第6 條之約定，將系爭房屋按原狀交還予原告，並導致原告因此支出換鎖之費用4,100 元，此等費用實屬原告為回復原狀所支出，是被告亦應將此等費用給付予原告。

㈢證據：提出房屋租賃契約書、臺北興安郵局102年8月20日存證號碼000853號、同年10月28日存證號碼001050號及同年12月11日存證號碼第1251號存證信函、掛號函件執據暨收件回執、六張犁郵局102 年11月14日存證號碼000633號存證信函、102 年6 月18日台北安和郵局存證號碼001415號存證信函、收據、公共管理費用分攤收繳單、合作金庫銀行存款憑條、大台北區瓦斯股份有限公司瓦斯費通知單、台灣電力公司電費收據、臺北自來水事業處催繳欠費通知單、中華電信股份有限公司台北營運處繳費通知及函、免用統一發票收據、民生東路費用明細、臺北興安郵局101 年7 月19日存證號碼000625號、同年7 月30日000658號、同年8 月27日000767號、同年9 月13日000859號存證信函、101 年12月19日之訊問筆錄、101 年11月8 日台灣電力股份有限公司台北市區營業處D北市第00000000000函、102 年9 月12日開庭筆錄、臺灣臺北地方法院103 年度訴字第178 號判決、102 年9 月12日開庭筆錄、臺灣臺北地方法院103 年度訴字第178 號判決等件為證。

二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准免為假執行宣告。

㈠原告依約請求自101 年8 月16日至102 年8 月15日止計12個月之租金無據：原告自初始即堅持否認租約存在，被告事實上無從以契約當事人之資格履行任何契約義務。況依原告向來主張，係與被告法定代理人個人成立租賃契約，並非被告，兩造從無成立租約之意思合致，原告依契約為主張租金應屬無據。另，原告即使針對被告法定代理人個人，也先後為各種衝突、左異之主張與陳述，就契約至何時屆至、不定期租約是否存在、租約何時如何終止等等，在在指陳不一。原告就何時終止租約乙節，即有100 年8 月15日、101 年9 月1 日、100 年9月23日、102 年6 月24日台北興安郵局第653 號存證信函函到日等不同時間點，被告實不能、亦無所從依約履行。退萬步言，縱兩造間曾成立租賃關係（假設語氣），原告於101年9 月26日無正當理由故意強行拆除電錶，致使被告無法使用系爭租賃房屋。若係基於檢修的目的根本無須拆走電表，原告仍執意為之，使租賃物不能合於約定使用收益之狀態，被告本得依民法第264 條第1 項拒絕給付租金。被告業已提存101 年8 月份之租金，亦以寄送雙掛號郵件之方式交付9月份之租金予原告，故原告請求被告給付101 年8 月份及9月份之租金毫無理由。

㈡原告請求自102 年8 月16日至102 年11月15日止之相當於租金之不當得利無據：被告於原告無故拆除電錶後因委託他人代辦復電未果，被迫遷離系爭房屋，自斯時起即未占有系爭房屋，且不得已暫棲豪城旅館，並於101 年11月5 日另覓他處承租，被告既未受有任何利益，原告主張當為無據。退萬步言，又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條復已明定。原告之請求未依土地法第97條為計算，於法不合。

㈢原告依約請求以租金5 倍計算之違約金無據：本件原告自初始即堅持否認租約存在，如今復以「依契約請求」「租期屆滿」未遷讓之違約金，其請求絕非無疑！退萬步言，縱認原告得依約請求（假設語氣），系爭租賃契約第6 條乃係規定租金「一倍」之違約金，並非五倍，原告之主張顯與契約之約定迥異。況被告係因原告強行斷電，致使被告無法使用系爭房屋，請求法院酌減之。

㈣原告依無因管理及不當得利之規定請求管理費、瓦斯費、水電費及電話費無據：原告強行拆除電表，致被告不能使用系爭房屋而遷往他處。被告既早無占有、使用系爭房屋，原告自行代為繳納之費用，當不能認係依被告可得推知之意思而為之，不合於無因管理之要件。被告於原告無故拆除電錶後因委託他人代辦復電未果，被迫遷離系爭房屋，自斯時起即未占有系爭房屋，自不可能因原告代為繳納前開費用而「受有利益」，顯非該當不當得利之要件，原告主張無理由。

