臺灣高等法院民事裁定

抗告人

陳伯勳

上列抗告人因與相對人華泰商業銀行股份有限公司間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國110年7月30日臺灣臺北地方法院110年度執事聲字第115號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件第三人即執行債務人周國華就其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及土地上711、712、713、714建號等4筆建物（門牌分別為臺北市○○區○○○路0段000號、120號2樓、120號3樓、120號4樓，與其基地分別合稱系爭1樓房地、系爭2樓房地、系爭3樓房地、系爭4樓房地，全部合稱系爭房地），以相對人華泰商業銀行股份有限公司為抵押權人，於民國103年12月9日、104年1月14日依序設定擔保債權總金額為新臺幣（下同）1440萬元、960萬元之最高限額抵押權（下稱華泰銀行抵押權）。嗣相對人聲請拍賣抵押物，於107年12月19日持臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）107年度司拍字第259號拍賣抵押物裁定（下稱系爭執行名義）向臺北地院聲請拍賣系爭房地，及請求周國華給付1867萬1103元本息（107年度司執字第131047號，下稱系爭執行事件），經臺北地院民事執行處於110年3月15日公告訂於110年4月7日進行系爭房地第二次拍賣，拍賣最低價額定為3200萬5500元，原以「系爭1樓房地現由抗告人使用中並主張存有租賃關係（下稱系爭甲租賃），拍定後不點交；系爭2樓房地拍定後點交，但周國華及第三人主張有租約（下稱系爭乙租賃）聲明異議被駁回，如經上級審廢棄，則改為不點交；系爭3樓房地、系爭4樓房地出租予抗告人，租期自106年8月15日起至107年8月14日止，抗告人稱與周國華目前仍有租約（下稱系爭丙租賃，與系爭甲租賃及系爭乙租賃合稱系爭租賃），拍定後不點交。」為系爭房地之部分拍賣條件（下稱系爭拍賣條件），復於110年4月1日依相對人之聲請，以：系爭房地以最低拍賣價額3369萬元進行第一次拍賣，因廢標未拍定，而系爭甲租賃、系爭乙租賃及系爭丙租賃均由周國華於華泰銀行抵押權設定後，於106年7月25日出租予第三人張育銓，於106年5月1日出租予第三人蔡秀蓮，於106年8月15日出租予抗告人，租期屆滿後，均由抗告人以租抵債續為占用，系爭租賃已影響華泰銀行抵押權為由，命令除去系爭租賃（下稱系爭除租命令）。抗告人就此聲明異議，經臺北地院民事執行處司法事務官（下稱執行事務官）裁定駁回其聲明異議（下稱系爭裁定）。抗告人不服，向原法院提出異議，亦經原法院裁定駁回其異議（下稱原裁定），先予敘明。

二、異議及抗告意旨略以：伊為系爭房地之實際所有權人，與家人使用系爭房地逾29年，並自91年2月6日起設籍於系爭2樓房地，嗣伊曾將系爭1樓房地、系爭2樓房地出租予隔壁張姓父子，張姓父子因系爭房地遭查封，始於108年2月27日前將系爭1樓房地及系爭2樓房地騰空返還予伊。而周國華因與伊之間有債權債務關係，故周國華以債權抵繳租金之方式，將系爭房地出租予伊。系爭甲租賃及系爭乙租賃經臺北地院民事執行處形式審查後認其存在，據以訂定系爭1樓房地、系爭3樓房地、系爭4樓房地不點交之系爭拍賣條件，相對人就此已無聲明異議餘地，系爭除租命令仍除去系爭租賃，於事理均有未洽等情。爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定及系爭裁定，並將系爭房地之拍賣條件改為拍定後不點交等語。

三、本院之判斷：

㈠不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1項、第2項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權、或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。辦理強制執行事件應行注意事項第57條第4款亦有明定。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有用益物權、租賃、使用借貸或其他占有關係存在之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。於依抵押物有負擔之情況，核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，得認影響抵押權，而為除去其負擔之處分。

㈡查，相對人以系爭執行名義聲請強制執行拍賣抵押物即系爭房地，請求周國華給付1867萬1103元本息，經臺北地院以系爭執行事件受理，於110年3月15日訂於110年4月7日進行第二次拍賣，原依相對人提出之不動產抵押切結書、房（店）租賃契約書、房屋租賃契約等資料進行形式審查，認系爭租賃於華泰銀行抵押權設定後存在，而訂定系爭拍賣條件，即系爭1樓房地、系爭3樓房地、系爭4樓房地拍定後不點交，嗣後依相對人聲請，於110年4月1日以系爭租賃影響華泰銀行抵押權為由，而以系爭除租命令除去系爭租賃，固非全然無據，且抗告人就系爭租賃存在與否等節為實體上爭執，尚非執行法院得予實質上之審究。惟查，系爭房地於系爭執行事件經中亞不動產估價師事務所進行2次鑑定，認其總價分別為3036萬1616元、3040萬7607元，嗣進行第一次拍賣，所定之最低拍賣價額為3369萬元（見系爭執行事件卷一第144至145、卷二9至10頁），遠高於相對人於系爭執行事件中請求之執行債權1867萬1103元本息、違約金及執行費。系爭房地原定於110年4月7日進行第二次拍賣，嗣改定110年8月11日為之，所定之最低拍賣價格均為3200萬5500元（見系爭執行事件卷四第6至10頁、卷五），亦遠高於華泰銀行抵押權所擔保之債權。又系爭房地第一次拍賣有第三人以總價3805萬2000元投標，僅因保證金支票未經背書而廢標（見系爭執行事件卷四第136至140頁），其廢標之原因，要難遽認與系爭租賃之存在有關，自難據此逕謂系爭租賃影響華泰銀行抵押權，致不足以清償所擔保之債權。而系爭房地於110年8月11日進行第二次拍賣，其公告已記載系爭除租命令若經異議撤銷確定，系爭房地拍賣後不予點交，仍以總價3912萬9990元拍定（見系爭執行事件卷六）。準此，系爭房地縱未除去系爭租賃於拍定後不點交，仍得順利拍賣，所得價款並足以滿足相對人之執行債權，易言之，華泰銀行抵押權所擔保之債權不因系爭租賃存在而受影響。乃臺北地院民事執行處及原法院未詳予審究，僅因系爭房地第一次拍賣廢標，即謂系爭租賃影響華泰銀行抵押權，並以系爭除租命令除去系爭租賃，似嫌速斷。抗告人就系爭除租命令聲明異議，經系爭裁定駁回後不服提出異議，原裁定亦駁回其異議，核難謂當。抗告意旨指摘原裁定及系爭裁定不當，求為廢棄，尚非無據，本院自應依法廢棄原裁定及系爭裁定，俾由執行事務官另為妥適之處理。

四、爰裁定如主文。

民事第十四庭