最高法院八十八年度台上字第八四八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第八四八號

上訴人

富國建設股份有限公司

法定代理人

葉碧玉

上訴人

丙○○

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

蘇弘志律師

被上訴人

戊○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年五月二十五日台灣

高等法院第二審判決（八十六年度重上字第五○四號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人分向上訴人購買坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一、三五之五一、三五之一三、三五之一五三、三六之八七、三四之四○七號地上興建之長春帝國大廈Ｌ棟十樓及七樓暨其基地。戊○○部分房屋價金新台幣（下同）一百三十八萬元、土地價金三百二十一萬元，均經付清，且系爭房地所有權亦已辦理移轉登記於戊○○。丁○○部分已付房屋價金四十萬八千元、土地價金九十五萬二千元等情，為兩造所不爭，並有預定房屋買賣契約書，預定土地買賣契約書可稽，堪認真正。依預定房屋買賣契約書第一條記載被上訴人買受房屋面積均為三一點七四坪，係包括陽台、花台、平台、露台及所分擔公共面積，而未分別標列各該項目之面積。關於各該項目之面積，自應依上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）訂約時有無特別約定及其提供之廣告說明文件以為決定。查上開廣告文件載系爭房屋「使用面積」為二九點三○坪、「公共面積」二點四四坪，按區分所有建物之買受人因買賣而取得之電梯間、樓梯間之面積應否算入使用面積，如當事人就此已有特約者，應從其約定。而預定房屋買賣契約書第四條記載：「屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積」，已明確將電梯間、樓梯間等處列為應由客戶分擔公共設施之「公共面積」，而不屬「使用面積」之範圍。至預定房屋買賣契約第一條第二項雖約定：「本樓地下層停車場，不屬公共設施範圍，悉各歸所有權人管理使用，甲方（即被上訴人）同意依約定停放車輛」，惟此僅屬停車位分管之合意，兩造既無明示約定將停車位列入「使用面積」之範圍，是系爭房屋之「使用面積」應僅限於室內面積，及上開買賣契約第一條所載之陽台、花台、平台、露台部分，其餘樓梯、電梯間及停車位均不得列入使用面積計算。系爭房屋登記建物面積各六九點七四平方公尺、附屬建物面積陽台一○點一四平方公尺、花台一點九五平方公尺，合計八一點八三平方公尺、約二四點七五坪；停車場避難室二○六一點五五平方公尺、中庭一九二點六八平方公尺、管理室一六點二四平方公尺、車道五二點八九平方公尺，合計二三二三點三六平方公尺，區分所有共同使用部分權利範圍一○○○○分之一二六；樓梯等公共設施五九九點一一平方公尺、屋頂突出物、機械室、水箱各五○點三八平方公尺，合計七五○點二五平方公尺、區分所有共同使用部分權利範圍一○○○○分之三二五，有建物登記簿謄本可憑。被上訴人買受上開房屋使用面積既僅約二四點七五坪，較前述廣告文件所載之二九點三○坪短少四點五五坪，自屬未依債之本旨為給付。次依兩造交屋約定契約書第二條之約定，上訴人所售車位應為合法停車位，而上訴人復自承系爭地下停車場車位原規劃四九箇，嗣因戶數共一百三十戶，車位不敷需求，另於無礙車輛進出位置，另增設九箇停車位，參以新竹縣政府八十六年八月五日八六府建都字第八一六六一號函暨附圖所示，原核准停車位僅四十九箇，是上開五十八箇停車位中至少有九箇係屬非法。經比對上開縣府覆函附圖及系爭建物停車位現況圖，被上訴人戊○○買受編號四九停車位位在電梯出口處，為原核准所無，被上訴人丁○○買受編號五五停車位，原核准為一車位，現改為二車位。是上訴人交付被上訴人使用之停車位，自屬違法。顯亦未依債之本旨提出給付。再者，被上訴人已就上開房屋使用面積不足及車位非屬合法未依債之本旨所為給付，分別以存證信函催告上訴人補正未果後，復再去函及以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，於法並無不合。從而被上訴人依解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人富國公司依序返還被上訴人戊○○一百三十八萬元、丁○○四十萬八千元，暨均自八十五年三月二十七日起算之法定遲延利息；及上訴人丙○○、乙○○、甲○○依序返還被上訴人戊○○三百二十一萬元、丁○○九十五萬元，暨丙○○、甲○○自八十五年五月二十四日，乙○○自八十五年五月二十三日起算之法定遲延利息，均非無據等詞。為其判斷之基礎。

