臺灣高等法院刑事判決

    附表編號12）。
　古彥和於103年7月間見廣告得知「晴山農園開發案」銷售訊
    息，偕配偶劉芸廷前往參觀，而於103年8月9日與黃彭成簽
    訂土地買賣合約書，以410萬元之對價，購買系爭土地中148
    -66地號應有部分5分之1（購買單位E4，103年10月15日過戶
    ），由賣方贈送無固定基礎設施1棟（20尺*24尺），古彥和
    即於103年10月27日前陸續將土地買賣價金380萬元匯入地一
    銀行帳戶，另以現金支付30萬元（附表編號13）。　
　　嗣經新竹縣寶山鄉公所於104年6月24日勘查現場，查報系爭
    土地上之小木屋為違章建築，要求拆除（余靜雯部分未及施
    作），梁淑賢等人始知受騙。
二、案經梁淑賢、卓瓊麗、詹健昌、侯雅文、林瑞青、陳嘉琳、
    曾宏煇、黃玉環、林勉君、林建宗、余靜雯、鄭秋萍、古彥
    和告訴及新竹縣政府警察局竹東分局報請臺灣新竹地方檢察
    署檢察官偵查起訴。
    理  由
壹、證據能力：
    卷附電子郵件為文書證據，復經被告陳銘璋確認該電子郵件
    寄件人信箱無誤（臺灣新竹地方檢察署105年度偵字第231號
    偵查卷宗【下稱偵卷】㈣第202頁），可見形式真正，與其他
    本件認定犯罪事實所引用之證據，皆無證據證明係公務員違
    背法定程序所取得，又檢察官、被告及辯護人於本院準備程
    序、審理時同意作為證據（本院卷第245至273、527至555頁
    ），復經審酌該等證據製作時之情況，尚無顯不可信與不得
    作為證據之情形，亦無違法不當與證明力明顯過低之瑕疵，
    且與待證事實具有關聯性，認為以之作為證據應屬適當，依
    刑事訴訟法第158條之4反面解釋及第159條之5規定，認均有
    證據能力。
貳、實體部分：
一、認定犯罪事實之證據及理由：　
　　訊據被告矢口否認有何詐欺犯行，辯稱：⑴被告因身體因素
    ，自102年起未再參與「紐西蘭農莊開發團隊」經營，僅出
    資購買「晴山農園開發案」土地，「晴山開發團隊」係由翁
    振斌負責，被告並非負責人。⑵被告銷售系爭土地贈送之小
    木屋僅供農業使用，為面積45平方公尺以下之一層樓設施，
    依農業發展條例第8條之1第1項、第2項規定，免申請建築執
    照，並非違建，實無拆除風險。⑶本件買賣標的為土地，告
    訴人梁淑賢等均已取得交易標的，未受損害，小木屋既是贈
    與物，縱可能被認定為違建而有遭拆除之風險，依民法第41
    1條規定，被告亦不負瑕疵擔保責任，自非交易重要事項，
    而無告知義務。⑷「晴山農園開發案」相關廣告均已註明「
    農園」產品附贈之小木屋應做農業用途，明確告知與可供居
    住之「農舍」不同，詹健昌、侯雅文、林瑞青、陳嘉琳、卓
    瓊麗、鄭秋萍均知悉小木屋為農用資材室，陳嘉琳、曾宏煇
    、黃玉環、余靜雯則是單純購買土地，未受贈與小木屋，其
    他受贈者亦不曾要求小木屋之所有權狀或使用執照，甚且於
    自行增建、改建過程未申請建築執照，事後遭查報為違章建
    築時，更未進一步查詢、申覆，尤其鄭秋萍、侯雅文同以買
    地送屋方式再行轉售他人，價格相去無幾，俱徵本件告訴人
    梁淑賢等十三人並非因陷於錯誤而交易。⑸「林間雅境開發
    案」是因小木屋外設有瓦斯桶、排煙管等，致遭認定非農業
    用途之違章建築，該等設施實係買方自行裝設，與賣方無關
    ，本件告訴人等違法將小木屋作為居住使用，自行增建地上
    物，致遭認定為違章建築，與被告無關。⑹被告銷售系爭土
    地，主觀認知附贈之小木屋為合法設施，在「晴山農園開發
    案」全數銷售完畢前，「林間雅境開發案」仍在訴訟中，判
    決結果未明，被告並未預見本件小木屋有遭拆除風險，否則
    單純出售土地即可，不可能再以贈屋方式搭售，被告堅信具
    有法律依據，縱使認知有誤而未向買方充分說明，亦不能認
    有詐欺之主觀犯意。經查：
　㈠被告於103 年1 月20日出資購買坐落新竹縣寶山鄉雞油凸段
    三叉凸小段148、148-63、148-64、148-65、148-66、148-6
    7地號土地，委以林靖晃登記為所有權人，除148-67地號土
    地規劃為農莊用地外，將148、148-63、148-64、148-65、1
    48-66地號土地編列為A、B、C、D、E區，每區劃分4至5單位
    ，規劃為每單位150至200坪不等之農園用地，由「晴山開發
    團隊」人員羅永林、徐美娟、羅藝文、翁振斌、翁志強、康
    少頎、劉均瀚、葉美倫、黃彭成、毛志強、彭明傑、許新杰
    等人，以「晴山開發團隊」名義架設網站，刊登「買地送屋
    」廣告，透過網際網路對公眾散布銷售訊息，或以其他廣告
    、簡訊通知方式，吸引民眾前來參觀之事實，業據被告於警
    詢、偵查、原審及本院審理時供述在卷（偵卷㈠第25頁反面
    、26頁反面、偵卷㈣第201頁反面至202頁反面、原審卷㈡第28
    3頁、本院卷第273至275頁），此部分核與證人翁振斌（偵
    卷㈠第31頁反面、偵卷㈣第192頁反面至195頁反面）、毛志強
    （偵卷㈠第40、41頁、偵卷㈣第59至61頁）、翁志強（偵卷㈠
    第49頁反面、偵卷㈣第189頁反面至192頁反面）、劉均瀚（
    偵卷㈠第51頁反面、偵卷㈣第53頁反面至55頁）、康少頎（偵
    卷㈠第53頁反面、偵卷㈣第53頁反面至55頁）、葉美倫（偵卷
    ㈠第55頁反面、56頁、偵卷㈣第65至67頁反面）、黃彭成（偵
    卷㈠第58、59頁、偵卷㈣第65至67頁反面）、羅永林（偵卷㈠
    第60至61頁、偵卷㈣第73至75頁）、徐美娟（偵卷㈠第62頁反
    面、偵卷㈣第179至183頁）、羅藝文（偵卷㈠第64至66頁反面
    、偵卷㈣第181頁反面至183頁）於警詢、檢察官訊問時證述
    之情節大致相符，且有「晴山開發團隊」名片（偵卷㈡第122
    頁）、林靖晃之土地所有權狀（如附表證據清單欄所示）附
    卷可資佐證。上開事實，首堪認定。
　㈡次以，告訴人梁淑賢、卓瓊麗、詹健昌、侯雅文、林瑞青、陳嘉琳、曾宏煇、黃玉環、林勉君、林建宗、余靜雯、鄭秋萍、古彥和等人於103年間，經由網路、廣告或簡訊等管道，得知「晴山農園開發案」銷售訊息，在現場經「晴山開發團隊」人員介紹，購買如附表所示各單位之系爭土地，並支付買賣價金，而為犯罪事實欄ㄧ㈠至所示交易之事實，則據證人梁淑賢（偵卷㈢第34至35頁反面）、卓瓊麗（偵卷㈢第225頁正反面）、詹健昌（偵卷㈢第54頁正反面）、侯雅文（偵卷㈢第256頁正反面）、林瑞青（偵卷㈢第255至256頁反面）、陳嘉琳（偵卷㈢第44至45頁）、曾宏煇（偵卷㈢第45至46頁）、黃玉環（偵卷㈢第53至54頁）、林勉君（偵卷㈢第238至239頁）、林建宗（偵卷㈢第239頁反面至240頁）、余靜雯（偵卷㈢第198頁反面至199頁反面）、鄭秋萍（臺灣新竹地方檢察署105年度他字第592號偵查卷宗【下稱他卷】第76至77頁）、古彥和（偵卷㈢第197至198頁）、劉芸廷（偵卷㈢第198頁正反面）於檢察官訊問時具結，及證人林其平（原審卷㈡第86至104頁）、余靜雯（原審卷㈡第118至130頁）於原審審理時具結證述綦詳，且有第一商業銀行頭份分行104年11月16日一頭份字第00114號函暨交易明細（偵卷㈡第146至155頁），及附表證據清單欄所列書面資料、交易憑證在卷足稽，此情亦堪認定。
　㈢被告為「晴山開發團隊」之負責人：　
　⒈關於「晴山開發團隊」之營運，相關人員分別證述如下：
　①證人翁振斌於警詢、檢察官訊問時證稱：「晴山農園開發案
    」不是我負責的案件，是因為該案一開始的銷售情況不理想
    ，陳銘璋於103年8月間請我去代總經理，協助銷售，陳銘璋
    才是晴山農園實際負責人，他支付我們薪資，我們都是按照
    陳銘璋指示做事，我不參與管理、銷售、興建，我是負責人
    事、點交、售後服務等語（偵卷㈠第33頁反面、臺灣新竹地
    方檢察署106年度偵續字第51號偵查卷宗【下稱偵續卷】第1
    42頁）。
　②證人林靖晃於警詢及檢察官訊問時具結證稱：我是於102年間
    向「紐西蘭農莊開發團隊」翁志強應徵植栽管理員，後來翁
    志強將我推薦給陳銘璋當購買「晴山農園開發案」土地的登
    記所有權人，我收取借名登記費用16萬元，陳銘璋的配偶楊
    玲玲陪我去第一銀行開戶，存摺、印鑑都交給楊玲玲；「紐
    西蘭農莊開發團隊」有四組，不過這四組都差不多，只是調
    來調去而已，陳銘璋是老闆，翁振斌是總經理，翁志強是經
    理，陳銘璋會跟主管開會等語（偵卷㈠第14至16、17至18頁
    、偵卷㈣第84至85頁反面）。
  ③證人彭明傑於警詢時證稱：我於「晴山開發團隊」擔任行政
    職務，受陳銘璋僱用，薪資由陳銘璋配偶轉帳給我，我見過
    陳銘璋很多次，我進公司時其他同仁就告訴我一定要認識陳
    銘璋，大家叫他「陳老師」，因為他是老闆，黃彭成每天都
    要向陳銘璋回報交易金額，陳銘璋的開發案很多，晴山農園
    只是其中一個，陳銘璋擬定大方向策略，剩下交給主管分配
    ，「晴山農園開發案」負責人確實是陳銘璋等語（偵卷㈠第4
    3頁反面至44頁反面），於檢察官訊問時具結證稱：「紐西
    蘭農莊開發團隊」和「晴山開發團隊」其實都是同一個團隊
    ，陳銘璋是大老闆，他每天都會跟主管開會，授權給每一組
    的主管，我一開始就是在「晴山農園開發案」，有一個主管
    、經理，經理負責陳銘璋交代下來的事情等語（偵卷㈣第78
    頁反面至79頁）。
　④證人許新杰於警詢時證稱：我是「晴山開發團隊」儲備幹部
    ，負責聯繫廠商派工，我不知道陳銘璋是什麼職務，但是他
    是最有權力的人，我們主管包括代理總經理翁振斌、經理翁
    志強、經理黃彭成都要與陳銘璋定期開會，至少一星期一次
    等語（偵卷㈠第47頁）。
　⑤證人毛志強於檢察官訊問時具結證稱：我在「晴山開發團隊
    」負責銷售，陳銘彰是老闆，他不會來上課，是交給底下的
    人等語（偵卷㈣第60頁）。
　⑥證人劉均瀚於檢察官訊問時具結證稱：我有在「晴山農園開
    發案」介紹銷售內容、簽約，就是梁淑賢的部分；我的主管
    是翁振斌，我們有開會，開會的負責人是陳銘璋，陳銘璋有
    些部分有參與，他也是出錢的，陳銘璋和翁振斌都有負責不
    同的會議，大部分是銷售狀況、工程改善事項等語（偵卷㈣
    第53頁反面至55頁）。　
　⑦證人葉美倫於檢察官訊問時具結證稱：總經理開會陳銘璋會
    參與事務等語（偵卷㈣第67頁）。
  ⒉佐諸被告於103年1月13日以電子郵件公布「紐西蘭農莊開發
    團隊」組織新制，言明：「一、為達成紐西蘭農莊開發團隊
    2014年15億營運目標……，調整紐西蘭農莊開發團隊之組織編
    制如下。二、成立四個事業部，分別敦聘楊家霖、徐國梁、
    翁振斌和王逸鴻擔任事業部總經理，並分別設定2014年度營
    運目標額度為3.75億、4.5億、3.25億和3.5億。」於103年2
    月24日以電子郵件回覆第四次總聯會議開會通知，擬定「營
    收週報表」、「餘案進度表」格式，並指示：「統一說法與
    做法：我們分別以紐西蘭農莊開發團隊、晴耕雨讀工作團隊
    、田園家築夢團隊、晴山開發團隊對外營運；對內我們仍是
    一個大家庭，統稱為紐西蘭農莊開發團隊，內轄四個事業部
    ……舉凡各行業部購入土地成交、售出土地成交或人事新聘、
    晉升、離職，都請在紐西蘭農莊開發團隊LINE群組通報週知
