臺灣高等法院100年度抗字第103號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　100年度抗字第103號

抗告人

陳碧華

代理人

林秀香律師

上列抗告人因相對人趙張蓓芝對債權人高明達等與債務人段津薪間拍賣抵押物強制執行事件行使優先承買權並聲明異議，對於中華民國99年12月21日臺灣臺北地方法院99年度事聲字第10182 號裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按對於裁定，得為抗告，民事訴訟法第482條定有明文。 又抗告為受裁定之當事人或其他訴訟（利害）關係人，對於裁定聲明不服之方法。本件抗告人為債權人高明達等與債務人段津薪間拍賣抵押物強制執行事件（即原法院98年度司執字第21030號拍賣抵押物強制執行事件，下稱系爭執行事件)之拍定人，其對原裁定提起抗告，並無不合，合先敘明。

二、相對人於民國 (下同) 99年10月22日、同年11月10日聲明異議，主張系爭執行事件之99年2月9日北院隆98司執申字第21030 號公告（下稱系爭公告）漏未載明坐落臺北縣新店市○○段718、723、729、734、876等5筆地號土地屬伊所有建物之法定空地，以致伊先前僅就同段719地號土地之應有部分6分之1 主張優先承買，而錯失主張優先承買上開法定空地之應有部分，爰聲請准許伊優先承買上開法定空地之應有部分云云。原法院司法事務官以相對人未於期限內陳報就上開法定空地行使優先承買權，視同放棄優先承買權為由，於99年11月22日以98年度司執字第21030 號裁定處分駁回其異議之聲明。相對人對之提出異議，經原法院認為異議為有理由，裁定將上開司法事務官所為之處分廢棄。抗告人不服，提起本件抗告。

三、抗告意旨略以：相對人對於坐落臺北縣新店市○○段718、723、729、734、876等5筆地號土地並未遵期表示優先承購其應有部分，自應視為放棄其優先承權。系爭公告之內容並無文義不明之處，相對人既已具狀表示優先承買坐落同段719地號土地，並主張其應有部分為6分之1，相對人對系爭公告即應已完全瞭解，而非如相對人所言其有因系爭公告疏漏不明，致影響權益之情形。縱認系爭公告有文義不明之處，相對人亦可向法院查詢，相對人單方疏失未為詢問而逾期主張優先承買，自無保護之必要。況且，原法院民事執行處於99年5月27日已另以北院隆98司執申字第21030號函文通知各建築物所有權人均得於基地分離出賣時主張優先承買，相對人先前縱有不明、誤解之處，於收受上開函文時亦應瞭解其優先權利範圍，而應於15日內即時表示優先承買上開法定空地之意思表示，詎相對人遲至99年7 月28日始為主張，自已逾期，不應准許。原法院司法事務官處分駁回相對人異議之聲明，於法並無不合，原裁定將該處分廢棄，顯有未洽云云。

四、按區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依民法物權編施行法第8條之5第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5 日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權，民法物權編施行法第8 條之5第7項定有明文。又建築法第11條第1 項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其應留設之法定空地…」，是以建築基地之範圍包含建築物之坐落地面及其應留設之法定空地。

五、經查：

㈠系爭執行事件第1次拍賣公告中編號1至28之坐落於臺北縣新店市○○段692、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、725、726、727、728、729、730、731、733、734、735、737、739、743、746、876 地號等28筆土地，經原法院民事執行處於99年1月29日進行第1次拍賣程序，而由抗告人拍定之。又，上開28筆土地係由重測前臺北縣新店市○○○段七張小段95、95之1、95之6及101之5地號於重測後分割出，因上開28筆土地上興建之34筆建物在64年間經臺北縣政府核發同一張使用執照(64年使字第931號) ，依98年1月23日修正後民法物權編第799條之規定，各地號相對於該區分所有建築物之各專有部分，其使用管理上具有整體不可分性，則依修正後民法物權編施行法第8條之5第3 項之規定，上開各建物所有權人均得於基地分離出賣時主張優先承買，此有臺北縣新店地政事務所99年5 月13日北縣店地登字第0990007011號函可稽 (見系爭執行事件卷㈡第471-472頁)。本件相對人為上開28筆土地上34筆建物所有權人之一，依上開說明，相對人對其建物 (即臺北縣新店市○○段1857建號)所坐落之719地號土地及其法定空地，自有優先承買權。

