最高法院八十九年度台上字第一二四二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一二四二號

上訴人

甲○○

被上訴人

財政部國有財產局台灣北區辦事處

法定代理人

洪寶川

右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十一日台灣高等法

院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一八八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段一四三、一四三之一、一四三之二、一四三之三、一四三之四、一四三之五、一四三之六、一四三之七、一四七、一四七之一號及同段三小段二八二、二八三、二八四、二八五號（重測前為頂北投段山腳小段六○九、六○九之三、六○九之六、六○九之七號）等十四筆國有土地，係伊父祝官明生前於民國四十五年間向當時之陽明山管理局承租耕作。嗣財政部國有財產局成立，該土地即由被上訴人接管而為出租人。迨至八十一年二月一日伊父祝官明死亡，伊因繼承而依法取得該耕地之承租權，系爭土地之租約對伊自屬繼續有效，且被上訴人於租賃期間屆滿後，並無收回自耕之原因，伊復有繼續承租之意願，依耕地三七五減租條例第二十五條規定被上訴人自應與伊續訂租約，詎被上訴人竟以該租約已屬無效為由，拒與伊續訂租約，伊自有請求確認伊對系爭耕地承租權存在之法律上利益等情，爰求為確認伊就上開十四筆國有土地有租賃關係存在，並命被上訴人與伊就該土地續訂自八十一年九月十一日起三七五租約之判決（第一審上訴人僅就上開一四三、一四三之一、一四三之二、一四三之三、一四七、一四七之一及二八二、二八三、

二八四、二八五號等十筆土地請求確認租賃關係存在及簽訂三七五租約，經第一審判決其敗訴後，上訴人始於上訴二審後就上開一四三之四、一四三之五、一四三之六、一四三之七等四筆土地並為追加請求）。

