最高法院一○二年度台上字第一四一號

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第一四一號

上訴人

龔天進

上訴人

龔銘洋

共同訴訟代理人

楊盤江律師

被上訴人

連振翔

訴訟代理人

許哲嘉律師

被上訴人

溫正男

訴訟代理人

劉佳田律師

上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國一○○年十二月二十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○○年度重上字第一○五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台中市東區旱溪段三六八之二、三六八之

一六二、三六八之二四七地號土地（下稱系爭土地）分別為兩造及訴外人張國祥、溫承翰所共有，共有情形詳如原判決附表（下稱附表）六所示。詎張國祥、溫承翰及被上訴人（下稱張國祥等人）於民國九十九年十月三日依土地法第三十四條之一第一項規定，與訴外人紀倫訂立預定買賣契約出賣系爭土地，嗣於同年月七日以如附表一所示之存證信函通知含伊二人在內之其他共有人，詢問是否同意優先承購，伊二人遂於同年月十六日以如附表二所示之存證信函向張國祥等人表示優先承購。被上訴人溫正男雖於同年月十二日以如附表三所示之存證信函就系爭三六八之一六

二、三六八之二四七地號土地表示優先承購，然依土地法第三十四條之一第四項、修正前土地法第三十四條之一執行要點（按該要點於一○一年十月三日修正）第十一點第六款、第九款及土地法第一百零四條規定，伊二人取得系爭土地共有權之時間較早，既為第一優先承購權人，則溫正男之優先承購權並不存在；另被上訴人連振翔未於收受存證信函十日內表示行使優先承購權，即視為放棄等情，求為（一）確認被上訴人就上訴人龔天進共有系爭三六八之二、三六八之一六二地號土地應有部分、就上訴人龔銘洋共有系爭三六八之二四七地號土地應有部分之優先承購權不存在。（二）確認上訴人對被上訴人共有系爭土地之應有部分優先承購權存在之判決。

被上訴人則以：上訴人雖以附表二所示之存證信函向張國祥等人表示欲就系爭土地行使優先承購權，惟另訂價金交付期限、方式及選任地政士，均與前開預定買賣契約所訂條件不同，即不接受原訂之條件，擅加予變更買賣條件，自非合法行使優先承購權。

