最高法院九十一年度台上字第二六二八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第二六二八號

上訴人

財政部國有財產局台灣南區辦事處

法定代理人

王禮賢

訴訟代理人

黃祖裕律師

上訴人

高雄市政府工務局

法定代理人

林欽榮

訴訟代理人

黃勇雄律師

被上訴人

甲○○

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十七日台灣高等法院

高雄分院第二審更審判決（九十年度重上更㈢字第一號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件上訴人高雄巿政府工務局之法定代理人已由吳孟德更換為林欽榮，茲經林欽榮聲明承受訴訟，合先敘明。

被上訴人之被繼承人陳吳金主張：高雄市○鎮區○○段一五０四之四、一五０六、一五０六之一、一五０七之三、一五０七之四、一五０七之五、一五００之五號等七筆土地，連同其他被政府徵收或撥用之土地十餘筆，乃伊之被繼承人吳萬成自民國三十七年一月一日起，向台灣土地銀行（下稱土地銀行）承租，除陸續為政府徵收或撥用而無法耕作者外，其餘土地均自任耕作迄今，上訴人否認與伊有租賃關係繼續存在，自有確認之必要。又系爭一五０六之一號土地於七十九年五月二十五日由上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處（下稱國有財產局）無償撥用予上訴人高雄市政府工務局（下稱高雄市工務局），依法應由需地機關按撥用當期該土地之公告現值，以該公告土地現值扣除增值稅後餘額三分之一補償等情，求為：確認伊與國有財產局就坐落高雄市○鎮區○○段一五０六號、一五０七之四號、如附圖一之一五０四之四號Ａ部分所示面積二十平方公尺、如附圖一之一五０七之三號Ａ部分所示面積二百二十八平方公尺土地（下稱系爭土地）之租賃關係存在。高雄市工務局應給付伊新台幣（下同）三百八十萬四千二百零四元之判決。

上訴人國有財產局以：吳萬成雖於三十七年一月一日承租系爭土地，然原訂租約因承租人不自任耕作而無效；且吳萬成只繳納租金至四十七年，嗣後不再繳納租金，於三十七年十二月三十一日租期屆滿前未再辦理續租，租賃關係已不存在。上訴人高雄市工務局亦以：吳萬成已因原租約一年期滿未依約辦理續租手續而失其承租權，被上訴人自無承租權可資繼承等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人之被繼承人吳萬成於三十七年一月一日向土地銀行承租重測前編號高雄市○○○段四二、一之一、二、三、四、五、一四、一五、一六、一七、一八、一九號等十二筆土地，面積共一甲二分七厘五毫（即一點二三七六公頃），租期一年，屆期未另訂租約，吳萬成繼續耕作，並繳納租金至四十七年止。吳萬成七十年三月三十一日死亡後，由其繼承人陳吳金一人繼續耕作；自三十七年十二月三十一日租約屆滿起至吳萬成七十年三月三十一日死亡止，吳萬成對原承租土地中之耕地，與國有財產局間存在不定期租約。高雄市○鎮區○○段一五０六之一號、一五０七之五號土地，分別於七十九年五月二十五日、八十四年十月二十三日由國有財產局無償撥用予高雄市工務局闢為公園綠地及公共道路。國有財產局於第一審自承相片之菜圃為系爭土地。上開菜圃既為被上訴人所種植，又無其他人主張被上訴人耕作之土地係該他人向國有財產局承租，且台灣於三十七年一月一日剛光復不久，一切制度均待重建或建立，吳萬成訂立租約時，僅記載承租戲獅甲段一之一號及三號土地及其他土地之面積，並無繪製承租之位置圖，故該租約書面所記載之面積，僅係收取租金之計算標準，並非吳萬成實際之承租範圍，尚不得以該一之一號及三號土地自三十七年迄今經多次重測合併、分割，致被上訴人主張現在耕作之土地面積與吳萬成訂約時之面積不符，即認系爭土地非吳萬成承租。是被上訴人耕作之範圍，除已由國有財產局無償用之盛興段一五０六之一號土地全部為供公園外，尚有如附圖所示系爭一五０七之三Ａ號土地二百二十八平方公尺（現為道路），一五０四之四Ａ號土地二十平方公尺（現為菜圃）、一五０七之四號土地八平方公尺（現為菜圃）、一五０六號土地八平方公尺（現為菜圃）及一五０七之五Ａ號土地二百九十四平方公尺（現為道路）。系爭土地係自高雄市○○○段一之一號及三號土地合併、分割而來，吳萬成於三十七年一月一日與台灣土地銀行訂立之耕地租約，承租戲獅甲段一之一號及三號土地時，該二筆土地之地目為畑，台灣土地銀行與吳萬成之租約亦記載「立租約人吳萬成今向台灣土地銀行信託部租用『耕地』

