最高法院八十九年度台上字第二七六○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二七六○號

上訴人

辛 ○ ○

被上訴人

丁○○○

被上訴人

戊 ○ ○

被上訴人

己 ○ ○

被上訴人

丙 ○ ○

被上訴人

乙 ○ ○

被上訴人

庚 ○ ○

被上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

均為林忠誠

共同訴訟代理人

林復宏律師

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十七日臺灣高等法院

第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第四二三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國四十二年間，向被上訴人之被繼承人林有諒承租坐落桃園縣八德市○○○段四○八號、四○九號及四一一號土地，並訂有租約。嗣四○八號土地分割增四○八之三號，四○九號土地則分割增四○九之二號。被上訴人竟於八十一年九月間，擬收回上開土地，致伊之承租權有被侵害之虞等情，爰求為確認兩造間就上開分割後之四○九號、四○九之二號及四一一號土地之租賃關係存在，於原審並追加請求確認兩造間就四○八號土地之租賃關係存在之判決。（上訴人另請求被上訴人給付四○八號、四○八之三號土地補償費新臺幣二百三十五萬六千四百二十六元，及請求確認四○九之二號土地租賃關係存在部分，經第一審判決其敗訴後，於原審撤回上訴。）被上訴人則以：系爭四○八號、四○九號土地遭上訴人任其荒蕪，並堆置廢棄物，四一一號土地則興建二層樓房居住，房屋外設圍牆，內部並有冷氣機、熱水器等設置，顯非屬農舍。上訴人於系爭土地既不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，其全部租約無效等語，資為抗辯。並提起反訴，求為命上訴人將上開四○八號、四○九號及四一一號土地返還與伊之判決。

原審維持第一審所為上訴人本訴及反訴均敗訴之判決，無非以：依上訴人所提六十九年一月六日私有耕地租約及被上訴人提出之八十三年十二月十九日租約並土地登記簿謄本之記載，兩造原土地租賃之範圍為四○八號、四○九號、四○九之一號及四一一號土地。按承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約為無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文。所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自任耕作而任命荒蕪者而言。查本件四○九號土地，依現場勘驗結果及兩造所提照片，其上雖栽種「馬拉巴栗」樹木數棵，惟有房屋傾倒之現象，且石頭、瓦礫甚多，並長有芒花及放置廢棄物，揆諸前揭說明，上訴人就該土地，顯有不自任耕作而任其荒蕪之情形，被上訴人此部分反訴主張為有理由。次按佃農在承租之耕地上固允許有農舍存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因。上訴人對於在四一一號土地上有房屋一棟之事實，並不爭執，雖提出林有諒出具之土地使用同意書，證明曾經林有諒之同意興建房屋，但經被上訴人否認後，上訴人並未能舉證證明該土地使用同意書為真正。又該建物外圍設有圍牆，其內並有冷氣機與熱水器之設置，且係加強磚造之二層建築，門首尚留有春聯，亦難認係作為農舍使用，而其建物面積，經測量結果，主建物為九五平方公尺，附屬建物為四二平方公尺，上訴人並自承建築基地土地使用面積為二三六點六八六平方公尺，已超過土地面積百分之十，依前開說明，其非供農舍使用至明，上訴人顯有不自任耕作之情形。

上訴人就四○九號及四一一號土地既有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定之本旨推之，全部租約為無效。從而，上訴人訴請確認兩造間就四○八號、四○九號及四一一號土地租賃關係存在，非有理由。被上訴人反訴請求返還該三筆土地，則應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文。所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用。經查本件上訴人與林有諒於六十九年一月六日起訂立之三七五租約，即記載上訴人承租之土地包括四○八號、四○九號、四○九之一號及四一一號四筆，其中四○九號土地地目載為「建」，租約上並載明「免租（租谷）」。則該筆土地縱有建物倒塌、未加整理及耕作之情形，依前開說明，既無耕地三七五減租條例之適用，即難以上訴人不自任耕作、任命荒蕪，而得依該條例規定，謂全部租約為無效。原審以該四○九號土地有房屋傾倒之現象，石頭、瓦礫甚多，其上「馬拉巴栗」樹木係新栽，即認上訴人「不自任耕作」，而有耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定之適用，已非適法。次查佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍。原判決僅以上訴人在四一一號土地上建築之房屋，外圍設有圍牆，其內有冷氣機、熱水器之設置，門首貼有春聯，即謂非農舍，亦屬可議。再者，上訴人迭次陳稱伊係經林有諒之同意，在四一一號土地上建築房屋使用，該房屋為合法之建築物云云，除提出土地使用同意書外，並據提出桃園縣八德市公所函及該所核發之建築物完工證明書為證（見一審卷二二頁及原審上字卷第一一四頁至第一一七頁、一一九頁）。

依該建築物完工證明書之記載，系爭房屋早於六十八年五月一日即已建築完成，其後林有諒仍於六十九年一月六日與上訴人訂立耕地租約，上訴人所稱經林有諒之同意建屋，似非無依據。果上訴人係經林有諒之同意建屋，且系爭房屋完工後，林有諒仍與上訴人訂立耕地租約，能否執以謂上訴人不自任耕作，尚非無疑。原審未詳加調查審認明晰，徒以前揭情詞，遽認上訴人不自任耕作，尤欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