而伊二人於期限內以原訂之同一條件簽約，依約交付證件，並一次付清價金，分別承購系爭土地，並無不合等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張之事實，固據提出系爭土地登記謄本、如附表二所示之存證信函及九十九年十月二十二日共同具名回覆王世隆地政士之台中民權路郵局第二六六二號存證信函等件為證，惟按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。準此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。查張國祥等人於九十九年十月三日依土地法第三十四條之一第一項規定將系爭土地出售與紀倫，其中系爭三六八之二地號土地出售人張國祥、溫承翰、溫正男應有部分依序為三○○分之二八、十五分之四（即三○○分之八○）、三○○分之五○，總價款新台幣（下同）三千六百七十一萬一千四百元，依土地法第三十四條之一第四項規定，主張優先承購權之共有人為連振翔（應有部分三○○分之三四）、龔天進（應有部分三○○分之一○八）；系爭三六八之一六二地號土地出售人張國祥、溫承翰、連振翔應有部分依序為三○○分之八○、三○○分之二八、三○○分之四五，總價款一千三百十七萬六千九百元，主張優先承購權之共有人為溫正男（應有部分三○○分之一一）、龔天進（應有部分三○○分之一三六）；系爭三六八之二四七地號土地出售人張國祥、溫承翰、連振翔應有部分依序為三○○分之一○八、三○○分之二八、三○○分之五○，總價款一千二百五十二萬三千九百六十元，主張優先承購權之共有人為溫正男（應有部分三○○分之六）、龔銘洋（應有部分三○○分之一○八）之事實，有土地預定買賣契約書可憑，並為兩造所不爭執。是參與出售系爭土地之共有人應有部分，均合於土地法第三十四條之一第一項之規定。則未參與出售之共有人，即得依同法第三十四條之一第四項之規定，以同一價格共同或單獨優先購買。另依修正前土地法第三十四條之一執行要點第十一點第九款規定，共有人多人主張優先承購權時，其優先承購之部分應按各主張優先承購權人之應有部分比率定之，並非如上訴人所稱其取得系爭土地共有權之時間較早，為第一優先承購權人。而被上訴人分別與張國祥、溫承翰於九十九年十月七日以如附表一所示之存證信函通知上訴人稱「如擬優先承買，應於文到十日內一次付清價金，抵押債務由出賣人負責清償並塗銷抵押權」等語；上訴人於同年十月八日、十一日收受送達後之同年月十六日分別以如附表二所示存證信函向張國祥等人表示優先承購；被上訴人亦於同年月十二日分別以如附表三所示之存證信函向上訴人及張國祥、溫承翰主張優先承購，嗣王世隆地政士於同年月二十日以如附表四所示之存證信函通知上訴人稱「就系爭土地，攜帶台灣銀行為發票人之即期支票等於九十九年十月二十五日上午九點至其事務所簽訂買賣契約，並一次付清所有價金，逾時不候」等語，上訴人於收受送達後之同年月二十二日共同具名以台中民權路郵局第二六六二號存證信函回覆王世隆稱「系爭土地有設定抵押權，通知以台灣銀行為發票人之即期支票一次付清所有價金，不合情理，有失公正平等之原則，不同意來函所設條件，王世隆偏頗，擬另委任信賴之地政士辦理，請轉知其當事人於文到之翌日起十日內等候通知憑辦」；復於同年十一月一日以如附表五所示之存證信函通知張國祥等人稱「就系爭土地已於期限內主張優先承購權，定於九十九年十一月四日上午九時三十分在黃俊憲地政士事務所簽訂土地買賣契約，於簽約時付總價二成作為訂金，於簽約日起十二日內給付七成，列明抵押明細，請收件人必須自行負責塗銷抵押權，所有權登記完畢結清尾款」等情，為兩造所不爭，且有上開存證信函可稽。是上訴人未遵期前往王世隆地政士事務所辦理簽約及付清價款手續，且自訂價金交付期限（原定九十九年十月二十五日變更為九十九年十一月四日）、方式（原定一次給付台灣銀行本票變更為分期給付並設有塗銷抵押權之附帶條件），則其已變更原所訂之條件，即不接受，擅加予變更買賣條件，依上說明，自非合法行使優先承購權，已喪失其優先承購權。又查，被上訴人於九十九年十月二十五日上午九時到達王世隆地政士事務所簽約，並一次付清價金，業據王世隆結證屬實，並有買賣契約及付款支票等可稽。且依上開買賣契約所載，系爭三六八之二地號土地由連振翔買受，系爭三六八之一六二、三六八之二四七地號土地由溫正男買受，而系爭三六八之二地號土地由連振翔以三千六百七十一萬一千四百元買受後，應給付溫承翰、溫正男價金依序為九百七十八萬九千七百零七元、六百十一萬八千五百六十七元，而連振翔另售同段三六八之五五地號土地予溫正男價金為四百二十四萬五千三百四十五元，惟系爭土地及上開三六八之五五地號土地與溫正男各交叉持有，溫正男、溫承翰應收總價金一千五百九十萬八千二百七十四元，與連振翔應收總價金八百三十萬九千二百零六元相抵後，連振翔應付溫正男、溫承翰七百五十九萬九千零六十八元，因此，簽發同額聯邦銀行即期支票予溫正男、溫承翰；另應付張國祥三百四十二萬六千三百九十七元，而簽付同額聯邦銀行即期支票予張國祥；應付龔天進九百四十五萬零三百八十元。系爭三六八之一六二地號土地溫正男以一千三百十七萬六千九百元買受後，應付龔天進四百七十萬二千一百元；張國祥售予溫正男同段三六八之五五、系爭三六八之一二、三六八之二四七地號土地價金依序為七百五十四萬七千二百八十元、三百五十一萬三千八百四十元、四百五十萬八千六百二十六元，共計一千五百五十六萬九千七百四十六元及其妻黃美琴同段三六八之五五地號土地售予溫正男價金二百六十四萬一千五百四十八元，合計總價金為一千八百二十一萬一千二百九十四元，而張國祥前向溫正男購買另筆潭子區六二二之一地號土地，尚欠九百萬元，有王世隆提出之文件可稽，則溫正男主張抵銷，扣抵後，應付張國祥九百二十一萬一千二百九十四元，因此，簽發同額聯邦銀行即期支票予張國祥；另應付龔銘洋四百五十萬五千九百九十七元。連振翔、溫正男各應付龔天進、龔銘洋之金額，因其二人逾時未領取，而張國祥等人將各該款項提存於台灣台中地方法院提存所（九十九年度存字第二三八○、二三八二、二三八三號）。被上訴人於簽約當日雖改以聯邦銀行本行即期支票支付買賣價金，惟聯邦銀行即期支票等同現金，亦發生清償之效力。是被上訴人主張其二人於九十九年十月二十五日上午九時到達王世隆地政士事務所簽約，並一次付清價金，即屬可採。被上訴人既以原所訂之同樣條件簽約，依約付清價金，且因共有人多人，各應有部分不同，書寫契約費時，延至當日下午始全部辦妥，而上訴人未遵期到場簽約，則其以被上訴人取得銀行支票之時間，已超過王世隆地政士通知當日上午九點一次付清價金之時間，主張被上訴人自已喪失優先承購權云云，要無可採。再出賣之共有人寄出之存證信函通知優先承購之條件不僅約束上訴人，對於其他共有人若欲主張優先承購，皆需符合該條件方得優先承購，並無違誠信原則問題。又上訴人確收受如附表一所示存證信函均載明系爭土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項，已符合土地法第三十四條之一第二項書面通知之效力。且共有人出售土地之考量，各有不同規劃，尚無上訴人所稱系爭土地有綁在一起出售之情事；系爭土地設定抵押權之情形如附表六所示，有土地登記謄本可稽，並經王世隆證述屬實，則系爭土地確有抵押權設定登記，故上開書面通知函文敘明由出賣人負責清償並塗銷抵押權云云，乃係為使系爭土地買受人（含上訴人在內）知悉抵押權登記由出賣人負責塗銷，對於上訴人並無任何不利益。系爭土地抵押權雖迄未塗銷，惟不影響被上訴人已生優先承購之效力，且一次付清買賣價金，乃張國祥等出賣人與紀倫原所訂之買賣條件，雖與一般土地買賣分成付定金、簽約、完稅（取得繳納或免繳納土地增值稅之證明）、備妥文件辦理過戶、交付等情形不同，但如王世隆所稱有設定抵押不動產買賣，一次付清價金，由出賣人塗銷抵押權屬合理，且系爭土地之買賣可以分開承購，並非須一併買受，即非一次給付九千餘萬元，張國祥等人僅以原所訂之同樣條件通知上訴人，衡與常理無違。至被上訴人與抵押權人張益炎、張茂樹間約定由張益炎、張茂樹在聯邦銀行西屯分行以六紙取款憑條領款而簽發三張支票面額計二千零二十三萬六千七百五十九元供價金之支付，係屬彼等間之自由約定，不涉及誠信；上開三張支票既已兌現，證明被上訴人已付價金，則系爭土地買賣已合法成立。被上訴人辯稱其二人就上訴人系爭土地之應有部分有優先承購權存在，即屬可採。綜上所述，被上訴人既於期限內表示願以同一條件優先購買系爭土地，依約簽訂並一次付清價金，而上訴人未遵期前往簽約付清價金，反另訂價金交付之期限、方式，即不接受原訂之買賣條件，擅加予變更買賣條件，自非合法行使優先承購權，已喪失其優先承購權。則上訴人請求（一）確認被上訴人就龔天進共有系爭三六八之二、三六八之一六二地號土地應有部分、就龔銘洋共有系爭三六八之二四七地號土地應有部分優先承購權不存在；

