臺灣高等法院104年度上字第807號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度上字第807號

上訴人

游惠媜

訴訟代理人

邱昱宇律師

被上訴人

李隆信

訴訟代理人

黃丁風律師

　　　　　　黃雅羚律師

上列當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國104 年4月17日臺灣基隆地方法院103 年度訴字第542 號第一審判決提起上訴，本院於105年2月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、查，上訴人之住所設在新北市○里區○○路00號乙情，為上訴人所自陳（見本院卷第87頁），並有卷附上訴人戶籍謄本可佐（見原審卷第23頁）。則原審法院將104 年3 月19日言詞辯論通知書向該址為送達（於104 年1 月28日寄存於該住所地之警察機關即金山分局萬里派出所，於同年2 月7 日發生送達效力，見原審卷第29頁送達證書），並准被上訴人聲請而為一造辯論判決（見原審卷第43頁言詞辯論筆錄），其訴訟程序尚無瑕疵可指，核先敘明。

二、被上訴人主張：伊於民國97年5 月26日以新台幣（下同）1780萬元，向上訴人購買其所有門牌基隆市○○區○○○路000 巷00○0 號4 樓及同巷11之2 號4 樓房屋暨坐落基地（房屋下合稱系爭房屋，與坐落基地則合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），伊已依約給付全部買賣價金，並於97年6 月12日辦理系爭房地所有權移轉登記完畢，惟上訴人迄今仍未交付系爭房屋等情，爰依買賣契約之法律關係，求為命上訴人將系爭房屋騰空遷讓交付予伊之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人則以：伊原與訴外人杜鎮川共同投資造鎮建設股份有限公司（下稱造鎮公司），為擔保被上訴人之借款債權，而將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，兩造間就系爭房地屬信託的讓與擔保關係，並無買賣契約之合意，被上訴人自不得依買賣契約法律關係請求伊騰空遷讓交付系爭房屋等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：如主文所示。

四、查，㈠兩造於97年5 月26日簽訂系爭買賣契約書；㈡被上訴人已給付1780萬元；㈢系爭房地於97年6 月12日以買賣為原因移轉登記於被上訴人名下等情，有卷附不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、異動索引、收據、付款支票、被上訴人存摺交易明細可參（見原審卷第6-7 頁、第8-12頁、本院卷第37-43 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第140 頁、第143 頁），堪信為真。

五、本件應審究者為：被上訴人依買賣契約之法律關係，訴請上訴人騰空遷讓交付系爭房地予其，是否有據？茲論述如下：

㈠、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年度台上字第517 號民事判決要旨參照）；次按，債務人為擔保自己或第三人之債務，將擔保物所有權移轉與債權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保（最高法院70年台上字第104 號民事判例意旨參照）；此際，債務人僅係暫時移轉所有權予債權人，於擔保債務受清償時，債權人即負有返還擔保物所有權之義務，而與買賣契約係以所有權之終局移轉為締約目的，有所不同。

㈡、經查：

⒈兩造於97年5 月26日簽訂系爭買賣契約書，約定由上訴人將系爭房地作價1780萬元出售予被上訴人，嗣被上訴人陸續給付1780萬元完畢（詳附表）等情，固有卷附系爭買賣契約書、收據、付款支票、被上訴人存摺交易明細可參（見原審卷第6-7 頁、本院卷第37-43 頁）；惟觀諸被上訴人於97年6 月10日以前，僅給付304 萬8493元（即附表編號1 至3 ，且扣除用以繳付附表編號3 之稅費後，上訴人實際僅收取202 萬元），系爭房地即於同年月12日移轉登記於被上訴人（見原審卷第8-12頁系爭房地登記謄本、異動索引），至於剩餘屋款1475萬1507元（包含被上訴人以現款代償系爭房地原有貸款1437萬4945元部分）則遲至同年月20日始全數給付完畢等情，核與系爭買賣契約書第3 條第4 項約定：系爭房地辦理過戶登記時，未付之價金尾款僅有45萬元，且被上訴人應於取得建物所有權狀之同時，一次付清之意旨，顯然不符，亦與一般不動產買賣之出賣人，於辦理不動產過戶登記時，通常僅餘為數不多之尾款未收取（若不動產尚有貸款之負擔，則由買受人之承貸金融機構直接撥付代償）之交易常情，大相逕庭，足見系爭買賣契約與一般買賣情形迥然有異。

⒉又參以上訴人及杜鎮川於97年5 月30日，與被上訴人就系爭房地簽訂「房地附買回協議書」（下稱買回協議書，見本院卷第68頁）。依卷附買回協議書第2 條「乙方（即上訴人、杜鎮川）向甲方（即被上訴人）買回期限：自房地買賣合約書簽約日起兩年內」、第3 條「甲方同意乙方以壹仟玖佰柒拾貳萬元整（本金1780萬元+ 第二年利息192 萬＝1972萬）於期限內買回上述房地。」、第4 條「買賣契約成立時乙方另支付甲方第一年利息72萬元整，若乙方提前買回則每月減少11萬計算之。」（見本院卷第68頁）約定以觀，可知上訴人於買回系爭房地時，除系爭買賣契約所定作價外，尚應加給一定數額之金錢予被上訴人，其計算方式為第1 年應給付72萬元，第2 年則應給付192萬元，且於系爭買賣契約成立時，即應將第1 年應給付之利息72萬元預付予被上訴人；如提前清償時，得依提前清償之期間按每月11萬元（即第1 年利息72萬元+ 第2 年利息192 萬元之總和，除以24個月後之每月應付利息額）之比例減少應加給之金錢數額；而觀諸該買回協議書就上訴人所應加給之金錢，以「利息」稱之，復應於系爭買賣契約成立時預付第1 年之利息，若借款債務提前清償時，可得減少之利息支出，亦係以系爭買賣契約所定作價金額（即原本）按一定之比率（即利率）計算得出等情，核與一般買回契約僅約定買回價金總額，若有加給之價金，則於買回時一併給付迥異；然與一般金錢借貸之貸與人，向借用人按其權利存續期間內之日數，收取利息，作為借用人使用其原本之對價，或並約定預自貸與金額中扣除第一期利息等情相吻合，堪認被上訴人依系爭買賣契約所定作價數額，而以價金名義撥付之金錢，實則係其貸與之款項；況參以買回協議書所列當事人除兩造外，尚有杜鎮川，與買回契約之當事人應僅有買賣契約當事人乙節亦有不符，益證該買回協議書並非屬單純買回之性質，實際為有關借款之清償期、計息方式，暨被上訴人於借款本息受清償時，負有返還系爭房地義務之約定。

⒊另依被上訴人簽訂系爭買賣契約後，並未受領系爭房屋之交付或移轉占有，仍由上訴人繼續使用系爭房屋等情綜合以參，足認上訴人係以買賣之外觀，藉由與被上訴人訂立系爭買賣契約之方式，使被上訴人取得系爭房地所有權，然上訴人並未移轉占有與被上訴人，系爭買賣契約實係藉由移轉所有權而取得與擔保物權之相同作用，核屬信託讓與擔保契約之性質至灼。

⒋被上訴人雖以買回協議書所載「利息」，乃上訴人為使其同意得買回系爭房地，並補償其於買回期限內未能使用系爭房地之損失，為買回價金之一部分，並非向其借款所支付之對價為由，主張兩造間之真意即在締結買賣契約云云。但查：

⑴、觀諸卷附買回協議書，已明確記載上訴人、杜鎮川於買回價金外，另應加給「利息」予被上訴人；且依一般人之客觀理解，利息為使用他人金錢之對價，甚為明瞭，核與使用他人房地時所應給付之對價為「租金」，二者顯有不同；況設若卷附買回協議書上所指「利息」，其真意為上訴人、杜鎮川繼續使用系爭房屋而應給付予被上訴人之租金，衡以租賃契約為現今社會常見之契約類型，亦可輕易取得作為締約參考之範本，被上訴人大可依其真意，明確記載上訴人、杜鎮川於買回期限內應另給付租金予被上訴人，何需使用「利息」此等定義明確，惟難以表達其等真意之文字？再依買回協議書第3 、4 條約定可知，被上訴人得預扣第1 年利息72萬元，至於第2 年利息192 萬元則係於買回時，併同原價金1780萬元給付，如提前買回則依每月減少11萬元計算，設若該利息係上訴人、杜鎮川因繼續使用系爭房地而應支付與被上訴人之對價，則上訴人、杜鎮川與被上訴人約定其等應按月給付11萬元即為已足，嗣其等提前買回時，因已無繼續使用系爭房地之情事，即無繼續給付予被上訴人之必要，何必大費周章另於買回協議書第4 條約定得以一定比例扣除應給付之利息數額？可見買回協議書上所載利息，並非指使用系爭房地之對價甚明。

⑵、是以，被上訴人以買回協議書所載「利息」，乃上訴人為使其同意得買回系爭房地，並補償其於買回期限內未能使用系爭房地之損失，為買回價金之一部分，並非向其借款所支付之對價為由，主張兩造間之真意即在締結買賣契約云云，並無可採。