」，系爭土地於開闢為公園前，係種植蔬菜之菜圃，管理系爭土地之國有財產局亦自承系爭土地為耕地無訛。應認吳萬成向台灣土地銀行承租戲獅甲段一之一號及三號土地為耕地無訛，至系爭土地嗣後因政府徵收、撥用，或使用區分變更，致使原為作耕地使用之土地，變更為其他用途，原耕地租約並不因而變為無效。另吳萬成於三十七年一月一日向台灣土地銀行租耕系爭土地當時，戲獅甲段三、一之一號土地原登記為台灣省政府所有，管理機關為台灣省政府民政廳地政局，使用機關為台灣土地銀行；迄四十三年間，所有權人更正為中華民國，管理機關更正為台灣省公產管理處；五十年再將管理機關變更登記為財政部國有財產局，並以財政部國有財產局台灣南區辦事處登記為代理人，所有權人之更正無涉於實體權利之變動。系爭土地於三十七年十二月三十一日租約屆滿後，至吳萬成七十年三月三十一日死亡止，吳萬成對原承租土地中之耕地與國有財產局間，存在不定期租約之事實，為國有財產局不爭執，高雄市工務局亦自承系爭土地由吳萬成耕作至去世為止。故系爭土地於七十年三月三十一日吳萬成去世前，吳萬成與國有財產局間之不定期租賃契約尚屬合法存在。吳萬成死亡後，吳萬成所承租之剩餘耕地，由其繼承人陳吳金一人繼續耕作，亦為國有財產局所不爭，高雄市工務局係於七十九年五月二十五日及八十四年十月二十三日始自國有財產局無償撥用取得一五０六之一及一五０七之五地號土地，闢建為公園或道路，故陳吳金各於該二土地被撥用後，即無從再為耕作，自不能因而認陳吳金未耕作系爭土地。

吳萬成縱僅繳納租金至四十七年止，但國有財產局迄今未依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，終止租約，故系爭土地不定期租約尚合法存在。另中華基督教衛理公會申購之四十筆土地，與系爭土地重測前之地號並無重疊，吳萬成取得土地補償金及拆遷費之土地，係其他國有土地，非系爭土地。再陳吳金於八十六年十一月二十七日死亡，系爭土地除被徵收外，其餘為種植蔬菜等植物之菜圃，現由甲○○耕作，應認陳吳金之其他繼承人默示由甲○○繼受陳吳金之承租人地位，第按陳吳金或甲○○是否自任耕作，應以其二人是否以承租之土地供自己從事耕作之用為判斷標準，陳吳金或甲○○於其耕作期間，自係自任耕作。系爭土地之不定期租約，迄今仍合法存在於甲○○與國有財產局之間，甲○○請求確認與國有財產局就系爭部分土地租賃關係存在之訴訟，為有理由。其次，系爭一五０六之一號及一五０七之五號土地分別於七十九年五月二十五日及八十四年十月二十三日由國有財產局無償撥用與高雄市工務局，則依平均地權條例第十一條、同條例施行細則第九條第二項之規定，公有出租耕地依法無償撥用時，應由需地機關，按撥用當期該土地之公告現值，扣除以該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額之三分之一，補償承租人。甲○○自得請求高雄市工務局就其無償撥用系爭土地中一五０六之一號及一五０七之五號土地，給付補償金。系爭一五○六之一號土地核准撥用當期之公告土地現值為一千六百六十三萬七千元，核計增值稅為九百九十萬四千一百四十七元，差額為六百七十三萬二千八百五十三元，其三分之一為二百二十四萬四千二百八十四元；系爭一五０七之五號土地核准撥用當期之公告現值為一千八百五十五萬五千六百元，核其增值稅為一千一百零七萬四千三百五十二元，其差額為七百四十八萬一千二百四十八元，其三分之一為二百四十九萬三千七百四十九元，甲○○主張其耕作一五０七號土地範圍僅如附圖一五０七之五Ａ號土地二百九十四平方公尺，占一五０七之五號土地面積四百七十平方公尺之比例為二百三十五分之一四七，故甲○○可得之補償為一百五十五萬九千九百二十元（小數點以下四捨五入）。從而甲○○請求確認其與國有財產局就系爭土地之租賃關係存在，及請求高雄市政府工務局應給付其補償金三百八十萬四千二百零四元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第一百零六條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨。又平均地權條例第十一條所稱應受地價補償之耕地承租人，係指承租耕地，實際耕作之自然人及合作農場而言，不包括非耕地而從事耕作或耕地租用而未自任耕作者在內，亦經司法院大法官會議釋字第二八０號解釋在案。被上訴人究係請求確認系爭一五０六、一五０七之四、一五０四之四號Ａ、一五０七之三號Ａ土地有一般租賃關係存在抑係有三七五耕地租佃關係存在？原審審判長未依法予以闡明，事實未臻明瞭，本院尚無從為法律之判斷。上訴論旨，指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