民法 第 425 條（租賃物所有權之讓與）
- 1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
- 2.前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
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重點摘要民法第425條確立買賣不破租賃：承租人占有中，房東縱將房屋所有權讓與第三人，租約對新所有權人仍繼續存在，但未公證的逾五年或不定期租約除外。
Q · 房東把我租的房子賣了，我要搬走嗎？
依民法第425條，只要你在租賃物交付後仍「占有中」（實際住在裡面），房東縱使把房子賣給第三人，你的租約對新所有權人仍繼續存在，新房東自動承接出租人地位。但第二項有例外：未經公證、且期限逾五年或未定期限的不動產租約，買賣不破租賃不適用，新所有權人得請求返還。
白話解讀
你租的房子，房東把它賣了。新房東笑嘻嘻地出現在門口說「你得搬走了」。這種事每天都在發生，而大部分房客的第一反應是慌：我的租約還算數嗎？425條給你的答案很明確：算數。只要你住在裡面（法律上叫「占有中」），就算房東轉手賣了一百次，你的租約繼續有效，新房東必須接受你是房客這件事。這就是「買賣不破租賃」，台灣租屋市場裡最被低估的一張護身符。但這張護身符有一個致命的使用條件：如果你的租約超過五年或根本沒約定期限，而且沒有拿去公證過，第二項直接把你的護身符收回去。新房東可以合法叫你走。多數人租房根本不會想到要公證，所以他們手上的護身符其實是張廢紙，只是自己不知道。
法律定性
民法第425條為「買賣不破租賃」之規範：出租人於租賃物交付、承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在；惟未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不在此限。其核心在以「占有」作為對抗第三人之要件，並以「公證」作為長期租約之保護門檻。
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Q1民法 425 條的「買賣不破租賃」是什麼意思？▾
民法第 425 條規定出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。也就是房東把房子賣掉,新房東仍需繼受原租約。但若契約未經公證且期限逾 5 年或未定期限,則不適用。完整條文見 lawplayer.com/article/civil-425。
Q2房東把房子賣掉,我的租約還有效嗎？▾
有效,但有條件。依民法 425:(1) 房客已占有租賃物 (2) 租期 5 年以內,或逾 5 年但經公證 (3) 新屋主受讓後需繼受原租約。若租期超過 5 年且未公證,新屋主可終止租約。保護範圍與例外見 lawplayer.com/article/civil-425。
Q3租屋契約需要公證嗎？▾
視情況。若租期 5 年以內,不公證也適用買賣不破租賃。但若租期超過 5 年或未定期限（不定期租賃）,為確保新屋主繼受,建議公證。公證還有其他好處:欠租時可直接強制執行。公證利弊分析見 lawplayer.com/article/civil-425。
Q4新屋主可以調整租金嗎？▾
不可以片面調整。原租約內容（包含租金、期限、使用方式）對新屋主仍生效。若新屋主欲調整,需與房客合意另訂新約。房客若拒絕,新屋主只能等原租約期滿再重新議定。房東易主處理實務見 lawplayer.com/article/civil-425。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 情境 | 占有中 | 是否受425條保護 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 三年期書面租約（未公證） | 是 | 受保護 | 第一項 |
| 十年期租約（未公證） | 是 | 不受保護 | 第二項例外 |
| 不定期限租約（未公證） | 是 | 不受保護 | 第二項例外 |
| 十年期租約（已公證） | 是 | 受保護 | 第二項但書反面 |
| 任何租約但已搬離 | 否 | 不受保護 | 第一項占有要件未備 |
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