最高法院九十二年度台上字第一四九五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一四九五號

上訴人

己 ○ ○

訴訟代理人

鐘 登 科律師

被上訴人

乙 ○ ○

　　　　　　　　甲 ○ ○

　　　　　　　　丁 ○ ○

　　　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　戊○○○

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年十月三十日台灣高等法院台中

分院第二審判決（八十八年度上字第四七六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落彰化縣鹿港鎮○○○段第三五六之一號土地（土地重劃後改編為同鎮○○段一０三五、一０三七及一０三八號）地目田、面積○‧六三八二公頃，前由被上訴人戊○○○、原共有人吳賴雲鵲將其中○‧五一○六公頃出租予上訴人之被繼承人鐘清正，訂有私有耕地租約，鐘清正無不可抗力之原因持續數年未耕作，又於系爭耕地上建造工廠使用，未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款及第十六條第一項之規定等情，求為命上訴人將坐落彰化縣鹿港鎮○○段一０三五號面積０‧二四三七公頃、一０三七號面積０‧二四三七公頃土地返還所有人全體之判決。

上訴人則以：因彰化縣政府就系爭耕地辦理農地重劃，就系爭耕地未通知交耕，伊非有意不自任耕作。且伊同為系爭耕地共有人，原出租人與伊間互有協議，同意由伊在共有土地應有部分比例面積範圍內使用土地搭建房舍，被上訴人係出租人吳賴雲鵲之繼承人，自應承受吳賴雲鵲財產上之一切權利義務，伊使用系爭共有土地未逾越應有部分之比例，伊係遵守共有人間之協議，並合法使用共有土地等語，資為抗辯。（第一審被告鐘清正於訴訟繫屬中死亡，由其子即上訴人己○○承受訴訟）。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地地目田、面積○‧六三八二公頃前由被上訴人戊○○○及吳賴雲鵲將其中○‧五一○六公頃出租予鐘清正，訂有私有耕地租約，嗣兩造因發生租佃爭議，經聲請彰化縣政府調處，調處不成立，有台灣省彰化縣私有耕地租約書、戶籍謄本、繼承系統表、土地登記簿謄本、彰化縣政府函、租佃爭議筆錄、租佃爭議報告表、調解筆錄、調解聲請書可稽。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第十六條第一項定有明文。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原定租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，經第一審及原審分別會同彰化縣鹿港地政事務所人員實地勘測，上訴人確於系爭耕地上建屋居住使用，門牌號為彰化縣鹿港鎮○○里○○路○段一百八十三號，有門牌證明書、戶籍謄本暨鹿港地政事務所土地複丈成果圖可參；上訴人於系爭耕地上從事機械五金之製造及生產，經第一審及原審履勘屬實，有照片、電話簿分類廣告及工業用電基本資料足參，就上訴人於系爭土地建屋、建廠情事，復經原審勘測現場查明屬實，有勘驗筆錄暨鹿港地政事務所土地勘測成果圖可參，並為上訴人所自認，上訴人顯未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定。上訴人雖辯稱與原出租人間互有分管協議，同意由其在共有土地持分比例面積範圍內得使用土地搭建房舍云云，惟為被上訴人否認，上訴人復未能提出書面協議，且鐘清正承租之土地原係第三五六之一號之土地面積０‧六三八二公頃全部，出租人為原共有人賴金陵、被上訴人戊○○○、被上訴人乙○○等人之繼承人吳賴雲鵲，迨七十一年間共有人賴金陵將應有部分五分之一讓與鐘清正，耕地租約書則改為上訴人承租耕地０‧五一０六公頃，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、私有租地租約書影本可據，上訴人自認先於六十年在系爭耕地上搭建房屋居住，再於七十年建造廠房使用，共有人之分管沒有確定界線等情，其前一建築房舍使用迄其後之建造廠房之使用相去十年，且該房屋及廠房處均係系爭耕地唯一面臨道路之部分，該地東南側臨道路處尚隔有他人之一０三四地號土地，上訴人建屋處前方並無其他建物，其餘與複丈成果圖編號Ｉ、Ｋ相鄰部分原有他人建物，而無通道，該他人建物於勘驗時已拆除，仍留有拆除之痕跡，有成果圖及勘驗筆錄可稽，依使用之公平性而言，其他共有人不可能同意此種分管方式，且既無確定界線，自無所稱默示之協議適用之餘地。上訴人承租之系爭耕地重劃後一０二五號土地面積０‧二四三七公頃，所有人為戊○○○；一０三七號土地面積０‧二四三七公頃，所有人為甲○○、乙○○、丙○○，有重劃後之土地登記簿謄本可稽，甲○○、乙○○、丙○○、丁○○為出租人之吳賴雲鵲之繼承人，繼受其一切權利義務，與另一出租人戊○○○請求上訴人將系爭租賃之標的即重劃後之一０二五號、一０三七號之耕地返還所有人全體，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。

按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議事件所以須經調解、調處始得起訴，無非在保持雙方情感，減少訟累。若當事人之一造為多數人，且爭議之標的須該多數人全體處分、管理者，於申請調解、調處時，有所漏列，如承租人於出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，准予追加當事人提起訴訟，以免勞民費事，有違立法之真意。系爭出租之彰化縣鹿港鎮三五六之一號土地所有權人原為上訴人之被繼承人鐘清正及乙○○、丙○○、甲○○、丁○○之被繼承人吳賴雲鵲暨戊○○○三人所有，雖僅乙○○、丙○○、甲○○、丁○○申請調解，但鐘清正於調解調處程序中，既不同意終止租約或認租約無效，致調解調處不成立，即令全體申請調解，調解調處自亦無從成立。則被上訴人戊○○○與乙○○、丙○○、甲○○、丁○○訴請終止租約，請求返還土地，難謂有何違背法令。又戊○○○於第一、二審均已委任賴威憲為其訴訟代理人進行訴訟（見一審卷三二頁、原審卷三六頁），並於八十九年一月五日具狀聲明對承租人未自任耕作，致使耕地租約無效所提起之訴訟，堅持告訴，未有任何撤回之意思，並已蓋章及按指印（見原審卷九三頁），自無訴訟未經合法代理之情形。其餘上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｂ