臺灣高等法院93年度上易字第1178號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　93年度上易字第1178號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

林德銘律師

被上訴人

台北國際商業銀行股份有限公司

法定代理人

游國治

訴訟代理人

吳鎮仁

上列當事人間因確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國93年10月21日台灣板橋地方法院93年度訴字第1052號第一審判決提起上訴，本院於94年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人為台北縣蘆洲市○○路164號4樓房地之抵押權人，該房屋目前由原法院執行處92年民執月字第23324號執行事件拍賣中，因上訴人乙○○於執行程序中提出其與訴外人辜瓊珠（即原抵押人蘇昆成之前手）於民國（下同）89年10月19日簽定，並經公證之租賃契約，主張其於被上訴人90年8月30日設定抵押權前即已占有系爭房屋，致執行法院將拍賣條件定為不點交，如被上訴人能確認上訴人間之租賃關係不存存，則執行法院可將系爭房屋之拍賣條件定為點交，系爭房屋即可較易拍定，被上訴人之抵押債權亦可較易獲得滿足，故被上訴人有提起本件訴訟之確認利益。查訴外人蘇昆成於90年8月30日以系爭房地為其債務之擔保，設定最高限額抵押權新台幣（下同）3,000,000元予被上訴人，被上訴人於90年9月5日借款2,500,000元予訴外人蘇昆成，詎訴外人蘇昆成僅繳息至91年10月5日，依借據第3條之約定，如有一期未履行全部債務視為到期，訴外人蘇昆成已喪失期限利益。又被上訴人於92年5月30日以對訴外人蘇昆成之確定支付命令為執行名義，聲請強制執行系爭房屋，經原法院執行處於同年7月2日查封，嗣經被上訴人於同年月10日請領系爭房屋之建物謄本，發現系爭房屋已於92年5月22日以買賣為原因移轉登記於上訴人甲○○名下。被上訴人另以上訴人甲○○為債務人聲請拍賣抵押物裁定獲准並聲請強制執行，經原法院執行處以92年民執月字第23324號執行事件受理，並通知於同年月25日查封，查封時系爭房屋無人應門，經被上訴人催收人員與轄區警員分別於92年9月26日與同年10月22日前往履勘，查明系爭房屋現由上訴人乙○○與其子女居住中，上訴人乙○○表示是向系爭房屋所有權人甲○○租用，執行法院定於92年12月4日第一次拍賣，拍賣條件為不點交，第一次拍賣流標後被上訴人聲請法院除去租賃，改定拍賣條件為點交，上訴人乙○○於93年年2月10日向執行法院提出異議狀，主張其係基於與訴外人辜瓊珠於89年10月19日簽定，並經公證之租賃契約書，搬入系爭房屋居住，因此，執行法院認上訴人乙○○於抵押權設定前有租約，屬有權占有而定拍賣條件為不點交。然查被上訴人於90年8月30日設定抵押權時，上訴人乙○○並未搬入系爭房屋，參酌民法第425條第1項規定，上訴人乙○○並不能向蘇昆成主張買賣不破租賃原則，故辜瓊珠與上訴人乙○○間之租約對於蘇昆成並不存在，是蘇昆成將系爭房屋移轉過戶予上訴人甲○○後，上訴人甲○○與乙○○間亦無租約存在。復查被上訴人催收人員於92年10月間會同蘆洲分區三民派出所警員蘇吉龍、靳峰昌履勘結果，上訴人之子蔡佳霖表示其全家係於91年7月間始搬入系爭房屋，非上訴人乙○○於執行法院之訊問筆錄所稱於89年10月間搬入，被上訴人自得聲請執行法院除去租賃契約後拍賣。為此，提起本件訴訟，請求確認上訴人間就坐落台北縣蘆洲市○○段723地號，土地上建號428號建物，即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路164號4樓之房屋之租賃關係不存在等情。原審就被上訴人之請求，為全部勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。

二、上訴人乙○○、甲○○則以：被上訴人認上訴人乙○○與訴外人辜瓊珠於89年10月19日所簽定，經法院公證之租賃契約係屬通謀虛偽之意思表示，且經公證後皆無人居住使用，全屬被上訴人之臆測，絕非事實。上訴人乙○○確於支付押、租金後搬入系爭房屋居住，至今未曾離開過，此調閱蘇昆成000-00-00000-0-00號帳戶，皆有上訴人乙○○支付蘇昆成之租金記錄，即可明瞭。又被上訴人認上訴人乙○○全家是於91年7月始搬入系爭房屋居住，實屬無稽，上訴人兒女是為了北上讀書，因而於斯時左右搬來與上訴人乙○○同住，然上訴人乙○○卻早已住入並照付租金。另訴外人蘇昆成於原法院審理時證稱：90年8月時，我有進去看過，沒有人住在裡云云，並非實在等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造不爭之事實：

