最高法院九十四年度台上字第二三七三號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第二三七三號

上訴人

松青商業股份有限公司

上訴人

100

法定代理人

魏應充

法定代理人

指定

法定代理人

市○○

訴訟代理人

鍾志宏律師

被上訴人

純青實業股份有限公司

法定代理人

黃克銘

訴訟代理人

張廼良律師

　　　　　　　　李振華律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年七月六日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第一五六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人承租伊所有門牌號碼台北縣板橋市○○路六九號地下一樓全部連同地上一樓出入口建物（下稱系爭房屋），惟於民國八十七年十二月三十一日租期屆滿，上訴人並未返還系爭房屋。經伊訴請上訴人返還，嗣經台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）八十八年度重訴字第二二七號、台灣高等法院八十九年度重上字第三０號、最高法院九十年度台上字第一０五號判決確定上訴人應返還系爭房屋。依兩造所訂之房屋租賃契約（下稱系爭契約）第四條約定，上訴人每月應付租金五十三萬三千零十二元（含稅為五十五萬九千六百六十三元）；第十三條約定，上訴人於租期屆滿而未續租時，如不即時遷讓交還房屋時，伊每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓之日。惟上訴人自八十八年一月起，僅給付伊租金三百三十五萬七千九百七十八元（相當於六個月之租金），尚有六個月合計三百三十五萬七千九百七十八元之租金未給付。又系爭契約租期屆滿後，上訴人並未依約返還系爭房屋，嗣經伊聲請強制執行，上訴人於九十年七月十七日始遷讓返還系爭房屋，上訴人應自八十九年一月一日起，按月給付違約金二百七十九萬八千三百一十五元等情。求為命上訴人㈠給付租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按年利率百分之九計算之利息。㈡給付八十九年一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金合計三千九百一十七萬六千四百一十元，及自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按月給付違約金二百七十九萬八千三百一十五元之判決（第一審判命上訴人㈠給付被上訴人違約金七百九十九萬七千三百五十九元及自九十年三月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡自九十年三月一日起至房屋返還之日止，按月給付被上訴人違約金六十三萬九千六百一十四元，並駁回被上訴人其餘之訴。兩造就其敗訴部分，各自提起一部或全部上訴第二審。被上訴人就第二項違約金之利息部分原請求自九十年三月一日起至房屋返還之日止，擴張請求至清償日止。原審將第一審判命上訴人給付違約金超過二百八十四萬八千五百四十一元及命上訴人按月給付違約金超過二十五萬元部分之判決廢棄，改判駁回該部分被上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人其餘之上訴，暨駁回被上訴人之上訴及追加之訴。被上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起第三審上訴；上訴人就其敗訴部分，未聲明不服；經本院廢棄發回原審後，被上訴人聲明求為命㈠上訴人應給付伊租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之九計算之利息。㈡上訴人應再給付伊八十九年一月一日起至九十年二月二十八日止之違約金合計七百六十七萬三千二百零五元，及自九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（其中自九十年七月十八日起即返還系爭房屋之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為訴之追加部分）。㈢上訴人應自九十年三月一日起至同年七月十七日止，按月再給付伊違約金四十七萬九千七百一十二元（第一審被上訴人請求給付至上訴人返還系爭房屋之日止，而上訴人係於九十年七月十七日返還系爭房屋，則其中九十年七月十八日部分即屬訴之追加）。原審判決上訴人應給付被上訴人租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之九計算之利息；及再給付違約金八十一萬二千八百零八元，自九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人就其敗訴部分，聲明不服；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。

上訴人則以：系爭契約租金應有土地法第九十七條規定之適用；被上訴人請求之違約金過高，請求酌減；伊已於九十年七月十七日遷讓返還系爭房屋，並已給付八十八年度租金三百三十五萬七千九百七十八元；及以系爭租賃契約之擔保金一百五十萬元，抵扣租金及違約金等語，資為抗辯。並於原審併為上訴，求為命被上訴人應返還伊因假執行所得九百三十五萬六千六百七十八元。