（二）確認上訴人對被上訴人共有系爭土地應有部分優先承購權存在，均無理由，應予駁回，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及證據，毋庸審酌之理由。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。又按共有土地之處分，共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第四項規定應有優先承購之權利，其目的既在減少共有人數，簡化共有關係，俾利土地之管理與利用，則該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，否則即非合法行使優先承購權。原審本此見解，認張國祥等人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣系爭土地全部，通知含上訴人在內其他未參加出賣之共有人，詢問是否同意優先承購，上訴人不願接受原所訂價金交付期限、方式等條件，擅加予變更，其優先承購權已喪失；而被上訴人遵期以原所訂之同樣條件簽約，並依約一次付清價金，已生優先承購之效力，因而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。其次，原審既認定系爭土地並非須一併買受，即非一次給付九千餘萬元，且上訴人分別於九十九年十月八日、十一日收受張國祥等人如附表一所示之存證信函詢問是否行使優先承購權；復於同年月二十一日收受王世隆地政士通知同年月二十五日上午九時至其事務所以原所訂同樣條件簽約之存證信函，則上訴人收受詢問是否行使優先承購權書面通知之日起，至以原所訂之同樣條件簽約，並一次給付價金之日止，已有相當之期間籌措價金，尚難謂有何違反誠信原則可言。原判決就此雖未論述，但並不影響本判決結果。上訴論旨，仍執其實質上並未變更原訂之買賣條件，已依法行使優先承購權，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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