最高法院一○三年度台上字第一六六六號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一六六六號

上訴人

江燦輝

上訴人

許立欣

共同訴訟代理人

莫詒文律師

被上訴人

群家建設股份有限公司

法定代理人

劉信立

被上訴人

侯明蘭

共同訴訟代理人

張致祥律師

上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國一○二年四月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第四六四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人江燦輝分別於民國九十七年一月二十七日及同年四月二十日與伊等簽訂如原判決附表（下稱附表）編號一、二及三、四所示之土地、房屋買賣契約，向伊等買受「風和山林」建案戶別Ｂ6棟 8樓、Ｂ5棟10樓之房地；另上訴人許立欣亦於同年三月十五日與伊等簽訂如附表編號五、六所示之土地、房屋買賣契約，向伊等買受同建案戶別Ｂ3棟 10樓之房地。詎上訴人簽約後竟未依約繳納價金，經被上訴人群家建設股份有限公司（下稱群家公司）數次催告後，上訴人於九十八年十二月二十五日簽立同意書（下稱系爭同意書），約定應辦妥交屋手續與繳清保留款，嗣仍未繳納保留款，經群家公司於九十九年六月九日以存證信函催告，未獲置理後，已於同年六月二十八日對江燦輝解除如附表編號二、四及對許立欣解除如附表編號六所示之房屋買賣契約。又因該房屋買賣契約第二十四條均約定本契約與上訴人另向被上訴人侯明蘭價購房屋坐落土地而簽訂之土地買賣契約具有連帶關聯，對任一契約之解除，其效力及於兩契約全部，則侯明蘭與江燦輝間如附表編號一、三所示及與許立欣間如附表編號五所示之土地買賣契約，亦經合法解除，上訴人顯無從再依解除後之土地、房屋買賣契約，請求伊等將如附表所示之房地辦理移轉所有權登記等情，爰求為確認伊等與江燦輝間如附表編號一至四所示契約及與許立欣間如附表編號五至六所示契約之法律關係均不存在之判決。

上訴人則以：伊等與侯明蘭、群家公司分別簽訂如附表所示之土地、房屋買賣契約後，已給付各如附表「已給付價金」欄所示價金，被上訴人除未依約於上開房地使用執照取得後三個月內辦理各該房地之所有權移轉登記外，復未依系爭同意書之約定，修築如該同意書附件㈠圖示之便道，以解決被上訴人於Ｃ棟房屋未起造致無法履行交付Ａ、Ｂ棟地下室對外連結通道之義務，及伊等拒絕給付結清尾款辦理交屋之爭議，竟在離建物二百公尺外另租鄰地供Ａ、Ｂ棟住戶停車，顯未依系爭同意書之和解契約履行，伊等自得行使同時履行抗辯權或不安抗辯權而拒絕結清尾款、辦理交屋。況兩造於九十九年六月中旬另達成俟Ｃ棟完工時再交屋之協議，依系爭同意書第二條「辦妥交屋手續、結清保留款」之約定，伊等於辦理交屋時始需給付尾款，則群家公司於九十九年六月九日之催告即因兩造事後之協議失其效力，其於同年六月二十八日再執上開催告主張伊等給付遲延而解除契約，自非適法等語，資為抗辯；並基於兩造間買賣契約之法律關係，對侯明蘭另行起訴及對群家公司提起反訴（經第一審合併辯論及判決），求為命㈠侯明蘭、群家公司分別將如附表編號一、三所示之土地及編號二、四所示之房屋移轉所有權登記予江燦輝；㈡侯明蘭、群家公司分別將如附表編號五所示之土地及編號六所示之房屋移轉所有權登記予許立欣之判決。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造於九十八年十二月二十五日簽訂系爭同意書之目的，在於解決雙方先前因本件建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出，及上訴人以上開事由拒絕辦理交屋與繳納剩餘房地買賣價款等問題所生爭執，該同意書之性質屬和解契約，均為兩造所不爭。則上訴人訂立系爭同意書之和解契約後，即須履行該和解內容所約定之「辦妥交屋手續」、「結清保留款」等事項，並須接受群家公司關於「車輛進出動線之規劃且無異議」，而不得再主張其前所為被上訴人未於使用執照核發三個月內辦理如附表所示房地所有權移轉登記、群家公司未依約同時起造Ａ、Ｂ、Ｃ棟致無法履行進出車道之給付義務等抗辯。而江燦輝就如附表編號一、二及三、四所示之房地，各尚餘二十七萬元價金未付，許立欣就如附表編號五、六所示之房地，亦餘十三萬元價金未付，經群家公司於九十九年六月九日分別以宜蘭渭水路郵局第

一三二、一三三號存證信函催告江燦輝、許立欣於十五日內給付剩餘款項後，上訴人仍未依系爭同意書第二條約定結清積欠之保留款，則群家公司據此於同年六月二十八日依序以同上郵局第一

五五、一五四號存證信函對江燦輝、許立欣解除如附表編號二、

四、六所示之房屋買賣契約，依各該房屋買賣契約第七條第二項、第十八條第二項及系爭同意書第二條之約定，即屬有據。上訴人雖辯稱：群家公司未提供系爭同意書第三條所約定「附件㈠」

