最高法院八十八年度台上字第二四九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二四九號

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

庚○○○

被上訴人

耀章汽車企業有限公司

兼法定代理人

戊 ○ ○

被上訴人

己 ○ ○

　　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　　丁　　○

　　　　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　　甲 ○ ○

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年八月十七日台灣高等法

院第二審更審判決（八十六年度上更㈢字第一二六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二○○之二號土地面積一八七平方公尺（下稱系爭土地）為伊所共有，應有部分各二分之一。被上訴人己○○以次五人及被上訴人戊○○（下稱己○○等人）之被繼承人徐國清無正當權源，竟於其上搭建門牌台北市中山區○○○路○段七五巷一號如第一審判決附圖Ａ部分所示面積一八一平方公尺建物（下稱系爭建物），與被上訴人耀章汽車企業有限公司（下稱耀章公司）共同無權占用，致伊受有相當於租金之損害等情，本於所有權及侵權行為與不當得利之法律關係，求為命被上訴人己○○等人拆除系爭建物及被上訴人應交還系爭土地並自民國八十一年十月二日起至返還土地日止，每月連帶給付新台幣（下同）八萬九千六百元之判決。

被上訴人則以：系爭建物原為訴外人劉國章於五十五年五月二日所買受。五十八年六月，劉國章向財政部國有財產局（下稱國有財產局）承租系爭土地。嗣於七十一年六月十九日，劉國章將系爭建物及系爭土地占用權（租賃權）一併讓與徐國清。雖劉國章嗣後向國有財產局承買系爭土地，並輾轉由上訴人取得，惟徐國清之占用權不受影響。且上訴人明知系爭土地上建有系爭建物而仍予買受，自已同意伊使用系爭土地等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張渠共有系爭土地，應有部分各二分之一，被上訴人己○○等人共有系爭建物坐落於系爭土地上，固有土地登記簿謄本為證，且為被上訴人所不爭執，並經第一審勘驗，且囑託台北市中山地政事務所測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽。惟被上訴人抗辯系爭建物原為鄭斌所建造，於五十五年五月二日出賣予劉國章，劉國章再於五十八年六月間向國有財產局承租系爭土地，嗣於七十一年六月十九日將系爭建物所有權（按：系爭建物未辦理保存登記，所稱所有權應係指事實上處分權及用益權）及系爭土地占有使用權一併讓與被上訴人己○○等人之被繼承人徐國清，有讓渡書及房地讓渡契約書為證，並經證人吳洪、陳超證述屬實，系爭土地自五十八年六月起至七十六年二月止之租金，均由徐國清代劉國章向國有財產局繳納，亦有收據可稽，被上訴人所為抗辯，應屬可信。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。徐國清自劉國章受讓系爭建物所有權及系爭土地占有使用權後，劉國章已於七十六年五月二十九日向國有財產局承購系爭土地，並於同年六月十六日辦畢所有權移轉登記而取得該土地所有權，有系爭土地登記簿謄本可憑，劉國章既已將系爭建物所有權及系爭土地占有使用權一併讓與徐國清，自應履行出賣人之義務，擔保徐國清就其所出賣與徐國清之系爭建物有合法占有使用系爭土地之權利，劉國章嗣後更取得系爭土地所有權，尤應使徐國清得以繼續使用系爭土地。上訴人自劉國章受讓系爭土地所有權，自係一併承受劉國章與徐國清間原來之法律關係，應容忍徐國清向劉國章買受之系爭建物繼續使用系爭土地，被上訴人己○○等人共有之系爭建物即有使用系爭土地之正當權源，而非無權占用。被上訴人耀章公司係被上訴人戊○○所開設經營，亦屬有權占有系爭土地，上訴人本於所有權及侵權行為與不當得利之法律關係，請求被上訴人己○○等人拆除系爭建物，及被上訴人應交還系爭土地，並自八十一年十月二日起至返還土地之日止，每月連帶給付八萬九千六百元，即不應准許。因而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，經核於法洵無不合。

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。房屋出賣人既將房屋及基地使用權一併出賣，依出賣人之義務，自應擔保買受人就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，出賣人嗣後取得基地所有權，應認默許房屋買受人繼續使用土地。其後自出賣人受讓基地所有權之人，應承受出賣人與買受人原來之法律關係，同意房屋買受人繼續使用基地。徐國清既自劉國章受讓系爭建物及基地使用權，劉國章依出賣人之義務，應擔保徐國清就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，劉國章嗣後既取得基地所有權，應認默許徐國清繼續使用土地。上訴人自劉國章受讓基地所有權，即應承受劉國章與徐國清間原來之法律關係，同意徐國清繼續使用系爭基地，上訴人主張徐國清無權使用系爭土地云云，為無足採。上訴人復執陳詞，並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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