民法 第 866 條（地上權或其他物權之設定）
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重點摘要民法第 866 條規定不動產抵押後仍可設定地上權、租賃等權利，但抵押權人實行受影響時，法院得除去後設權利後拍賣。
Q · 房子抵押後還能出租或設定地上權嗎？租約安全嗎？
可以，但抵押權人實行時法院可終止租約
依民法第 866 條，不動產所有人在抵押權設定後，仍可在同一不動產上設定地上權、其他使用收益物權或成立租賃關係，原抵押權不因此受影響。但第二項設下安全閥：當抵押權人聲請拍賣，這些後設權利使拍賣價格受影響時，法院得除去該物權或終止租賃關係後拍賣之。租約效力的關鍵不是公證或書面，而是和抵押權的時間先後順序。
深度解讀
你的房子已經抵押給銀行了，但你還是可以把它租出去、設定地上權、讓別人在上面蓋東西。法律允許你繼續利用自己的不動產。聽起來很合理，對吧？但這裡藏著一個很多房東、租客、甚至銀行行員都搞不清楚的炸彈：當銀行要拍賣你的房子時，法院可以直接把你後來設定的那些權利全部清除，租約也可以直接終止。你的房客可能某天收到法院通知，被告知「你的租約到此為止，房子要被拍賣了」，而且他完全沒有抵抗的能力。這條法律的本質是一套優先順序規則：先來的抵押權，永遠壓過後來的一切。你在抵押之後做的所有安排，都是在沙灘上蓋城堡。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 6 國規定對照
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立法沿革 2 版
本條有 2 段立法理由。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。