最高法院九十二年度台上字第二三○五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第二三○五號

上訴人

純青實業股份有限公司

法定代理人

黃克銘

訴訟代理人

張迺良律師

被上訴人

松青商業股份有限公司

法定代理人

魏應允

訴訟代理人

鍾志宏律師

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十二日台灣高等

法院第二審判決︵九十年度重上字第三八二號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人之法定代理人於上訴本院後之民國九十一年十二月五日變更為黃克銘；被上訴人之法定代理人於九十一年九月二日變更為魏應允，茲據其分別聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。

次查，上訴人主張：被上訴人向伊承租台北縣板橋市○○路六十九號地下一樓全部連同地上一樓出入口建物︵下稱系爭房屋︶，於民國八十七年十二月三十一日租期屆滿拒不返還，經伊向台灣板橋地方法院︵下稱板橋地院︶起訴請求被上訴人遷讓房屋，經該院以八十八年度重訴字第二二七號判決伊勝訴，被上訴人不服上訴第二審，提出新租約，並稱租約於八十八年十二月三十一日始屆滿，雖經原法院以八十九年度重上字第三○號判決認定兩造租約於八十八年十二月三十一日屆期，但仍命被上訴人返還系爭房屋，駁回其上訴，嗣經最高法院九十年度台上第一○五號判決駁回被上訴人之上訴確定。依被上訴人於該案提出之租賃契約書第四條約定，被上訴人每月應付租金︵不含稅︶新台幣︵下同︶五十三萬三千零十二元︵含稅為五十五萬九千六百六十三元︶，若遲延支付，以年利率百分之九加計滯延利息；第十三條約定，被上訴人於租期屆滿而未續租，如不即時遷讓交還房屋時，伊每月得向被上訴人請求按租金五倍之違約金，至遷讓之日止。兩造間之租約縱於八十八年十二月三十一日屆期，惟被上訴人自八十八年一月一日起僅給付伊租金三百三十五萬七千九百七十八元︵相當於六個月之租金︶，尚有六個月租金計三百三十五萬七千九百七十八元未付。又於租期屆滿未續租，迄未返還房屋，嗣經伊持板橋地院八十八年度重訴字第二二七號判決聲請假執行，被上訴人始於九十年七月十七日遷讓，依約被上訴人自八十九年一月一日起，應按月給付伊違約金二百七十九萬八千三百一十五元等情，求為命被上訴人㈠給付租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按年利率百分之九計算之利息。㈡給付八十九年一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金合計三千九百一十七萬六千四百一十元，及自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按月給付違約金二百七十九萬八千三百一十五元之判決︵第一審判命被上訴人㈠給付上訴人違約金七百九十九萬七千三百五十九元及自九十年三月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按月給付上訴人違約金六十三萬九千六百一十四元，並駁回上訴人其餘之訴。兩造就其敗訴部分，各自提起一部或全部上訴第二審。上訴人就第二項違約金之利息部分原請求自九十年三月一日起至房屋返還之日止，擴張請求至清償日止。原審將第一審判命被上訴人給付違約金超過二百八十四萬八千五百四十一元及命被上訴人按月給付違約金超過二十五萬元部分之判決廢棄，改判駁回該部分上訴人在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴，暨駁回上訴人之上訴及追加之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起第三審上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。

被上訴人則以：本件租金應有土地法第九十七條規定之適用；上訴人請求之違約金過高，請求酌減。況且原法院八十九年度重上字第三○號判決諭知履行期間為六個月，此六個月之期間，上訴人僅得請求法定租金，不得請求違約金；伊已於九十年七月十七日遷讓返還系爭房屋，並給付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元，且依土地法第九十七條規定，租約之擔保金一百五十萬元，亦可抵扣租金及違約金等語，資為抗辯。

