臺灣高等法院97年度上易字第620號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度上易字第620號

上訴人

楓丹白露社區管理委員會

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

周承武律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳明欽律師

複代理人

丙○○

複代理人

之2

被上訴人

乙○○

上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年6 月13日臺灣板橋地方法院96年度訴字第1930號判決提起上訴，本院於98年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分

㈠上訴人於原審起訴請求被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣（以下同）193,514 元及法定利息、被上訴人乙○○應給付上訴人774,056 元及法定利息，原法院駁回其訴，經其不服提起上訴，並於本院擴張其聲明，請求被上訴人甲○○應給付上訴人197,373元，及其中161,819元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人乙○○應給付上訴人789,494 元，及其中647,275元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97年5月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷125 頁及其反面），核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446 條第1項但書、第255條第1項第3款規定，應予准許。

㈡本件被上訴人乙○○經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件上訴人起訴主張：被上訴人甲○○、乙○○為上訴人社區中門牌號碼為臺北縣淡水鎮民生里樹梅坑24 號B2、B2之1、40號B2、B2之1等4建物（下稱系爭房屋）之區分所有權人，前者之應有部分為5分之1，後者則為5分之4。又該4 建物面積合計555.51坪，依上訴人區分所有權人會議決議，每坪應收管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160 元，被上訴人自94年6月起至97年4月止共有35個月應繳而未繳上開費用，總計尚欠上訴人1,188,971元。惟因其中24 號B2、B2之1建物內設有冷氣房、變電室、受電室、受電室2、緊急發電機室等上訴人公共設施，其面積合計為201.29平方公尺，另40號B2、B2之1建物內屬上訴人公共設施之面積為116.85 平方公尺，兩者合計318.14平方公尺（即96.24 坪），依據前揭收費標準及欠繳月數，此部分面積應繳之管理費及建設基金為202,104元，故扣除之後，被上訴人2人共欠上訴人986,867 元。被上訴人甲○○應有部分為五分之一，應負擔其中197,373 元、被上訴人乙○○應有部分為五分之四，應負擔其中789,494 元。被上訴人既已積欠應繳納之管理費、建設基金及水費達35期，上訴人乃於96年6月1日以存證信函催告被上訴人繳納，然被上訴人於收受後，卻於96年6 月28日以存證信函表示拒絕給付，爰依公寓大廈管理條例第21條，請求被上訴人給付上開應繳之管理費、建設基金及水費等語。（於原審聲明：㈠被上訴人甲○○應給付上訴人193,514元本息。㈡被上訴人乙○○應給付上訴人774,056元本息。㈢願供擔保請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。）上訴人不服提起上訴，上訴聲明擴張為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人甲○○應給付上訴人 197,373元，及其中161, 819元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人乙○○應給付上訴人789,494元，及其中647,275元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97年5月14 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、被上訴人甲○○則以：伊於94年3月3日向中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）購買系爭4 戶房屋及門牌號碼為臺北縣淡水鎮民生里樹梅坑32號B2房屋，該5 戶房屋為共同使用之空間，均由32號B2房屋之通道進出，若無32號B2房屋，其餘房屋無法自由進出使用。惟中聯公司僅於94 年5月10日將系爭4戶房屋所有權移轉登記予被上訴人，32 號B2房屋則因與他人產權糾紛，迄今仍未辦理所有權移轉登記予被上訴人名下，亦未將上開5 戶房屋點交被上訴人使用，導致被上訴人無法使用系爭房屋。又系爭房屋位於地下2 樓，並非一般住家形式，使用效益遠低於其他房屋，上訴人依據相同標準請求被上訴人給付管理費、建設基金及水費，顯失公平。另上訴人既稱該收費標準係經過區分所有權人會議決議，自應提出該決議證明之，否則即不能認其請求為有理由。又系爭24號B2、24號B2之1 全遭上訴人作為電機房、廁所、儲藏室、會議室使用，大多數面積均遭為公共設施使用，故計算佔用部分部分應將全部面積記入。又系爭40號B2、40號B2之1 部分遭上訴人作為發電設施、蓄水池占用。上訴人占有系爭房屋24 號地下2層、24號地下2層之1全部面積512.95平方公尺、439.43平方公尺、又占用系爭房屋40號地下2層之1部分面積116.85 平方公尺，計共1069.23平方公尺，上訴人獲有占有使用系爭房屋之利益，致被上訴人等無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，依民法第179 條規定，自均應負返還此一利益，亦即相當於上訴人使用期間內租金數額之責。另依土地法第97條規定，計算系爭房屋之土地及其建築物申報總價年息10％為884,405 元，折合每月金額為73,700元。被上訴人甲○○有爭房屋持分五分之一，即得依不當得利之法律關係，請求上訴人自94 年5月10日起至遷讓返還之日止，按月給付14,740元，爰於本件主張抵銷等語置辯，並聲明：上訴駁回。