㈤證據：提出聲明書、自行/跨行轉帳-交易委託結果、郵政匯票、掛號函件執據、臺北興安郵局存證號碼000767號、101年9 月13日000859號存證信函、101 年度存字第2784號提存書、公告、照片、臺北市政府警察局松山分局民有派出所受理刑事案件報案三聯單、字條影本、台灣電力公司提醒電費未繳通知、統一發票、租賃契約等件為證，並聲請訊問證人余廣成。

貳、反訴部分

一、反訴原告即被告起訴主張：

㈠反訴被告無故拆除電表，致系爭租賃物無電可用而不合約定之使用狀態，致星創公司完全無法使用、收益，係未依債之本旨履行給付義務，侵害星創公司之權利，致使反訴原告因無法使用系爭房屋而搬遷他處，須額外支付豪城旅館股份有限公司民生分公司租金32,000元及因此不得已另尋租處所支出之自101 年12月至102 年8 月每月29,000元租金，依民法第227 條第1 項適用第231 條、第227 條第2 項、第184 條第1 項前段，請求反訴被告賠償其所受損害32,000元及自101 年12月起至102 年8 月止每月29,000元之租金，共293,000 元。（計算式：32,000＋29,000 ×9 個月＝293,000）

㈡反訴原告之法定代理人與被告間99年8 月16日至101 年8 月15日之租約既因反訴被告與反訴原告之新租約合法有效而消滅，請求反訴被告返還押租金，自為法之所許。嗣反訴原告之法定代理人未向被告請求返還，係已代反訴原告星創公司為押租金48,000元之交付。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告293,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103 年3 月26日）起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；㈡反訴被告應給付反訴原告48,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103 年3 月26日）起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；㈢願供擔保，請准予宣告假執行。

二、反訴被告即原告則以下揭情詞置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

㈠查反訴被告於租賃關係存續中既無未提供或未保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態：

⒈查系爭房屋興建完工至今已逾30年，原告因慮及系爭房屋之電線老舊，久未檢測查修，而於水電專業維修人員之建議下，始於101 年9 月24日向台電公司申請拆除封印，並將電錶卸下以檢查線路（參臺灣臺北地方法院檢察署101 年度偵字第21235 號卷，頁134 ），其後，因水電專業維修人員建議線路檢測必須進入系爭房屋屋內檢查較為完整，原告遂先保管電錶，同時試圖連絡葉爾良，欲向其說明須進屋檢測一事及欲請其協助讓水電專業維修人員入內察看，並預計待水電專業維修人員進屋檢測完畢後，即將該電錶裝回。

⒉惟因原告當時遲遲未能聯絡上葉爾良，而原告於101 年10月11日接到臺北市政府警察局松山分局通知，並至臺北市政府警察局松山分局接受調查後，始知葉爾良已向臺北市政府警察局松山分局報案並稱其電錶遭竊，原告遂決意先暫緩入屋檢測線路一事，並於隔日將電錶裝回，而於該電錶裝回後，系爭房屋即可正常用電。是原告實係為維持系爭房屋之安全性，始依程序向台電公司合法申請拆除電錶檢測線路，非如被告所稱原告系非法斷電。

⒊又被告復稱其「因委託代辦復電未果，故被迫搬離系爭租賃房屋」云云，並提出被證12欲證明其委託代辦復電未果一事。惟查，該被證12僅有記載「茲收到代辦復電10,000元正、萬富城、9/28」等文字，其既非屬台電公司所正式出具之收據或函文，亦未記載年份，且被證12所載之「萬富城」究為何人亦無從得知，則被告僅提出該紙收據即稱其有委託代辦復電未果等情，尚非無疑，更遑論系爭房屋於當時未有無停電之紀錄（此有台灣電力股份有限公司台北市區營業處D 北市第00000000000 號函之說明四可證，參臺灣臺北地方法院檢察署101 年度偵字第21235 號卷，頁80），其根本無辦理復電之必要。