原審將第一審所命上訴人為給付之判決，就其中關於㈠命上訴人給付違約金七百九十七萬七千三百五十九元，就超過九十年三月一日起至同年七月十七日止，按週年利率百分之五計算之利息（即訴外判決）；㈡駁回被上訴人請求上訴人給付租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之九計算之利息；上訴人應再給付被上訴人違約金八十一萬二千八百零八元，及自九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分廢棄，改判如被上訴人所聲明。另駁回被上訴人其餘上訴及其餘追加之訴，及上訴人其餘上訴駁回，暨上訴人請求被上訴人返還因假執行所得之九百三十五萬六千六百七十八元，無非以：查系爭契約於八十七年十二月三十一日租期屆滿，業經被上訴人訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，獲勝訴確定判決。而被上訴人前持板橋地院八十八年度重訴字第二二七號判決聲請假執行，上訴人已於九十年七月十七日遷讓返還系爭房屋，但上訴人僅給付八十八年度之租金（含稅）合計三百三十五萬七千九百七十八元等情，此有歷審判決書、系爭契約書可稽，且為上訴人所不爭執。是被上訴人此部分之主張，要堪採信。經查，按土地法第九十七條規定，依其立法意旨，該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括承租供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。又承租營業場所房屋之承租人，不僅在其承租營業場所之房屋得以營商，並得享受整個營業場所之特殊利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租居住可比，故不受土地法第九十七條所定租金額最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨參照）。系爭房屋附加之商業利益及價值，殊非一般單純住宅可比，且上訴人選擇承租系爭房屋經營超市，應係著眼於此，是上訴人給付租金使用系爭房屋所獲得之利益及對價，並非僅止於系爭房屋本身，而係兼及於周圍商圈之特殊商業利益，此與一般房屋租賃住居情形明顯不同。依系爭房屋八十八年度之房屋稅課稅現值為七百萬六千七百元，此有房屋稅單及地價稅單在卷可稽，系爭房屋為台北縣板橋市○○段七八七建號，坐落基地為台北縣板橋市○○段四九五地號面積一九七八平方公尺，按應有部分一萬分之一０三五（下稱系爭基地），計算結果為二０四．七二三平方公尺，八十八年度申報地價每平方公尺為二萬零七百七十七元，有建物及土地登記簿謄本、地價謄本可稽，倘依土地法第九十七條規定計算法定租金額，則每月最高僅九萬三千八百三十五元，每年即為一百一十二萬六千零二十元。而系爭房屋及系爭基地於八十八年度繳納之房屋稅額及地價稅額合計約為二十八萬九千四百九十八元，此有房屋稅單及地價稅單在卷可稽，均係按非自用住宅之稅率徵收；被上訴人主張以六千八百萬元買受系爭房屋及系爭基地之成本，並提出買賣契約書為證；又提出囑託鑑定之報告書鑑定系爭房屋及基地價值六千四百九十六萬七千一百七十七元，此有泛美鑑價股份有限公司之鑑定報告書在卷可考；再依系爭基地八十八年度之公告現值每平方公尺為一十萬五千二百七十七元，有地價謄本可考，依系爭基地應有部分計算結果即達二千一百五十五萬二千六百二十三元，再加計系爭房屋八十八年度之房屋稅課稅現值為七百萬六千七百元，合為二千八百五十五萬九千三百二十三元；足見系爭房屋及基地應具有相當之價值。縱令系爭房屋及系爭基地之價值為二千八百五十五萬九千三百二十三元，按依一般法定利率年息百分之五計算最低成本（營利）以觀，至少應有一百四十二萬七千九百六十六元之租金收入，惟適用土地法第九十七條法定最高租金額結果，系爭房屋就八十八年度最高租金額僅為一百一十二萬六千零二十元，於扣除八十八年度房屋稅額及地價稅額合計約為二十八萬九千四百九十八元後，僅餘八十三萬六千五百二十二元，明顯不符成本（營利目的），遑論眾所週知一般市價均高於建物之課稅現值及土地之公告現值，是系爭契約於八十八年度並無適用土地法第九十七條之餘地。