    ，請各總經理宣達與督導。」於103年7月25日發布人事派令
    ，命事業三部總經理翁振斌兼任事業四部（即「晴山開發團
    隊」）總經理，事業一部黃彭成借調事業四部業務經理，事
    業三部劉均瀚轉調業務四部綜合業務經理。於103年9月8日
    以電子郵件敦促各事業部主管完成並回報會議紀錄結論事項
    ，不可「議而不決，決而不行」，有被告發送之電子郵件存
    卷為憑（偵卷㈣第3、4、5、28、35頁）。復據被告供承：我
    出資購賣「晴山農園開發案」土地，登記在林靖晃名下，以
    林靖晃之第一銀行帳戶收受土地買賣價金，由我支付人員薪
    資、工程款項等語（偵卷㈠第28至30頁、偵卷㈣第202頁），
    與證人楊玲玲於偵查中證述：我幫我先生陳銘璋調度資金，
    他叫我付給誰我就付給誰等情（偵卷㈣第200頁反面至201頁
    反面），尚無二致。
　⒊由以上各節相互勾稽，被告除出資為「晴山農園開發案」土
    地所有權人外，總理掌管「紐西蘭農莊開發團隊」暨旗下編
    制包含「晴山開發團隊」之人事調度、經營策略、營運目標
    ，自為「晴山農園開發案」之收支、資金管理，具有最高決
    策權限，顯係「晴山開發團隊」之真正負責人。被告否認上
    情，辯稱：我因身體因素，自102年起即未再參與團隊經營
    ，僅出資購買本案土地，「晴山開發團隊」是由翁振斌負責
    云云，與前開證人陳述及客觀事證俱不相符，顯非事實。
　㈣被告以買地送屋方式銷售系爭土地，所贈與之設施係違章建
    築：
　⒈依行政院農業委員會94年9月13日農企字第0940147679號、行
    政院農業委員會104年6月23日農企字第1040012459號函所揭
    ：依據農業發展條例第8條之1第1項、農業用地容許作農業
    設施使用審查辦法第4條、建築法第4條等法律明文規定，倘
    非利用竹木、稻草等短期性農業生產有關之材料、材質所搭
    建，且具有頂蓋（屋頂）、樑拄、牆壁或鋪設水泥地板等建
    築結構物者，不宜認定屬無固定基礎之臨時性農業設施。農
    業發展條例第8條之1規定，農業用地上以竹木、稻草、塑膠
    材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨時性與
    農業生產有關之設施，始得免申請容許使用或建築執照。上
    開所稱「無固定基礎」之農業設施，亦須無建築法第4條及
    第8條所稱之承載建築物（包括屋頂、樓地板、承重牆壁、
    樑柱）重量而設計之版基礎、樁基礎或墩基礎等構造，故不
    論如貨櫃屋或業者所稱以農業產銷設施名義興建之「小木屋
    」，均為有固定基礎之農業設施，依法須與農業經營相關，
    且不得作為居住使用（偵續卷第134至136頁），核先指明。
　⒉關於被告銷售系爭土地附贈之小木屋，證人即合作廠商楊漢
    榮於檢察官訊問時證稱：這個小木屋可以拆成三部分，可以
    組裝，載到現場組裝好，把螺絲拴緊，然後把小木屋固定在
    20*10的H鋼柱上，鋼柱打進地下40公分，有灌水泥，如果要
    吊離，必須把小木屋的螺絲解開，分成三部分，用10噸以上
    的吊車及貨車，這些需要專業人員操作，用吊車邊吊邊拆，
    拆除大約要1個多小時等語（偵續卷第95至96頁），並有本
    案小木屋之搭建方式說明與圖示照片可佐（偵卷㈣第142至14
    7頁）。且經檢察官履勘現場：小木屋編號C4含陽台面積7.2
    3公尺*6.07公尺，牆壁為彩妝鋼板，屋頂為C型鋼，共有17
    支H型鋼支撐（屋內12支、陽台5支），以水泥包覆，基地上
    未設置平台，小木屋非組合好放在平台上，是直接由H型鋼
    埋入地底支撐；小木屋編號D3含陽台面積7.2公尺*12公尺，
    牆壁為彩妝鋼板，屋頂為C型鋼，共有24支H型鋼支撐（屋內
    18支、陽台6支），以水泥包覆，無法開挖，基地上未設置
    平台，小木屋非組合好放在平台上，是直接由H型鋼埋入地
    底支撐；小木屋編號E4，基地上未設置平台，小木屋非組合
    好放在平台上，是直接由H型鋼埋入地底，此處未包覆水泥
    ，但H型鋼為支撐小木屋之鋼樑，開挖恐影響安全，有臺灣
    新竹地方檢察署檢察官勘驗筆錄暨照片在卷可供參憑（偵續
    卷第147至176頁）。
　⒊被告以買地送屋方式銷售系爭土地，所贈送之小木屋具有固
    定基礎，並有建築法所稱承載建築物（包括屋頂、樓地板、
    承重牆壁、樑柱）重量而設計之基礎構造，已屬建築物，且
    於搭建或拆除時，均須由專業人員操作大型吊車、貨車為之
    ，自不符合農業發展條例第8條之1第1項規定之「無固定基
    礎之臨時性與農業生產有關之設施」。證人即新竹縣政府農
    業處技正林慧靜於偵查中亦具結證稱：我們依照農業發展條
    例第8條之1規定及行政院農業委員會相關函釋，認定本案小
    木屋為有固定基礎的設施等語（偵續卷第133頁），而系爭
    土地上各單位小木屋，業經主管機關查報為違章建築，通知
    停工並令拆除在案，有新竹縣政府104年6月29日府工使字第
    1040087051號函、新竹縣寶山鄉公所違章建築查報暨停工通
    知單、照片（偵卷㈠第84至86、190至192頁、偵卷㈡第39至41
    頁、偵卷㈢第58至60、63至65、207、222、245至247、251至
    253頁、他卷第112至114頁）、新竹縣寶山鄉公所104年6月2
    5日寶工字第1040002892號函暨附件（偵卷㈡第135至144頁）
    、新竹縣政府104年9月30日府地用字第1040152918號函（偵
    卷㈢第82、129、208頁）、新竹縣政府非都市土地違規使用
    查報與取締案件會勘紀錄（他卷第67頁正反面）佐卷足稽。
　⒋從而，被告銷售系爭土地贈送之小木屋，並不符合農業發展
    條例第8條之1第1項規定得免申請建築執照之「無固定基礎
    之臨時性與農業生產有關之設施」，該等設施係未經申請建
    築執照之違章建築，至臻灼然。
　㈤被告以詐欺手段銷售系爭土地，詐取土地買賣價金：
　⒈被告銷售系爭土地贈送之小木屋，並不符合農業發展條例第8條之1第1項所定得免申請建築執照之「無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施」，而屬違章建築，且不能作為居住使用，已如前述，被告亦直承所贈送之小木屋不能居住之事實。然觀卷附「晴山農園開發案」之大門、樣品屋、小屋、網室照片所示（偵卷㈡第119至121頁），現場木造房屋外觀，已非堆放農具之資材室、工寮所能比擬。再者，本件銷售案之網路、平面廣告宣稱：「利用土地時可能會遇到的種種問題，都事先予以排除，這些久已荒蕪的土地，重新變成宜耕、宜居的人間樂土」文字，下方刊登「林間雅境」小木屋照片，足以標榜其小木屋為「宜居」（偵卷㈡第123至134頁），又稱：「我們精心規劃的農園，是一塊約100-300坪左右，利用率接近100%的農地，基礎設施完善，採封閉型社區規劃，有電動遙控大門為社區安全把關。不僅照顧到想要享受鄉村慢活農趣的需求，更享有群居、社交的便利，離群而不索居」、「每單位150坪左右……雙水設備（飲用自來水、灌溉地下水）、電力、道路、網路都到位」、「基礎設施完善，瓜棚涼亭、有機網室、多功能小屋齊備」、「渡假休閒、有機養生」、「歡迎想要親手打造屬於自己家園的朋友，前來賞地」，此部分針對「農園」而非農舍，宣傳可打造設施完善的群居家園（偵卷㈢第61至62頁），於介紹「晴山開發團隊」有五大產品時，其中「農園」部分稱：「採小坪數精心規劃的真實版開心農園，有機網室、瓜棚涼亭、花園果園、渡假小屋一應俱全，水、電、網路通通到位，封閉型社區規劃，基礎設施完善」，並於「在家度假的感覺」、「居住安全有保障，設施完備無須額外開銷」之文字旁，附有「林間雅境開發案」之小木屋照片，「揪團買農地　樂當好鄰居」之標題下方，亦有同款小木屋照片（偵卷㈢第259至270頁），他如「高級雲端遙控冷氣」、「遠端社區大門雲端遙控」、「淨水設備」、「空氣清淨機」（偵卷㈢第118頁）、「構築山中木屋」、「退休、渡假投資用讓您自住、投資一舉兩得」、「社區大門管控」、「遠端安全監控」、「第四台有線頻道」等（他卷第92至96頁），不僅強調居住便利與安全之高科技配備，更以與本件小木屋外觀雷同之照片，宣稱：「『無固定基礎資材小屋』實為鐵件搭設可吊掛移動無固定基礎之物體，如同露營拖車、置放於地上之貨櫃倉庫，因非定著於土地或地面下，不屬建築法第4條所稱之建築物，從而無違章建築之疑慮」，故意略去「臨時性」、「農業生產有關」字樣，設例照片亦顯示為居住空間（偵卷㈡第134頁）。一併對照被告提出之「晴山開發團隊」宣傳文宣中，與本件小木屋相似設施為「度假小屋」，標榜「基礎衛浴、水電齊全、溫馨木作平台」，與此有別，作為「農作資材置放、土壤肥料的家」則屬「工具小屋」之不同設施（原審卷㈠第70頁）。以上均徵被告銷售系爭土地附贈小木屋，確實標榜為具有居住功能之「無固定基礎設施」，而非單純放置農用器具之資材室（工具小屋）。 
　⒉再觀本件告訴人梁淑賢等人就購買系爭土地過程各為證述如
    下：
　①證人梁淑賢於偵查中具結證稱：103年8月間我在網路上看到
    「晴山開發團隊」的晴山農園建案，我到現場參觀時是羅藝
    文接待，簽約時劉均瀚、徐美娟也在，羅藝文說他們是買地
    送屋，買了土地之後會幫我蓋一組標準型無固定基礎的小木
    屋，現場有建好的小木屋可以參觀，接待室也有蓋好的小木
    屋照片，因為我是香港人，我是要讓我母親或親友過來時有
    地方可以住，就跟羅藝文說1組不夠，我需要1.5組，羅藝文
    說這是沒有打樁的無固定基礎小木屋，所以是合法的，所以
    我就買了土地，小木屋在104年1月間蓋好，104年2月13日驗
    收完畢，結果104年6月我就收到縣政府來函說小木屋是違建
    ；我不知道單買土地是多少錢，我就是用405萬元買126坪土
    地、贈送小木屋，如果我知道不能蓋小木屋居住，我就不會
    買土地了等語（偵卷㈢第34至35頁）。
  ②證人卓瓊麗於偵查中具結證稱：103年3、4月間我看到網路上
    晴山農園的廣告，就和胡孝民一起去現場，徐美娟帶我參觀
    ，她說每一塊地都可以蓋小木屋，可以渡假養老，買土地的
    價錢就包含了小木屋，裡面有水有電，拿一個包包就可以來
    住了，我選擇A3這個單位，上面已經蓋好小木屋，我有問徐
    美娟是否合法，她說都可以蓋，不會有問題，所以我當天就
    簽約了，點交時翁志強、毛志強、羅藝文都在，我是因為有
    小木屋才會買土地，款項已經支付，直到縣政府來函，我才
    知道小木屋是違法的等語（偵卷㈢第225頁正反面）。
  ③證人詹健昌於偵查中具結證稱：我於103年7月間在網路上看
    到晴山農園的廣告，就和太太廖美齡一起去現場，我們打算
    一個禮拜去住一次休閒，當時是毛志強帶看，他說土地售價
    428萬元，會送一個小木屋，後來我是和翁志強簽約以412萬
    元購買土地，只簽一份土地買賣合約，翁志強說這樣就會送
    小木屋了，翁志強有說小木屋會用資材室的名義去建，就是
    放農具那種，所以不用申請，我不知道相關的法律規定，他
    說可以應該就是可以，結果小木屋在103年底驗收後，104年
    縣政府就寄通知來說小木屋是違建等語（偵卷㈢第54頁正反
    面）。
  ④證人侯雅文於偵查及原審、本院前審審理時具結證稱：我先
    生江元壽在網路上看到「晴山開發團隊」有關農地的訊息，
    他們於103年7月間在永和區舉辦說明會，我們有去聽，接著
