臺北簡易庭104年度北簡字第13026號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　104年度北簡字第13026號

原告

雅士大樓管理委員會

法定代理人

謝益謙

訴訟代理人

賴可正

被告

寇從道

訴訟代理人

寇惠連

上列當事人間請求排除侵害事件，於民國105 年7 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告雅士大樓管理委員會之法定代理人原為賴可正，於本院審理中變更為謝益謙，業據其聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、雅士大樓第六屆管理委員會第一次臨時會議、臺北巿政府都市發展局民國（下同）104 年12月9 日北市都建字第00000000000 號同意備查函文在卷足憑（本院卷第64至68、87至88頁），核無不合。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告為原門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00號1 樓房屋（門牌號碼於96年間變更為臺北市○○路0 段00巷00號1 樓，下稱系爭房屋）之所有權人，伊為系爭房屋所在大樓（即雅士大樓）之管理委員會。被告為雅士大樓之區分所有權人及住戶，然其前未經雅士大樓區分所有權人會議之決議同意，即將雅士大樓全體區分所有權人共有之鋼筋混凝土外牆面、陽臺外牆面，以及西側共有花臺、花圃全部、前陽臺外側外牆面、兩側花格窗拆除，此部分伊依侵權行法律關係起訴請求被告以金錢賠償及給付回復原狀之必要費用，業經法院判決被告應負侵權損害賠償責任。惟被告將前揭建物拆除後，未經許可，即架設鋼樑遮陽架、監視器、並加裝雙開玻璃大門、陽臺兩邊側窗、大片金屬框玻璃窗，於本大樓之外牆面架設雨遮，有破壞大樓美觀及易讓宵小入侵之疑慮，被告擅自拆除共用大樓外牆面之行為，影響雅士大樓建築結構，影響全體居民之生命及財產安全，顯已侵害全體區分所有權人之權利。伊為排除被告上開侵權行為以維護全體區分所有權人權益，已於第五屆管理委員會第九次委員會會議中討論「訴請（法院）回復被他（被告）拆除的陽臺外牆原狀，及拆除擅自架設的鋼樑雨遮。」並通過「訴請法院回復13號1 樓前院陽臺外牆面及西、南兩側外牆面原狀。」之決議，爰依民法第821 條第1 項前段、第767 條第1 項前段、中段之規定起訴請求，並聲明：㈠被告應將設置於雅士大樓西側陽臺外牆面之雙開玻璃大門、西側陽臺兩邊之側窗各一扇、西側及南側外牆面之大片金屬框玻璃窗（西側四扇、南側3 扇）、架設於西側及南側外牆面間監視器2 支及鋼架雨遮拆除（下稱系爭地上物），若被告屆時不拆除，雅士大樓管理委員會得代為拆除之。㈡原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第2 、206 頁）。

二、被告則以：雅士大樓西側、南側一樓之牆面為系爭房屋之窗戶及冷氣機窗口，並非區分所有權人共用部分，屬於被告之自用面積，其裝修無須經區分所有權會議之同意。伊於95年間委請訴外人徐瑞彬建築師事務所辦理裝修及外牆變更工程，而於95年7 月27日取得裝修合格證明，當時區分所有權人會議尚未召開，且管理規約亦尚未訂定，依內政部96年5 月1 日內授營建管字第0960802798號函意旨，被告辦理裝修及外牆變更工程，自不受規約或區分所有權人會議決議之限制，被告雖未另案辦理外牆變更之使用執照，惟已於96年間併前95年室內裝修案補辦申請，並經臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）核准發給使用執照，伊就系爭房屋之裝修均合法，原告無權請求回復原狀，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張：被告未經雅士大樓全體區分共有人會議同意，即擅自拆除部分大樓外牆，加裝系爭地上物等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告請求被告拆除系爭地上物之請求是否有理由？茲析述如下：

㈠按公寓大廈管理條例第3 條第3 款規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之，且區分所有建築物之專有部分是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度，是在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三人，尤其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專有部分之之範圍，在區分所有人相互間之內部關係上採牆面說，但在對第三人之外部關係上則採壁心說，且依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。至於公寓大廈管理條例第56條第3 項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第1 款僅係規範建物所有權之牆壁外緣為界，非謂得據此切割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有。而上開第2 、4 款雖採壁心說，惟此條文係指辦理建物所有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關，且此項規定僅係對三人之外部關係為之規範，至區分所有人間之內部關係仍應採牆面說。是原告主張系爭房屋之外牆，應屬於系爭公寓大廈之共用部分，而非被告之專有部分，為有理由，被告援引上開第1 款及第2 款規定辯稱：系爭房屋之外牆屬各區分所有之住戶專有部分而非全體區分所有權人共有云云，應無可採。

㈡系爭房屋之外牆固為全體區分所有權人共有，惟原告於95年10月25日經臺北市政府核准成立，有臺北市政府公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府府都建字第09566682200 號函可按（本院卷第231 至234 頁），而被告於原告管委會95年10月25日成立前，委請徐瑞彬建築師事務所辦理前揭工程，被告為室內裝修於95年4 月11日向臺北市都發局申請室內裝修執照，於95年7 月27日取得臺北市都發局核發之95裝修使字第1175號裝修執照，惟其裝修時擅自拆除外牆，未經核准變更，被告又於96年4 月12日向臺北市都發局申請變更，取得96變使（准）字第0216號變更使用備查字號，及97年1 月29日97變使字第0027號變更使用執照，有上開使用執照、變更使用執照申請書、臺北市建築物室內裝修審查合格證明申請書等在卷可據（見本院卷第96至98、162 至163 、189 至194 頁），足見被告於95年4 月11日申請裝修、95年7 月27日辦理裝修案審查時，原告大廈管理委員會因尚未取得報備證明，被告自無受系爭大樓規約或區分所有權人會議決議限制之可能。臺灣高等法院99年度上字第450 號民事判決亦明確指稱：「被上訴人（即被告）於雅士大樓區分所有權人95年9 月30日成立管理委員會並制訂規約前，即為本件拆除花臺、外牆、花格窗，並為鋁窗等工程，且已竣工等情，業如前述，是上訴人以被上訴人上開行為違反規約約定，請求被上訴人賠償損害，為無理由。」（見本院卷第40頁上方）。故被告抗辯其就外牆變更及裝設系爭地上物毋經全體區分所有權會議同意等語，為有理由。

