最高法院九十三年度台上字第一九一七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一九一七號

上訴人

親府開發股份有限公司︵原名稱親府建設股份有限公司︶

法定代理人

張志豪

訴訟代理人

林春榮律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月五日台灣高等法

院台中分院第二審更審判決︵九十一年度重上更㈠字第一六號︶，提起上訴，本院判

決如下：

主文

理由

本件上訴人原法定代理人張鈞豪，已變更為張志豪，其新任法定代理人張志豪具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

次查被上訴人主張：被上訴人於民國八十七年六月十二日以總價新台幣︵下同︶三億四千零七十二萬八千元，將其先前向訴外人中裕企業股份有限公司︵下稱中裕公司︶承買但尚未辦理所有權移轉登記之坐落台中市西屯區○○○段二七七０之一、二七一

一、二七七二之一、二七七三地號四筆土地︵下稱系爭土地︶轉售予上訴人，約定付款方式為：契約成立同時給付定金三千四百萬元，八十七年六月二十二日備齊證件時付款三千四百萬元，八十七年七月二十二日增值稅單核下應付一千七百萬元，貸款二億三千八百五十萬元，八十七年七月三十一日登記完畢時應付尾款一千七百二十二萬八千元，被上訴人同時應將土地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生，則每逾一天，被上訴人應支付總價千分之一之罰款至拆除完畢為止。但另特約，若因上訴人代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，上訴人不得要求被上訴人付罰款。被上訴人已於八十七年六月二十二日依上訴人之代書指示備齊所有證件並用印完畢，惟上訴人之代書卻遲至八十七年七月二十七日送件辦理所有權登記手續，嗣須補正文件，上訴人之代書於八十七年七月三十一日逕將應補正之資料文件誤送張芳惠代書，於當日下午轉送給被上訴人，此時已是買賣契約預定之過戶登記完畢之截止日。

被上訴人翌日立即派人前往中裕公司蓋章，但承辦人員不在，嗣又出國洽公，迄八十七年八月十日取得補正之文件交付上訴人後，並於八十七年八月十一日完成土地所有權移轉登記手續。詎上訴人竟以系爭土地上建物尚未拆除，誣指被上訴人係因無法如期交地而故意拖延過戶，並於八十七年八月十八日上午強佔土地，進行動土大典。上訴人前往銀行撥付貸款時，擅自扣除從八十七年八月一日起至八十七年八月十九日止，按日以買賣總價千分之一計算之罰款，而積欠被上訴人六百四十七萬三千八百三十二元之買賣價金未清償，經催討未獲理會等情。爰依買賣契約關係，求為命上訴人給付六百四十七萬三千八百三十二元及加付自八十七年八月三十日起算法定遲延利息之判決︵逾上開利息部分之請求，業經判決被上訴人敗訴確定︶。

上訴人則以：被上訴人依約應行備妥之中裕公司變更登記事項卡，初即欠缺用印，至八十七年七月二十二日完成完稅手續，已可辦理過戶，仍未補足，已違約在先。又上訴人先行送件，迨地政機關要求補正，被上訴人猶延至八十七年八月十日始將補正之文件交付上訴人，其已延遲多時。且被上訴人未遵期拆除地上物，被上訴人依約應賠償上訴人違約罰款，上訴人以該違約罰款六百四十七萬三千八百三十二元與價金尾款抵銷，乃於法有據等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：被上訴人主張其於八十七年六月十二日，以總價三億四千零七十二萬八千元，將其先前向訴外人中裕公司承買但尚未辦理所有權移轉登記之系爭土地轉售予上訴人，約定付款方式為契約成立同時給付定金三千四百萬元，八十七年六月二十二日備齊證件時付款三千四百萬元，八十七年七月二十二日增值稅單核下應付一千七百萬元，貸款二億三千八百五十萬元，八十七年七月三十一日登記完畢時應付尾款一千七百二十二萬八千元，被上訴人同時應將土地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生，則每逾一天，被上訴人應支付總價千分之一之罰款至拆除完畢為止。