    就約在103年7月31日到現場參觀，由羅藝文接待，我跟羅藝
    文說我們住臺北，想要利用假日來這邊居住，總不能假日來
    除個草就回去，所以一定要能住，羅藝文說買地的話，房子
    他們會幫我們蓋到好，法規的部分他們沒有說得很詳盡，就
    說可以蓋小木屋，可以住，我認為他們在全省都有銷售，不
    會賣不合法的東西給我，而且當時現場也有A1、A3兩間蓋好
    的樣品屋，A3是架高的，裡面有水有電，也有床、客廳、衛
    浴、廚具，可以烹調，也有空調，是可以居住的，羅藝文表
    示送的就是像A3這樣的屋子，我們也看了其他還沒蓋小木屋
    的土地，都是A到E區這種小塊的，有些有涼亭、瓜棚、網室
    等，我選的那塊地就是已經做好瓜棚和網室，那也是送我的
    ，我看完當天就簽約，用405萬元買下土地，土地、小木屋
    這些合計就是405萬元，我不知道分別的價值為何，簽約時
    徐美娟、黃彭成也在，然後我跟一位羅主任討論小木屋的坐
    向等等，就由他們興建，偵卷㈣第151頁反面照片的小木屋就
    是他們送我的，我只有在面對房子左邊加一塊走廊跟屋簷，
    裡面做一張床，加做的部分要自己出錢，不過也是羅藝文去
    幫我轉達，廠商再透過羅藝文向我報價；至於小木屋是不是
    組裝的我不知道，我沒有監工，只知道有打地基，小木屋蓋
    好後是由徐美娟、許新杰於103年11月30日點交，有註記一
    些缺失，直到我收到縣政府104年6月29日的函文，才知道小
    木屋是違法的，不能居住，跟我原本假日要來新竹休閒渡假
    的目的完全不一樣，這塊地對我就沒有意義了，我也沒有能
    力拆除小木屋，所以如實告知上情後，以320萬元賣出土地
    ，上面的小木屋、花棚一併交給對方處理等語（偵卷㈢第256
    頁正反面、原審卷㈡第106至117頁、本院前審卷㈡第13至21頁
    ）。
  ⑤證人林瑞青於偵查中具結證稱：103年7月間我從網路廣告連
    結到晴山的網頁，說買地送屋、享受農園生活，我就跟太太
    羅庭妤一起去現場，羅藝文介紹環境、帶看樣品屋，說裡面
    有水有電，可以住在這邊自己耕種，因為已經有樣品屋我就
    沒有特別詢問合法性的問題，當天我就簽約了，購買土地有
    包含小木屋，但是小木屋的部分是另外簽約，金額0元，我
    認為是為了保固的關係，羅藝文也沒有說不要小木屋的話是
    多少錢，我購買的目的就是要居住、渡假，結果收到縣政府
    104年6月29日的函文，才知道小木屋是違法的等語（偵卷㈢
    第255至256頁）。
　⑥證人陳嘉琳於偵查中具結證稱：我之前去看「紐西蘭農莊開
    發團隊」的案子，有留下資料，103年間我收到晴山農園的
    簡訊，於103年4月30日和我先生林其平去現場，林其平想要
    退休，希望能去那邊住，因為可以種菜自給自足，當時是羅
    永林接待我們，他說這裡是小坪數為主，可以蓋無固定基礎
    設施，適合退休後種菜的生活，現場已經蓋好A1、A3樣品屋
    ，羅永林說這樣的小木屋是合法的，水電也都拉好了，簽約
    當天黃彭成向我們說明贈送小木屋的部分，但小木屋的合約
    是討論好怎麼蓋，報價後在同一個地方與羅永林說的合作廠
    商楊漢榮簽約，當時徐美娟作為晴山的代表在場，並且在報
    價單上簽名；我們買地之前有去參加他們在臺北辦的說明會
    ，介紹農莊、農園，在一定坪數以下可以蓋無固定基礎設施
    ，不用申請，我們以為可以蓋小木屋，把積蓄都投入購買土
    地，結果104年過年前驗收後，同年就收到縣政府的函文說
    小木屋是違建必須拆除等語（偵卷㈢第44至45頁）。證人林
    其平於原審審理時具結證稱：「紐西蘭農莊開發團隊」和「
    晴山開發團隊」是同一個，我追蹤他們的產品前後有10年以
    上，之前在苗栗看他們的農園有留過資料，他們也有舉辦說
    明會，介紹農莊、農園的區分，農莊可以蓋農舍，但價格太
    高了，所以他們就推出小坪數的農園，說農園的設施只要沒
    有固定基礎就是合法的；後來我接到他們通知新竹有一塊地
    的訊息，就去現場看，當場我有說購買土地的目的是退休後
    要在那邊住、在那邊種菜，羅永林說這個土地可以蓋無固定
    基礎設施，可以住在那邊，他們有圖片介紹無固定設施就是
    用螺絲鎖起來，可以移動，所以是合法的，現場還有兩間樣
    品屋，我看的是A3，裡面有衛浴設備、床、廚房，確實是可
    以住的，不是資材室，資材室是很小一間只能放工具的，羅
    永林說可以蓋一模一樣，也可以大一點或小一點，並告知價
    差，我因此認為沒有問題，就與羅永林簽約，羅永林承諾贈
    送小木屋，但當時我資金不夠，所以先簽土地的合約，小木
    屋部分之後才和羅永林介紹的楊漢榮簽約，不過土地買賣合
    約書的價格包含「晴山開發團隊」要幫我蓋小木屋，單純買
    地是不值這個錢的，而且簽土地買賣合約時就說好6個月內
    要把小木屋蓋起來，因為6個月後「晴山開發團隊」要撤離
    現場，最後也是由「晴山開發團隊」的員工跟我點交土地和
    小木屋，後來我收到縣政府通知說小木屋是違建，我才知道
    被騙了等語（原審卷㈡第86至103頁）。
  ⑦證人曾宏煇於偵查中具結證稱：我在園區上班，103年退休，
    想要買一塊土地居住，種菜種果樹，103年2月間我看到晴山
    農園的廣告，上網看他們的網頁，說是買地送屋，有自己的
    農園，享受退休生活，我就到現場參觀，徐美娟帶我看土地
    ，他們有樣品屋，羅永林向我解說坪數、房屋規劃及價格計
    算，我沒有買過農地，也沒有蓋過農舍，所以我有詢問，徐
    美娟、羅永林、康少頎不斷強調小木屋是合法的，還說他們
    之前已經有案例，他們的農地可以蓋無固定基礎設施，我就
    於103年5月13日與康少頎簽約，約定總價428萬元包含土地
    和小木屋，是一起談的，只是分成兩個契約，土地部分是36
    5萬元，小木屋的合約寫的是楊漢榮，康少頎說是他們的合
    作廠商，後來小木屋在104年農曆年前驗收完畢，同年6、7
    月間我就收到縣政府的函文說小木屋是違建等語（偵卷㈢第4
    5至46頁）。
  ⑧證人黃玉環於偵查中具結證稱：我於103年5月間看到晴山農
    園的網頁，想買一塊地退休要去那邊住，可以休閒也可以種
    菜，就跟我先生林健鴻去現場看，羅藝文、翁志強帶我們看
    地，說可以在土地上蓋房子，就像現場3棟小木屋那樣，還
    說要蓋多大就有多大，那是無固定基礎設施，他們在苗栗那
    一帶已經做很久了，都沒有問題，當時我看中一塊土地要殺
    價，羅藝文說土地398萬，無固定基礎設施一個單位是45萬
    ，合購可以殺到400萬，小木屋要蓋大一點的話可以跟廠商
    說，所以我們談好的價格就是包含一個單位小木屋的價格，
    簽約時徐美娟才說土地和小木屋的契約要分開寫，他說會有
    一個長期合作的廠商和我約時間，後來是與楊漢榮簽約，不
    過也是在晴山那邊簽的，104年過年前小木屋建好驗收完畢
    ，結果同年就接到縣政府通知說是違建等語（偵卷㈢第53至5
    4頁）。
　⑨證人林勉君於偵查中具結證稱：103年6月間我在網路上看到
    晴山農園的廣告，就跟我先生林世豐去現場，徐美娟、葉美
    倫帶我們參觀，現場有3間小木屋已經蓋好，蓋得很漂亮，
    徐美娟說這裡離園區很近，買地會送小木屋，我是要長住的
    ，所以有詢問徐美娟小木屋是否合法，他說可以，因為那是
    無固定基礎的，他們苗栗也有這樣的建案，我還問他如果太
    小怎麼辦，徐美娟說可以多蓋，再跟廠商商量要怎麼弄，我
    認為符合我的需求，決定購買D2土地，說好總價428萬元含
    小木屋、網室、溜滑梯、LED燈，103年6月29日簽約時不是
    葉美倫值班，所以我是和翁志強簽約，房屋和土地買賣合約
    是一起簽的，小木屋總金額71萬6760元當中45萬元是他們贈
    送的部分，我只要支付差額，本來104年2月8日就要點交，
    但是發現土地坪數不足，所以先與翁振斌協調，後來達成協
    議有扣款，並於104年5月16日點交，同年6月我就收到縣政
    府的公文說小木屋是違法的，如果我知道就不會買土地了，
    因為我是要長住的等語（偵卷㈢第238至239頁）。
　⑩證人林建宗於偵查中具結證稱：我於103年5月間看到網路上
    晴山農園買地送屋的廣告，就跟我太太一起去現場，葉美倫
    帶我們參觀，當時我剛做完肺癌手術，想住在那邊靜養身體
    ，現場有3棟蓋好的小木屋，因為我急著要養病，有問小木
    屋可否居住，葉美倫說小木屋7月就可以交屋，問我喜歡哪
    一種，我選了跟A3一樣的小木屋，我是第一個買的，簽約時
    翁志強也在，不過我是與葉美倫簽約，用475萬元購買土地
    含小木屋，小木屋沒有另外簽約，只有一份個人承諾贈送事
    項表，後來是許新杰跟我點交小木屋，驗收之後我就搬進去
    住，大約一週去一次，但104年6月間就收到縣政府的公文說
    小木屋是違法的等語（偵卷㈢第239反面至240頁）。
  ⑪證人余靜雯於偵查及原審審理時具結證稱：我於103年8月間
    在網路看到寶山鄉晴山農園的廣告，就跟我先生楊庭碩一起
    去現場，羅藝文、毛志強給我們文宣，帶我們參觀，現場有
    3間樣品屋，都是木頭裝潢，裡面有床、廚具、衛浴，大約
    有8坪，外面有一個露台，擺設就是已經可以居住的狀態，
    另外一間架高的樣品屋在山坡上，比較長型，廁所在中間，
    兩邊是房間，露台比較大，我當時有跟他們說我現在住的地
    方是住辦合一，很不方便，所以我是要長住的，但該處畢竟
    是山上，我先生要上班，如果沒有鄰居會有安全的疑慮，而
    且我有小孩，需要兩個房間，他們兩個都說三種房型都可以
    住，羅藝文還說D3的林大哥要養病會住在那裡，斜前方有一
    位買家林勉君也是要住在那邊的，所以會有鄰居，並且說小
    木屋要大一點也可以，可以再加半間或一間，但要加價，購
    買土地就送小木屋，價金包含在內，他們會幫我蓋好，我有
    問蓋小木屋是否合法，他們說只要照樣品屋的模式蓋就不會
    有問題，當時我已經想要買了，羅藝文也答應價錢是360萬
    元；第二天我們就帶小孩再去看，因為是要長住，要看孩子
    喜不喜歡，羅永林、毛志強跟我們介紹可以蓋哪些樣式的小
    木屋，說要增大的話可以多蓋或是兩戶拼起來，增加的部分
    楊漢榮會報價，他們再傳給我，因為這是他們專業開發設計
    出來的，又是公開在做生意，還說裝潢他們都會做好，我只
    要帶著行李搬進去，而且當時已經有人買了，現場只剩3戶
    ，我不會想到有什麼問題，所以重點都是放在要選那塊地，
    第三次去現場要簽約時，羅藝文不在，由徐美娟處理，他說
    360萬元太便宜，要請示主管，主管翁振斌要求提高到370萬
    元，我也答應了，370萬元包含跟A1一模一樣的小木屋，還
    有瓜棚、木作樓梯，翁振斌有簽承諾書，而且我有跟翁振斌
    說我有一個小孩，需要兩間房間，所以翁振斌還在承諾書上
    寫「加兩房隔間」；到了要蓋我的小木屋時，隔壁的小木屋
    已經蓋起來，變成我會面向別人的牆壁，羅永林就找楊漢榮
    來跟我討論看要怎麼改，於此同時晴山的人員催我付尾款，
    但我還沒決定房子的位置，所以就跟毛志強協商，談好先把
    小木屋價金45萬元及瓜棚、木作樓梯部分共計約52至53萬元
    扣掉計算尾款，毛志強說到時候還是會幫我蓋，結果還沒蓋