被上訴人則以：伊於八十年七月二日曾派員勘查上開耕地使用情形，發見該土地上除部分種植果樹、雜木外，尚有水塔、庭院、網球場、游泳池、並舖設水泥、柏油小道。經伊函告上訴人之父祝官明應依善良管理人之注意義務保管租賃土地，但祝官明未予置理，足見祝官明於承租系爭國有耕地後，已違反租約第六條之約定及耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，該原訂之三七五租約依同條例第二項應屬全部無效。伊並於八十一年十月十三日以函通知上訴人上述原訂之（七六）國耕租字第三○號租約無效，兩造間已無租賃關係之存在。上訴人請求續訂租約，尚非有據等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：按承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人，倘承租人將耕地全部或一部轉租於他人者，其原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。又按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租人承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年臺上字第四六七三號判例參照）。而為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人從事耕作之目的，更足以防礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應許出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行。則承租人自己未將承租耕地供為耕作使用，而擅自變更用途，供建築房屋居住或其他非耕作之用，或將耕地轉租或借與他人使用，或對懷疑他人占用其承租耕地，並任由他人變更耕作目的而使用者，其耕地租約即屬無效。本件上訴人主張上訴人之父祝官明於八十一年二月一日死亡，上訴人因繼承取得耕地承租權，系爭土地之租約既仍有效，而被上訴人於租賃期間屆滿後，並無收回自耕之原因，上訴人復願繼續承租，依耕地三七五減租條例第二十五條規定，自應續訂租約云云。惟查上訴人之母祝王玉英於八十六年六月二十四日提出聲請延展期日之書狀中陳明其子即上訴人因經商業於八十六年三月二十七日前往大陸等語，有該聲請狀在卷可稽。而該原審向入出境管理局函查結果，上訴人自八十一年十月二十二日起多次前往香港，且八十六年三月二十七日出境前往香港，至八十六年八月四日始入境，又立即於當月二十日前往澳門，有內政部警政署入出境管理局八十七年一月七日（八七）境信昌字第○○五八七號所附出入境查詢資料在卷可憑，足證上訴人之母祝王玉英聲請延展期日狀所稱上訴人因經商業於八十六年三月二十七日前往大陸等語，自可採信。而上訴人於八十六年三月二十七日前往香港，至八十六年八月四日始入境，期間逾四個月，對系爭耕地根本無法自任耕作。按被上訴人於七十六年九月十一日與祝官明所簽訂之耕地租賃契約第六條約定：「租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，不得作其他使用」，以及第一條正產物載明為甘藷之約定觀之，上訴人之被繼承人祝官明向被上訴人承租系爭十四筆土地之目的，係在於供農耕使用。然系爭土地中位於台北市○○區○○段二小段一四三及一四三－五、一四三－六地號土地上部分係供門牌號碼台北市北投區○○○路二一○、二一二號房屋使用，並建有水塔、菜園、庭院、網球場、游泳池及廁所，另一四三－四地號土地部分供復興三路一九八號住家使用，部分供無極宮廟宇使用，部分為廣場、停車場，而一四三－一部分為道路及樹林，一四三－七、二八三均為道路，二八四、二八五地號土地上部分供門牌號碼台北市北投區○○○路一五一號房屋使用，部分為道路，二八五地號如原判決附圖所示複丈成果圖ｍ部分，面積五二‧三七平方公尺為警衛室，一四七、一四七－一地號土地為荒地，雜草叢生，一四三－三地號土地為道路，一四三－二地號土地為樹林，二八二地號土地上有竹子、龍眼樹，有被上訴人所提系爭土地占有標示圖及照片在卷為憑，並經原審履勘現場屬實，有勘驗筆錄及士林地政事務所及台北市政府地政處測量大隊複丈成果圖在卷可稽，足見上訴人確有未自任耕作之事實。而被上訴人於八十年七月二日派員至現場勘查，發現系爭一四三地號等四筆土地部分為訴外人陳清治、潘瑩勳等人占用，並於其上搭建網球場等工作物之後，隨即於八十年十一月八日以台財產北三字第八○○二八三二二號函知祝官明系爭十四筆土地使用狀況，並促其以善良管理人之注意義務保管系爭十四筆土地，維持其生產力等語，提出上開函件為證。而上訴人及其被繼承人祝官明於接獲上開函件後，除對宮玄觀管理人曹天祥提起竊佔告訴外，對於訴外人陳清治及潘瑩勳等繼續無權占用其承租之系爭一四三地號等四筆土地之情事，並未有任何法律行為以排除侵害恢復占有，縱令祝官明自始未同意訴外人陳清治、張瑩勳等二人占有使用系爭一四三、一四三－五、一四三－六地號土地，惟既經被上訴人以上開函知系爭十四筆土地使用情況，即已懷疑或甚明知系爭一四三、一四三－五、一四三－六地號土地，已遭訴外人陳清治、張瑩勳等二人無權占用之事實，卻仍任由渠等繼續無權占用，足見上訴人之被繼承人欠缺善良管理人之注意義務，已違反上開國有耕地租賃契約第六條及耕地三七五減租條例第十六條第一項規定未自任耕作，其與被上訴人間就系爭十四筆土地之租約，自應全部歸於無效，原租約既全部無效，則祝官明之繼承人即上訴人自無從承續已消滅之系爭十四筆土地之租賃關係而申請被上訴人換約，被上訴人此部分之抗辯，自可採信。上訴人雖主張祝官明和上訴人不僅未同意他人在系爭土地上建築房屋土地上建築房屋等地上物，且一再以存證信函對竊佔者，請求交還並促請被上訴人對之依法追訴，復向警察局報案，由警察局移送地檢署偵辦，足見祝官明及上訴人均已盡力排除他人之竊佔，已盡善良管理人之責任，並未同意他人使用系爭土地，非上訴人不自任耕作之結果云云，固據提出（七六）國耕租字第三○號國有耕地租賃契約書、報告書、不起訴處分書及原法院八十三年度訴字第一一二五號刑事判決書各一份為證。惟依前所述，上訴人除對宮玄觀管理人曹天祥提起竊佔告訴外，對於訴外人陳清治及潘瑩勳等繼續無權占用其承租之系爭一四三地號等四筆土地之情事，並未有任何法律行為以排除侵害恢復占有，倘系爭耕地承租人能依農業習慣栽培農作物，豈有機會遭人占建或被占用而不知之理，況興建水塔、庭院、網球場及游泳池並非短期間可建造完成。而原承租人即上訴人之父祝官明自四十五年一月間開始承租系爭土地，迄至八十年七月間被上訴人派員複查時止，已承租、管理、使用系爭土地達三十五年以上，豈有不知系爭土地範圍界址之理，被上訴人於八十年十一月八日以台財產北三字第八○○二八三二二號函知祝官明系爭十四筆土地使用狀況，並促其以善良管理人之注意義務保管系爭十四筆土地，維持其生產力，上訴人即已知悉被竊占之情形，足證上訴人未自任耕作，又未善盡承租人之義務。至系爭一四三、一四三－五、一四三－六地號土地，上訴人雖稱曾以存證信函催告返還竊占土地，惟並未尋法律途徑排除之。另一四三－一、一四三－七、二八三、二八四地號四筆土地，縱為道路，惟上訴人就系爭十四筆土地，如其中一筆未自任耕作，被上訴人即可收回，上訴人已違反上開國有耕地租賃契約第六條及耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，自應全部歸於無效。且經被上訴人於八十一年十月十三日以台財產北三字第八一○二六八九六號函知上訴人以祝官明與被上訴人訂立之七六國耕租字第三○號租約全部無效，有該二份函在卷可稽，亦為上訴人所不爭執。兩造間就系爭耕地已無租賃關係，從而上訴人請求確認對系爭十四筆土地有租賃關係存在及被上訴人應與上訴人續訂自原租約屆滿翌日即八十一年九月十一日起之耕地三七五租約，自屬無據。不能准許。並說明兩造其餘陳述及舉證，於本件判決結果不生影響，毋庸逐一論述，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，及其追加之訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據，認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