㈡按優先承買權為依法律規定（法定優先承買權）一方有權利在他方出賣時以出賣人願意接受的第三人要約同一條件向他方購買某一財產的權利，為附條件的選擇權（亦即具有法定形成權之性質，最高法院98年台抗字第1001號裁判參照）；民法物權編施行法第8條之5第3項或第5項規定之優先承買權，其承買之程序與土地法規定之優先承買權相同，依相同事件應為相同處理之法理，自應予以援用。「土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言」；「基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」（最高法院88年台上字第2167號、 98年台上字第479號判決參照）。

㈢查，強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，原法院執行處於99年1 月29日將數執行標的合併拍賣（見系爭執行事件卷㈡第192-200頁)，拍定後，原法院於99年2月9日以系爭公告表示上開28筆土地上之建物專有部分所有人得於公告最後公告日(即99年2月27日) 起15日內(99年2月22日起至同月26日止公告5日)檢具優先承買之證明文件及戶籍謄本具狀向原法院聲明願照抗告人承受之同一價格優先承買 (如有數人表示優先承買時，則依專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定)， 逾期不為聲明，視為拋棄優先承買權等語，並由債權人高明達張貼於上開28筆土地所在建築物(見系爭執行事件卷㈡第325-327頁之公告、第413-424頁之民事陳報狀及其附件)。相對人於99年3月3日即具狀表示其所有門牌臺北縣新店市○○路66巷1號3樓(即新店市○○段1857建號)建物係坐落臺北縣新店市○○段719地號土地，並主張其優先承買之土地為應有部分6分之1，有陳報狀在卷可稽 (見系爭執行事件卷㈢第59頁)。嗣於99年5月27日原法院再以北院隆98年司執申字第21030號函通知優先承買權人(包括相對人)於文到後15日內陳報按其建物專有部分面積比例計算應有之基地持分，並提供計算方式與證明文件 (見系爭執行事件卷㈡第465-468頁)。相對人復於同年6月7日具狀表示其所有建物係坐落臺北縣新店市○○段719地號土地，並主張其優先承買之土地為應有部分6分之1，有陳報狀在卷可稽(見系爭執行事件卷㈢第332頁)。原法院於99年7月18日再以北院木98司執申字第21030號函通知抗告人及優先承買權人(包括相對人)於文到10日內就隨函附件(即各優先承買權人與拍定人分配結果)陳述意見，經相對人於99年7月28日具狀表示除上開719地號土地外，另同段718、729、734、723及876地號土地分別為樓梯間、走道及週邊出入道路，為落實公寓大廈管理條例設置之目的，上開屬公共設施之土地，伊亦有優先承買權，並主張優先承買等語(見系爭執行事件卷㈣第156頁)。惟原法院司法事務官以相對人已逾期主張優先承買為由，不准相對人購買法定公設及空地部分之土地，並裁定處分駁回相對人之異議。

㈣查原法院雖曾於99年2月22日、同年5月27日分別以系爭公告及北院隆98司執申字第21030號函文通知各建物所有權人(包括相對人)得主張優先承買權，惟原法院執行處於99年1月29日既係將數執行標的合併以總價202,660,000元拍定，有拍賣不動產筆錄在卷可按（見系爭執行事件卷㈡第317頁)。而系爭公告事項及函文內容，僅通知優先承買權人(包括相對人)檢具優先承買之證明文件及戶籍謄本具狀向原法院聲明願照抗告人承受之同一價格優先承買，並未載明「各優先承買權人」建築基地包含建築物坐落地面及其法定空地之範圍、價金，致相對人僅知出賣之事實，不知買賣之條件（買賣標的、範圍、價金、付款方式等情形），無從決定是否依同樣條件優先購買，相對人雖於99年3月3日、同年6月7日陳報主張優先承買權時，僅就其建物坐落之719 地號土地主張優先承買，其餘法定公設及空地部分，漏未主張，惟該公告及函文既未明確告知各建物所有權人得主張優先承買權之範圍及內容，難謂相對人就其餘法定公設及空地部分，已放棄優先購買權，抗告2人主張系爭公告之內容並無文義不明之處，相對人既已具狀表示優先承買坐落同段719地號土地，並主張其應有部分為6分之1，相對人對系爭公告即應已完全瞭解，縱認系爭公告有文義不明之處，相對人亦可向法院查詢，相對人單方疏失未為詢問而逾期主張優先承買，自無保護之必要；況，原法院民事執行處於99年5月27日已另函文通知各建築物所有權人均得於基地分離出賣時主張優先承買，相對人先前縱有不明、誤解之處，於收受上開函文時亦應瞭解其優先權利範圍，而應於15日內即時表示優先承買上開法定空地之意思表示，相對人遲至99年7月28日始為主張，自已逾期，不應准許云云，自有誤會。

六、綜上所述，原法院司法事務官處分駁回相對人之異議，尚有未洽。原裁定予以廢棄，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十五庭