    就收到縣政府的函文，說現場的小木屋是違法的，我們就不
    敢蓋了，我原本是要去那邊定居，因為有房子能住我才會買
    土地，結果現在過去連廁所都沒有，根本沒辦法使用，只好
    跟朋友買了一個有廁所的廢棄貨櫃放在現場，至少過去的話
    有廁所可以使用等語（偵卷㈢第198頁反面至199頁反面、原
    審卷㈡第118至130頁）。
　⑫證人鄭秋萍於偵查中及本院前審審理時具結證稱：103年7月
    間我跟我先生開車下錯交流道，看到晴山農園的廣告，因為
    好奇就過去看看，到現場是羅藝文帶看，有去參觀1棟蓋好
    的小木屋，羅藝文說是度假屋，還介紹小木屋可以蓋在哪裡
    ，後來是與葉美倫議價，原本開價380萬元包含土地和一組
    小木屋，但我們看的E2是畸零地，比較不方正，所以用295
    萬元成交，送一組標準的小木屋，因為現場的土地已經蓋了
    小木屋、花棚等，他們也送我觀景台、花棚，所以我沒有詢
    問合法性的問題，過程中我有與葉美倫、羅藝文、徐美娟接
    洽，沒有接觸過蓋小木屋的楊漢榮，小木屋是毛志強跟我驗
    收的，直到104年收到新竹縣政府的函文，我才知道小木屋
    是違建，我本來買地是要去度假，但小木屋不能住，我住淡
    水過去很遠，對我來說是無法使用的，當時我已經把畢生積
    蓄都投下去，只好賣掉變現，因為我沒有時間去整理，所以
    沒有拆掉小木屋，是如實告知買家上情後一併賣出，我買29
    5萬元，另外花了40萬元做植栽鞏固土地，最後以290萬元賣
    出等語（他卷第76至77頁、本院前審卷㈡第22至25頁）。
  ⑬證人古彥和於偵查中具結證稱：我於103年7月間從報上看到
    晴山農園的廣告，就跟我太太劉芸廷一起去現場，接待我們
    的毛志強說這邊的土地可以蓋一個度假小木屋，已經有水有
    電，有些是買地送屋，有些是沒有房屋光是種菜，並且帶我
    們去參觀已經建好的小木屋，我有問這個山坡地可以蓋小木
    屋嗎？他說可以，他們之前有類似的建案，所以我就選了買
    地送屋的方案，因為我的目的就是要度假，沒有小木屋我就
    不會買土地了，簽約時徐美娟也在，後來我跟毛志強價格談
    不攏，改由翁振斌來跟我談，講好410萬元買地送屋，但我
    們有加價購買，這部分是與楊漢榮簽約，其中58萬3400元由
    晴山支付，我自費24萬8350元，小木屋蓋好也是晴山跟我約
    時間，由羅永林驗收，結果104年6月間縣政府就來函說小木
    屋是違法的等語（偵卷㈢第197至198頁）。證人劉芸廷於偵
    查中具結證稱：毛志強、翁振斌說是買地送屋，不要小木屋
    可以扣掉標準屋型45萬元，我們買地就是要住在這裡種地，
    因為現場已經有蓋好的小木屋，我們根本不會想到是違法的
    ，直到收到縣政府的函文我們才知道小木屋是違法的等語（
    偵卷㈢第198頁正反面）。  
　⒊「晴山開發團隊」成員亦為大致相同之證述如下：　
　①證人毛志強於警詢時證稱：我有參與銷售，我向古彥和說我
    帶他參觀的無固定基礎設施是合法建物，公司是這樣告訴我
    的，所以我沒有告訴古彥和小木屋是違章建築等語（偵卷㈠
    第40、41頁），於偵查中具結證稱：我們銷售土地原則上是
    配1個小木屋，標準1組是45平方公尺，45萬元，客人要求多
    蓋就要自費，就是扣掉標準品的價格45萬元，其他自付，我
    們會跟客人說這是可搬移、可吊掛，銷售案的訴求是讓客戶
    享受田園生活，在這邊居住等語（偵卷㈣第59至61頁）。
　②證人翁志強於警詢中證稱：我有從事銷售，我們為了銷售有
    在設施裡面擺放廚房設備、沙發、床，我跟林瑞青、黃玉環
    說是合法的，我不清楚小木屋有沒有經過主管機關許可，所
    以也沒有跟買方說，我只有說必須隨時可以移動等語（偵卷
    ㈠第50頁反面），於偵查中具結證稱：客人如果買1.5組小木
    屋，因為其中1組是我們送的，所以我們會協助驗收，我跟
    轄下主任說小木屋是無固定基礎設施，要保持可以移動，如
    果縣政府相關人員認為不行，我們就吊離給他看，讓那邊沒
    有建築物等語（偵卷㈣第189頁反面至192頁反面）。
　③證人康少頎於偵查中具結證稱：我們是買地送小木屋，翁振
    斌說小木屋是無固定基礎設施，如果被檢查的話，要保持可
    以移動，晴山農園的訴求是可以居住、可以休閒及享受退休
    農園生活，但我沒有說可以長期住在那邊等語（偵卷㈣第53
    頁反面至54頁）。
　④證人葉美倫於警詢時證稱：我是「晴山開發團隊」銷售員，
    我跟林建宗說如果被檢舉，就先把地上物移走然後拍照即可
    （偵卷㈠第55頁反面至56頁）。
　⑤證人羅永林於警詢及檢察官訊問時證稱：我在「晴山開發團
    隊」擔任工地主任，我帶看小坪數土地時介紹可以休閒、養
    生，如果客人需要小木屋，我們可以幫他蓋，我有向客戶說
    明小木屋無法申請建築執照及使用執照，只要保持可移動狀
    態，就可以使用，蓋好也是我們帶客人驗收，我沒有上過相
    關法律規定的課程，我們的小木屋應該算無固定基礎設施（
    偵卷㈠第60頁反面、偵卷㈣第73至75頁）。
　⑥證人徐美娟於偵查中具結證稱：我從一開始就在「晴山農園
    開發案」，我們在現場有3個無固定基礎設施讓客戶參考，1
    組45平方公尺，有水有電有浴室，是類似住宅的地方，有些
    客戶需要1.5組或2組，我們會跟客戶說要保持隨時可以吊離
    的狀態，因為無固定基礎設施就是可以隨時吊離等語（偵卷
    ㈣第179至183頁）。
　⑦證人羅藝文於警詢及檢察官訊問時具結證稱：我在「晴山開
    發團隊」負責銷售，大部分民眾透過網路知道我們的銷售案
    ，我們是用買地送屋做宣傳，我們送的是無固定基礎設施，
    總經理說可以宜棟就不是建築物，我跟客戶說小木屋可以休
    假，從很遠的地方來就可以住一夜，我沒有說是資材室，如
    果客戶要加購，我們不會說不行，會跟他們說要保持可以移
    動的狀態，客戶不要的話也可以折掉，當作殺價的空間（偵
    卷㈠第66頁、偵卷㈣第181頁反面至183頁）。
　⒋由以上各節相互勾稽，被告以買地送屋方式銷售系爭土地，
    宣稱所贈送之「度假小屋」為無固定基礎設施，無違章疑慮
    ，標榜具有安全性、便利性之生活機能，現場提供參觀之樣
    品屋亦有廚房、衛浴、床鋪、沙發、空調等居住功能，其銷
    售團隊更經教導後向客戶聲稱小木屋可供居住，僅須保持可
    隨時移動狀態即可，凡此性質、特徵、功能、狀態等客觀條
    件，均與農業發展條例第8條之1第1項所定得免申請建築執
    照之「無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施」不符，
    更悖於該條所稱設施不可供居住使用之要件，被告仍以其贈
    送之小木屋為可供居住、非屬違章建築之「無固定基礎設施
    」，誘使告訴人梁淑賢等十三人購買系爭土地，自屬詐術之
    行使。
　⒌至陳嘉琳、曾宏煇、黃玉環、余靜雯簽定之土地買賣合約中
    雖無贈送無固定基礎設施之約款，然證人陳嘉琳、曾宏煇、
    黃玉環、余靜雯就此部分已詳細證述其等購買各該單位土地
    時，係連同贈送之小木屋一併議價，並說明小木屋部分另行
    簽約或未能施作之原因、過程如上（本判決理由欄貳、一、
    ㈤⒉⑥、⑦、⑧、⑪），且有個人承諾贈送事項表、報價單（陳嘉
    琳部分，偵卷㈡第109、112頁）、與土地買賣合約書同日簽
    訂之103年5月13日二合一無固定基礎設施買賣合約書（曾宏
    煇部分，偵卷㈠第185頁）、與土地買賣合約書同日簽訂之10
    3年5月31日二合一無固定基礎設施買賣合約書（黃玉環部分
    ，偵卷㈢第171頁）、簽約承諾顧客事項一覽表（余靜雯部分
    ，偵卷㈠第100頁）。被告仍以陳嘉琳、曾宏煇、黃玉環、余
    靜雯未受贈與小木屋云云，執為抗辯，與事實不符。
　㈥本案小木屋是否為可供居住之合法設施，為土地買賣之重要
    交易事項：
　⒈刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人基於不法所有之意圖，
    施用詐術使被害人陷於錯誤，而交付財物或處分財產，為其
    構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動
    而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務
    而故意隱瞞不告知者（即學理上所謂「不作為詐欺」），或
    行為人所為之言詞舉動在社會通念上可認為具有詐術之含意
    者（即學理上所謂「作為詐欺」或「舉動詐欺」），亦屬詐
    術之施用。又所謂陷於錯誤，乃指被害人對於是否交付或處
    分財物判斷基礎之重要事項有所誤認之意。換言之，若被害
    人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物或處分其財
    物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦即「詐術
    」與「錯誤」間應具有相當因果關係，乃屬當然，此與民法
    瑕疵擔保責任之範圍與認定，實屬二事。況贈與之物或權利
    如有瑕疵，贈與人不負擔保責任，民法第411條固有明文，
    但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人
    因瑕疵所生之損害，負賠償之義務，亦為同條但書所明定。
　⒉被告以買地送屋方式銷售系爭土地，所贈與小木屋雖未經約
    定為買賣標的，然而臺灣地形多山地、丘陵，各區域均有農
    地出售，系爭土地位處新竹縣寶山鄉，若其小木屋不能居住
    使用，買受土地者在該處務農，必須當日往返，顯然極為不
    便，果此實無捨近求遠特地在寶山山區購買土地之必要，從
    而亦將大幅降低可能之消費客群。證人梁淑賢等人均已明確
    證述購買系爭土地係因賣方提供小木屋可為居住使用之故，
    或為長住、或為假日休閒度假、或為養病等等如前（本判決
    理由欄貳、一、㈤⒉），乃連同小木屋一併議價，其等交易目
    的均非單純購買土地而已，此由其等均是被「晴山開發團隊
    」所為買地贈屋之廣告所吸引，始形成交易動機，可見其然
    ，是倘告訴人梁淑賢、卓瓊麗、詹健昌、侯雅文、林瑞青、
    陳嘉琳、曾宏煇、黃玉環、林勉君、林建宗、余靜雯、鄭秋
    萍、古彥和等知悉該小木屋將被認定為違章建築而遭拆除，
    實無可能仍然購買土地，其等取得之小木屋可合法供居住使
    用，當為告訴人等購買系爭土地決意過程之重要事項。 
  ⒊被告販售系爭土地，於廣告文宣明揭送贈之「度假小屋」為
    無固定基礎設施，無違章建築疑慮，並標榜各種生活機能，
    現場提供參觀之樣品屋亦具有居住功能，其銷售人員復宣稱
    可供居住使用，告訴人梁淑賢等十三人因而誤信為真，於形
    成購買土地意願之判斷基礎「有無可供居住之合法設施」發
    生錯誤，進而締約支付買賣價金，此等錯誤乃被告前開施用
    詐術之行為所致，而有相當因果關係，自已該當「使人陷於
    錯誤而交付財物」之要件。被告以其買賣標的為土地，告訴
    人梁淑賢等均已取得交易標的，未受損害，小木屋僅屬贈與
    物，縱可能被認定為違建而有遭拆除之風險，依民法第411
    條規定，被告亦不負瑕疵擔保責任，主張非交易重要事項，
    洵屬無據。
