最高法院八十七年度台上字第九五○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第九五○號

上訴人

林 惠 美

上訴人

黃王玉真

上訴人

周 傳 雄

上訴人

陳 姿 伶

上訴人

莊 許 孽

上訴人

林 怡 君

上訴人

呂 敏 芳

上訴人

林 淑 媛

共同訴訟代理人

楊昌禧 律師

共同訴訟代理人

許志勇 律師

共同訴訟代理人

黃建雄 律師

被上訴人

中華工程股份有限公司

法定代理人

姚浙生

右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二十三日台灣高等

法院高雄分院第二審判決（八十四年上字第三三二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國六十七年間，在坐落高雄市苓雅區○○○段八七九號土地上興建地下一層、地上七層之長安大樓（下稱系爭大樓），地下層係作管理員室、防空避難室、地下停車場等使用。被上訴人建築該大樓時，將其區分為四十四戶，其中四十戶出售與他人，自留四戶，足認系爭大樓為區分所有建物，地下層屬共同使用性質，為各住戶所共有，被上訴人未得全體共有人之同意，擅自將地下層隔間使用，自屬侵害上訴人權利等情。爰本於物上請求權及侵權行為之回復原狀請求權，求為命被上訴人拆除隔間，回復原狀，並將該地下層交付上訴人及其他共有人全體之判決。

被上訴人則以：系爭大樓於六十七年十一月十一日建築完成，六十八年六月五日辦理建物所有權第一次登記後，再將各戶房屋按現狀分別出售，買賣契約並訂明地下室停車場及防空避難室等不包括在買賣標的之內，購戶需另付款價購停車位，登記之公共設施部分，並未包括地下室防空避難室及停車位在內，上訴人係第二手買受人，其前手均未購買停車位，其權利不能大於前手，且上訴人買受房屋時，已知地下層為被上訴人單獨使用，縱該地下室之產權不能歸被上訴人單獨所有，被上訴人為共有人之一，原與其他區分所有人就地下室由被上訴人專用權之特約，對上訴人仍有拘束力等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查系爭大樓為被上訴人於六十七年十一月十一日興建完成，六十八年六月五日辦理建物所有權第一次登記後，除自行留用四戶外，其餘四十戶分別出售他人，大樓公共設施部分登記為建號八七一三號，並未包括地下層防空避難室、停車場在內等情，有土地及建物登記簿謄本、複丈成果圖、所有權移轉契約書附卷可稽；而證人即設計該大樓之陳其寬建築師事務所職員蔡祖榮證稱：該大樓地下室左右兩側樓梯間，管理員室、變電室等是分攤在住戶共同使用部分，其他則未分攤計入共同使用部分，住戶未分攤防空避難室及車庫之面積等語（見原審卷第二二四頁背面、二二五頁背面），則上訴人既未購買地下層防空避難室、停車場特定位置，且其共同使用部分之應有部分亦未分攤地下層防空避難室、地下停車場之面積，姑不論該地下層防空避難室、停車場是否可辦理所有權第一次登記（兩造對大樓地下室超挖之事實不爭執，見一審卷第一三五頁），上訴人對該部分既無所有權，則渠等本於所有權，請求被上訴人將該地下室交付上訴人及全體共有人，即屬無據。次查依兩造不爭之被上訴人公司出售系爭大樓之買賣合約書第五條明定：「乙方（指被上訴人公司）所建地下室避難室，甲方（指購買客戶）同意全部歸乙方所有，並由乙方全權處理使用，但如遇空襲等緊要情況，乙方應將地下室供作本大樓各房屋所有人防空避難之用。（配電室除外，該室按規定應由電力公司永久使用並予該公司有關人員自由出入工作之便，以利供電），本大樓之地下室設有停車位，甲方如需停放自備車輛，可另向乙方購買停車位使用權，並另行繳納價款，甲方認購後即在本約後另附定購車位約定及車位圖，由乙方連同房屋併交甲方接管使用」（見一審卷第一二四頁之合約書）。又系爭大樓全體住戶六十九年七月十五日召開第一次大會對管理費用之分攤決議載明：「電梯費用包括保養、修理及電費等，地下室與一、二樓住戶不分攤電梯，假如地下室與一、二樓住戶使用電梯頻繁則應分攤。每坪預收新台幣五十二元為基金，請於本月底前繳交，應繳金額如附表，地下室以二七○坪計算」，有六十九年七月十五日中華長安大樓全體住戶第一次大會紀錄附原審卷第一二六號足稽。則被上訴人出售系爭大樓時，即與每一購買房屋者約定，系爭地下層停車空間及防空避難室部分，由被上訴人公司全權處理使用，大樓管理委員會第一次大會時，各住戶亦同意地下層以二七○坪另繳基金；而被上訴人在該大樓尚保有建號七九○一、七九○三、七九二四、七九二九號等建物，則系爭地下層停車空間及防空避難室部分，經全體共有人同意，由被上訴人公司專用，此項分管之約定，並無違法或無效之情事，該大樓住戶應受分管契約之拘束，上訴人等嗣後相繼購得該大樓建物，於所有權移轉契約書上所載公共設施建號八七一三號範圍，為地面層至七樓部分，未包括該大樓地下層停車空間及防空避難室部分，亦有上訴人等購屋時之公證書、所有權移轉契約書附卷為證，上訴人等購屋時，即知悉該大樓公共設施建號部分，不包括系爭地下層停車空間及防空避難室，故仍應受該分管約定之拘束，上訴人主張被上訴人未經全體住戶同意，使用地下層停車空間及防空避難室云云，亦無足取。綜上所述，上訴人基於所有物返還請求權，侵權行為回復原狀請求權之法律關係，請求被上訴人將系爭地下層如原判決附圖所示Ａ部分之隔間拆除，並將該地下層交付全體共有人，自屬無據等詞，為其心證之所由得。並說明上訴人其餘攻擊方法，不予審酌之理由。因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違誤。末查系爭大樓起造人為被上訴人，除地下層停車空間及防空避難室外，均由被上訴人辦理建物所有權第一次登記（包括樓梯間，管理員室、變電室等共同使用部分），上訴人等係輾轉購得系爭大樓建物，其前手及本人購買範圍，均不包括未登記部分等情，為原審認定之事實。則於系爭大樓辦理建物所有權第一次登記時，不論已登記、未登記部分，被上訴人均為所有人，被上訴人將系爭大樓部分建物，售予上訴人前手時，係按已登記面積出售，並將未登記部分明示排除在外，故就未登記部分，上訴人或其前手均無所有權。至原審贅論之其他理由，於本件判斷之結果不生影響，併予指明。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