⒋且查，被告之法定代理人葉爾良曾於102 年9 月12日，於鈞院102 年度北簡字第8968號審理過程中，稱系爭房屋當時正由被告使用中，則葉爾良既身為被告公司之法定代理人，其當對於被告公司之營運狀況甚為了解，倘被告確已自系爭房屋搬離，葉爾良自無可能於102 年度北簡字第8968號審理過程中屢次為上開主張。據此，被告公司法定代理人葉爾良既已於鈞院102 年度北簡字第8968號審理過程中表示被告最遲於102 年9 月12日仍有使用系爭房屋，則由此亦可佐證，被告稱其因無法使用系爭房屋，而被迫搬離系爭房屋等語，均為不實。

⒌且查，於被告占有使用系爭房屋之期間，除未繳納系爭房屋之租金及管理費外，被告亦未繳納因其使用所產生之瓦斯費、電費、電話費及水費等，而原告為免因被告延遲繳納相關費用，導致系爭房屋被斷水斷電，業已代被告繳納101 年10月至102 年11月15日間之瓦斯費、電費、電話費及水費等共7,928 元，則倘原告有致使系爭房屋無電可用之故意，又怎有代被告繳納上開費用之可能，是有此等情形亦可證明原告確實已依民法第423 條之規定，於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態。

⒍據上，被告於租賃關係存續中既無未提供或未保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，則被告稱其得主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，實無理由，則反訴原告向反訴被告請求因無法使用系爭房屋而搬遷他處所額外支出之費用293,000 元，實無理由。

㈡押租金之目的係為擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，惟反訴原告自101 年9 月16日起即未給付租金予反訴被告，至102 年11月15日止，反訴原告已積欠14個月之租金未為給付，計336,000 元，另反訴被告亦代被告繳納101 年10月至102 年11月15日間之瓦斯費、電費、電話費及水費等共7,928 元及管理費37,716元，是反訴原告至少尚積欠反訴被告405,644 元未給付，於反訴原告將此等費用給付予反訴被告前，反訴原告不得向請求反訴被告返還押租金，故反訴原告稱反訴被告應返還押租金48,000元，亦無理由。

叁、得心證之理由：

㈠本訴部份：

⒈查依卷附房屋租賃契約內容所載立契約人（乙方）承租人為星創科技（股）公司，另依被告提出101 年8 月16日轉帳記錄「通知收款人備註：星創8~9 月114-1 號4 樓房租」，並被告之法定代理人葉爾良於另案102 年度北簡字第8968號102 年9 月12日言詞辯論期日委任訴訟代理人即本件被告訴訟代理人王中平律師辯稱：「系爭房子被告目前並未居住，係由星創科技股份有限公司使用」等語（見102 年度北簡字第8968號卷），被告既為訂立租賃契約當事人據此支付租金並占有系爭房屋，堪認系爭租賃契約關係存在原告與被告間，被告猶一再否認兩造成立租賃關係，顯非可採。

⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段定有明文。而所謂返還租賃之房屋，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言。依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241 條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決參照）。經查，依兩造間簽訂之房屋租賃契約書，租賃期間已於102 年8 月15日因租期屆滿而終止，被告自應返還租賃物。被告抗辯因原告拆除電錶後遷離系爭房屋，自斯時起即未占有系爭房屋，且不得已暫棲豪城旅館，並於101 年11月5 日另覓他處承租云云，然在被告未完成點交房屋予原告前，難認被告已履行返還系爭租賃物之義務；且被告並未舉證證明於102 年11月14日原告所稱換鎖進入前，曾通知原告並將占有之租賃房屋交付原告受領，自難謂已依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有，本院復查無證據證明被告有於出租人遲延後，將其拋棄占有預先通知出租人之情事，而未依債務本旨，將租賃物標物返還原告，自仍不能免其返還義務，仍應負無權占有之責。而被告既未盡其返還系爭房屋之義務，迄原告自行接管系爭房屋前，對原告就系爭房屋之管領使用即難謂無影響。被告上開所辯，尚非可採。