四、被上訴人乙○○於本院未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，但其於原審曾與被上訴人甲○○共同委任訴訟代理人為同上之抗辯。

五、查被上訴人甲○○、乙○○為楓丹白露公寓大廈中系爭4 戶房屋之區分所有權人，前者之應有部分為5分之1，後者則為5分之4，被上訴人於94年5月10 日辦妥移轉登記取得系爭房屋所有權後迄今，均未繳交上訴人社區應繳之管理費、建設基金及水費；上訴人曾於96年6月1日以北投豐年郵局第58號存證信函催告被上訴人繳納管理費，然被上訴人於收受後，則於96年6月28日以中和泰和街郵局第470號存證信函表示拒絕給付等情，為兩造所不爭執（本院卷第103 頁及其背面），並有系爭房屋之建物登記謄本、存證信函等為證，堪信為真實。本件爭點則為：㈠上訴人請求被上訴人應按系爭房屋之面積及戶數，給付自94年6月起至97年4月止應繳而未繳之管理費、建設基金及水費，有無理由？上訴人主張每坪應繳管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160 元，有無理由？㈡上訴人是否因占有系爭房屋而獲得相當於租金之不當得利？其金額如何計算？被上訴人據此主張抵銷有無理由？茲論述如下。

六、上訴人請求被上訴人應按系爭房屋之面積及戶數，給付自94年6月起至97年4月止應繳而未繳之管理費、建設基金及水費，有無理由？上訴人主張每坪應繳管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160元，有無理由？

㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈管理條例第21條、第23條第1 項分別定有明文。

㈡被上訴人以上訴人未提出就系爭房屋收取管理費、建設基金及水費之合法依據，收費標準亦不合理為抗辯。惟查，上訴人業據提出由全社區門牌21號至45號中，各選取一戶之繳費通知及收據影本（加蓋社區管委會印文）為證（參本院卷第19～69頁），另被上訴人買受但尚未過戶之32號B2房屋，現區分所有權人中聯公司亦有繳納上開費用，說明社區確有收取管理費、建設基金及水費之事實，並有社區區分所有權人繳費通知及收據影本、中聯公司繳費收據、社區銀行存摺等為證（參本院卷第70~73 頁）。復提出社區區分所有權人97年度會議會議記錄（參本院卷第131～136頁），該次會議住戶提案討論第一案決議：「維持管理費1坪50元、建設基金1坪10元，頂樓加蓋部分加收0.5 倍，自來水裝置完成前，水費基本費每戶160 元。」，依據上訴人社區區分所有權會議決議及相關區分所有權人之繳費證明，堪認上訴人主張依據區分所有權人會議決議，對區分所有權人每坪收取管理費50元、建設基金10 元及每戶每月水費基本費160元，被上訴人因此有繳納管理費、建設基金及水費之義務，為有理由。

㈢被上訴人另抗辯，其為社區地下二樓部分，應繳納較少之管理費云云，被上訴人所有系爭房屋既位於系爭大廈內，則其就系爭大廈共用部分之使用，即與該大廈其他住戶無異，殊無免繳或少繳管理費之理由。被上訴人復主張其向中聯公司購買系爭房屋及32 號地下2層房屋，惟中聯公司因與他人產權糾紛，迄今未將32 號地下2層房屋過戶登記被上訴人等名下，因系爭32號地下2 層之房屋面積顯較其他房屋面積大，並與系爭房屋為共同使用之空間，且均由系爭32號地下2 層房屋之通道進出，即若無系爭32號地下2 層房屋，其餘房屋無法自由進出、使用，故造成被上訴人等無法使用系爭房屋，被上訴人自無須繳納相關管理費用等語。查上訴人社區區分所有權人有繳納管理費、建設基金及水費之義務已如前述，被上訴人既於94年5月10 日受讓系爭房屋之所有權，成為系爭房屋區分所有權人，被上訴人並曾多次進出系爭房屋勘查，空言以無法自由進出使用為由即拒絕繳納相關費用，難認有理。

㈣上訴人主張被上訴人2人自94年6 月起至97年4月止，共有35個月未給付管理費，系爭房屋總面積為555.51坪，被上訴人應繳納管理費、建設基金及水費基本費共計為1,188,971 元，扣除系爭房屋內公共設施所需負擔之管理費202,104 元後，為986,867 元，被上訴人甲○○之應有部分為五分之一，應負擔其中197,373 元，被上訴人乙○○之應有部分為五分之四，應負擔其中789,494 元等語。查被上訴人對其共有35個月未曾繳納管理費每坪50元、建設基金每坪10元及水費基本費每戶160元並不爭執，從而，上訴人主張自94年6月起至97年4月止共35個月應繳而未繳上開費用總計為1,188,971元【即（555.51坪×60元×35個月）＋（4戶×160元×35個月）＝1,188,971 元】，扣除上訴人公共設施所佔面積應繳之管理費及建設基金為202,104元（即96.24坪×60元×35個月＝202,104 元 ），此部分不予收取，扣除之後，被上訴人2人共欠上訴人986,867 元（1,188,971-202,104＝986,867）。被上訴人甲○○應有部分為五分之一，應負擔其中197,373元（即986,867÷5＝197,373）、被上訴人乙○○應有部分為五分之四，應負擔其中789,494元（986,867÷5×4＝789,494），為有理由。

