最高法院八十五年度台上字第二三五五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二三五五號

上訴人

財政部國有財產局臺灣中區辦事處

法定代理人

王禮賢

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　甲○○

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月二十六日臺灣高等法

院台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一三○號），提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊與上訴人間就坐落台中縣清水鎮○○段第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一及一一四二地號等五筆國有耕地，有租賃關係，於民國七十三年一月一日續訂租約，約定租期自七十三年一月一日起至七十八年十二月三十一日止。承租期間伊均按時繳納租金，且就系爭耕地亦無未自任耕作或變更為非耕地使用之情事。詎租期屆滿時，伊向上訴人申請換約續租，上訴人竟以伊於承租之一一四一、一一四二地號耕地上有變更使用為由，終止租賃契約。上訴人無法定原因終止租賃契約，使兩造間之租賃關係處於不確定狀態，經聲請調解、調處未成立等情，求為確認兩造間就系爭耕地有租賃關係存在之判決。

上訴人則以：伊與被上訴人間所訂租約，係以耕種作物為目的之耕地租約，並非以漁牧為目的之租約，被上訴人擅將耕地挖掘魚池，變更為漁牧之用，又在系爭土地上搭蓋建物，供作工廠使用，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項應自任耕作之規定，兩造原訂租約已歸於無效等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其所聲明，係以：被上訴人主張兩造間就系爭五筆耕地訂有耕地租賃契約，租期至七十八年十二月三十一日之事實，為上訴人所不爭執，並有國有耕地租賃契約書在卷可稽，堪認為真實，又被上訴人主張系爭一一四一及一一四二地號二筆耕地上之建物、晒場及魚池於兩造第一次租約訂立前已存在，伊並無變更使用云云，核與上訴人提出之租約及勘查紀錄表記載內容及台灣省土木技師公會鑑定報告書之鑑定結果相符，亦堪認為真實。查系爭建物、晒場及魚池於兩造第一次訂約前既已存在，則其後於七十三年間換約續租時應仍存在，自難謂有上訴人所指租約存續中變更使用之情形。又兩造訂約時已存有魚池，縱兩造就全部租約約定租金以稻谷給付之，亦難認該魚池部分土地無以漁牧為目的之耕地租賃關係。次查系爭建物於租約訂立後，雖有部分增建，但僅在原作為晒場使用之土地上加建，既無減少耕作土地之面積，且該增建部分又係作為農舍使用，有勘驗筆錄可按。

上訴人提出之八十年三月二十一日勘查紀錄表雖記載部分建物作為工廠使用，惟經勘驗結果該部分建物僅係作為堆放飼料、肥料、農具、雜物等農事目的使用。且該勘查表製作人林明棋亦證稱：時間已久，記不清楚，好像是家庭加工云云，既係家庭加工，其為農閒之家庭副業性質，當非作為工廠使用。況上訴人八十一年一月十八日之勘查表上已載明：晒場、住宅、倉庫、棚房、畜舍等，並無工廠之記載。是上訴人指被上訴人有變更耕地使用而不自任耕作情事，即非有據。末按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例規定收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文。茲被上訴人既無違約不自任耕作情事，而上訴人又無其他可以收回系爭耕地之合法原因，則被上訴人表示願意繼續承租系爭耕地，上訴人自應與被上訴人續訂租約，是被上訴人訴請確認兩造間就系爭耕地有租賃關係存在，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效。又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，且確有其必要者為限。查原審認定兩造就系爭耕地訂立租約前，系爭土地上原即有建物存在，果爾，既有該建物可供堆放飼料、肥料、農具等物，則被上訴人於訂約後另行增建之房屋，能否認係為便利耕作而設之農舍，即非無疑。又晒場乃為便利耕作而設，承租人擅將晒場變更為房屋之基地，在其上建築房屋，雖未減少耕種土地之面積，仍非法之所許。原審未遑詳加推求，遽認被上訴人無不自任耕作之情形，而為上訴人敗訴之判決，尚欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

Ｄ