最高法院八十六年度台上字第二一九一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二一九一號

上訴人

金年廣告有限公司

上訴人

金像廣告有限公司

共同法定代理人

藍玉梅

被上訴人

通省建

法定代理人

葉正林

右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十二日台灣高等法

院第二審判決（八十五年度重上字第三十三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國八十三年五月四日，委託伊代為企劃及行銷桃園縣中壢市○○段「錦繡中國」大樓之預售，約定銷售總金額為八億八千三百八十二萬元（新臺幣、下同）。而伊已銷售之房屋總價為一億一千九百七十三萬元，超過已銷售部分房款底價總金額一億八千九百三十萬元，溢價八十萬元。另伊因銷售房屋而代墊贈品十一萬元，依合約第十條及第十三條之約定，由超價中扣除贈品之支出後，被上訴人應給付伊報酬六百二十六萬三千五百元。詎被上訴人竟不為給付等情，爰依兩造合約之約定，求為命被上訴人給付伊上開金額並加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：兩造約定委託房屋銷售之期間，係自八十三年五月三十日起至八十三年十月三十日止。惟上訴人於委託期間，僅售出房屋總價一億一千九百七十三萬元，既未達總銷售之六成，上訴人實際所收取之價款亦未達八千萬元，與兩造所訂立企劃銷售委託合約書（下稱合約書）第十五條所定「乙方（上訴人）為配合甲方（被上訴人）收款達八千萬或總銷售達六成」之條件不符，上訴人自不得請求給付報酬等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判其敗訴，無非以：查兩造於八十三年五月間簽訂合約書，由被上訴人委託上訴人代為企劃及行銷前開大樓房屋。合約書第五條及第八條約定，委託銷售期間自八十三年五月三十日起至八十三年十月三十日止，總銷售金額約為八億八千三百八十二萬元。而上訴人已銷售之房屋總價為一億一千九百七十三萬元，實際收款（即承購戶已繳交之訂金、簽約金等款項）金額為一千一百六十一萬元。又上訴人因促銷房屋而代墊贈品之支出共十一萬元之事實，為兩造所不爭執，並有合約書、房屋價目表、贈品明細暨簽收單可稽，堪信為實在。惟依合約書第十五條約定：「乙方（上訴人）為配合甲方（被上訴人）收款達八千萬或總銷達六成，始可請款，請款時乙方應將請款單及發票一併送至甲方始可請款，甲方以一半現金、一半三個月期票支付之」。易言之，上訴人代為銷售被上訴人之前開房屋，須具備「收款達八千萬」或「總銷達六成」其中之一條件，始可請求給付報酬甚明，且為兩造所不爭執。上訴人雖主張所謂「收款達八千萬」，係指其銷售之總金額已達八千萬元，並非必須實際收款之金額達八千萬元云云。惟合約書第十五條已明確記載「乙方為『配合甲方收款』達八千萬」，自須承購戶實際繳交被上訴人之價金，達到八千萬元，始符所謂之「配合甲方收款」。由此項文義觀之，亦足見兩造簽約時，就上訴人應配合被上訴人實際收款已達八千萬元，有特別之合意。否則，如僅指上訴人銷售之總金額（即已售出之房屋之成交總價）達八千萬元，自無贅列「配合甲方收款」一語之必要。因之，上訴人請求給付報酬，自須其出售之前開大樓，已配合被上訴人實際收款達八千萬元，或其銷售之比例已達總銷售額之六成，兩者具備其一始可，當無疑義。再查本件委託銷售之期間，係自八十三年五月三十日起至八十三年十月三十日止，兩造既定有委託銷售期間，則關於契約之履行，自應於其期間內為之，逾此期間，上訴人即無代為企劃行銷之權利與義務，因而上訴人亦應以該期間內達成合約書第十五條所定之條件，始有報酬請求權。上訴人主張：合約書第十五條僅約定「收款達八千萬或總銷達六成」為條件，並未限定在銷售期間內達成此項條件，始可請款云云，尚有誤解。又查被上訴人委託上訴人企劃行銷前開大樓，約定總銷金額為八億八千三百八十二萬元，而上訴人已銷售之總金額為一億一千九百七十三萬元，僅占總銷售金額約百分之十四，未達合約書第十五條所定「總銷六成」。又上訴人配合被上訴人實際收款之金額僅一千一百六十一萬元，亦未達八千萬元。上訴人主張依合約書第十條、第十三條及第十五條之約定計付報酬，自屬無據。上訴人雖又主張被上訴人以不正當之行為，阻止其請款條件之成就云云。惟上訴人銷售前開大樓未達合約書第十五條所定請求報酬之條件，據其於起訴狀自稱：「前開工地推出時，適逢房地產景氣低迷、颱風多次侵襲台灣、工地前面道路施工、工地有鬼魂之傳說及建商與地主之合約一直未談攏，致銷售成績不盡理想……」等語。故上訴人「銷售成績不盡理想」，係出於景氣低迷、颱風侵襲、道路施工、及鬼魂傳說等情。惟此項因素，均非出於被上訴人之行為，尤屬不可歸責於被上訴人。按上訴人係房地產代銷業者，其受託代為企劃銷售房地產，對於當時之景氣、施工期間之天候、工地附近之環境、狀況、乃至於風俗民情等諸因素，乃其專業之範圍，當在簽約前已詳為評估，並考慮其風險，殊難以上開因素諉責於被上訴人。再者，被上訴人就本件預售之房屋，已取得桃園縣政府八二桃縣工建執照字第二八九號建造執照，被上訴人指「建商與地主之合約一直未談攏」，即非事實。至於地主對於被上訴人為解除合建契約之意思表示，係在八十四年四月二十七日，有存證信函可稽，已在兩造委託銷售期間屆滿半年以後之事。又被上訴人與承購戶解除契約，並悉數返還其所收受之價金，亦在該期間屆滿以後，自均與其於委託銷售期間能否履約無關，上訴人所辯各節皆不可採。從而，上訴人依合約書之約定，請求被上訴人給付六百二十六萬三千五百元並加付法定之遲延利息，自非正當等詞，為其判斷之基礎。

惟按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意。（參閱本院十九年度上字第五八號及同年度上字第四五三號判例）。查上訴人為以代客廣告，代理企劃行銷為營利目的之廣告公司。而上開合約書第十三條又已定明：「銷售佣金皆以每坪乘新臺幣壹拾萬伍仟圓做為佣金請款之依據，銷售金額達百分之七十以下，以百分之五計算，總銷售金額達百分之六十以上，則以百分之六計算內（含營業稅）。」等語，所稱「百分之七十以下」，並無下限之約定。而原審既認定上訴人已銷售之總金額為一億一千九百七十三萬元，占總銷售金額約百分之十四（百分之七十以下），並配合被上訴人收款一千一百六十一萬元，則上訴人當已支出相當之勞費（據上訴人辯稱：已代墊贈品費十一萬元及支出之行銷費用約一千八百萬元等語、見一審卷一三五頁），能否謂其不得依上開第十三條之約定計算之方式請求「佣金」已非無疑。否則，如上訴人之報酬給付請求權，必於被上訴人收款達八千萬元或總銷售額達六成時始發生，則於上訴人縱配合被上訴人收款達七千九百萬元或總銷售額達五成九時，上訴人仍無報酬給付請求權，該約定是否有失情理之平，而為當事人訂立上開條款之真意所在，非無進一步研求之餘地。究竟本件契約第十三條及第十五條之關係如何，兩造上開約定之真意何在，原審未遑詳予闡晰，遽為上訴人不利之判決，尚嫌速斷，且難昭折服。上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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