七、上訴人是否因占有系爭房屋而獲得相當於租金之不當得利？其金額如何計算？被上訴人據此主張抵銷有無理由？

㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。次按，無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例可參。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。而抵銷應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債權已適於抵銷者，亦得為抵銷。民法第334條第1項本文、第335條第1項、第337條定有明文。

㈡查系爭房屋40號B2之1內有變電室，占用面積為116.85 平方公尺（參淡水地政事務所現場勘測成果圖，原審卷第112 頁），而系爭房屋24號B2 之1內有台電發電設備，占用面積共計201.29平方公尺（參淡水地政事務所使用面積測量成果圖，本院卷第149 頁），但經原審實地履勘情形，發現24號B2內有發電機、廁所及會議室，即系爭房屋24號B2及之1 大多數面積均為公共設施所使用，依客觀情形，似難做個人使用（參原審97年2月25日勘驗筆錄、原審卷第108 頁），則被上訴人主張系爭房屋24 號B2及之1建物及通道均為上訴人所使用，難由被上訴人使用收益，計算上訴人占用之部分應將全部面積計入之主張，為有理由。故計算上訴人占用被上訴人系爭房屋面積，即為1069.23平方公尺（512.95+439.43+116.85）。

㈢上訴人獲有占有使用系爭房屋之利益，致被上訴人等無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，依前揭規定，自均應負返還此一利益，亦即相當於上訴人使用期間內租金數額之責。又本院95上易字第931 號另案判決之事實與本件並不相同，自不得比附援引，上訴人辯稱其不構成不當得利，並不足採。又依土地法第97條，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。查系爭房屋24號地下2層（512.95 平方公尺）、24號地下2層之1（439.43平方公尺）、40號地下2層（728.83平方公尺）、40號地下2層之1（221.28平方公尺），面積共1902.49平方公尺，系爭房屋課稅現值共9,477,100 元 (參本院卷第213～214頁），即每平方公尺課稅現值為4981.42 元（即9,477,100元÷1902.49平方公尺＝4981.42 元），坐落土地申報地價為每平方公尺3,920元（參本院卷第215頁），系爭房屋所在位置位於山坡，如果知道捷徑開車5 分鐘可達關渡捷運站，社區已建好20年，周圍並無其他社區，但鄰近藝術大學及北臺灣科大（參原審卷第109 頁勘驗筆錄），復斟酌上訴人係以會議室、廁所、發電設備等使用，故本院認以系爭房屋之土地及其建築物申報總價年息5％計算租金較為合理，故每年租金為475,873元[(4,981.42 +3,920)×1069.23×5％＝475,883]，折合每月為39,657元。被上訴人甲○○持有爭房屋持分五分之一，得依不當得利之法律關係請求上訴人自94年5月10 日起之占用期間，按月給付7,931 元（即39,657÷5＝7,931）。又上訴人對於原審勘驗前一天尚有占有廁所、會議室及儲藏室不爭執，故上訴人占有期間計至97年2月24日（參原審卷第148頁），則被上訴人甲○○得主張之不當得利為265,689 元（即7,931元×33.5月＝265,689元）。又被上訴人乙○○雖於本院未到庭，但其於原審曾為主張不當得利及抵銷之抗辯，被上訴人乙○○得向上訴人主張之不當得利金額為1,062,756元（計算式：265,689×4＝1,062,756）。

㈣上訴人得向被上訴人請求管理費、建設基金及水費基本費已如前述，上訴人向被上訴人甲○○請求之金額為197,373 元，向被上訴人乙○○請求之金額為789,494元，惟計至97年2月24日止，被上訴人甲○○及乙○○得向上訴人主張之不當得利金額分別為265,689元及1,062,756元，則兩造互負債務，依上開說明，被上訴人主張抵銷，為有理由，依此計算，經抵銷後，上訴人已不得再為請求。至97年2月25 日後上訴人占用系爭房屋之面積及不當得利之計算，已與本件判決結果無涉，故無審酌之必要。

八、綜上所述，上訴人依據公寓大廈管理條例第21條，請求被上訴人甲○○、乙○○給付管理費、建設基金及水費基本費，並主張被上訴人甲○○應給付上訴人197,373元，及其中161,819 元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97年5月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被上訴人乙○○應給付上訴人789,494元，及其中647,275元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自97 年5月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由。原審判決駁回原告之訴，理由雖有不同，但結論並無二致，故原審判決駁回原告之訴，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞聲明不服，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十七庭