基上所述，系爭房屋月租金兩造既約定為五十三萬三千零十二元加計依加值型及非加值型營業稅法規定百分之五營業稅額，則每月租金額即為五十五萬九千六百六十三元。而系爭房屋租期已於八十九年十二月三十一日屆滿，被上訴人自得請求上訴人給付至八十九年十二月三十一日止之租金額，惟依約上訴人應於每季第一個月十日以前支付該季租金額，而上訴人前已給付之六個月租金，應係八十八年一月至六月之租金。因之，上訴人尚有八十八年七月至十二月之租金額三百三十五萬七千九百七十八元未給付。從而，被上訴人請求上訴人給付租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按約定年息百分之九計算之遲延利息，核屬有據，應予准許。次查，依系爭契約第五條約定：「押金；一百五十萬元，於訂立租賃契約時乙方（上訴人）開立即期支票乙張交付甲方（被上訴人），於租約終止或期滿未續租騰空恢復原狀交還租賃標的物及無差欠任何款項後七天內，甲方將押金無息返還乙方。」以觀，縱令被上訴人有返還押金一百五十萬元之義務屬實，被上訴人於上訴人無差欠任何款項後七天內，始應將押金一百五十萬元無息返還予上訴人。惟如前述，上訴人尚積欠被上訴人之租金及後述之違約金，則被上訴人應返還押金一百五十萬元予上訴人之清償期，即尚未屆至，亦即上訴人尚不得請求被上訴人返還押金一百五十萬元。故上訴人自不得主張以此押金一百五十萬元抵銷積欠已屆清償期之租金。另查，系爭契約於八十八年十二月三十一日屆滿，上訴人於九十年七月十七日始返還系爭房屋予被上訴人，則依系爭契約第十三條，上訴人於系爭契約租賃期滿後七日內，既未遷讓系爭房屋而有違約之事實，自應依約給付自八十九年一月八日起至九十年七月十七日止之違約金。雖板橋地院八十九年度重上字第三０號判決諭知上訴人應遷讓返還系爭房屋之履行期為六個月，惟此僅為被上訴人不得於該六個月內聲請對上訴人為遷讓房屋之強制執行，上訴人仍處於違約狀態，上訴人抗辯於該六個月履行期間內，被上訴人僅得請求租金，不得請求違約金，尚有誤會，要不可取。爰衡量系爭房屋為地下一層，位於台北縣板橋市立體育場、板橋綜合運動場附近，系爭房屋第一、二層為銀行、票券公司營業使用，兩造約定之租金額（含稅）達五十五萬九千六百六十三元等情，此為兩造所不爭執，且兩造均係營利法人，皆以營利為目的，兩造約定租金既高達五十餘萬元，依據市場經濟及一般交易觀念，系爭房屋使用收益之經濟價值非低；及自八十九年至九十年七月十七日止一般社會經濟狀況較之兩造八十八年租約期間，景氣處於低迷狀態；另斟酌上訴人於九十年七月十七日返還系爭房屋後，被上訴人於九十年十一月一日起以每月二十五萬元之租金額，將系爭房屋出租予第三人全日青超級市場股份有限公司，有被上訴人提出之租賃契約書及發票可稽。系爭基地八十六年七月至八十九年六月之申報地價均為每平方公尺二萬零七百七十七元，八十九年七月起申報地價為二萬一千零九十五元，八十八年七月、八十九年七月公告現值均為一十萬五千二百七十七元，有地價謄本可按。又被上訴人主張系爭房屋及基地購入價值約六千八百萬元，並提出買賣契約書為證，並提出囑託鑑定之報告書鑑定系爭房屋及基地價值六千四百九十六萬七千一百七十七元，此有泛美鑑價股份有限公司之鑑定報告在卷可考，及被上訴人就系爭房屋及基地，八十七年至九十一年間繳納之房屋稅額及地價稅額合計各約為三十五萬五千六百五十一元、二十八萬九千四百九十八元、二十八萬七千六百八十九元、二十八萬五千八百八十七元、二十八萬七千五百零一元；系爭房屋八十七年至九十一年之房屋稅課稅現值各為七百零八萬六千元、七百萬六千七百元、六百九十二萬七千二百元、六百八十四萬七千九百元、七百一十六萬六千一百元，此有房屋稅單及地價稅單在卷可稽，及被上訴人已另依系爭契約第十五條約定訴請上訴人賠償八十萬元，已判決確定在案等情，併參酌被上訴人因上訴人未依約如期搬遷所受損害之程度，與上訴人倘能如期履行時，被上訴人在當時經濟狀況下所可能享受之利益，與上訴人於第一審自承願按土地法第九十七條法定租金額計付二倍即十一萬四千零四十七元等一切情狀，認被上訴人主張每月違約金按一百一十一萬九千三百二十六元計付，尚屬過高，應以一點二倍租金（不含百分之五營業稅）額計算，即每月應給付六十三萬九千六百一十四元違約金，核屬適當。基上，上訴人係於九十年七月十七日始返還系爭房屋，則被上訴人請求上訴人應給付自八十九年一月八日起至九十年二月二十八日止之違約金八百八十一萬零一百六十七元，及自九十年三月一日起至九十年七月十七日止，按月給付違約金六十三萬九千六百一十四元，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，不應准許。復查，被上訴人已於八十九年七月五日起訴請求，且起訴狀繕本於八十九年七月十四日送達上訴人，是上訴人已受請求，則自八十九年一月八日起至九十年二月二十八日止之違約金部分，上訴人尚未給付，被上訴人本得請求自九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。惟被上訴人僅得請求上訴人給付自八十九年一月八日起至九十年二月二十八日止之違約金八百八十一萬零一百六十七元。則就其中七百九十九萬七千三百五十九元違約金部分，自九十年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止（第一審此部分判決計算至清償日止，為訴外裁判，業經原審判決廢棄。）；其餘八十一萬二千八百零八元違約金部分，自九十年三月一日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分利息之請求，為無理由，應予駁回。末查，上訴人另依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，請求被上訴人返還已為假執行所給付之金額。按，第一審宣告假執行部分，除訴外判決部分，既未經原審廢棄，是上訴人此部分之聲請，於法不合，應予駁回。至就訴外判決部分之假執行宣告部分，上訴人並未舉證證明被上訴人就此部分已為假執行而受償，是上訴人此部分之聲請，尚乏依據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查被上訴人主張兩造契約至八十七年十二月三十一日屆滿（見一審卷第五頁，惟原審另案八十九年度重上字第三０號確定判決認定係於八十八年十二月三十一日屆滿），原審竟認定系爭房屋租期於八十九年十二月三十一日屆滿，自與卷內資料不符。又原審謂系爭房屋租期已於八十九年十二月三十一日屆滿，被上訴人自得請求上訴人給付至八十九年十二月三十一日止之租金額，惟依約上訴人應於每季第一個月十日以前支付該季租金額，而上訴人前已給付之六個月租金，應係八十八年一月至六月之租金。因之，上訴人尚有八十八年七月至十二月之租金額三百三十五萬七千九百七十八元未給付。從而，被上訴人請求上訴人給付租金三百三十五萬七千九百七十八元，及自八十九年一月一日起至清償日止，按約定年息百分之九計算之遲延利息，核屬有據，應予准許云云，前後論述，亦不相一致。又依系爭基地八十八年度之公告現值每平方公尺為十萬五千二百七十七元，有地價謄本可考，依系爭基地應有部分計算結果即達二千一百五十五萬二千六百二十三元，再加計系爭房屋八十八年度之房屋稅課稅現值為七百萬六千七百元，合計為二千八百五十五萬九千三百二十三元。且自八十九年起至九十年七月十七日止一般經濟狀況較之兩造八十八年租約期間，景氣處於低迷狀態。另上訴人於九十年七月十七日返還系爭房屋後，被上訴人於九十年十一月一日起以每月二十五萬元之租金額，將系爭房屋出租予第三人全日青超級市場股份有限公司等情，為原審所認定之事實，則原審認本件違約金以每月六十三萬九千六百十四元為適當，顯未斟酌被上訴人如因上訴人如期搬遷所受損害之程度，亦有未洽。又原審之前審判命上訴人應自九十年三月一日起至九十年七月十七日止，每月給付被上訴人違約金二十五萬元確定，而原判決復命上訴人自九十年三月一日起至九十年七月十七日止，每月給付被上訴人違約金六十三萬九千六百十四元，惟兩者間有何關聯，後者是否包含前者，應否扣除，原判決悉未予以釐清，殊欠允洽。末查，上訴人另依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，請求被上訴人返還已為假執行所給付之金額部分，與前開部分有牽連關係，爰併予發回。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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