最高法院八十九年度台上字第二一○四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二一○四號

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

上訴人

庚○○○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

辛 ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

子 ○ ○

上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

寅 ○ ○

　　　　　　　丑 ○ ○

　　　　　　　卯○○○

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十一日臺灣高等法院第

二審判決（八十七年度上字第七五二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人徐元進於民國三十八年六月一日向伊之被繼承人黃振茂承租坐落桃園縣觀音鄉○○段一二二九號、一二三四號、一二一二號、一一九三號、一一九二號、一二一四號、一二一五號、一二一六號、一二一七號、一二三七號、一二三六號、一二三○號及一二三一號土地耕作，並訂立桃園縣觀音鄉觀坡字第六號私有耕地租約，約定租額按耕地等則及正產物全年收穫總量千分之三百七十五計算。詎徐元進承租系爭土地後，竟擅自變更用途，未經黃振茂之同意，即於一二二九號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示藍色部分，面積○‧○○六二公頃，及一二三四號土地內如附圖所示紅色部分，面積○‧○一三四公頃，建築房屋居住，並於一二三○號土地內如附圖所示綠色部分，面積○‧○三二九公頃，及一二三一號土地內如附圖所示黃色部分，面積○‧○七四六公頃，開闢池塘養殖魚類，有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定，其原訂租約無效，徐元進無法律上之原因使用系爭土地而受利益，致伊受損害，上訴人應連帶返還相當於租谷之不當利益。又系爭土地於七十一年間因實施重劃，已由第十等則晉級為第九等則，依「臺灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」，年產量稻谷為七千七百九十臺斤，每年租谷七千八百六十八臺斤，徐元進自七十一年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六臺斤，計積欠稻谷一萬二千零二十四臺斤；另上訴人自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千臺斤，計積欠稻谷二萬零六百零四臺斤，合計積欠稻谷三萬二千六百二十八臺斤，已達兩年之總額，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，伊亦得終止租約等情，求為命上訴人返還系爭土地，並將地上房屋拆除、池塘回填為土地原狀，及連帶給付稻谷三萬二千六百二十八臺斤，暨自八十六年一月一日起，至返還系爭土地之日止，按年給付稻谷七千八百六十八臺斤之判決。

上訴人則以：系爭土地上之房屋，係徐元進於三十八年間承租土地時經黃振茂之同意而建築。又伊為配合政府休耕政策，經申請系爭土地休耕核定有案，領有休耕獎助金，該土地已無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用，伊於一二三○號、一二三一號土地休耕後開闢池塘，難謂係不自任耕作。又徐元進與黃振茂約定租額以正產物稻谷全年收穫總量為計算標準，實為計算租谷之方便，亦難據此即謂系爭土地租約係約定以耕作稻谷為主。伊於八十二年十二月三十一日前，每年均按約定租額給付稻谷六千八百六十六臺斤與被上訴人，自八十三年一月一日起，因被上訴人拒絕按上開數額計算租谷，且未前來收取，故僅給付稻谷三千臺斤，非伊有拒絕給付或遲延給付之情事，被上訴人無權終止系爭租約等語，資為抗辯。