　⒋被告另辯稱：本件銷售案之廣告文宣明白揭示「農園」商品
    附贈之小木屋，與可供居住之「農舍」有別，告訴人詹健昌
    、侯雅文、林瑞青、陳嘉琳、卓瓊麗、鄭秋萍均證稱知悉小
    木屋是農用資材室云云。然觀卷附前揭廣告訊息，「晴山開
    發團隊」針對「農園」產品標榜「度假小屋一應俱全，水、
    電、網路通通到位，封閉型社區規劃，基礎設施完善」，與
    作為「農作資材置放、土壤肥料的家」之「工具小屋」產品
    已有不同（原審卷㈠第70、71頁），就小坪數「農園」更介
    紹：「電動遙控大門為社區安全把關。不僅照顧到想要享受
    鄉村慢活農趣的需求，更享有群居、社交的便利，離群而不
    索居」、「渡假休閒、有機養生」、「歡迎想要親手打造屬
    於自己家園的朋友，前來賞地」（偵卷㈢第61至62頁），均
    係就「農園」而非「農舍」宣傳可打造設施完善的群居家園
    ，又於「在家度假的感覺」、「居住安全有保障，設施完備
    無須額外開銷」之文字旁，附上「林間雅境開發案」之小木
    屋照片，「揪團買農地　樂當好鄰居」之標題下方，亦有同
    款小木屋照片（偵卷㈢第259至270頁），均足使人產生該等
    小木屋可供居住之認知。且細繹證人詹健昌、侯雅文、林瑞
    青、陳嘉琳、卓瓊麗、鄭秋萍於警詢或偵查中之證述全文（
    警詢見偵卷㈠第145至146頁、偵卷㈡第74至75頁反面、84至85
    頁反面、94至95頁反面、113至114頁反面，此部分係援引被
    告答辯，非作為認定犯罪事實之證據，偵訊見本判決理由欄
    貳、一、㈤⒉②至⑥、⑫），其等係向銷售人員提出居住需求，
    詢問小木屋合法性時，經銷售人員告知以「資材室」名義避
    開申請手續，因而產生具有法律基礎之認知，被告截取片段
    ，主張其等知悉本件小木屋為農用資材室，不可供居住使用
    ，而未陷於錯誤云云，殊無可採。
　㈦被告主觀上具有不法所有之意圖：
　⒈被告於原審審理時供稱：本件小木屋是參考臺北市農業用地搭建無固定基礎之農業生產有關設施標準圖例之「工作寮標準圖」建造等語（原審卷㈡第290頁）。而依卷附臺北市農業用地搭建無固定基礎之農業生產有關設施標準圖例（偵卷㈣第129至141頁），於「工作寮標準圖」下方以文字載明「本圖例係依據臺北市農業用地上搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關設施審查標準第5條第5款規定設計繪製」，由結構平面圖及工料表可知，該工作寮基礎工程係使用「非固定錨座混凝土塊」、數量為0.8立方米，本件小木屋之基礎工程則為12支H型鋼打入地下40公分、灌注水泥，二者已有不同，且工作寮面積限於13.2平方公尺（3.3公尺*4公尺），被告贈送之小木屋則為43.2平方公尺（20尺*24尺），逾工作寮面積3倍。再者，上開標準圖例全冊中，尚有依據農業發展條例第8條之1第2項所定之「固定資材室」標準圖及工料表（偵卷㈣第131至133頁），其基礎工程是在地底埋入6塊混凝土作為基座邊緣，上砌50公分磚頭、鋪5公分鋼柱底座鋼板，立面搭建輕型鋼柱、彩色鋼浪板、彩色鋼屋脊板等工法，搭建面積45平方公尺之「固定式」資材室，其工法亦與本案小木屋迥異。被告既已參考相關設施標準圖例，知悉各該設施之結構與施作方式暨相應規範，仍於本案興建與前揭無固定基礎之農業生產有關設施標準圖例不同之小木屋，對於所贈送之小木屋不符合農業發展條例第8條之1第1項所稱「無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施」，當知之甚詳。
　⒉況且，被告在系爭土地推出「晴山農園開發案」前，在苗栗
    縣獅潭鄉進行之「林間雅境開發案」中搭建之小木屋與本件
    小木屋型式相同，遭主管機關查報違建、執行拆除之事實，
    業據被告於原審審理時供承：「晴山農園開發案」在規劃的
    時候，「林間雅境開發案」的小木屋正在訴願或行政訴訟中
    ，「林間雅境開發案」的小木屋與「晴山農園開發案」的小
    木屋外觀一樣，結構也一樣是打H鋼埋進土裡面，再把屋子
    吊掛過來放上去，用鎖螺絲的方式固定等語無訛（原審卷㈡
    第293、295、296頁）。而臺中高等行政法院102年度訴字第
    518號判決認定：苗栗縣政府環境保護局於102年6月6日派員
    至苗栗縣獅潭鄉永興村5鄰土地公廟後方山坡地稽查，發現
    有開發山坡地興建小木屋之情事，現場正在興建中之小木屋
    約10棟。經苗栗縣獅潭鄉公所以102年6月13日獅鄉建字第10
    20005058號函檢送違章建築查報暨停工通知單向被告（苗栗
    縣政府）查報，原告擅自在苗栗縣獅潭鄉○○段582-1、582-1
    0、582-8、579及579-1地號等5筆土地（為山坡地保育區農
    牧用地）上新建高度1層之木屋，違建面積約48平方公尺，
    完成程度約90％之違章建築10間，並同時以該函請原告依建
    築法第86條規定立即停工。嗣被告以102年6月17日府商使字
    第1020117558號函請原告於文到後30日內申請補辦建造執照
    ，惟原告逾期未補辦申請建築執照手續，被告乃依建築法第
    25條及實施區域計畫地區建築管理辦法第3條規定，以102年
    7月30日府商使字第1020152841號函認定原告於前揭土地上
    擅自興建之建築物為違章建築，應執行拆除，有該判決書附
    卷可供參憑（偵卷㈢第84至89頁），其違法事由並非被告所
    指「屋外設有瓦斯桶、排煙管」而已。
　⒊被告明知其銷售系爭土地附贈之小木屋與「林間雅境開發案
    」小木屋之外觀、結構、施工工法相同，於102年6、7月間
    「林間雅境開發案」之小木屋遭查報為違章建築、命強制拆
    除後，即便該案尚在涉訟中，仍已明確知悉「晴山農園開發
    案」採用相同之小木屋，將遭遇相同行政處分即查報為違章
    建築、強制拆除之風險，被告不僅隱匿上情，更以與主管機
    關既有認定完全相反之主張作為宣傳，聲稱所贈送之小木屋
    係屬無固定基礎設施，無違章建築之疑慮，復強調居住之安
    全性、便利性，利用民眾及「晴山開發團隊」人員不諳法令
    ，使告訴人梁淑賢等十三人誤認購買土地附贈之小木屋可供
    合法居住使用，免去自行搭蓋建物程序、工事之繁，決意支
    付價金向被告購買土地。被告並非僅是對於法令認知之不充
    分，而是明知相較於個人看法，民眾必然更加信賴、服從公
    權力，仍然故意無視、隱匿主管機關業已作成之行政處分（
    類似本案之小木屋非屬農業發展條例第8條之1第1項所定「
    無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施」，為應予拆除
    之違章建築），依憑己意，故為相異之定義而為宣傳（所贈
    送之小木屋屬無固定基礎設施，無違建疑慮），藉此達到銷
    售系爭土地之目的，牟取買賣價金，自有不法所有之意圖。
　㈧被告其他辯解不予採認之理由：
　⒈被告辯稱：本件小木屋作為農業使用，面積在45平方公尺以
    下，且為一層設施，縱認有固定基礎，依農業發展條例第8
    條之1第2項規定，亦無庸申請建築執照，並非違章建築，實
    無遭拆除風險，乃告訴人等違法將小木屋作為居住使用，自
    行增建地上物，致遭認定為違建，與被告無關云云。然查：
　①農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施
    之容許使用，並依法申請建築執照。但農業設施面積在45平
    方公尺以下，且屬一層樓之建築者，免申請建築執照，農業
    發展條例第8條之1第2項固有明文。惟該條第3項規定：前項
    農業設施容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申請程
    序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關
    定之，據此授權制定之申請農業用地作農業設施容許使用審
    查辦法第11條第9款（依被告行為時法）規定：「農業資材
    室：以自有農業用地面積計算，每0.1公頃得興建33平方公
    尺，最大興建面積為330平方公尺。」 而系爭土地各地號面
    積均為2500平方公尺，有土地建物查詢資料附卷足參（他卷
    第58至63頁），可得設置農業資材室面積為82.5平方公尺，
    然此係以農業用地面積計算，被告將系爭土地各地號劃分4
    至5單位以分管方式出售，仍應按總面積計算可得設置之農
    業資材室，據此計算，被告贈送之小木屋顯然不符合系爭土
    地可得設置之農業資材室規定。
　②再者，被告銷售系爭土地之廣告文宣中，有別於「農園」產
    品：「採小坪數精心規劃的真實版開心農園，有機網室、瓜
    棚涼亭、菜園果園、『度假小屋』一應俱全，水、電、網路通
    通到位，封閉型社區規劃，基礎設施完善」，本即另有「農
    作資材置放、土壤肥料的家」之「工具小屋」作為產品選項
    ，二者明顯不同（原審卷㈠第70頁）。遑論依證人即「晴山
    開發團隊」成員或告訴人梁淑賢等人前開證述（本判決理由
    欄貳、一、㈤⒉、⒊）及卷附廣告文宣資料（本判決理由欄貳
    、一、㈤⒈），本案小木屋自始至終均非以「有固定基礎農業
    設施」名目進行交易，不論該等小木屋是否符合農業發展條
    例第8條之1第2項規定，均無從彌縫被告銷售系爭土地時，
    在明知主管機關業已就相類設施查報為違章建築命強制拆除
    之情況下，仍然宣稱贈與之小木屋為無固定基礎設施，無違
    章建築疑慮，可供居住使用之詐術行為。
　③又承前述，被告以買地送屋作為宣傳招攬客戶，宣稱贈送之
    小木屋為「無固定基礎設施」，刻意省略「臨時性」、「與
    農業生產有關」之要件（偵卷㈡第134頁），是「晴山開發團
    隊」成員於銷售系爭土地時，遇有客戶反應小木屋使用空間
    不足，即建議可自費加購為1.5組或2組，同由合作廠商楊漢
    榮施作，並強調僅須保持可吊離狀態即可，其小木屋完工後
    亦由「晴山開發團隊」辦理驗收，此觀證人即「晴山開發團
    隊」成員及告訴人梁淑賢等前開一致證述即明，可見被告係
    利用其銷售人員不諳法令規定，提供所贈送小木屋屬於「無
    固定基礎設施」無庸申請相關證照，僅以「無固定基礎」作
    為合法性判斷標準之訊息，以致其銷售人員將該等設施合法
    性繫於「是否固定基礎」而非設施面積之訊息轉達客戶，在
    此情況下，本件告訴人梁淑賢等人認知小木屋為無庸申請證
    照之設施，自然不會索取建築執照、所有權狀等文件，且小
    木屋之增建均獲銷售人員認可，其施工人員、工法既無不同
    ，也不會改變原定附贈標準小木屋「無固定基礎」之狀態，
    當然無須因增建申請建築執照，僅須保持可吊離狀態，則告
    訴人梁淑賢等人不曾要求小木屋所有權狀或相關證照，於增
    建、改建時亦未申請建築執照，實係在被告施用詐術陷於錯
    誤後（認知小木屋為無庸申請建築執照之無固定基礎設施）
    ，邏輯一貫之當然結果。遑論被告銷售系爭土地，明知所贈
    與之小木屋業經主管機關認定不符合農業發展條例第8條之1
    第1項規定之「無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施
    」，仍為相異之廣告宣傳，使告訴人梁淑賢等十三人陷於錯
    誤購買土地，即屬詐欺，縱告訴人等有自費加購、增建之行
    為，亦無從卸免被告之責。