圖示之便道供其等購買Ｂ棟之住戶車輛通行，且其等在被上訴人解除契約前業經以此為由提出同時履行抗辯云云；惟群家公司確曾依系爭同意書附件㈠圖示而鋪設便道，提供Ａ、Ｂ棟住戶之車輛駛入地下停車場，嗣因Ｃ棟施工，向福崇寺租用土地供住戶停車後，始廢止該便道，且兩造未曾約定需保留附件㈠圖示之便道至Ｃ棟完工為止等情，業經證人即提供上開附件㈠圖示予上訴人之蕭賜郎證述明確；且群家公司因本件建案需要，曾由其公司董事李明志與附近之福崇寺締結土地借用契約，借用宜蘭縣礁溪鄉○○段○○○○○○地號土地如該契約附圖所示位置供為車行便道及停車使用，可見群家公司與上訴人並未約定該公司應提供之車行通道以系爭同意書第三條所載附件㈠圖示之便道為限。群家公司既已就上訴人之車輛進出動線妥為規劃，自難謂有何違反系爭同意書可言。況上訴人復未能證明其於群家公司九十九年六月二十八日通知解除房屋買賣契約前，曾以此為由主張同時履行抗辯，自不能解免其價金給付之遲延責任。再依蕭賜郎證稱：上訴人於九十九年六月中旬打電話給伊公司李總經理時，李姓總經理表示有答應上訴人於Ｃ棟完工時再交屋，不知道是否有答應尾款亦於Ｃ棟完工時再交付等語，可知群家公司至多僅同意交屋日期及因此伴隨之交屋款繳付義務得一併展延至Ｃ棟完工之際，然扣除該交屋款三萬元，江燦輝就如附表編號一、二及三、四所示之買賣契約仍各積欠二十四萬元之尾款未付，許立欣就如附表編號

五、六所示之買賣契約亦積欠十萬元之尾款未付，經群家公司催告後，均已負遲延給付責任。依各房屋買賣契約第二十四條及各土地買賣契約第十四條之約定，群家公司上述解除附表編號二、

四、六所示房屋買賣契約之效力，及於附表編號一、三、五所示土地買賣契約。從而，被上訴人請求如其上開所聲明，為有理由；上訴人起訴及反訴請求被上訴人移轉如附表所示各該房地所有權登記，即無理由等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查系爭同意書之性質屬和解契約，其目的在解決兩造先前因本件建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出，及上訴人以上開事由拒絕辦理交屋與繳納剩餘買賣價款等問題所生爭執，既為原審認定之事實。且系爭同意書明白約定：上訴人同意「配合下列事項，期為貴、我雙方權益……。⒉辦妥交屋手續、結清保留款。⒊對Ｃ棟之公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議（如附件㈠）……」

等語，此有該同意書及其附件㈠圖示足憑（一審重訴字第二一號卷㈢六七頁、六八頁），而該附件㈠圖示係群家公司業務部副理蕭賜郎傳真予上訴人之資料，亦經蕭賜郎證述明確（原審卷六○頁），依系爭同意書約定之內容及蕭賜郎之證詞，上訴人所應履行之義務為「辦妥交屋手續、結清保留款」，似與群家公司應履行者為「規劃施作如附件㈠圖示之便道」間，互有對待給付關係。果爾，則上訴人於原審一再主張群家公司依系爭同意書之約定，應提供如附件㈠圖示之便道供通行，不能片面取消該特定便道等語（原審卷一二一至一二二頁、一七七頁），是否全然不足採？已非無再進一步研求之必要。其次，系爭同意書就群家公司應提供如附件㈠圖示之便道，似無其他替代方案之記載或約定，則群家公司事後廢止該特定便道，另行設置停車場以替代如附件㈠圖示便道之履行方式，是否經上訴人同意？又該停車場究位於何處？能否替代如附件㈠圖示便道之效用？即攸關群家公司是否依系爭同意書之債務本旨提出給付之判斷。原審未予深究，即臆謂群家公司與上訴人並未約定該公司提供之車行通道應以系爭同意書第三條所載附件㈠圖示之便道為限云云（原判決書第十三頁六至七列），依上說明，亦有未合。再者，蕭賜郎曾證稱：上訴人及其妻舅魏先生曾於九十九年五月二十九日前來交涉交屋、補償事宜，並於同年六月中旬經群家公司李總經理同意待Ｃ棟完工時再交屋等語（原審卷六一頁背面），倘非虛妄，是否表示上訴人已提及群家公司就Ｂ棟房屋未依系爭同意書解決車輛對外通行事宜？該證言之真意為何？是否與上訴人行使該同時履行抗辯均無相涉？原審未予究明，逕以上訴人未證明其於群家公司九十九年六月二十八日通知解約前有行使該同時履行抗辯，即謂上訴人仍難解免價金給付之遲延責任，殊屬可議。另系爭同意書第二條記載「辦妥交屋手續、結清保留款」，其中「保留款」究何所指？

是否包含尾款在內之所有未給付之買賣價款？似有未明。原審就此未詳予調查明晰，並說明其所憑以認定之依據，徒以上訴人與李總經理之協議，群家公司至多僅同意交屋日期及伴隨之交屋款（即三萬元）繳付義務得展延至Ｃ棟完工之際，即認上訴人仍各負尾款之遲延給付責任，並嫌疏略。究竟李總經理同意待Ｃ棟完工時再交屋，有無一併允諾上訴人展延給付保留款之期限？亦與上訴人應否負遲延給付責任之判斷，所關頗切。原審未遑細究，遽行判決，尤嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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