㈠上訴人乙○○與辜瓊珠於89年10月19日就系爭房屋訂立租約並經台灣板橋地方法院公證、租期10年、月租7,000元，有公證租約附卷可稽（原審卷第41-44頁）。

㈡訴外人辜瓊珠出售系爭房屋與訴外人蘇昆成，蘇昆成再於92年5月22日出售予上訴人甲○○。

四、兩造爭執要旨：㈠被上訴人對於本件訴訟是否有即受確認判決之法律上利益？其所確認者是否為過去之法律關係？㈡本件是否須將訴外人辜瓊珠、蘇昆成列為共同被告，被告當事人始為適格？㈢訴外人辜瓊珠否收取押、租金？㈣訴外人蘇昆成是否收取租金？㈤90年8月間上訴人乙○○是否住入系爭房屋? ㈥本件是否適用民法第425條第1項之規定「買賣不破租賃」? 茲分述之：

㈠被上訴人對本件訴訟有確認判決之法律上利益；又其確認者為現在之法律關係：

⒈因被上訴人為本件系爭房屋之抵押權人，上訴人乙○○提出其與訴外人辜瓊珠之公證租約，主張對上訴人甲○○（現房屋所有權人）有租賃關係存在，致執行法院認有租賃關係，而於拍賣公告上點交條件註明為「不點交」，一般情形下房屋如經公告不點交則拍定情形較差，因此如房屋之租賃關係能排除，則系爭房屋較易拍定。

⒉又因系爭房屋拍賣公告如為「不點交」，則拍定價格亦會較一般點交之房屋低，因被上訴人為第一順位抵押權人，房屋拍定後，扣除執行費及增值稅等必要費用後，剩餘拍定價款均由被上訴人優先受償，如系爭房屋改為點交，拍定價格可提高，則被上訴人之抵押權所擔保債權可獲較大之滿足。

⒊如能排除上訴人間之租賃關係，則系爭房屋之拍賣條件可列為點交，房屋可較易拍定，拍定價格亦較高，被上訴人之債權可獲較大滿足，因此被上訴人對於本件確認租賃關係不存在之訴訟確實具有即受確認判決之法律上利益。

⒋上訴人抗辯確認之訴以確認現在之法律關係為限，如已過去之法律關係，則不待為確認之訴之訴訟標的，本件租賃關係均已成過去，不得為確認租賃關係成立或不成立之訴之標的云云，然查上訴人乙○○與訴外人辜瓊珠係於89年10月19日訂立公證租約，租期10年，上訴人乙○○主張該租約對現所有人即上訴人甲○○仍有效，即有買賣不破租賃之適用，則其主張現租約仍屬存在，被上訴人對上訴人之主張租約仍屬存在，提起本件確認之訴，並非對已過去之法律關係提起確認之訴，上訴人之抗辯委不足採。

㈡本件無庸列辜瓊珠及蘇昆成二人為共同被告，其當事人已適格：１因公證租約之原始當事人為訴外人辜瓊珠與上訴人乙○○，系爭房屋所有權已先後移轉與蘇昆成、上訴人甲○○，因此執行法院認現租約之當事人為上訴人甲○○與乙○○，而上訴人乙○○要對上訴人甲○○主張租賃關係，而依民法第425條第1項所有權讓與不破租賃之規定，向現所有權人甲○○主張，因此甲○○已取代原房屋租約之出租人地位，因此系爭房屋之租約當事人即為上訴人乙○○及甲○○，辜瓊珠及蘇昆成已脫離租賃關係之出租人地位，被上訴人自無需於原審再以辜瓊珠及蘇昆成為共同被告始有當事人適格之情形。