原審將第一審判命被上訴人給付上訴人違約金超過二百八十四萬八千五百四十一元及按月給付違約金超過二十五萬元部分廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴及追加之訴，係以：上訴人主張兩造間原訂租約期限於八十七年十二月三十一日屆滿，經伊訴請被上訴人遷讓房屋，原法院八十九年度重上字第三○號判決認定租約於八十八年十二月三十一日屆期，判決伊勝訴確定，依被上訴人在該案提出之租約第四條約定，每月租金五十三萬三千零十二元︵營業稅另外加︶，若遲延支付，伊得以年利率百分之九加計滯延利息；第十三條約定，被上訴人於租期屆滿未續租，如不即時遷讓交還房屋時，伊每月得向被上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓之日止。嗣伊聲請假執行，被上訴人始於九十年七月十七日遷讓交還房屋等情，業據其提出租賃契約、板橋地院八十八年度重訴字第二二七號民事判決及八十八年度民執洪字第二一七三六號執行命令等件可稽，並有被上訴人提出之原法院八十九年度重上字第三○號民事判決、房屋租賃契約書等可按，且為被上訴人所不爭執，堪認為真正。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又上開規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權︵最高法院四十三年台上字第三九二號判例參照︶。查上訴人係單純將房屋出租予被上訴人為商業使用，並無提供其他管理、服務，且上訴人對系爭房屋係屬城市地方房屋亦無爭執，土地法第九十七條既屬強制規定，則本件仍應有土地法第九十七條之適用。又查系爭房屋為板橋市○○段七八七建號，坐落基地為台北縣板橋市○○段四九五地號，面積一九七八平方公尺，應有部分一萬分之一○三五，八十六年七月至八十九年六月之申報地價為每平方公尺二萬零七百七十七元；系爭房屋八十七年度房屋稅課稅現值為七百零八萬六千元，有建物及土地登記簿謄本、地價謄本及房屋稅繳款書可稽。依此計算，系爭房屋之法定租金︵不含稅︶最高為每月九萬四千四百九十六元。依租約第四條約定，被上訴人應另加計百分之五營業稅，則含稅每月法定租金為九萬九千二百二十一元，逾此部分，上訴人無請求權，被上訴人非不得為任意給付。又依租約第四條約定，被上訴人應於每季第一個月十日以前支付該季租金，則被上訴人已付之租金，應係八十八年一月至六月之租金。被上訴人既依約任意給付八十八年一月至六月之租金，上訴人自有權受領。被上訴人不得以其已付逾法定租金之部分扣抵其餘租金。被上訴人尚有八十八年七月至十二月之法定租金︵含稅︶五十九萬五千三百二十六元未付，則上訴人請求被上訴人給付上開金額之租金，及自八十九年一月一日起至清償日止按年利率百分之九計算之利息，即屬有據。次按以現金為租賃之擔保時，其擔保之金額，不得超過二個月房租之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。上開條文排列順序係承續同法第九十七條、九十八條而來，其立法目的在杜絕出租人高收擔保金變相加租，增加承租人之負擔。故土地法第九十九條所指﹁房屋租金﹂係指同法第九十七條之法定租金，至為明確。而押租金係以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，其性質即屬租賃之擔保，自不得逾法定租金之二個月總額。被上訴人於八十八年十二月三十一日租約屆滿，未依約遷讓返還房屋，上訴人聲請強制執行，始於九十年七月十七日遷讓，上訴人主張被上訴人有違約情事，固得依租約第十五條約定沒收押金，惟押金不得逾二個月法定租金之總額，又非被上訴人繳納之租金，即無令加計百分之五營業稅之理。本件法定租金每月︵不含稅︶為九萬四千四百九十六元，二個月租金為一十八萬八千九百九十二元，則上訴人得沒收之押金為一十八萬八千九百九十二元，其餘一百三十一萬一千零八元不得沒收。依租約第五條約定，被上訴人於遷讓交還房屋後，始得向上訴人請求返還，而被上訴人係於九十年七月十七日遷讓交還房屋，則被上訴人於九十年七月十七日始得請求上訴人返還一百三十一萬一千零八元。被上訴人雖於九十年四月二日表示以其繳納之押金扣抵租金，惟被上訴人於九十年七月十七日始得請求返還押金一百三十一萬一千零八元。被上訴人對上訴人負有給付八十八年七月至十二月之租金︵含稅︶五十九萬五千三百二十六元，及自八十九年一月一日起至清償日止按年利率百分之五計算之債務，被上訴人於九十年七月十七日得依民法第三百三十四條第一項規定主張與上訴人對其所負返還上開押金之債務抵銷，則前開租金利息應算至九十年七月十七日。依此計算，被上訴人應給付之租金及遲延利息合計為六十七萬七千八百二十五元。經抵銷後，上訴人對被上訴人已無租金請求權存在。從而，上訴人請求被上訴人給付租金三百三十五萬七千九百七十八元及自八十九年一月一日起至清償日止，按年利率百分之九計算之利息部分，為無理由，不應准許。被上訴人對上訴人之押金一百三十一萬一千零八元債權，經抵付上開租金及利息後，尚有六十三萬三千一百八十三元債權，得請求上訴人返還。又依租約第十三條約定，被上訴人於八十八年十二月三十一日租期屆滿後七日內，未遷讓房屋，即應給付違約金，而被上訴人係於九十年七月十七日始遷讓房屋，則被上訴人確有違約情事，應給付自八十九年一月八日起至九十年七月十七日期間之違約金。雖原法院八十九年度重上字第三○號判決諭知履行期間為六個月，惟此僅為上訴人不得於該六月內對之強制執行，被上訴人仍處於違約狀態。被上訴人抗辯該六個月期間，上訴人僅得請求租金，不得請求違約金，即屬無據。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準︵最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照︶。又違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債務效力之強制罰，與租金之性質不同，不受土地法第九十七條規定之限制。查上訴人主張系爭房地購入價值約六千八百萬元，則依約每月違約金一百一十一萬九千三百二十六元計付，一年即為一千三百四十三萬餘元，幾達房地價值之五分之一，是此違約金數額仍屬過高。經斟酌被上訴人於九十年七月十七日返還房屋後，上訴人於九十年十一月一日以每月二十五萬元之租金，將系爭房屋出租予第三人全日青超級市場股份有限公司︵下稱全日青公司︶等情，有租賃契約書及發票可稽。

