最高法院一○四年度台上字第二○八二號

最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第二○八二號

上訴人

徐政雄

上訴人

徐清旺

上訴人

徐發平

共同訴訟代理人

陳鄭權律師

被上訴人

財政部國有財產署

法定代理人

莊翠雲

被上訴人

彭誠宏

　　　　　　郭鳳勤

　　　　　　陳鋒南

　　　　　　范美珠

　　　　　　周甜

　　　　　　彭子凡

　　　　　　彭素雲

　　　　　　彭汝瑄

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○四年五月十四日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一一二八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○地號土地（下稱八五八、八六○、八六一地號土地，合稱系爭土地）之共有人，上訴人以桃園縣大園鄉「園南字第二四九號」私有耕地三七五租約（下稱系爭租約）承租系爭土地。詎上訴人徐發平在八五八地號土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）編號Ｊ所示門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號二層加強磚造建物（下稱系爭二層建物），供其全家居住及其配偶徐陳秋梅經營新平企業社，上訴人徐清旺亦在八五八地號土地上興建如附圖編號Ｌ所示一層磚造建物（下稱系爭一層建物），供居住使用，渠等未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，系爭租約全部無效。又八五八地號土地原共有人蔡鎮陽應有部分六分之一，經台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）於民國一○一年十一月二十一日以一○一年度司執字第一二三○五號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣，由被上訴人彭誠宏買受，徐發平依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定主張優先承買權，惟系爭租約既屬無效，徐發平自無承租人之優先承買權存在等情，求為確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；彭誠宏求為確認徐發平就系爭執行事件所拍賣八五八地號土地應有部分六分之一之承租人優先承買權不存在之判決（被上訴人逾上開部分之訴，業據渠等於原審撤回起訴，不予贅敘）。

上訴人則以：被上訴人提起之確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在之訴，未以所有出租人即系爭土地共有人全體為原告，其當事人不適格。系爭土地已於訴訟中移轉登記為訴外人蔡江謝美惠所有，系爭租約是否存在，對於被上訴人私法上之地位不致有侵害之虞，被上訴人無提起本件確認之訴之法律上利益。伊之被繼承人徐阿木於四十四年間與系爭土地之所有人蔡標等人簽訂系爭租約，徐阿木死亡後，由伊繼承，其間未曾間斷在系爭土地上栽種作物。嗣徐發平、徐清旺因蔡標等人原提供使用之農舍遭風災毀損，乃依蔡標等人出具之土地使用同意書（下稱系爭同意書）在系爭土地上興建系爭建物作為農舍使用，與農業發展條例第三條第十款規定相符，無不自任耕作情事。徐發平之配偶徐陳秋梅僅係將新平企業社之營業地址登記於系爭二層建物所在地址，實未使用該建物營運業務，自不影響徐發平自任耕作之事實。被上訴人取得系爭土地共有權時，已知系爭一、二層建物之存在，並無任何意見，其後再以此主張系爭租約無效，有違誠信原則及禁反言之法理，自屬權利濫用。桃園地院拍賣蔡鎮陽所有八五八地號土地應有部分六分之一，已於拍賣公告載明伊依耕地三七五減租條例第十五條規定有優先承買權，徐發平已徵得上訴人徐政雄、徐清旺之同意，自得行使優先承買權等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地為被上訴人及訴外人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠所共有，該土地上登記上訴人為系爭租約之承租人。徐發平在八五八地號土地上建築如附圖編號Ｊ所示之系爭二層建物，徐清旺在八五八地號土地上建築如附圖編號Ｌ所示系爭一層建物。嗣系爭土地經法院裁判變價分割，由蔡江謝美惠於一○四年三月十一日拍賣取得所有權全部，為兩造所不爭執。次查確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。被上訴人請求確認上訴人與渠等間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並非固有必要共同訴訟。上訴人抗辯被上訴人未與系爭土地其他共有人一同起訴，其當事人不適格，尚無足取。又被上訴人否認兩造間有耕地三七五租賃關係存在，並涉及其得否向上訴人請求租金、不當得利或損害賠償，被上訴人提起上開消極確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。彭誠宏主張其為系爭執行事件所拍賣八五八地號土地應有部分六分之一之拍定人，徐發平則抗辯其就上開拍賣有優先承買權，彭誠宏請求確認徐發平對系爭執行事件所拍賣八五八地號土地應有部分六分之一之優先承買權不存在，亦有確認利益。系爭二層建物及系爭一層建物分別裝設冷氣機數台及放置桶裝瓦斯，依序供徐發平、徐清旺居住使用，徐發平之配偶徐陳秋梅並將系爭二層建物作為新平企業社營業使用，有現況照片、戶籍謄本、財政部稅務入口網站稅籍登記地址查詢結果可稽。徐發平、徐清旺將八五八地號土地變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，自屬不自任耕作。上訴人提出之系爭土地原出租人蔡標等人出具之土地使用同意書記載：土地坐落大園鄉許厝港段八六一地號等一筆土地，經本人同意給徐發平先生供興建農舍使用等語，與八五八地號土地已有不符。縱認蔡標等人書立同意書之真意為同意上訴人在八五八地號土地上建屋，惟徐發平、徐清旺違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，系爭租約全部無效，並不因出租人同意而使其有效。被上訴人之主張，無違誠信原則或禁反言之法理。系爭租約既全部無效，徐發平就系爭執行事件所拍賣原共有人蔡鎮陽所有八五八地號土地應有部分六分之一，自不得主張承租人之優先承買權。故被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；彭誠宏請求確認徐發平就系爭執行事件所拍賣八五八地號土地應有部分六分之一之承租人優先承買權不存在，為有理由，均應准許。爰就此部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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