最高法院八十九年度台上字第一二五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一二五號

上訴人

乙○○○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

上訴人

庚 ○ ○

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

被上訴人

甲 ○ ○

　　　　　　　　子 ○ ○

右當事人間行使優先購買權事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月九日台灣高等

法院第二審判決（八十六年度上字第一四五八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段（下均同）四六九號及五五六號二筆系爭土地之共有人，被上訴人子○○、甲○○為四六九號土地共有人，應有部分依序為四分之一、二分之一，子○○為五五六號土地共有人，應有部分為四分之一。民國八十六年三月五日由子○○與甲○○及子○○與訴外人中國航聯產物保險股份有限公司分別以存證信函通知伊，擬依土地法第三十四條之一規定以每平方公尺新台幣（下同）二十萬元出售五五六號土地，每平方公尺四十二萬元出售四六九號土地，詢問伊是否同意優先承購，伊於八十六年三月十一日回函表示願以同一價額優先承購，並附上一百萬元之支票一張，以為購買價金。惟被上訴人置之不理，且與訴外人僑泰建設股份有限公司（下稱僑泰公司）簽立合建契約，並申請建築（造）執照，被上訴人確有處分系爭土地等情。爰依土地法第三十四條之一規定，求為命被上訴人甲○○將四六九號土地之應有部分以處分時之同一價金二十一萬元，被上訴人子○○將四六九號、五五六號土地應有部分以處分時之同一價金十一萬五千元、五十萬元，分別與伊訂立買賣契約，並於伊給付各該價金時將所有權移轉登記與伊之判決。

被上訴人則以：伊係依土地法第三十四條之一第一項規定與僑泰公司簽訂合建契約，處分系爭土地，而非出賣應有部分，上訴人顯無優先購買權之存在等語。資為抗辯。

原審以：兩造均為系爭土地之共有人，被上訴人子○○、甲○○就四六九號土地應有部分各為四分之一、二分之一，子○○就五五六號土地應有部分為四分之一。八十六年三月五日子○○、甲○○以其欲處分系爭土地分別以存證信函通知上訴人是否優先承購，上訴人於八十六年三月十一日回函表示願以同一價額優先承購等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本及存證信函可稽，堪信為真實。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。固為土地法第三十四條之一第四項所明定，惟該條項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎；苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，或自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。本件被上訴人既否認出賣系爭土地伊之應有部分，則上訴人主張就該應有部分有優先購買權，自應就被上訴人出賣系爭土地之應有部分之有利事實，負舉證責任。經查：（一）上訴人提出之存證信函，雖載有：「擬依土地法第三十四條之一規定處分。……故將本筆土地所有權全部以每平方公尺……元出售。」等字樣，惟此存證信函，尚不足以證明被上訴人已與第三人成立有效之買賣契約；另上訴人提出僑泰公司聲請建築（造）執照卷內所附被上訴人之前手王振樂於八十五年十二月七日通知上訴人之存證信函，雖載：「……與僑泰公司簽訂買賣及合建契約……」之文字，然該存證信函既非被上訴人所為，亦不得憑該函即認定被上訴人與僑泰公司訂立有效之買賣契約。（二）被上訴人辯稱：其係與僑泰公司訂立合建契約云云，有土地合作興建協議書可證，上訴人並不爭執。被上訴人除與僑泰公司訂立該協議外，並未另外訂立買賣契約，依該協議書第一條、第四條、第五條及第七條約定，係由地主提供系爭土地及四七三號三筆土地參與鄰地四七六號等十六筆土地合併建築，由僑泰公司負責設計、監工、管理、監造興建等事宜，完工後地主分得樓板面積共計一二八點七二坪。縱觀該協議書之內容，並無土地買賣價金之約定，足證該協議書僅具委任及互易之性質，被上訴人既非出賣系爭土地，又無買賣價金之約定，上訴人主張：被上訴人應以處分時之同一價金與上訴人訂立買賣契約云云，顯無所據。（三）土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地之「處分」，依土地法第三十四條之一執行要點第二條規定，包含：買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上之處分與事實上之處分；而土地法第三十四條之一第四項明定：共有人『出賣』其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。故共有人所為『出賣』以外之其他處分行為，他共有人均無適用土地法第三十四條之一第四項優先購買權之餘地。上訴人所謂：被上訴人與訴外人僑泰公司簽訂合建契約，『處分』系爭土地，即得優先承購云云，並不可採。況土地法所定土地共有人之優先購買權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項之規定，應指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表示接受，始有合法行使優先購買權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。則縱認被上訴人與訴外人僑泰公司所簽訂之合建契約係『出賣』系爭土地，上訴人亦僅得依合建契約內所約定之條件行使優先購買權。惟其於本件訴訟中所主張優先承購之條件，顯與合建契約內所約定之條件不同，自難認已合法行使優先購買權。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。查地主提供土地與建築商合建房屋，約定分配房、地，就分配土地而言，即屬土地之處分，非無土地法第三十四條之一第一項規定之適用。就同條第三項之規定觀之，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅對自己之應有部分係處分自己之權利。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。該規定固非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先購買權，倘共有人係依土地法第三十四條之一第一項出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，仍有依同條第四項主張優先購買之權利。但此僅止於共有人『出賣』共有土地之情形而已，觀諸土地法第三十四條之一第四項係規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以『同一價格』共同或單獨『優先承購』自明，並非共有人一有處分共有土地時，他共有人即得依該規定『優先承購』。原審以被上訴人與僑泰公司訂立土地合作興建協議，並非出賣系爭土地，而為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，猶執前詞，指摘其為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