認違約金以每月二十五萬元計算為適當。則八十九年一月八日至九十年二月二十八日止，被上訴人應給付上訴人違約金為三百四十一萬六千六百六十七元。又上訴人於第一審請求被上訴人給付違約金自九十年三月一日至房屋返還之日︵九十年七月十七日︶止，按年利率百分之五計算之利息，依此計算，被上訴人應付之遲延利息為六萬五千零五十七元，合計為三百四十八萬一千七百二十四元。又被上訴人尚得請求上訴人返還六十三萬三千一百八十三元，被上訴人主張以抵扣其應負之違約金債務，經抵銷後，尚應給付違約金二百八十四萬八千五百四十一元。從而，上訴人請求被上訴人給付違約金二百八十四萬八千五百四十一元及自九十年三月一日起至房屋返還之日止按月給付違約金二十五萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上訴人就違約金部分利息擴張至清償日止之請求，亦無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束︵本院五十四年台上字第一五二八號判例參照︶。原審既認定上訴人將系爭房屋出租予被上訴人為商業使用，且上訴人一再主張系爭房屋位於板橋市商業中心，同棟大樓有上海商業銀行及中興票券公司之營業所，對面為板橋市立體育場，日夜人潮不斷，附加之商業利益及價值十分可觀，被上訴人所以承租係著眼於此，是被上訴人給付租金使用該屋所獲得利益及對價，並非僅止於房屋本身，兼及於周圍商圈之商業利益，與普通之房屋租賃情形不同云云︵見一審卷一二七頁、原審卷四四，九四頁︶，果爾，則系爭房屋之租金是否有土地法第九十七條第一項房租最高額限制規定之適用？非無研求之餘地。原審未詳予深究，遽以上開理由，為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十二條定有明文，對於金錢債務約定之違約金額是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。原審核減違約金額，僅以被上訴人於九十年七月十七日返還房屋後，上訴人於九十年十一月一日以每月二十五萬元之租金，將該屋出租予第三人全日青公司等情，為其核減之依據，而未對上訴人主張其購買系爭房地之價金為六千八百萬元，加計仲介費及附屬工程費合計約七千萬元，目前市價亦約七千萬元，兩造約定之違約金每月二百七十九萬八千三百一十五萬元，係經被上訴人詳細考量其經營狀況及獲利能力後所為之決定︵見原審卷九五、九六頁︶及被上訴人於第一審表示同意酌減之違約金以兩倍核算︵見一審卷一三二頁︶等情狀一併審酌，亦有未合。又原審認定上訴人就違約金部分利息擴張至清償日止之請求，為無理由，未說明其依據，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