最高法院107年度台上字第1496號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1496號

上訴人

張純純

訴訟代理人

蘇文奕律師

訴訟代理人

陳郁芬律師

被上訴人

卓明彷

上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國105年8月9日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（105年度上字第17號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國102 年9 月14日與伊訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同） 2,820萬元買受坐落臺南市○○區○○段00000地號土地（面積1,431平方公尺）及契約附圖所示同段○○-○○地號B 部分土地（即102年11 月15日分割後同地號土地，面積7,291平方公尺，合稱系爭土地）。嗣兩造於同年月16日同意變更價金為2,670 萬元。伊已依約於103年1月21日移轉系爭土地所有權，詎上訴人尚欠價金576萬8,608元未付，迭經催討，均置不理等情。爰依系爭契約之約定，求為命上訴人如數給付，並加計法定遲延利息之判決（被上訴人起訴請求上訴人給付670 萬元本息，第一審判命上訴人給付586萬9,300元本息而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人、被上訴人分別就其敗訴部分提起上訴、附帶上訴）。

上訴人則以：系爭契約特約條款（下稱特約條款）第4 條約定被上訴人同意伊於該契約附圖所示○○-○○地號土地A部分（即分割後同段○○-○○地號）土地設置排水溝、水路及道路通行，詎訴外人王士豪於102年11月5 日買受○○-○○地號及同段○○地號土地後竟予拒絕，致伊無法通行使用系爭土地及設置排水溝，被上訴人應負瑕疵擔保及不完全給付責任，伊得請求減少價金（下稱甲項減少價金），並行使同時履行抗辯權。又兩造約定系爭土地實際可用面積需達8台分，惟該地上有原判決附圖編號（下稱編號）A、B、C現有道路（995、431、85 平方公尺）、⑴⑵

⑶畸零地（187、16、148平方公尺）及擋土牆（191 平方公尺），實際可用面積僅6,669平方公尺（約6.88 台分），伊亦得按每台分330 萬元請求減少價金（下稱乙項減少價金）等語，資為抗辯。

原審就上訴人上訴部分，將第一審所為命其給付超過493 萬7,908 元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴，並駁回上訴人其餘上訴；另就被上訴人附帶上訴部分，將第一審駁回其請求上訴人給付83萬0,700 元本息部分予以廢棄，改判命上訴人如數給付，係以：被上訴人主張其以2,670 萬元出售系爭土地與上訴人，業於103年1月21日辦畢所有權移轉登記，上訴人尚欠576 萬8,608 元之事實，有系爭契約乙件為證。上訴人就未付上開價金乙事並未爭執，然以前揭情詞置辯。查系爭契約特約條款第4 條約定「前面四台分部分需同意排水溝、水路及道路同（通）行」

等語，而該所指道路，即被上訴人與訴外人林加寶即慈愛教養院於92年10月31日在原法院92年度上字第146 號民事事件成立訴訟上和解，同意設定地役權供林加寶舖設道路通行系爭土地、○○○○地號及同段○○地號土地。依仲介系爭契約之證人卓合豊所為證言，可見特約條款第4 條約定係為使上訴人興建廠房符合政府相關法令，且被上訴人將○○地號土地分割出○○-○○ 地號，並連同○○地號土地出賣與王士豪後，兩造曾再約定被上訴人須協調取得王士豪同意上訴人設置排水溝、水路及道路通行之同意書。惟被上訴人與王士豪簽訂之土地買賣契約書第14條第3 項僅約定：「甲方（王士豪）概括承受乙方地役權設定及道路通行權（承受面積約100 坪）」，未就排水溝、水路為約定，且上訴人非該契約之當事人，雖曾要求被上訴人向新地主協調，然王士豪不同意另立同意書，並以104年6月17日存證信函不同意上訴人通行（含設置排水溝、水路），堪認被上訴人迄未履行特約條款第4 條約定事項，固屬瑕疵。但上訴人縱未獲王士豪同意通行，其仍得依民法相關規定主張袋地通行權、過水權及管線安設權，其交換及使用價值不致滅失或減少，難認買賣標的之品質、規格、面積、預定或通常效用或數量與兩造約定不符。被上訴人未履行特約條款第4 條約定之行為，既非屬系爭契約瑕疵，且與買賣價金非互為對待給付，又縱屬瑕疵，上訴人並未請求被上訴人補正，即已受領系爭土地所有權，自不得請求甲項減少買賣價金或為同時履行抗辯。再者，系爭契約第1 條「土地標示」面積欄及其附圖記載，兩造買賣土地範圍為該附圖B區面積「8,719.08 ㎡（2,6 37.52 坪）」，第14條第2、4 項、特約條款第1條約定：「⒉雙方同意現況交地，買方依現況概括承受。⒋雙方同意合約書交由買方律師審閱，如有意見，雙方同意會同修正」、「一般買賣，現況交地」等語，並無買賣面積扣除道路面積後需達8 台分之記載，上訴人審閱後亦未要求增列測量面積找補之約定，且依證人卓合豊證言及上訴人於102年9月14日簽立不動產買賣意願書記載「承購總面積約8.5 台分」等語，並無實際可用面積之約定。上訴人抗辯系爭土地實際可用面積未達8 台分，依系爭契約第11條第1 項約定請求減少價金云云，洵無足採。另上訴人抗辯系爭土地上有現有道路、畸零地及擋土牆等，伊得請求乙項減少價金云云。查系爭土地上有編號A、B、C 現有道路、⑴⑵⑶畸零地及擋土牆，業經勘驗屬實。其中擋土牆為土堆，移除後仍可使用；⑶畸零地係設定地役權所生，系爭契約附圖及訴外人雄鷹測量有限公司（下稱雄鷹公司）鑑測之圖示已將擋土牆及⑶畸零地標示其上，本即無法有效利用，上訴人亦知設定地役權之事實，自難認有何滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之情事。編號C乃既成道路，其東側同段○○-○○地號等土地有通行至西側臺南市關廟區關新路1 段之通行權，上訴人不得任意廢止；編號⑴⑵畸零地位處系爭土地南邊山坡地內，非經專業地政機關測量無從得知，均無從作為耕作或建築等使用；證人卓合豊證稱上訴人係雄鷹公司測量後始知悉系爭土地內有其他畸零地及編號C 現有道路而要求減半價格等語，足見上訴人訂約時非因重大過失不知編號C 現有道路及⑴⑵畸零地，亦未經其同意受領，確屬瑕疵。以系爭契約記載土地買賣總面積8,719.08平方公尺（即8.99台分）及總價2,820萬元計算，每平方公尺價格為3,234元，則上訴人得請求減少編號C現有道路及⑴⑵畸零地共288平方公尺價款為93 萬1,392元，經扣除後，被上訴人尚得請求上訴人給付576 萬8, 608元。綜上，被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴人給付576萬8,608元本息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