　⒉新竹縣寶山鄉公所於104年6月24日至系爭土地勘查，查報現
    場小木屋為違章建築，已如前述。以行政機關具有一定之公
    權力、公信力，一般民眾受此行政處分，或信任行政機關之
    專業認定，或自忖難為相異主張，或迫於現實勉予接受，或
    心存僥倖在強行拆除前繼續居住使用等等，而未為申覆、訴
    願程序，甚或直接轉售脫手（如告訴人鄭秋萍、侯雅文），
    各有考量與因應之道，凡此均屬人情之常，其轉售價金則為
    買賣雙方本於契約自由原則自行議價，並可能隨時因社會經
    濟環境改變而有漲跌波動。被告以告訴人梁淑賢等十三人接
    獲通知小木屋為違建時，未進一步查詢、申覆，告訴人鄭秋
    萍、侯雅文事後同以買地贈屋方式將土地轉售他人，主張其
    等並非陷於錯誤而為交易云云，於邏輯論理與經驗法則上均
    不成立。
　⒊證人劉均瀚、黃彭成、葉美倫、羅藝文、徐美娟於原審審理
    時雖證稱：本案贈送無固定基礎設施的資材室，有告知客戶
    相關法令依據，且不能居住云云（原審卷㈡第144至204頁）
    。惟葉美倫、徐美娟、羅藝文此部分所述，與其等於警詢、
    偵查中前開證述內容扞格不入（本判決理由欄貳、一、㈤⒊）
    。且由劉均瀚接待並參與簽約之告訴人梁淑賢部分，依證人
    梁淑賢前開證述情節，梁淑賢於交易過程表明為香港人，購
    地旨在供來訪親友居住，故所贈送之標準小木屋不敷使用，
    要求增加為1.5組，其合約即由「晴山開發團隊」主管翁志
    強簽名承諾贈送「架高雙併無固定基礎設施20尺*24尺及20
    尺*8尺各1棟」，有前開簽約承諾顧客事項一覽表可稽（偵
    卷㈡第19頁），證人劉均瀚上開所述，顯非事實。且證人彭
    明傑於警詢及檢察官訊問時具結證稱：我們每天上班前都會
    開小組會議，每週開一次會指導行銷重點話術，由不同人主
    講，但都是由黃彭成結尾，主要是要向買方強調，公司的優
    惠是買地送屋，設施在法規上合法，可以居住，可以休閒、
    度假，就是SECOND HOUSE的概念，來吸引買家，公司也有網
    頁進行銷售，如果客人問到合法性的問題，我們會告知這是
    可以移動的小木屋，在法律上是可以的，因為我們都是這樣
    被教育的，至於小木屋到底是不是合法建造我不清楚等語（
    偵卷㈠第44頁、偵卷㈣第77至79頁反面），恰與「晴山農園開
    發案」宣傳廣告中標榜「在家度假的感覺-盧先生的『second
     home』」並列與本件小木屋相同型式之「林間雅境開發案」
    小木屋照片之廣告內容一致（偵卷㈢第262頁），足見證人黃
    彭成前開證述，無非避重就輕。證人劉均瀚、黃彭成、葉美
    倫、羅藝文、徐美娟於原審審理時所為上開陳述，非僅前後
    矛盾，復與卷存客觀事證相左，衡諸證人劉均瀚、黃彭成、
    葉美倫、羅藝文、徐美娟與其他「晴山開發團隊」成員於原
    審審理期間簽立權責說明書（原審卷㈡第388至396頁），排
    除被告與「晴山開發團隊」之關聯性，內容完全相同，顯係
    統一製作，益徵其等於原審審理時始趨一致之證述，乃知悉
    被告答辯後所為迴護被告之詞，殊無可採。
　⒋末以，被告及辯護人聲請傳喚證人莊亨竹，主張以莊亨竹購
    買系爭土地之經歷，證明被告並未施用詐術使買受人陷於錯
    誤（本院卷第279、280頁）。惟不動產買賣金額龐大，牽涉
    層面甚廣，契約內容及協商事項每隨締約當事人智識程度、
    經濟能力、生活習慣、家庭結構與個人需求等等，各有不同
    ，銷售者為促成交易，勢必根據買方差異性調整宣傳手法，
    針對不同疑慮提出因應之道，對個案需求提供相關配套等等
    ，其契約自當具有相當之差異性。本案告訴人梁淑賢等十三
    人購買系爭土地之交易過程，均經本院依其等證詞，與「晴
    山開發團隊」成員之證述內容、廣告文宣及附表所示交易文
    件，相互勾稽認定如上，其他買受人於購地過程獲悉資訊為
    何、是否陷於錯誤，實與告訴人梁淑賢等十三人實際交易情
    況不相關，實則本案確有單純購買土地之客戶呂麗美，交易
    過程著重土地權利而非小木屋合法性者（詳後述），是被告
    及辯護人此部分聲請，並無調查之必要。
　㈨綜上，本案事證明確，被告犯行堪予認定，應依法論科。
二、論罪：
  ㈠告訴人陳嘉琳、曾宏煇、黃玉環、林建宗購買系爭土地，簽
    約時間雖在103年5月間，然其等均持續付款至103年9至11月
    ，此觀卷附第一商業銀行頭份分行104年11月16日一頭份字
    第00114號函暨交易明細即明（偵卷㈡第146至155頁），此部
    分被告詐欺犯罪終了時間係在103年6月18日刑法修正公布後
    ，應逕適用修正後之刑法規定。
　㈡刑法第339條之4加重詐欺罪，關於第1項第3款「以廣播電視
    、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具，對公眾散布
    而犯之」之加重事由，其立法理由已敘明：「考量現今以電
    信、網路等傳播方式，同時或長期對社會不特定多數之公眾
    發送訊息施以詐術，往往造成廣大民眾受騙，此一不特定、
    多數性詐欺行為類型，其侵害社會程度及影響層面均較普通
    詐欺行為嚴重，有加重處罰之必要，爰定為第3款之加重處
    罰事由。」是刑法第339條之4第1項第3款之加重詐欺罪，須
    以對不特定多數之公眾散布詐欺訊息為要件。行為人雖利用
    廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具犯罪
    ，倘未向公眾散布詐欺訊息，而係針對特定個人發送詐欺訊
    息，僅屬普通詐欺罪範疇。行為人若係基於詐欺不特定民眾
    之犯意，利用網際網路等傳播工具，刊登虛偽不實之廣告，
    以招徠民眾，遂行詐騙。縱行為人尚須對受廣告引誘而來之
    被害人，續行施用詐術，始能使之交付財物，仍係直接以網
    際網路等傳播工具向公眾散布詐欺訊息，無礙成立加重詐欺
    罪（最高法院107年度台上字第907號判決意旨參照）。被告
    透過「晴山開發團隊」架設網站，以網際網路散布買地贈送
    小木屋，可供合法居住使用之訊息，招徠告訴人梁淑賢、卓
    瓊麗、詹健昌、侯雅文、林瑞青、曾宏煇、黃玉環、林勉君
    、林建宗、余靜雯前往現場，因陷於錯誤締約支付價金，核
    被告就此部分（即附表1至5、7至11）所為，均係犯刑法第3
    39條之4第1項第3款之以網際網路對公眾散布詐欺取財罪（
    共十罪）。而告訴人陳嘉琳、鄭秋萍、古彥和並非經由網路
    ，而是接獲簡訊及瀏覽廣告獲悉「晴山農園開發案」銷售訊
    息，本案卷內又無該等訊息及廣告之具體內容、形式，無從
    認定係對不特定多數之公眾散布詐欺訊息，依罪證有疑利於
    被告原則，應屬普通詐欺範疇，是核被告就此部分（即附表
    編號6、12、13）所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取
    財罪（共三罪）。
  ㈢附表編號6、12、13部分，告訴人陳嘉琳、鄭秋萍、古彥和並
    非經由網際網路，而是接獲簡訊或瀏覽廣告得知「晴山農園
    開發案」銷售資訊，其等遭詐騙購買土地與被告在網路刊登
    銷售廣告之行為無關，已如前述，檢察官認被告此部分所為
    ，係犯以網際網路對公眾散布詐欺取財罪，尚有未合，然其
    基本社會事實同一，且刑法第339條之4第1項第3款以網際網
    路對公眾散布詐欺取財罪本即包含刑法第339條普通詐欺罪
    之罪質，本院復係排除加重事由以普通詐欺之罪名論處，無
    礙被告防禦權之行使，應由本院變更起訴法條適用之。
　㈣被告利用不知情之羅永林、徐美娟、羅藝文、翁振斌、翁志
    強、康少頎、劉均瀚、葉美倫、黃彭成、毛志強、彭明傑、
    許新杰等人為本件詐欺、加重詐欺犯行，為間接正犯。　　
　㈤刑法上所稱之接續犯乃指行為人之數行為，於同一或密切接
    近時、地實行，侵害同一法益，而其各行為之獨立性極為薄
    弱，依一般社會健全觀念，實難以強行分開，且在刑法評價
    上，以視為數個舉動之接續作為，合為包括之一行為，較為
    合理者而言。如行為人先後數行為，在客觀上係逐次實行，
    侵害數個同性質之法益，其每一前行為與次行為，依一般社
    會健全觀念，在時間差距上，可以分開，在刑法評價上，各
    具獨立性，每次行為皆可獨立成罪，自應按照其行為之次數
    ，一罪一罰。而刑法第339條之4第1項第3款規定犯刑法第33
    9條詐欺罪而有以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒
    體等傳播工具，對公眾散布而犯之者，處1年以上7年以下有
    期徒刑，得併科100萬元以下罰金。依其立法理由係考量現
    今以電信、網路等傳播方式，同時或長期對社會不特定多數
    之公眾發送訊息施以詐術，往往造成廣大的民眾受騙，此一
    不特定、多數性詐欺之行為類型，其侵害社會程度及影響層
    面均較普通詐欺行為嚴重，有加重處罰之必要，乃訂定該款
    加重處罰事由。是關於本罪罪數之計算，在立法上並無將之
    設定為如集合犯、接續犯或想像競合犯之實質或裁判上一罪
    關係（最高法院108年度台上字第562號判決意旨參照）。被
    告以買地送屋方式銷售系爭土地，佯稱所贈送之小木屋為符
    合農業發展條例第8條之1第1項規定之合法設施，並可供居
    住使用，透過網際網路及銷售團隊向不特定多數人施用詐術
    ，致告訴人梁淑賢、卓瓊麗、詹健昌、侯雅文、林瑞青、陳
    嘉琳、曾宏煇、黃玉環、林勉君、林建宗、余靜雯、鄭秋萍
    、古彥和陷於錯誤，分別締約購買土地，支付買賣價金，其
    犯罪時間有所差距，各告訴人分別議價締約，條件亦不相同
    ，所侵害之財產法益互異，各犯罪行為具有獨立性，其犯意
    各別，行為互殊，應予分論併罰；檢察官認應論以接續犯，
    容有誤會。
三、不另為無罪諭知（告訴人呂麗美部分）：　　
　㈠公訴意旨略以：被告為專門在山坡地搭蓋度假小木屋、田園
    之紐西蘭團隊創辦人及唯一負責人，紐西蘭團隊於102年間
    在苗栗縣獅潭鄉永興村土地公廟後方山坡地「林間雅境」開
    發案之小木屋（由被告指派不知情之翁志強為名義負責人）
    ，業經苗栗縣政府於102年6月6日至現場稽查後，認為現場
    之10棟小木屋屬違建，經苗栗縣獅潭鄉公所以102年6月13日
    獅鄉建字第1020005058號函請紐西蘭團隊立即停工（後經臺
    中高等行政法院以102年度訴字第518號判決認定違建，並經
    最高行政法院以103年度裁字第1691號裁定駁回紐西蘭團隊
    之上訴）。被告已於102年6、7月間，明知主管機關即苗栗
    縣政府及獅潭鄉公所已認定「林間雅境」開發案之小木屋具
    有頂蓋、牆壁、開有窗戶、體積大且重，非藉助大型動力機
    械機具，不足以移動，構造及使用與一般固定式房屋並無差
    異，客觀上使用時復有固定之處所，顯然非屬農業發展條例
    第8之1條（92年2月7日增訂）所規定之無固定基礎之臨時性
    與農業生產有關之設施，如再銷售相同開發案之小木屋，將
    使購買者所購買之小木屋有被主管機關認定為非屬「無固定
    基礎之臨時性與農業生產有關之設施」，而被認定為違建及
    拆除之極大風險。惟被告仍意圖為自己不法之所有，利用一