⒌被上訴人又舉杜鎮川證言（見本院卷第73頁反面）為據，主張兩造間就系爭房地有買賣之合意云云。但查：

⑴、杜鎮川雖證稱：因造鎮公司遲繳系爭房地貸款利息，將遭銀行拍賣，伊與上訴人遂找被上訴人承購系爭房地，並請求被上訴人同意伊等待造鎮公司營運好轉時買回，及在買回期限內由伊等繼續作為造鎮公司辦公及住家使用，當初訂立系爭買賣契約的真意就是如被上訴人付清價款，就要將系爭房地所有權移轉給被上訴人，而且被上訴人價款確實有付清等語（見本院卷第73頁反面）。惟查，杜鎮川與上訴人共同經營造鎮公司，於97年5 月造鎮公司負責人尚由上訴人變更為其子杜俊輝，杜鎮川則仍擔任造鎮公司董事乙情，為杜鎮川陳述明確（見本院卷第73頁反面），並有卷附造鎮公司基本資料查詢明細結果可佐（見本院卷第149-150 頁），堪認杜鎮川對於造鎮公司之營運及財務狀況知悉甚詳；而觀諸卷附造鎮公司「97年6 月代官山（為造鎮公司新建建案之名稱）會計報表」（下稱會計報表），於「代官山其他短期借款」項內，所載摘要為「4 樓（即系爭房地）向李隆信借入款」，入帳日期欄則為「97/05/ 30 」、「97 /6/20」，並依序記載貸方金額為「0000000 」、「00000000」（見本院卷第59頁），顯已明載以系爭房地向被上訴人借款之意旨，且核其貸方金額欄所列各項金額之總和1708萬元（見本院卷第59頁），亦與系爭買賣契約所定價金1780萬元減去買回協議書中所載第一年預扣利息72萬元之結果全然一致，由此益證，被上訴人撥付之款項，實則係基於借貸之目的，而非為給付買賣價金；至於杜鎮川前開有關兩造訂立系爭買賣契約之真意即為出售系爭房地予被上訴人之證言，核與卷附造鎮公司會計報表明載以系爭房地向被上訴人借款1708萬元之意旨，顯有不符，已難信為真。

⑵、且參以杜鎮川與造鎮公司、杜俊輝、杜家輝（下稱杜鎮川等4 人），因造鎮公司、揚記建設股份有限公司及相關股東積欠上訴人（含其友人）之借款債務清償事宜，於98年7 月4 日與上訴人簽訂協議書（見本院卷第23-28 頁），約定清償之方法（即該協議書第1 條、第2 條、第13條、第15條）；依該協議書第12條約定：上訴人同意於第1 條、第2 條、第13條、第15條之款項全數清償後，放棄系爭房地權利…於前述債權債務結清前，杜鎮川等4 人同意上訴人保有住居於系爭房地之權利，雙方並不得干擾他方於系爭房地之使用權（見本院卷第26頁）以觀，可知杜鎮川承認上訴人於杜鎮川等4 人依約清償以前，仍為系爭房地所有權人，並保有不受干擾使用系爭房地之權利；設若上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，即有終局使被上訴人取得系爭房地所有權之意思，僅係另保留買回之權利而已，則上訴人於買回期限（99年5 月26日）屆至前，已非系爭房地所有權人，杜鎮川明知上情，豈會再與上訴人簽訂該協議書，並承認上訴人仍保有系爭房地所有權？可見杜鎮川前揭有關被上訴人付清價金後即取得系爭房地所有權之證言，確與事實不符，自難為被上訴人有利之認定。

⑶、是以，被上訴人雖舉杜鎮川證言為據，主張兩造間就系爭土地有買賣之合意云云，尚無足採。

⒍被上訴人雖另舉高玲玲（即造鎮公司會計）證言（見本院卷第102 、103 頁）為據，主張買回協議書上所載之第一年預收利息72萬元，僅為促使被上訴人同意買回之誘因，兩造間之真意仍在締結買賣契約云云。惟查：

⑴、證人高玲玲固證述：上訴人、杜鎮川有提及若要讓被上訴人同意買回，該給被上訴人什麼誘因，而買回協議書上所寫的72萬元，就是要給被上訴人同意上訴人、杜鎮川買回的條件；至於造鎮公司會計帳冊內記載為「借款」之原因，是因上訴人賣自己房子借給公司，所以算是公司向上訴人之借款云云（見本院卷第102 、103 頁）等語。惟其前開證言，核與卷附造鎮公司會計報表明載以系爭房地向被上訴人借款1708萬元之意旨，顯有出入；且參以會計帳簿製作之基本原則，必須真實記載企業各項財務活動，以如實反應企業之財務狀況；準此，果真上訴人係以出售系爭房地予被上訴人所得價金，出借予造鎮公司，造鎮公司會計人員於製作該會計報表之時，應會真實記載該筆款項係向上訴人之借款，而非記載為向李隆信之借款，足見高玲玲以系爭款項為上訴人出售系爭房地所得，故記載為借款之證言，並不可採。

⑵、是以，被上訴人舉高玲玲證言為據，主張買回協議書上所載之第一年預收利息72萬元，僅為促使被上訴人同意買回之誘因，兩造間之真意仍在締結買賣契約云云，仍無可取。

㈢、綜上所述，兩造間係以實際借款數額1708萬元加計第一期利息72萬元作為價金，簽訂系爭買賣契約，惟系爭房屋則仍繼續由上訴人使用，並再訂立買回協議書，藉以約定借款之清償期、利息之計算方式，及被上訴人應於借款本息清償後返還系爭房地所有權等事項，而以移轉系爭房地所有權之方式，擔保被上訴人之借款債權，成立信託讓與擔保契約，其目的尚非在終局移轉系爭房地所有權予被上訴人，要難認兩造間就系爭房地有買賣契約關係存在。

六、從而，被上訴人依買賣契約法律關係，訴請上訴人騰空遷讓交付系爭房屋予其，即屬無據，應予駁回。原審判命上訴人騰空遷讓交付系爭房屋，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。

民事第十六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。