最高法院一○二年度台上字第四八八號

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第四八八號

上訴人

嘉泉建設股份有限公司

法定代理人

王旭陞

訴訟代理人

謝玉璇律師

被上訴人

連哲世

訴訟代理人

孫世群律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○一年四月十七日台灣高等法院第二審判決（一○○年度建上字第九三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊母李環於民國九十六年一月三十一日提供所有坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地與上訴人簽訂房屋合建契約書，嗣李環將系爭土地所有權部分移轉登記予伊，伊加入系爭合建契約，並於九十七年一月十四日與上訴人簽訂分屋協議書，另與訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀）訂立不動產信託契約，將系爭土地信託登記予板信商銀。該合建之房屋已取得使用執照，並辦理所有權第一次登記，依系爭合建契約及系爭分屋協議，伊可多分得坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○○號六樓及六樓之六房屋。詎上訴人將系爭房屋出售予訴外人陳炳林，致不能履行出售予伊之義務，伊因此受有新台幣（下同）三百十一萬元之損害等情，依系爭合建契約、系爭分屋協議、買賣及債務不履行損害賠償之法律關係，求為命上訴人給付三百十一萬元並加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，經第一審判決駁回，未據聲明不服）。

上訴人則以：伊已依系爭分屋協議，將一樓A1戶、二樓A1戶、五樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，十樓B1戶、B2戶等八戶房屋，共計二百二十點九九坪及六點九一個停車位，移轉登記予被上訴人及李環，完成合建契約之給付義務。系爭房屋屬超過被上訴人及李環所應分得之部分，伊僅同意按各樓層銷售之金額出售。兩造就買賣價金及給付方式、期間等未為約定，買賣契約尚未成立。伊於九十八年八月二十八日通知被上訴人，限期被上訴人與伊訂立買賣契約，被上訴人未遵期訂約，系爭分屋協議有關出售系爭房屋予被上訴人之約定已失效，被上訴人請求賠償損害，為無理由等語，資為抗辯。

原審將第一審所為駁回被上訴人之訴之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付被上訴人三百十一萬元本息，係以：被上訴人之母李環提供系爭土地與上訴人簽訂系爭合建契約，李環移轉系爭土地應有部分二分之一予被上訴人，被上訴人加入系爭合建契約，兩造與李環於九十七年一月十四日簽訂系爭分屋協議，於同日就系爭合建契約與板信商銀訂立信託契約，將系爭土地信託登記予板信商銀等情，為兩造所不爭執，並有房屋合建契約書、分屋協議書、不動產信託契約書可稽。次查系爭分屋協議書第一條約定：「乙方（上訴人）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內容：一樓A1戶，二樓A1戶，五樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，六樓A1戶及A2戶，十樓B1戶及B2戶，十一樓B1戶及B2戶，十二樓B1戶及B2戶，十三樓B1戶及B2戶），同意分屋予甲方（被上訴人及李環），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之」；第二條約定：「甲方依合建契約內容，另再分得地下室停車位六點九一個車位」；第三條約定：「甲、乙雙方之合建契約內容，明訂甲方分得之房屋坪數為二百二十點九九坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為八千二百七十八萬二千四百零四元正；其雙方之權利義務責任，以房屋合建契約書為依準，不得抵觸」，其約定與被上訴人及李環依系爭合建契約應分得房屋及車位之坪數相符，雙方訂立系爭分屋協議，係約定被上訴人及李環就超過系爭合建契約應分得之坪數部分，按系爭合建契約各樓層銷售金額向上訴人購買。系爭合建之房屋完工辦理建物所有權第一次登記後，板信商銀於九十九年五四日召開找補協商會議，上訴人業依會議決議將一樓A1戶、二樓A1戶、五樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、十樓B2戶、十一樓B2戶共八戶辦理所有權移轉登記予被上訴人，雙方並找補金額完畢。系爭六樓及六樓之六房屋，屬被上訴人及李環超過系爭合建契約應分得坪數之房屋，被上訴人及李環得依系爭分屋協議，按合建契約各樓層銷售金額向上訴人買受。系爭分屋協議第一條已約定，上訴人允諾房屋興建完成後，將系爭六樓及六樓之六房屋依合建契約中各樓層銷售金額出售予被上訴人，並辦理土地房屋所有權移轉登記，而買賣價金依系爭合建契約各樓層銷售金額計算，兩造就移轉之不動產及價金業已互相同意，兩造間就系爭六樓及六樓之六房屋之買賣契約，於系爭分屋協議簽訂時成立。上訴人於九十九年七月六日系爭六樓房屋以一千零二十五萬元、六樓之六房屋以九百二十五萬元出售予陳炳林，已辦妥所有權移轉登記，其對於被上訴人所負履行買賣契約並移轉所有權之義務，陷於給付不能，被上訴人請求上訴人賠償損害，洵屬有據。系爭六樓及六樓之六房屋之坪數共計六十二點二坪，依上訴人之各層房屋銷售金額及價差表，六樓房屋每坪單價為二十三萬四千元，被上訴人本應給付上訴人之買賣總價為一千四百五十五萬四千八百元，上訴人分別以一千零二十五萬元、九百二十五萬元出售予陳炳林，依此計算，被上訴人因上訴人給付不能受有價差損害四百九十四萬五千二百元。故被上訴人依系爭合建契約、分屋協議及債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人給付三百十一萬元及自九十九年十一月三日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

查系爭分屋協議書，乙方當事人為上訴人，甲方當事人為被上訴人及李環，該協議書並未約定被上訴人及李環就超過其可分得坪數之房屋，應單獨或共同向上訴人購買，及其購買之標的為何，有系爭分屋協議書可稽（見一審卷第一二頁）。乃原審未敘明被上訴人何以得單獨購買系爭六樓及六樓之六房屋之法律上依據，遽謂兩造間就系爭六樓及六樓之六房屋，於渠等訂立系爭分屋協議書時，已成立買賣契約，被上訴人得依債務不履行之法律關係，請求上訴人賠償損害，已有可議。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意。而買賣契約有預約及本約之分，買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。系爭房屋分配協議書並未約定被上訴人及李環應單獨或共同向上訴人購買何戶房屋，已如前述，上訴人復抗辨兩造就超過被上訴人及李環應分得之部分，伊僅同意按各樓層銷售之金額出售，但就買賣價金及給付方式、期間等未為約定，買賣契約尚未成立等語。則系爭分屋協議書關於上訴人將被上訴人及李環可多分得坪數之房屋，售予被上訴人及李環之約定，究係預約、本約或其他，被上訴人得否單獨依該約定請求上訴人給付債務不履行之損害賠償，自滋疑問。原審未詳查審認，逕謂兩造係於訂立分屋協議書時就系爭六樓及六樓之六房屋成立買賣契約（本約），尚嫌速斷。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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