最高法院九十三年度台上字第七一二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第七一二號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

卓平仲律師

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

陳郁芬律師

　　　　　　　　蘇文奕律師

右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十一日台灣高等法院

台南分院第二審判決（九十一年度上字第一七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台南縣麻豆鎮○○段第七二之四、七二之五、七五之一、七五之二、七五之六、七六之一、七六之三及七六之四地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，於民國四十一年一月一日與其長兄即被上訴人之父黃鶴翔簽訂耕地三七五租約，黃鶴翔於八十一年三月間死亡，由被上訴人繼承其租賃權。被上訴人未給付伊任何租金，經伊多次催討，均置之不理，伊乃於八十八年一月一日以存證信函催告其於收受通知後二十日內補繳租金，惟被上訴人仍未給付，伊再於八十八年三月五日以存證信函通知終止兩造間之耕地三七五租約，租約既已合法終止，耕地三七五租約應予註銷。惟被上訴人予以否認，自有請求確認兩造間之租賃關係不存在之必要等情。爰求為確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並准予註銷耕地三七五租約之判決。

被上訴人則以：系爭土地雖登記為上訴人名義，實際上則係祖產，前經伊祖父之准許，由伊父親黃鶴翔與上訴人合意以繳納「官租」以代租金，且於「官租」已停徵後，黃鶴翔即無須繳納任何「官租」。而伊繼承黃鶴翔之租賃契約，原有約定仍應適用，伊自無繳納租金義務，且從無欠租之情事等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭土地為其所有，於四十一年六月間與訴外人黃鶴翔簽訂耕地三七五租約，租賃期間自四十一年一月一日起至四十三年十二月三十一日止，嗣後雙方仍續訂耕地三七五租約，黃鶴翔於八十一年三月間死亡，由被上訴人繼承其租賃權。又四十一年六月間因黃鶴翔經濟困難，無法支付租金，嗣後雙方同意以政府徵收之稅租（即官租）以代租金，惟於官租停徵後，黃鶴翔及被上訴人均未再繳納原約定租金之事實，為兩造所不爭執，並有私有土地租約及土地登記謄本可稽，堪信為真實。茲黃鶴翔於生前既與上訴人合意變更租金之給付方式及內容，而改以繳付「官租」以代替原先約定之租金，則於「官租」停徵時，自仍須由上訴人與黃鶴翔或被上訴人就是否給付原訂之租金再達成合意，始生回復給付原定租金之效力。而參酌上訴人自陳其自四十八年間以迄被上訴人繼承系爭租賃權為止，均未請求給付租金，並就是否回復原定租約之效力，與黃鶴翔或被上訴人間有任何之合意或約定，難徒憑政府徵收稅租停徵之事實，即認系爭租約關於原訂租金給付之約定為當然回復。況縱認於「官租」停徵後，被上訴人應再按原租約之約定繳納租金，且已積欠租金達二年以上總額。然上訴人催告被上訴人補繳租金及通知終止兩造間之耕地三七五租約，其內容經台南縣麻豆鎮公所以不符法律規定，認定為無效，亦不生終止租約之效力。從而，上訴人本於終止契約之法律關係，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並准予註銷系爭耕地租約，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。查本件系爭租約於四十三年十二月三十一日屆滿，嗣後雙方仍續訂耕地三七五租約，為原審合法確定之事實。則此後雙方每六年續訂租約（見第一審卷第三七、三八頁；原審卷第一○三頁），而於政府徵收稅租停徵後，雙方既仍續訂租約，倘謂雙方未按原訂租金給付達成合意，則究竟有無另外給付租金之約定？茍未有租金給付之約定，何以能繼續租賃契約？已非無疑。且上訴人一再主張：被上訴人依據租約續約，其租約上均有詳細的支付地租內容，自應依租約支付租金（或租約上實物）；又「官稅」代替租金附有條件，其終期為黃鶴翔有經濟能力時為止，「官稅」已停徵，但租約上的租金支付方式仍然存在，被上訴人每次訂續約時應清楚租金（或實物）的支付數額，經同意後始續約等語（見原審卷第二二頁、第四六頁），自不失為重要攻擊方法，此與兩造間於續訂之租約是否成立，租金給付約定之內容如何認定攸關，原審恝置不論，復未於判決理由項下說明其取捨之意見，亦有判決不備理由之違法。再者，上訴人催告被上訴人補繳租金及通知終止租約之內容，如何不符法律規定？又台南縣麻豆鎮公所認定終止租約無效之原因為何？原審俱未詳細說明其理由，遽為不利上訴人之認定，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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