⒉又上訴人提出依93年度台上字第117號裁判要旨「起訴請求確認他人某法律關係存在或不存在，須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始有當事人適格。」本件被上訴人於原審起訴時即以上訴人二人為共同被告，符合該裁判要旨所言，其中乙○○為承租人，甲○○為所有權人即為出租人，租約即是乙○○與辜瓊珠所簽立之公證租約，因甲○○為原審起訴時之系爭房屋所有權人，被上訴人以其為共同被告，至辜瓊珠與蘇昆成二人，僅為系爭房屋之前所有權人，被上訴人起訴時自無需將非房屋所有權人之辜瓊珠與蘇昆成列為共同被告始有當事人適格之情形。

㈢訴外人辜瓊珠未收取押、租金：

⒈證人辜瓊珠於94年3月17日之證詞表示，其並未收取該押、租金（見本院卷第81頁筆錄）。

⒉系爭房屋如於90年8月即出賣予蘇昆成，辜瓊珠為何還向乙○○收取90年8月之租金？

⒊如依該公證租約第三條所訂於每月20日以前繳納租金7,000元，辜瓊珠之租金並非每月收取，與常情不符。

⒋有關上訴人提及辜瓊珠有漏報租賃所得一事，因就出租人辜瓊珠而言，其本意為出賣系爭房屋，而非出租，且其主張並未收取租金，故辜瓊珠並非故意於所得稅申報漏報租金收入，而是辜瓊珠就系爭房屋根本就無租金收入，要辜瓊珠如何申報租賃所得。辜瓊珠是否申報租金收入與上訴人乙○○是否占有系爭房屋而得主張民法第425條第1項所有權讓與不破租賃應無直接相關。

㈣訴外人蘇昆成未收取乙○○租金：

⒈證人辜瓊珠94年3月17日之證詞表示，蘇昆成帳戶之款項是由其所滙並作為支付甲○○出賣系爭房屋之佣金，並非租金。該款項是辜瓊珠依甲○○之指示滙款，並非乙○○所滙（見本院卷第82頁）。

⒉證人辜瓊珠並於94年3月17日當庭提出四張滙款證明（見同前卷第95-98頁），該91年6月5日滙款單中央「對方科目」有滙款行一銀標示「邱啟洲」及帳號之文字註記，表示該款項是由邱啟洲之帳戶提領並滙款，而邱啟洲經被上訴人提出辜瓊珠之身分證影本，邱啟洲確定是證人辜瓊珠之配偶，故該筆款項是由邱啟洲帳戶提領並滙款至蘇昆成帳戶，該款項絕非乙○○所滙。

⒊上訴人乙○○既然都有保存水、電費收據，則上訴人乙○○應提出滙款之相關收據。如果乙○○確實居住於蘆洲，則其何必大老遠跑至一銀西門分行、大安銀行營業部、玉山銀行營業部等位於西門町附近之銀行滙款7,000 元。且自90年10月至91年6月間，每月同一滙款日均另有一筆8,000元之滙款同時入帳, 兩筆滙款合計15,000元，約為蘇昆成每月應繳貸款之本息，故蘇昆成帳戶所示以乙○○之名義滙款7,000元, 該款項並非乙○○所滙亦非支付租金之用。該兩筆款項均由同一銀行滙出，且該滙款行與辜瓊珠之中華路住址均步行即可到達，絕非蘆洲之距離可比，更可證實該兩筆款項均為辜瓊珠所滙款。至於滙款人之名義，辜瓊珠是依甲○○之指示所填列，絕非乙○○所滙。再依蘇昆成帳戶明細看，90年10月11日有以辜瓊珠名義之滙款8,000元，90年11月8日滙款8,000元之名義人改為「同收款人（即為蘇昆成）」，90年12月8日之滙款8,000元名義人已改為「本人（即為蘇昆成）」，第一次滙款時辜瓊珠以自己名義滙款，表示由其所滙，而第二次則依甲○○之指示更改為蘇昆成之名義，所以蘇昆成帳戶所滙入之款項，均為辜瓊珠所滙。

⒋證人蘇昆成於94年3月17日作證表示，根本不知辜瓊珠與乙○○間有租約存在，辜瓊珠亦未將乙○○所稱之房屋押金支付予蘇昆成（見同前卷第83頁筆錄）。

⒌如該款項確為乙○○所滙款，則91年3月22日滙款15,000 元，已足以支付超過二個月之租金，乙○○何必再於91年4月26日再滙款32,000元，又多付超過四個月租金，顯與常情不符。