查卷附兩造所不爭執之上開預定房屋買賣契約書第四條係載：「屋頂屬權：屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積。屋頂平台之使用權除本大樓之公共設備所需外，其餘歸屬頂層住戶有保管使用權，但其他住戶為避難及維護公共設施或安裝天線時，使用人不得阻止通行」（見一審卷一五頁背面、五四頁），依其文義係針對該大樓屋頂使用權歸屬及屋頂突出物、電、樓梯間、機房及水箱等設施面積之計算所為之特別約定。易言之，其餘各層電、樓梯間及走道等設施面積之計算，似不在其適用之範圍。原審未詳推求立約真意，率爾省略該條所載「屋頂屬權」之綱目，遽依其餘內容謂系爭房屋買賣雙方已合意特別約定各層電、樓梯間等設施屬於客戶分擔公共設施之「公共面積」，而非「使用面積」，進一步核算推認系爭房屋使用面積僅約二四點七五坪，較廣告文件所指之二九點三○坪短少四點五五坪，尚嫌速斷。次查上訴人於原審抗辯：銷售廣告標示之「使用面積」，其範圍應包括當層電、樓梯間、走道……廣告平面圖上之「公共面積」為全區住戶皆可共同使用並應共同分攤之面積，不包括各層各別使用之當層電、樓梯間、走道面積，……廣告平面圖所載「使用面積」非專指「室內面積」，依雙方簽約當時之契約文義約定及廣告平面圖標示方式，應認「使用面積」係包括主建物與附屬建物面積及「小公面積」（當層電、樓梯間及走道等面積）；又廣告平面圖上自始有固定之「公設比」，為兩造所知悉，依此公設比，其公共面積絕不止二點四四坪；兩造於八十二年七月二十二日同意修改平面圖，附貼於房屋買賣契約書後頁，依該圖所載可明確計算出建物實際面積，被上訴人並無異議，……渠等於受領交屋時，交由伊簽署之交屋約定書並無「室內面積」應為「使用面積」及其面積應為二九點三○坪之記載，可推知被上訴人知悉「使用面積」包括「小公」之事實云云（見一審卷二三五頁背面、二審卷三四頁、九三頁、一六九頁背面、一八三頁背面、二○○頁背面、二○一頁），參以卷附該交屋約定書第一條亦載有：七樓面積含房屋、大公、小公共約三一點七四坪屬實；及該廣告平面圖除繪有房屋之位置、格局外，並將當層之電、樓梯間、走道等部分詳細標示等情（見二審卷一七二頁、一審卷六六頁），上訴人此項防禦方法，似非全然無據。原審未詳調查審認，遽為上訴人不利之判決，尚嫌疏略。又關於停車位部分：上訴人辯謂：依內政部營建署八一、一、七營署建字第八四八三號函，對於建築技術規則第五十九條規定停車空間之數量認係法定最低標準數量，如停車空間及防空避難空間足够而增加停車位數量，致超過該條所定停車位之數目，應無違法；……編號四七至五○、五七、五八車位皆利用現有空地增設，未占用車道及妨礙停車，另編號五一至五六車位所在，雖原規劃為三箇車位，但該處本即劃成六箇車位，故目前停車使用現況絕對安全，車輛進出自如，並無不便，……伊之給付符合契約所定，無不完全給付情事云云（見原審卷二○一頁背面、二○二頁、一一○頁、三六頁背面、三七頁）自攸關被上訴人買受之系爭停車位是否非法及上訴人有否依債之本旨為給付之認定至切。原審對上訴人前述重要防禦方法恝置不論，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第三庭