    般民眾不諳農地使用之法令，於103年1月20日購買坐落新竹
    縣○○鄉○○○段○○○○段○000號、第148-63號、第148-64號、第1
    48-65號、第148-66號、第148-67號地號山坡地保育區之農
    牧用地，以不知情之林靖晃（另為不起訴處分）之名義登記
    為土地所有權人，僱用不知情之羅永林、徐美娟、羅藝文、
    翁振斌、翁志強、康少頎、劉均瀚、葉美倫、黃彭成、毛志
    強、彭明傑、許新杰等人（均另為不起訴處分）組成紐西蘭
    團隊從事與上述獅潭鄉「林間雅境」開發案相同之違法開發
    、銷售農牧用地及小木屋（買地送屋），利用現代人民喜歡
    農園休閒生活之心理，由不知情之紐西蘭團隊成員以網際網
    路、報紙廣告、廣告信件及在臺北市、新北市、桃園市舉辦
    說明會，對消費者宣稱本建案為紐西蘭團隊所開發之「晴山
    農園」，「晴山農園」會使消費者有「在家度假的感覺」、
    享「天倫樂、祖孫情」、「打造心中的夢想家園」、「利用
    老農地配蓋的合法農舍、產權清楚、隨時可自由移轉、『一
    卡皮箱』就能入住」，並佯稱依據農業發展條例之規定，本
    案為合法開發案，另先在本案農牧用地上設置小木屋之樣品
    屋，使消費者前往參觀，隱瞞小木屋嗣後極有可能被主管機
    關及新竹縣政府及寶山鄉公所認定為非屬「無固定基礎之臨
    時性與農業生產有關之設施」，而被認定為違建及被拆除而
    無法居住之重要交易事項，致呂麗美陷於錯誤，誤認上開農
    牧用地上之小木屋為合法建物，可合法居住享受田園之樂，
    而為如起訴書附表編號14所示之買賣交易（起訴書附表編號
    14如附件）。因認被告就呂麗美部分，亦涉犯刑法第339條
    之4第1項第3款以網際網路對公眾散布詐欺取財罪嫌。
　㈡按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，不
    能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154
    條第2項、第301條第1項分別定有明文。認定犯罪事實所憑
    之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而
    無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一
    般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得
    據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之
    懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院
    為諭知被告無罪之判決。檢察官對於起訴之犯罪事實，應負
    提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足
    為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法
    院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被
    告無罪判決之諭知（最高法院76年台上字第4986號、92年台
    上字第128號判例意旨參照）。　
　㈢經查：
　⒈證人呂麗美於檢察官訊問時具結證稱：我於103年3月間收到
    電子郵件廣告，得知寶山鄉晴山農園銷售案，業者在中壢中
    信飯店舉辦說明會，我有去聽，第二天我就和吳錫豐一起去
    現場參觀，翁志強帶看介紹25個單位的土地，我選了E5這個
    單位，成交價是438萬元，並與彭明傑簽約，後來是羅永林
    點交，也有留徐美娟的電話，說有問題可以找他們，我以為
    E5的土地就是我的，後來才知道E1到E5土地是共有的，我覺
    得被騙了；翁志強當時有說如果要蓋小木屋可以找他們的承
    包廠商，現場也有樣品屋，但我沒有要買小木屋等語（偵卷
    ㈢第224至225頁），對照卷附呂麗美委託吳錫豐簽訂之土地
    買賣合約書（偵卷㈡第26至31頁），其上確無由賣方贈與小
    木屋之約定，亦未見有「晴山開發團隊」人員承諾贈與小木
    屋之書面文件，吳麗美知悉本案買地贈屋之銷售方案，至現
    場參觀後，並無取得小木屋之意願，而以單純購買土地方式
    進行交易，自難認有因誤認小木屋為合法建物而購買土地之
    情事。
　⒉呂麗美雖以其購買系爭土地，因銷售人員告知為農地，E5可
    獨立使用，誤認為單獨所有，事後得知系爭土地為林地，且
    E1至E5土地為共有關係，認遭詐欺（偵卷㈢第225頁），然觀
    卷附前開土地買賣合約書，其上明確記載買賣標的為「新竹
    縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號（面積2,500平方公尺），權
    利範圍5分之1，獨立使用區域如附圖標示E5範圍，標示點T4
    1、T42、T43、T44之間（依土地登記簿及分管協議書為準，
    標示點經買賣雙方指界確認）」、「本契約標的係買賣土地
    之持分所有權並與他人共有分管，買方確知並同意以下事項
    ：a、買賣標的係依附圖共有分管新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00
    0000地號土地，得獨立使用E5部分（不得逾越分管範圍）。
    b、本買賣標的新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號係共有分
    管使用，依現行法令不得分割為單獨所有，買方願配合其他
    分管單位統一完成過戶。」（偵卷㈡第26、29、30頁），有
    關其買受土地為共有，依分管契約各自獨立使用等交易條件
    ，實已明定於契約中，且該土地買賣合約書簽訂時，「晴山
    開發團隊」銷售人員提供之土地所有權狀明揭系爭土地為林
    地（偵卷㈡第32頁），依土地建物查詢資料顯示，系爭土地
    地目為「林」，使用地類別為「農牧用地」（偵續卷第123
    頁），要難認被告就此部分有何詐術之行使。
　⒊再者，證人呂麗美於偵查中另證稱：我去現場參觀，E5這塊
    地我比較喜歡，我就跟對方議價，最後成交價是438萬元，
    翁志強就去拿合約書過來，但當時我一直在講電話，就請陪
    我一起去的吳錫豐幫我簽約，等我講完電話，他們已經簽完
    合約了等語（偵卷㈢第224頁反面），則被告銷售系爭土地地
    目為「林」，可為農牧使用，及相關共有、分管事宜，既經
    記載於土地買賣合約中，被告就此部分並無刻意隱匿或提供
    何等不實訊息，呂麗美就本件買賣標的細節認知錯誤，不能
    排除是個人忙於聯繫他務，委由吳錫豐進行簽約，而於溝通
    、轉達過程發生落差所致。
　㈣綜上，本案依卷存事證，尚不足使公訴人就呂麗美部分所指
    被告以網際網路對公眾散布詐欺取財之犯罪事實，達於無所
    懷疑而得確信為真實之程度，核屬不能證明被告犯罪，原應
    為無罪之判決，惟檢察官就此部分認與前開經起訴論罪部分
    為接續犯之實質上一罪關係，爰不另為無罪判決之諭知。
四、撤銷原判決之理由及科刑審酌事由：
　㈠原審以被告犯以網際網路對公眾散布詐欺取財罪一罪，予以
    論科，固非無見。惟查：
　⒈被告犯如附表編號1至5、7至11所示以網際網路對公眾散布詐
    欺取財罪（共十罪），及編號6、12、13所示詐欺取財罪（
    共三罪），其犯罪行為各別，被害法益並不相同，應予分論
    併罰，原審以接續犯論以以網際網路對公眾散布詐欺取財包
    括一罪，非無違誤。
　⒉告訴人呂麗美無意接受贈送之小木屋，單純購買土地，其交
    易並非因對該小木屋之合法性認知錯誤而為，非得以詐欺之
    罪名相繩，原審就此部分認定被告犯罪，亦有未合。
　⒊從而，被告上訴否認犯罪，均經指駁如前，洵屬無據，惟原
    判決既有上開可議之處，仍應由本院予以撤銷改判。
　㈡爰以行為人之責任為基礎，審酌被告創立「紐西蘭團隊」，
    所推出「林間雅境開發案」甫遭主管機關查報現場搭建之小
    木屋為違章建築，而受強制拆除之行政處分，仍不知謹慎自
    制，於涉訟期間再行推出「晴山農園開發案」，以買地贈屋
    為名，透過網際網路、廣告文宣招攬客戶，利用其銷售團隊
    及民眾不諳法令規定，完全隱瞞相同規格之小木屋業經主管
    機關認定為違建、勒令拆除之實況，刻意略去農業發展條例
    第8條之1第1項規定之「臨時性」、「農業生產有關」要件
    ，佯稱贈送之小木屋為符合該條規定之「無固定基礎設施」
    而無違建疑慮，標榜居住安全性與便利性之功能，打造令人
    嚮往之自然農園生活，致告訴人梁淑賢等十三人陷於錯誤，
    斥資購買系爭土地，其等原計畫居住、度假、養病之小木屋
    果遭認定為違章建築，面臨隨時可能被拆除之窘境，生涯規
    劃、財產配置深受影響，蒙受重大損失，被告法治觀念不足
    ，唯利是圖，惡性非輕，應嚴予非難，兼衡被告前無犯罪紀
    錄，素行良好，博士畢業之智識程度（本院卷第23頁），其
    犯罪之動機、目的、手段、所獲利益，及於本院審理時自承
    之經濟能力、家庭生活狀況（本院卷第561頁），暨被告犯
    罪後否認犯行，迄未與告訴人等達成和解，賠償損害，於犯
    後態度無從為更有利之考量等一切情狀，分別量處如主文第
    二項（附表主文欄）所示之刑，資為懲儆。並斟酌被告整體
    犯罪之非難評價，暨所犯各罪之罪質相同，及上開數罪反應
    出之人格特性，權衡被告行為責任與整體刑法目的及相關刑
    事政策，定其應執行之刑。 
五、沒收：　
    被告為系爭土地真正所有權人，以買地贈屋之方式銷售土地
    ，佯以所贈送之小木屋為可供居住之合法設施，致告訴人梁
    淑賢等十三人陷於錯誤購買土地，支付買賣價金，其款項悉
    由被告支配管理，此經被告於偵查中供述在卷（偵卷㈣第202
    頁、偵續卷第102、142頁反面），並經證人楊玲玲證述無訛
    （偵卷㈣第200頁反面至201頁），自屬被告之犯罪所得，未
    據合法發還被害人，復無刑法第38條之2第2項所定情事，應
    依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，於全部
    或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299
條第1項前段、第300條，刑法第339條第1項、第339條之4第1項
第3款、第51條第5款、第38條之1第1項前段、第3項，刑法施行
法第1條之1，判決如主文。
本案經檢察官林李嘉提起公訴，檢察官周啟勇到庭執行職務。　
中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　12　　日
                  刑事第三庭    審判長法　官  張惠立
                                      法　官  劉兆菊
　　　　　　　　　　　　　　　　      法　官  廖怡貞
以上正本證明與原本無異。
普通詐欺罪部分不得上訴。
其餘如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀
，其未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後20日內向本院補提理
由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」
。
                                      書記官  劉芷含
中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　12　　日
附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條
（普通詐欺罪）
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之
物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰
金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。
中華民國刑法第339條之4
犯第339條詐欺罪而有下列情形之一者，處1年以上7年以下有期
徒刑，得併科1百萬元以下罰金：
一、冒用政府機關或公務員名義犯之。
二、三人以上共同犯之。
三、以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具，
    對公眾散布而犯之。
前項之未遂犯罰之。
附表（貨幣單位：新臺幣）：
編號 告訴人 交易單位 簽約日期 實付土地買賣價金 證據清單 主文 1 梁淑賢 A2 103年8月17日 405萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、土地登記第二類謄本、103年9月24日土地所有權狀、晴山開發團隊售後服務記錄單（偵卷㈠第12至18頁反面、20至22頁、他卷第109頁） ②簽約承諾顧客事項一覽表（偵卷㈠第19頁） ③渣打銀行匯款申請書、晴山開發團隊收據（他卷第110、111頁） 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰零伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 2 卓瓊麗 A3 103年7月3日 400萬元 ①103年9月24日土地所有權狀、點交設施標準作業流程操作手冊、晴山開發團隊售後服務記錄單、土地所有權買賣移轉契約書、土地買賣合約書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、授權書、園區公約（偵卷㈢第229至236頁反面、偵卷㈣第243至245頁、原審卷㈠第112至124頁） 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 3 詹健昌 A5 103年8月21日 412萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、103年9月24日土地所有權狀、晴山開發團隊售後服務記錄單（偵卷㈠第147至152頁反面、他卷第107頁） ②臺灣銀行匯款申請書回條聯（他卷第105頁）　 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰拾貳萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 4  侯雅文 B2 103年7月31日 405萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、晴山開發團隊售後服務記錄單、103年9月24日土地所有權狀（偵卷㈡第76至82頁） ②其他約定事項（偵卷㈡第83頁） ③國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、取款憑條、台北富邦銀行匯款委託書（他卷第115至117頁）　 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰零伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 5 林瑞青 B3 103年7月27日 390萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、晴山開發團隊售後服務記錄單（偵卷㈡第86至91頁反面、他卷第136頁） ②二合一無固定基礎設施買賣合約（偵卷㈡第92頁正反面）　 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣參佰玖拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 6 陳嘉琳 B4 103年5月10日 340萬元 ①土地買賣合約書、林靖晃土地所有權狀、土地位置圖、地籍圖謄本、園區公約、授權書（偵卷㈡第97至108頁） ②個人承諾贈送事項表（偵卷㈡第109頁） ③二合一無固定基礎設施買賣合約、圖面、報價單（偵卷㈡第110至112頁）　　 陳銘璋犯詐欺取財罪，處有期徒刑拾月。未扣案犯罪所得新臺幣參佰肆拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 7 曾宏煇 C4 103年5月13日 365萬元 ①土地買賣合約書、地籍圖謄本、土地位置圖、園區公約、土地登記第一類謄本、授權書、地籍參考圖、103年9月24日土地所有權狀、晴山開發團隊售後服務記錄單、不動產代辦費用代收收據、土地所有權買賣移轉契約書（偵卷㈠第168至179、182、183、188、196、198、199至200頁） ②小木屋圖面、簽約承諾顧客事項一覽表（偵卷㈠第181、184頁）　 ③二合一無固定基礎設施買賣合約、工程報價單、保固書（偵卷㈠第185、194、195頁）　 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年參月。未扣案犯罪所得新臺幣參佰陸拾伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 8 黃玉環 D1 103年5月31日 355萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、晴山開發團隊售後服務記錄單（偵卷㈡第3至8、9頁反面） ②二合一無固定基礎設施買賣合約、報價單、施工圖面（偵卷㈡第8頁反面、第9頁、偵卷㈢第171至173頁） ③郵政跨行匯款申請書、臺灣土地銀行存摺類存款憑條（他卷第120至127頁） 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年參月。未扣案犯罪所得新臺幣參佰伍拾伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 9 林勉君 D2 103年6月29日 401萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、晴山開發團隊售後服務記錄單、簽約承諾顧客事項一覽表（偵卷㈠第120至133頁） ②二合一無固定基礎設施買賣合約、報價單、圖面（偵卷㈠第135至137頁） ③苗栗縣政府104年5月15日府地權字第1040099932號函、消費爭議申訴案到府說明協調紀錄（偵卷㈠第117至119、143頁） ④擔保本票、臺灣銀行匯款申請書回條聯、郵政跨行匯款申請書、晴山開發團隊收據（偵卷㈠第142頁、偵卷㈢第243至244頁） 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰零壹萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 10 林建宗 D3 103年5月10日 475萬元 ①土地買賣合約書、林靖晃土地所有權狀、地籍圖謄本、土地位置圖、授權書、園區公約、晴山開發團隊售後服務記錄單、103年10月16日土地所有權狀、土地所有權買賣移轉契約書（偵卷㈠第155至161、162、164至165頁） ②葉美倫簽立個人承諾贈送事項表（偵卷㈠第162頁反面） ③匯款單、合作金庫商業銀行匯款申請代收入收據、郵政跨行匯款申請書、本票（偵卷㈠第163頁、偵卷㈢第248、249、250頁） 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年伍月。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰柒拾伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 11 余靜雯 E1 103年8月21日 317萬800元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、103年10月21日土地所有權狀、土地登記第一類謄本（偵卷㈠第89至99頁、他卷第98、99頁） ②翁振斌簽立之簽約承諾顧客事項一覽表（偵卷㈠第100頁） ③價金異動協議書（偵卷㈠第101至102頁） ④第一商業銀行取款憑條存根聯、玉山銀行匯款回條、匯款申請書（偵卷㈢第221頁）　 陳銘璋以網際網路對公眾散布而犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年貳月。未扣案犯罪所得新臺幣參佰壹拾柒萬零捌佰元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 12 鄭秋萍 E2 103年8月24日 295萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、103年10月16日土地所有權狀、簽約承諾顧客事項一覽表、晴山開發團隊售後服務記錄單（他卷第12至23、82、83、84頁） ②國泰世華商業銀行匯出匯款憑證（他卷第138頁）　 陳銘璋犯詐欺取財罪，處有期徒刑捌月。未扣案犯罪所得新臺幣貳佰玖拾伍萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 13 古彥和 E4 103年8月9日 410萬元 ①土地買賣合約書、授權書、土地位置圖、林靖晃土地所有權狀、園區公約、共有土地分管契約書、103年10月16日土地所有權狀、晴山開發團隊售後服務記錄單、土地所有權買賣移轉契約書（偵卷㈡第48至64、69、71至72頁） ②二合一無固定基礎設施買賣合約、圖面、小屋鐵構保固證明書、報價單（偵卷㈡第65至68、70頁） ③本票、存摺紀錄、第一商業銀行取款憑條存根聯、第一商業銀行存款存根聯、晴山開發團隊收據、臺灣土地銀行存摺類存款憑條（偵卷㈢203、204、205頁）　　 陳銘璋犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰壹拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 
附件（起訴書附表編號14）：
附表(106年度偵續字第51號)                    編號 告訴人 購買單位編號 購買標的坐落地號 土地價金(新臺幣) 小木屋（含附屬設施）價金(新臺幣) 土地簽約時間 小木屋簽約時間 土地過戶時間 合計支付 (新臺幣)  14 呂麗美 E5 新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號土地所有權應有部分五分之一 4,380,000元 買地自建，未購房屋 103年5月14日 無 103年10月16日  4,380,000元