⒍證人辜瓊珠於94年3月17日之證詞表，委託甲○○出賣系爭房屋之佣金為27萬，其中17萬均依上訴人甲○○之指示滙入蘇昆成帳戶（見同前卷第82頁筆錄），對照蘇昆成之帳戶自90年10月至91年8月間之存款明細，滙款人分別為辜瓊珠（1次，8,000元）及乙○○（8次，合計89,000元）及蘇昆成（5次，合計40,000元，滙款人以「本人」或「同收款人」名義表示）名義表示之滙款金額及91年8月19日滙款金額33,000元，合計恰為17萬（8,000 +89,000+40,000+33,000），亦證實該款項確為辜瓊珠所滙作為支付佣金之用，並非乙○○所滙作為支付租金之證明。

⒎有關上訴人主張以房屋之買賣價金350萬元計算，27萬元之費用與一般市場上行情不符部分，一般房屋仲介之佣金計算約買賣價金之5%（其中賣方支付4%，買方支付1%），並非上訴人所說2%。辜瓊珠支付27萬元之費用部分，經被上訴人之代理人詢問辜瓊珠表示，其中10萬元為其他之費用（該10萬元亦由證人辜瓊珠於94年3月17日之證詞表示，依上訴人甲○○之指示滙入甲○○指定之其他帳戶中），真正出賣房屋之費用僅有17萬元，此佣金即與市場行情相符。

㈤90年8月間上訴人乙○○未進住系爭房屋：

⒈證人辜瓊珠、蘇昆成於94年3月17日之證詞均表示，90年8月間系爭房屋並無人居住。證人蘇昆成並表示其並未同意乙○○住入系爭房屋，並已對乙○○提出侵占之告訴。

⒉依被上訴人於原審所提供之乙○○戶籍謄本，顯示其於91年8月3日才將戶籍遷入系爭房屋。且上訴人乙○○之子蔡佳霖於92年10月間被上訴人催收人員會同警員蘇吉龍、靳峰昌到現場履勘時表示全家是於91年7月間始搬入系爭房屋為上訴人乙○○所不爭。因此90年8月間上訴人乙○○並未居住於系爭房屋。

⒊上訴人提出水、電費收據主張有住入系爭房屋。惟查，上訴人提供之水費收據於89年11月至91年9月間均繳1、2佰元基本費，89年10月至90年8日之電費僅繳基本費幾佰元，特別是90年6月至8月之夏季費570元與91年6月至8月之夏季費1,650元相差1仟多元，92年6月至8月之電費更高達3,615元，以系爭房屋位於公五樓之四樓，夏天至少需吹電扇，二個月之電費有可能僅需570元？

⒋水電費收據僅能證明乙○○有繳水電費，仍不能證明其確實有居住之事實。

⒌上訴人主張依公證租約、水電費收據、辜瓊珠於租約背面簽收之押、租金收據、蘇昆成帳戶乙○○之滙款，均能證明上訴人確實於90年8月間住入系爭房屋，惟被上訴人提出證人辜瓊珠及蘇昆成，證人之證詞證明90年8月間系爭房屋並無人居住，水電費收據部分，經檢視與有人居住之使用情形不符，蘇昆成帳戶滙款經被上訴人證明為辜瓊珠所滙且亦非支付租金之用，因此，90年8月間上訴人乙○○並未住入系爭房屋，堪以認定。

㈥本件並不適用民法第425條第1項「買賣不破租賃」之規定：按民法第425條於88年修正，在第1項中加入「承租人占有中」字樣，另增加第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。其修法目的在於「為期明確，爰於第一項增列『承租人占有中』等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益」（見修正理由）至於增訂第二項係在杜爭議而減訟源（見同上），本件上訴人乙○○與前手辜瓊珠已訂有公證契約，已無該條第2項之問題，其最主要之爭執乃在第1項上訴人乙○○於辜瓊珠讓與系爭房屋與蘇昆成之理，是否有交付之占有使用，姑不論其公證租約是否為通謀虛偽意思表示，依前所述，上訴人乙○○並未占有使用系爭房屋，不得主張民法第425條第1項「買賣不破租賃」，詳言之，其不得向訴外人蘇昆成主張買賣不破租賃，亦不得向現所有權人即上訴人甲○○主張買賣不破租賃。

五、綜上所述，本件上訴人間並不適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定。從而，被上訴人提起訴訟，請求確認上訴人間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，原審判決被上訴人勝訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後認與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第16庭審判長法　官 許文章