⒊茲就原告向被告請求給付之各項金額，是否有理，分述如下：

⑴被告自101 年8 月16日起至102 年8 月15日租期屆滿時未按月給付租金予原告，扣除被告已將其中48,000元辦理清償提存，尚積欠10個月之租金未為給付，是原告主張被告應給付240,000元之租金予原告（計算式：24,000元×10＝240,000），為有理由。至被告認依土地法第97條之規定，租金不得超過土地及其建築物申報價額年息10％乙節。經查土地法97條限制房屋租金政策僅限於城市地方供住宅使用之房屋始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用之房屋類皆座落在商業鬧區，其建造、維修成本及應繳納之稅捐皆高於一般住宅房屋，且享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，本件系爭房屋係供被告公司使用，其租金之計算當不受土地法第97條之限制。至台灣電力股份有限公司台北市區營業處雖謂：「本處確於本（101 ）年9 月24日，受理劉博森先生以查修進屋線及室內線路理由要求派員將電表封印剪除，供其施工，本處旋於同月26日派員配合辦理」，有該處101 年11月8 日Ｄ北字第00000000000 號函可查，堪認電錶之拆除係經合法申請程序，被告前此以之對原告提起妨害自由等告訴，亦經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官101 年度偵字第21235 號、第21639 號不起訴處分在案，附此敘明。

⑵又兩造間之租賃契約既已於102 年8 月15日租期屆滿，至102 年11月15日原告自行接管系爭房屋前，被告仍應負無權占有之責，業已如前所述。則原告請求被告自102 年8 月16日起至102 年11月15日止，被告對於系爭房屋之占有係無法律上之原因，實屬不當得利，被告應給付其無權占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利予原告，是原告請求72,000元（計算式：24,000元×3 ＝72,000），亦應准許。

⑶依系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，請求被告給付按房屋5 倍計算之違約金360,000 元部分，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人仍能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（參照最高法院49年度台上字第807 號判例意旨）。本院衡酌被告違約致原告所受之損害，及被告如依約履行，原告所能獲取之利益等情狀，認該違約金應酌減至72,000元為適當公允，原告逾此數額之請求，亦不予准許。

⑷原告請求被告繳納自101 年10月至102 年11月系爭房屋之管理費用37,716元、瓦斯費、電費、電話費及水費等相關費用，7,928 元，業據提出公共管理費用分攤收繳單、存款憑條、公共管理費用分攤收繳單、瓦斯費通知單、電費收據、臺北自來水事業處催繳欠費通知單、中華電信股份有限公司、中華電信台北營運處函、免用統一發票收據、民生東路費用明細等件為證；依兩造租賃契約第15條之約定，應由被告負擔。惟就民生東路費用明細表102 年11月15日期別所列之瓦斯費60元、電費42元、水費126 元並未提出單據以實其說，該部分請求無從准許。至更換換鎖之費用4,100 元部分，被告雖抗辯自101 年10月起即搬離系爭房屋，並維持系爭房屋之原狀更未更換該房屋之門鎖，然查，依原告提出免用統一發票收據，該費用包含開鎖費用250 元，如被告未更換門鎖，衡情原告應無開鎖之必要，被告所辯尚無足採。是原告之請求，於管理費用37,716元、瓦斯費、電費、電話費及水費等相關費用7,700 元（7,928元-60元-42元-126元＝7,700元）、更換鎖之費用4,100 元，總計49,516元範圍內為有理由。

⒋綜上所述，原告請求之金額於433,516 元（240,000 元租金＋相當於租金之不當得利72,000元＋違約金72,000元＋支出相關費用49,516＝433,516元）範圍內，為有理由。