㈢至原告主張被告係於管委會成立後始取得外牆變更之使用執照，被告藉由臺北市議會之議員出面與臺北市都發局協調，而以續案及補辦方式發照，將被告違法之外牆變更及變更使用行為變為合法云云；然依96年9 月10日臺北市都發局主管同意被告准辦外牆變更之便箋內容：「說明：…於本市○○區○○路○段00巷00號1 樓，使用分區為『第四種住宅區』，原領有94使字第0103號使用執照（90建字第0337號建造執照），申請變更使用經查如下：（一）一樓外牆立面開口變更，擬申請外牆修繕。（二）於95年7 月27日已領得本局（工務局）核發之95裝修（使）字第1175號之室內裝修合格證明。…二、有關本次涉及立面開口變更，擬辦理變更使用執照時是否適用應受住戶規約限制執行疑義乙節？經查如下：…（二）經96年8 月24日簽會使用管理科表示：『…「室內裝修工程於95年5 月26日掛號申請竣工查驗，並於95年7 月27日經本府工務局核發95年7 月27日095 裝修（使）第1175號見無誤室內裝修合格證在案。」本案申請竣工查驗時，檢附外牆變更切結書，切結外牆立面之變更並未違反公寓大廈管理條例第8 條之規定。…。』（詳附件五）故應可援引內政部內授營建管字第0960802798號函（詳附件六），亦即本案變更外牆之行為係於公寓大廈管理組織報備程序前已完成施作，可不受公寓大廈管理條例第8 條之規定檢附全部區分所有權人同意書。…」等語（見本院卷第164 至165 頁），即變更外牆之行為係於公寓大廈管理組織報備程序前即已完成施作，可不受公寓大廈管理條例第8 條之規定檢附全部區分所有權人同意書，可知被告變更外牆工程在原告成立之前，因行為時原告尚未成立而不適用公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定，而不需全體區分所有權人會議同意。另原告不服臺北市政府99年8 月4 日府訴字第09970083300 號訴願決定而提起行政訴訟，原告向臺北市都發局提起撤銷核發被告上開96變使（准）字第0216號及97變使字第0027號變更使用執照行政處分之訴訟，經臺灣高等行政法院於100 年8 月25日判決駁回，原告不服提起上訴後，經最高行政法院於100年11月17日以100 年度裁字第2744號駁回確定，有判決內容在卷可按（見本院卷第92至95頁）。可知上開變更使用執照之核發並無違法之處，原告此部分之主張顯無理由，被告抗辯：其辦理裝修及外牆變更工程，自不受規約或區分所有權人會議決議之限制等語，應屬可採。

㈣次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文。權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使（最高法院97年度臺上字第950 號判決意旨參照）。次查，原告於95年10月25日經臺北市政府核准成立後，至104 年8 月3 日第九次委員會始決議就原告上揭改裝部分為回復原狀之追訴，而於104 年10月7日向本院提起本件排除侵害之訴，此有原告民事起訴狀本院收狀戳及104 年8 月3 日雅士大樓第九次委員會會議紀錄在卷可據（見本院卷第2 、42至49頁），原告既自95年9 月30日即開始裝修，而被告待原告使用近10年後始為本件請求，其顯有長時間不行使權利之事實，並足使被告確信其裝修系爭房屋為合法有效，足認原告至今再為行使其權利，有違誠信原則，自應使原告受有一定限制。

㈤又原告主張被告變更牆面影響大樓之公共安全等語，惟查；系爭房屋辦理外牆變更工程係經臺北市政府工務局發給建築物室內裝修合格證明與臺北市政府都市發展局核發變更使用執照，已如前述，且有徐瑞彬建築師事務所出具之外牆安全證明書記載：「前院、陽臺外牆結構變動，經檢討結構安全無虞，且符合相關法令」等情，有臺北巿政府96年變使（准）字第216 號、97變使字第27號、95裝修（使）字第1175號及外牆安全證明書在卷可據（見同上及本院卷第195 頁），再者，依被告提出附卷大樓向及西向立面圖，被告並非在完整外牆上破牆開窗，而是就已有窗戶位置加大開窗面積，被告以上樓層相同位置均有設置大、小窗戶（見本院卷第97至98頁），被告拆除部分牆面應非承重牆或剪力牆，與大樓主結構無關，對房屋結構安全影響甚微。綜上，被告就雅士大樓共有部分係於原告設立管委會前即開始施工，而無須受公寓大廈管理條例第8 條之規定須經全體區分所有權人之同意，對系爭建物結構安全無影響，且原告迨10年始提起本件訴訟，為保障被告信賴利益，原告應有權利失效原則之適用，不得再為被告應拆除系爭地上物之主張。

四、綜上所述，原告依民法第821 條第1 項前段、第767 條第1項之法律關係，據以請求被告拆除關於西面、南面外牆上之鋁窗、遮陽棚架、鋼樑雨遮、監視器及線路等系爭地上物，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，併與駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。