最高法院一○五年度台上字第五六四號

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第五六四號

上訴人

詹水深

訴訟代理人

陳袓德律師

被上訴人

祭祀公業法人桃園縣詹敦仁、詹清隱

法定代理人

詹炳昆

訴訟代理人

王聰明律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度上更㈠字第五八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件被上訴人主張：伊所有坐落改制前桃園縣○○鄉○○○段○○○小段○○○地號土地（下稱系爭耕地），於民國八十六年四月間，由訴外人詹○○擅以伊名義與上訴人訂立耕地三七五租約（下稱系爭租約），嗣經上訴人於九十二年及九十七年間向改制前桃園縣○○鄉公所（下稱○○鄉公所）申請續訂租約，租期均為六年。因詹○○不具伊合法管理人之資格，其所訂之契約無效。系爭租約於九十二年續約時，系爭耕地中約有二百五十坪屬臨溪陡坡，無法耕作，其餘約八百坪又經上訴人轉租與訴外人○○纖維股份有限公司（下稱○○公司）興建廠房及作為廠區通道空地使用，上訴人不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定系爭租約為無效。伊於九十三年八月二十八日與上訴人簽訂備忘錄，表明分撥部分租金予上訴人，當然有終止系爭租約之意思，依同條例第十七條規定，系爭租約已合法終止，或由雙方合意終止。爰求為確認兩造間系爭租約之法律關係不存在之判決。

二、上訴人則以：詹○○於八十六年間以被上訴人名義與伊訂立系爭租約，嗣並向○○鄉公所辦理系爭租約續租、再續約至一○三年十二月三十一日止。縱詹○○無權訂約，惟被上訴人之管理人詹○○，事後就二次續約均未提出異議或向鄉公所申請註銷，更與伊簽訂備忘錄、免租證明書，被上訴人已承認系爭租約之效力。○○公司占用系爭耕地建廠，被上訴人非但未請求○○公司拆屋還地，反而將系爭耕地重複租予該公司，致伊無法耕作，非可歸責於伊。兩造簽訂備忘錄，並無終止系爭租約之意；被上訴人允諾補助伊因系爭耕地被占用建廠之損失，伊收益不良部分亦免收租金，更保證土地回收時，由伊優先承租等。伊信賴被上訴人不收回系爭耕地多年後，被上訴人又提起本訴，顯屬權利濫用，且違誠信原則等語，資為抗辯。

三、原審以：（一）詹○○於八十六年四月間以被上訴人名義與上訴人訂立系爭租約，該租約於九十一年十二月三十一日屆期後，上訴人與被上訴人之管理人詹○○於九十二年五月二十八日申請續租六年，復於九十七年十二月三十一日申請續租六年，租賃期限計至一○三年十二月三十一日，經○○鄉公所核准，被上訴人均未表示異議，為兩造不爭之事實。參酌兩造於九十三年八月二十八日簽訂之備忘錄載明：系爭土地數十年來由乙方即宗親詹水深一系使用；被上訴人於九十三年九月一日出具之證明書亦稱：系爭耕地面積約八百坪（即除○○公司占有之四百坪以外之部分），因收益不良經本公業決議免收租金等情，堪認被上訴人對系爭租約已予追認。上訴人抗辯：系爭契約於九十一、九十二年間續約後，已對被上訴人發生效力等語，足以採取。（二）被上訴人未舉證證明上訴人有何擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為。則被上訴人主張系爭耕地經○○公司占地建廠，依耕地三七五減租條例第十六條規定為無效云云，於法自屬無據。兩造就系爭耕地於九十二年五月間續約時，部分土地固為○○公司占用，惟系爭耕地為○○公司占用前，原可供竹、林、果樹等作物耕作之用。依社會通常觀念，該土地經○○公司占用後，無論被上訴人或上訴人均得請求○○公司拆屋還地，恢復該耕地被占用前可供耕作之原貌，以實現系爭耕地供耕作之債務本旨，尚不生不能給付之情形。被上訴人主張該耕地經○○公司占用建廠，有標的不能或給付不能之情形，系爭租約為無效云云，亦難謂有據。（三）上訴人自認系爭土地被占用後，就沒有繼續耕作。被上訴人主張其於九十三年間訴請○○公司拆屋還地，嗣兩造與○○公司三方協商，將○○公司占用系爭耕地部分，直接由伊出租予○○公司等情。核與被上訴人於九十三年八月二十八日與上訴人簽訂之備忘錄敘載：「……○○○地號土地，數十年來由乙方宗親詹水深一系使用，其中……部分面積……卻由○○公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則，上開○○○地號土地中○○公司占用部分，業由公業管理人直接出租與○○公司，每年租金新台幣二十萬元，其中六萬元補助宗親詹水深（如該四百坪嗣後由祭祀公業收回恢復農用，詹水深有優先承租權）」等語相符。兩造簽訂上開備忘錄時，上訴人已繼續一年以上不為耕作。被上訴人向上訴人表明，該被占用之土地改出租予○○公司，除不再向上訴人收取租金外，更就上訴人未能在原承租之系爭耕地從事農作可能遭受之不利益予以補助。被上訴人提供系爭耕地予上訴人耕作以獲租金之系爭租約之原始目的已無法達成，堪認被上訴人就該被○○公司占用之土地，有終止與上訴人原出租系爭耕地為農用之意思表示。則被上訴人主張其依耕地三七五減租條例第十七條規定，已合法終止系爭全部租約，兩造間之租賃關係已不復存在等語，即屬可採。系爭租約於九十三年八月二十八日合法終止後，至系爭耕地恢復農用，而由兩造再訂立新租賃契約前，兩造間並無任何租賃關係存在，自不因上開備忘錄記載「乙方租約（三七五租約）與本案無關」、證明書上記載「派下員詹水深免收租金權益仍屬有效」，即認系爭租約仍屬存在。又上訴人並未舉證證明被上訴人提起本訴確認系爭租約不存在，有如何致上訴人權義狀態顯然失衡之情事，自無違反誠信原則。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

四、按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人固均得依三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。惟此項規定並未強令出租人應就全部租約為終止，其僅終止租約之一部，或與承租人合意變更租賃耕地之範圍，亦無不可。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）。查被上訴人管理人詹○○於九十三年八月二十八日與上訴人書立備忘錄，略稱：系爭耕地其中面積約四百坪，由○○公司占用建廠，該部分由公業管理人直接出租與該公司。詹○○並於同年九月一日出具證明書予上訴人，略以：上訴人承租系爭耕地約八百坪（即○○公司占有之四百坪以外之部分），因收益不良經本公業決議免收租金各等語，為兩造不爭之事實（見原判決第四頁）。依其文義，雙方似係就系爭租約租賃耕地之範圍合意予以變更。原審未注意及此，對於被上訴人是否係行使其法定終止權，未予釐清；且一方面謂兩造於簽訂上開備忘錄時，被上訴人係就○○公司占用部分土地，為終止租約之意思表示；一方面又認被上訴人已向上訴人為終止全部租約之意思表示，殊嫌矛盾，並有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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