但另特約，若因上訴人之代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，上訴人不得要求被上訴人付罰款。被上訴人已於八十七年六月二十二日依上訴人之代書指示備齊所有證件並用印完畢，惟上訴人之代書卻遲至八十七年七月二十七日送件辦理所有權登記手續，嗣該代書於八十七年七月三十一日將應補正之資料文件誤送張芳惠代書，於當日下午轉送給被上訴人，被上訴人翌日立即派人前往中裕公司蓋章，但承辦人員不在又出國洽公，迄八十七年八月十日取得補正之文件交付上訴人後，並於八十七年八月十一日完成土地所有權移轉登記手續。上訴人並於八十七年八月十八日上午強佔系爭土地進行動土大典。八十七年八月十八日上訴人前往第七銀行撥付貸款時，扣除從八十七年八月一日起至八十七年八月十九日止，按日以買賣總價千分之一計算之罰款，為被上訴人所拒絕，而積欠被上訴人六百四十七萬三千八百三十二元之買賣價金未清償等情，業據被上訴人提出存證信函、契約書、土地登記簿謄本、結算書等影本為證︵一審卷九至三十頁︶。上訴人除為上開抗辯外，其餘均不爭執，則除上訴人抗辯被上訴人未依約備妥中裕公司變更登記事項卡，及上訴人係以被上訴人遲誤完成土地所有權移轉登記手續、未遵期拆除地上物而應受違約罰款部分外，被上訴人其餘之主張均堪信為真實。查兩造不爭執真正之不動產買賣契約書第叁條約定「本契約成立同時，由甲︵指上訴人︶先向乙︵指被上訴人︶給付叁仟肆佰萬元正為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：「八十七年六月二十二日乙方備齊所有過戶資料︵包括土地所有權狀、公司執照、資格證明書等資料︶交由甲方辦理過戶手續，同時甲方應付給乙方新台幣叁仟肆佰萬元正。

」，「民國八十七年七月三十一日登記完畢時，甲方應支付乙方新台幣壹仟柒佰貳拾貳萬捌仟元正，同時乙方應將地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生時，則每逾一天，乙方應支付甲方總價千分之一之罰款至拆除完畢為止。」，但另特約，付款方式第四條之罰則，若因甲方代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，甲方不得要求乙方付罰款︵重上字卷八至十頁︶。兩造契約既約定於八十七年七月三十一日登記完畢時，上訴人應支付被上訴人壹仟柒佰貳拾貳萬捌仟元，同時被上訴人應將地上建物全部拆除，如有因上訴人之代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，上訴人不得要求被上訴人付罰款。顯見過戶完成及支付部分價款以及拆除地上物交付土地，三者應屬同時履行。按附有同時履行抗辯權之債權，不得以之為自動債權而主張抵銷，否則無異變相的剝奪相對人之同時履行抗辯權。本件系爭土地過戶完成、支付部分價金、拆除地上物交付土地三者既為同時履行，被上訴人主張抵銷而自行扣抵尾款，顯與法理有違，不足採取，被上訴人之價金請求權仍未消滅。

次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責︵最高法院五十年台上字第一五五０判例參照︶。查兩造於八十七年八月十八日在第七商業銀行會算時，上訴人始終主張扣除被上訴人逾時交地期間之違約罰款，並未依尾款金額為提出給付，亦未提出對待給付之準備，在兩造就被上訴人是否違約相持不下之情形下，上訴人逕以單方主張被上訴人違約，應扣除違約金，以餘款給付，自不能認已依債之本旨給付或為提出給付之準備，故被上訴人之同時履行抗辯權尚未消失。待本件訴訟中，被上訴人已為同時履行抗辯後，其遲延責任即溯及排除已發生之遲延效果，上訴人主張被上訴人遲延交地，應受違約罰款，而主張抵銷其應付之價金，亦屬無據。被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人給付六百四十七萬三千八百三十二元及加付自被上訴人限期催告上訴人給付欠款屆滿翌日即八十七年八月三十日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。爰將此部分第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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