原審除將第一審命上訴人給付超過稻谷二萬三千六百一十臺斤部分廢棄，改判駁回被上訴人之訴外，其餘則判予維持，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張上訴人之被繼承人徐元進於三十八年六月一日向伊之被繼承人黃振茂承租系爭土地耕作，訂有桃園縣觀音鄉觀坡字第六號私有耕地租約，徐元進於附圖所示藍色部分、紅色部分建築房屋居住，並於附圖所示綠色部分、黃色部分開闢池塘養殖魚類之事實，經提出戶籍謄本及私有耕地租約為證，且為上訴人所不爭執，並經履勘現場囑託桃園縣中壢地政事務所實測明確，固堪信為真實。惟上開房屋之建築式樣係屬舊式三合院，其建築材料亦為泥土、磚塊、瓦片，房屋內並有豬舍、穀倉及茅坑廁所等設備，應屬耕作上所使用之農舍，尚難據此認承租人變更耕地用途而有不自任耕作之情形。次按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法所稱之耕地租用，而所謂耕地，依土地法第一百零六條第二項規定，既包括漁牧，則承租人若在其承租之耕地內開挖池塘漁牧，亦難認其不自任耕作。況徐元進係於一二三○號及一二三一號土地休耕後，在該土地內開挖池塘，參諸其承租面積多達二萬六千一百二十五平方公尺，該池塘面積僅一千零七十五平方公尺，其餘土地仍種植作物各情，尤難認徐元進及上訴人不自任耕作。被上訴人主張於八十四年六月間，與徐元進就系爭土地續訂私有耕地租約，約定租佃期間自八十年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，租額按系爭土地第九等則及正產物稻谷全年收穫總量千分之三百七十五計算之事實，業據提出臺灣省桃園縣私有耕地租約為證，雖上訴人辯稱該租約係被上訴人以原出租人黃振茂亡故，須變更原租約有關出租人事項，而向上訴人壬○○取得徐元進之印章後，單方變更租約之約定云云。惟查壬○○既已自承被上訴人寅○○偕代書黃清河於八十四年六月間至伊住處，由伊將徐元進之印章交付代書蓋用，且該租約業經出租人會同承租人向桃園縣觀音鄉公所辦妥租約變更登記，徐元進於八十五年二月九日致函被上訴人卯○○○亦僅對於約定之租谷有爭執，並未否認該租約之真正，足見上訴人所辯不足取。次查上開租約雖記載租額為每年稻谷二萬二千六百八十六臺斤，惟被上訴人主張係代書誤將第九等則之甘薯收穫總量記載為第九等則之稻谷收穫總量，系爭土地租額應為每年稻谷七千八百六十八臺斤。經查系爭土地於七十一年間農地重劃時已由第十等則晉級為第九等則，上開租約亦記載為第九等則，按諸「臺灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」第九等則耕地正產物年產量為每甲七千七百九十臺斤之千分之三百七十五計算，系爭土地之租額應為每年稻谷七千八百六十八臺斤，被上訴人所為此部分主張，應屬可取。又按承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文。查被上訴人主張上訴人自八十年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六臺斤，另自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千臺斤之事實，為上訴人所不爭。依上開所述，系爭土地租額自八十年一月一日起，每年為稻谷七千八百六十八臺斤，則自八十年一月一日起，算至八十五年十二月三十一日止，上訴人計積欠稻谷二萬三千六百一十臺斤，已達兩年之總額，是被上訴人於八十六年七月二十五日定七日期限催告上訴人給付稻谷，遭拒絕後，於同年八月二十二日發函向上訴人表示終止系爭耕地租約，應屬有據，兩造間就系爭土地之租賃關係已因契約之合法終止而消滅。上訴人於被上訴人合法終止系爭耕地租約後，仍無權占用系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得依不當得利之法則，請求上訴人返還相當於租金數額之不當利益。從而，被上訴人訴請上訴人返還系爭土地，並將地上房屋拆除，及將池塘回填為土地原狀，暨連帶給付稻谷二萬三千六百一十臺斤，及自八十六年一月一日起，至返還系爭土地之日止，按年給付稻谷七千八百六十八臺斤部分，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人於原審迭次抗辯系爭租谷約定繳交地點為伊住處，即「桃園縣觀音鄉金湖村四十號」，應由被上訴人前來收取，伊屢次對被上訴人表示租谷已備妥，願按原約定數額繳交，被上訴人未前往收取，應負受領遲延責任云云（見原審卷第二九頁、第一七九頁、第二二九頁至第二三一頁）。被上訴人對於上訴人願按原租約（即八十四年以前所訂租約）約定之租谷繳租一節，並不爭執，而系爭耕地租約亦確實記載上址為繳納實物地點（見一審卷第一六四頁）。則關於上訴人願繳交之租谷部分，被上訴人若未前往收取，似應負受領遲延責任。倘被上訴人就上訴人願按原約定之租谷數額繳租部分，應負受領遲延責任，被上訴人主張之數額，經扣除該部分後，上訴人積欠之租谷似僅三千餘臺斤，即未達二年之數額，被上訴人能否於催告後終止租約，尚非無疑。乃原審就上情未詳加調查審認明晰，亦未敘明上訴人前開抗辯何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判斷，已非無判決理由不備之違法。又按耕地地租租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五，不及千分之三百七十五者，不得增加，為耕地三七五減租條例第二條第一項所明定。該條項所謂「主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五」，乃耕地租額之最高限制，契約當事人有較低之約定者，應從其約定。

本件上訴人始終否認於八十四年六月間與被上訴人續訂私有耕地租約，且堅稱被上訴人應按原約定租額計租，而徐元進於八十五年二月九日曾致函卯○○○對租谷提出異議，八十四年續訂之租約所載租額每年稻谷二萬二千六百八十六臺斤，被上訴人主張係代書記載錯誤，並為原審所是認。兩造就系爭土地約定之租額為若干，攸關被上訴人得請求上訴人給付之欠租數額，則八十四年六月間雙方縱曾續訂租約，其就租谷數額如何約定，即待釐清。原審僅因被上訴人主張係代書記載錯誤，並系爭土地於七十一年間農地重劃時已由第十等則晉級為第九等則，依「臺灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」第九等則耕地正產物年產量每甲七千七百九十臺斤之千分之三百七十五計算，遽認系爭土地之租額應為每年稻谷七千八百六十八臺斤，亦屬可議。

上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