㈡反訴部分：

⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，本院48年台上字第481 號判例著有明文。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反訴原告固主張反訴被告無故拆除電表，致系爭租賃物無電可用而不合約定之使用狀態，致使反訴原告因無法使用系爭房屋而搬遷他處，因而支出租金293,000 元，然查反訴被告抗辯慮及系爭房屋之電線老舊，久未檢測查修，而於水電專業維修人員之建議下，始於101 年9 月24日向台電公司申請拆除封印，並將電錶卸下以檢查線路，同時試圖連絡葉爾良，欲向其說明須進屋檢測一事及欲請其協助讓水電專業維修人員入內察看，並預計待水電專業維修人員進屋檢測完畢後，即將該電錶裝回等語，反訴被告基於房屋修繕之必要進行檢測，難謂有何侵害反訴原告之權利，如反訴原告認為該查修造成不便，應聯繫反訴被告儘速完成查修，詎反訴原告捨此不為，另行租屋，此部分支出難認與反訴被告相涉。且經本院核對計費日自101 年11月22日起至102 年11月21日止，2月一期之瓦斯費通知單，分別為1,745 元、827 元、722 元、624 元、132 元皆超出基本費120 元，對應被告之法定代理人葉爾良曾於本院102 年度北簡字第8968號案件102 年9月12日審理時稱：系爭房屋當時正由被告使用中等語，則反訴原告是否確遷離系爭房屋，尚非無疑。從而，反訴原告主張之其所支出租金應由反訴被告負責，為無理由，不應准許。

⒉按承租人交付押租金（押租保證金）與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。押租金契約係獨立於原租賃契約以外之另一契約（最高法院69年度台上字第3985號、72年度台上字第4885號判決要旨參照），據反訴原告於103 年3 月25日提出之答辯暨反訴狀以：反訴原告星創公司曾將與反訴被告間因本件租賃、押租金契約、相關事實所生之任何債權及請求權皆讓與反訴原告之法定代理人葉爾良；惟為達紛爭解決一次性之目的，反訴原告之法定代理人再依民法第294 條第1 項之規定，讓與反訴被告間因本件租賃、押租金契約及相關事實之任何債權及請求權予反訴原告，故反訴原告得為本件之請求。然本件押租金原由反訴原告之法定代理人前以其個人名義承租系爭房屋時交付反訴被告，該押租金契約應存在反訴原告之法定代理人與反訴被告間，應堪認定。是反訴原告前於102 年8 月9 日所謂讓與其法定代理人押租金契約云云，以其並非債權主體以觀，其讓與之效力容尚有疑；從而，反訴原告以103 年2月20日聲明書受讓自葉爾良之債權為據，衡其用語與上揭102 年8 月9 日聲明書完全相同，是否將原本無從讓與葉爾良之債權復回復為反訴原告，尚非無疑。再者，本院審酌押租金契約關係所生之債權，固非不得單獨讓與，然仍須待租賃關係終了，且承租人無債務不履行並將租賃物返還出租人時，出租人始負有返還承租人之義務。惟本件本訴原告起訴時，已表明尚有「木質地板刮傷（估價中）」（見附表1 ），而依兩造租約第11條：除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方（即反訴原告）之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，是於兩造就此部分確認前，反訴原告請求返還押租保證金，尚無從准許。

肆、綜上，本訴部分，原告請求被告給付433,516元，及自起訴狀送達之翌日即103年1月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，至逾此範圍之請求，則予駁回。反訴部分，反訴原告請求均無理由，應予駁回。

伍、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

陸、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，爰併駁回。

柒、訴訟費用負擔之依據：本訴部分，民事訴訟法第79條；本件本訴訴訟費用7,930 元，依民事訴訟法第79條之規定，應由兩造依比例負擔，爰一併確定其數額如主文第3 項所示（告起訴時原請求之金額為769,744 元，應徵裁判費8,370 元，原告嗣減縮請求之金額為721,744 元，應徵裁判費7,930 元。減縮部分之裁判費，依法應由原告負擔，故不計在內）。反訴部分，民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

兩造負擔比例：（元以下四捨五入）本訴部分：被告：7,930元×433,516元÷721,744元＝4,763元原告：7,930元－4,763元＝3,167元