查被上訴人訴請上訴人給付買賣價金670 萬元，第一審認上訴人就甲項減少價金之抗辯為有理由，經減少83萬0,700 元後，命其給付586 萬9,300 元本息，並駁回被上訴人其餘之訴，兩造各就敗訴部分，提起上訴及附帶上訴。原審認上訴人就甲項減少價金之抗辯為不可採，乙項減少價金之抗辯為有理由，認得請求減少價金93萬1,392元，即被上訴人僅得請求買賣價金576萬8,608 元，則因被上訴人請求金額同一，不生請求金額相互間不得流用之問題。原審應將第一審所命上訴人給付超過該金額本息部分廢棄，並駁回被上訴人之附帶上訴。乃原審除於主文諭知駁回上訴人超過493萬7,908元（即586萬9,300元與93萬1,392 元之差額）本息部分之其餘上訴外，竟認被上訴人之附帶上訴為有理由，命上訴人再給付83萬0,700 元本息，已有未合。次查，原審一方面認定被上訴人未履行系爭契約特約條款第4 條約定事項，係屬瑕疵云云；一方面又謂被上訴人雖未履行該約定事項，惟上訴人得據民法相關規定對王士豪主張袋地通行權、過水權及管線安設權，難認買賣標的有何品質、規格、面積、預定效用或數量與兩造約定不符之瑕疵等語，殊有矛盾，難謂無判決理由矛盾之違法。復查，特約條款約定被上訴人需同意上訴人於分割後○○-○○ 地號土地上設置排水溝、水路及道路通行，係為使上訴人買受系爭土地興建廠房符合政府相關法令，為原審認定之事實。而上訴人主張系爭土地須經由○○-○○ 地號土地始能連接公共排水溝，被上訴人未履行特約條款第4 條約定，將致系爭土地對外通行不便，其無法利用系爭土地及該土地價值因此減少等語（見一審卷

㈡第35頁背面、第167頁、原審卷第97頁、337頁），倘非虛妄，如被上訴人未履行該約定事項，得否認系爭土地無減少價值或契約預定效用之瑕疵，尚非無疑。原審就此未詳加研求，遽認上訴人仍得對王士豪主張袋地通行權、過水權及管線安設權，不生買賣標的物與兩造約定不符之瑕疵，未免速斷。再查，民法第 354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金，倘買受人得為同時履行抗辯權，經其行使者，即得免除給付遲延責任。上訴人曾要求被上訴人與王士豪協調，惟王士豪不同意上訴人通行系爭土地（含設置排水溝、水路）及另立同意書，亦為原審認定之事實。則上訴人似已請求被上訴人修補該買賣標的物之瑕疵而未修補。且證人卓合豊證稱系爭土地迄105年6月22日止未點交等語（見原審卷第301頁），系爭契約買賣標的物危險似尚未移轉。果爾，上訴人抗辯被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊得拒絕給付價金並行使同時履行抗辯等語（見原審卷第95、331 頁），是否毫無足採，非無研求之餘地。原審就此亦未詳予審究，即以上訴人未催告被上訴人補正瑕疵，而認其上開抗辯為不可採，不無可議。末查，上訴人抗辯被上訴人未履行特約條款第4 條約定，並應負不完全給付之債務不履行責任，其亦得行使同時履行抗辯，拒絕給付價金等語（見原審卷第95、327頁)，攸關被上訴人得否請求其給付價金及金額多寡，係屬上訴人重要之防禦方法，原審恝置未論，並嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477 條第1 項、第478 條第2 項，判決如主文。

最高法院民事第二庭