最高法院九十二年度台上字第八九三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第八九三號

上訴人

庚○○

上訴人

壬○○

上訴人

卯○○

上訴人

子 ○

上訴人

寅○○

上訴人

癸○○

上訴人

午○○

上訴人

丑○○

上訴人

辰○○

上訴人

丁○○

上訴人

丙○○

上訴人

戊○○

上訴人

乙○○

上訴人

未○○

上訴人

己○○

上訴人

辛○○

上訴人

酉○○

上訴人

甲○○

上訴人

申 ○

上訴人

巳○○

共同訴訟代理人

郁旭華律師

被上訴人

大誠建設開發股份有限公司

法定代理人

沈尚宜

右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十二日台灣高等

法院台南分院第二審更審判決提起上訴（九十一年度重上更㈡字第四號），本院判決

如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊分別於民國八十二年至八十四年間向被上訴人購買坐落台南市○○段二五五、二五五之一、二五五之二號及竹篙厝段六六九之一０八三、六六九之一０八四號等五筆土地上興建之「長榮桂冠」房屋及其基地應有部分，其中龍山段二五五號土地中之面積０點０一一一０公頃部分遭他人占用，上訴人表示願以每坪新台幣三十七萬元，按伊各人之應有部分比例計算補償；又上訴人廣告平面圖所載各棟別樓層所標示之「使用面積、公共面積」，與各該建物登記簿比較，使用面積短少，有物之瑕疵及不完全給付情事等情，求為命被上訴人給付伊如原法院八十八年度重上更㈠字第五號判決附表（下稱附表）一所示房屋賠償金之判決（上訴人請求被上訴人給付房屋賠償金超過上開金額部分，經第一、二審判決上訴人敗訴，未據其聲明不服，另上訴人請求被上訴人給付土地賠償金部分，亦經第一、二審判決確定）。

被上訴人則以：廣告平面圖並未引為契約之附件，僅為要約之引誘，不生契約拘束之效力；各層之樓梯、電梯間依法及建築慣例，均可算入各層房屋之主建物面積內，若未計入，亦應算入共同使用部分（大公）由各住戶共有，上訴人權利範圍並未短少；且面積誤差若在百分之二範圍內，並無互相找補問題，超過百分之二部分，雙方同意以契約所約定房屋部分之平均單價為計算補償之依據；若認使用面積不包括小公，小公面積應列入公共面積時，則上訴人使用面積減少，其公共面積顯然增加，亦應損益相抵等語，資為抗辯。

原審將第一審所為命被上訴人給付如附表一所示房屋賠償金之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以：上訴人主張於八十二年至八十四年間，分別向被上訴人購買台南市○○段二五五、二五五之一、二五五之二號及竹篙厝段六六九之一０八三、六六九之一０八四號五筆土地上預定興建之「長榮桂冠」房屋及其土地之應有部分，依預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書）第一條第二項約定：「第一項所稱房屋（即……︻長榮桂冠︼第□（如Ａ１）棟□樓房屋計壹戶建物、附屬建物所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計約□坪……）之正確面積以地政機關核發建物所有權狀記載者為準，惟雙方同意本戶之房屋經地政機關登記合計面積與本條第一項所定面積誤差在２％者，互不退補……。」，系爭房屋已建造完成，並以上訴人名義辦妥所有權第一次登記。依建物登記簿謄本之記載，上訴人所購買之系爭建物包括三個建號，即⑴上訴人各人專有之建號部分：包括主建物、附屬建物（陽台、花台）；

⑵一七七二建號，上訴人應分攤之（大公）部分；⑶一七七三建號，上訴人應分攤之（小公）部分，計算該建物登記簿謄本所載，上訴人房屋總面積，較諸兩造契約約定之總面積，並無坪數不足情形，為上訴人所不爭執，並有計算表可稽。按一般購屋者解讀建築業者所提供之說明書及平面圖時，對於「使用面積」多認係指得供自己使用之面積，絕少有認指供公眾使用之面積。是消費者經過思考比較之後，所以願意給付該價格購買該產品，多認購入後自己得使用之面積將如同說明書或平面圖上所載範圍，一般購屋者所重視者，厥為其個人可得單獨使用之面積若干。依被上訴人提供之廣告平面圖，其上僅繪有各戶之室內平面圖，及載「使用面積」若干坪及「公共面積」

若干坪，足見該平面圖極易使購屋者認圖示之室內平面圖即係使用面積，其餘未繪出者即為公共面積。就系爭買賣契約有關買賣房屋面積之記載，均係記載「建物、附屬建物所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計共約若干坪（寅○○、午○○、壬○○、卯○○四人另加載使用面積、公共面積若干坪）」，即將「建物、附屬建物（如陽台、花台）」與「共同使用部分」作區隔劃分。復觀之系爭買賣契約由締約過程，被上訴人僅繪室內之配置圖，並以文字註明使用面積若干，公共面積若干之廣告平面圖向上訴人展示，並由被上訴人之職員憑該廣告平面圖向上訴人解說，進而表示按該廣告平面圖與實際狀況相同，是本件買賣契約之「使用面積」之真意，應係指上訴人個人可單獨使用之面積，不包括大公、小公等「公共面積」在內。「小公」部分既不應列入「使用面積」範圍，被上訴人所出售予上訴人房屋之「使用面積」，確有較約定面積短少之情事，足堪認定。依系爭房屋買賣契約書第一條第二項約定：「地政機關登記之合計面積與本條第一項所定面積誤差在２％內者，互不退補，若誤差超過２％以上者，僅就其超過２％以上部分，依雙方所定契約之房屋總價除以本條第一項房屋合計面積所得之每坪單價，計算退補。」，則被上訴人交付「使用面積」確較契約約定面積短少，即應以契約約定面積減去百分之二後，再與交付之面積比較其差額計算短少之坪數。兩造既已約定房屋登記面積與契約約定面積誤差超過百分之二以上者，其超過百分之二以上部分，雙方同意以本件契約約定之房屋部分平均單價為計算補償之依據，是使用面積減少所受之損害，應以此標準計算之。上訴人之「使用面積」

不包括「小公」，即「小公」應列入「公共面積」，則上訴人雖受有「使用面積」減少之損害，但其「公共面積」顯然增加，同時受有利益，上訴人請求之賠償金額自應扣除所受之利益。系爭一七七三建號上訴人分擔部分不屬使用面積，應計入公共面積範圍，上訴人所受公共面積增加之利益，亦應依系爭買賣房屋契約書之約定標準計算其補償之金額，小公部分列入公共面積，使用面積減少該部分，公共面積增加該部分，全部登記面積並未短少，以契約約定之標準兩相抵銷下，並無計算退補問題。況證人王國亨、陳乾雄證稱：「（問：單就建材而言，小公之建材與室內部分之建材，何者花費較大？）就本件之「長榮桂冠」而言，他們（即被上訴人）向我買，用在電梯口出來的牆壁地方是義大利人造崗石，在施工上做地板與做牆壁的工資不同，電梯之材料比室內貴，施工度較難，工資也比室內貴，門廊的建材與電梯是同樣材料，照講本件工程「小公」之價值應高於室內部分。」，陳乾雄證稱「（問：依你經驗，電梯、樓梯、門廊等之做法，工資、材料與室內部分有否差別？）有室內之磁磚是整片的比較好貼，每坪工資約六百元，樓梯則比較難貼，工資也比較貴。」各等語，足認「小公」部分之價值顯高於「使用面積」之價值。益證依實際增加之價值來看，「小公」部分之價值顯高於「使用面積」部分之價值，於將「小公」列為「公共面積」後，「公共面積」之價值應顯著增加，對上訴人並無不利，上訴人主張其受有損害，即無理由。上訴人依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求被上訴人給付如原判決附表一所示之房屋補償金及法定遲延利息，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

惟查預定房屋買賣契約書第一條第二項約定：「第一項所稱房屋之正確面積以地政機關核發建物所有權狀記載者為準，……雙方同意本戶之房屋經地政機關登記之合計面積，與本條第一項所定面積誤差在２％內者，互不退補，若誤差超過２％以上者，僅就其超過２％以上部分依雙方所定契約之房屋總價除以本條第一項房屋所得之每坪單價，計算補退。」，此係登記交付之房屋面積與買賣約定之房屋面積有所誤差，計算退補之約定，所謂「誤差」究何所指？究係指總面積增減時始有適用？抑係指專有（使用）面積或共同使用部分面積增減時，即有適用？倘專有（使用）面積減少，共同使用部分面積增加，總面積未增減時，有無適用？上訴人本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求被上訴人賠償使用面積部分短少之損害，是否受上該約定之限制？均有待事實審法院進一步調查澄清。又建商訂定其房屋出售之價格，除計算建造成本（建材、工資）、利潤、管銷費用外，尚包含購屋者使用效益、公設比例、巿場價格等因素，原審既認上訴人受有使用面積減少之損害，其公共面積顯有增加，同時受有利益，其求償之金額應扣除所受利益，乃原審未遑調查被上訴人或一般房屋巿場訂定其售屋價格時，就房屋「專有部分」、「小公」、「大公」各別之價格比例，算出系爭房屋「專有」、「小公」、「大公」部分價額之多寡，僅以證人王國享、陳乾雄證稱小公部分之建材、工資較貴，遽認上訴人未受有損害，據為上訴人敗訴之判決，亦有可議，自不足昭折服。事實尚未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｂ