最高法院九十五年度台上字第一九一一號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第一九一一號

上訴人

酉○○○

上訴人

未 ○ ○

上訴人

申 ○ ○

共同訴訟代理人

陳 貴 德律師

共同訴訟代理人

盧 國 勳律師

被上訴人

甲 ○ ○

　 　　　　　　　　　　　 1

　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　丁○○○

　　　　　　　　己 ○ ○原

　　　　　　　　庚○○○

　　　　　　　　辛 ○ ○原

　　　　　　　　壬 ○ ○

　　　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　66

　　　　　　　　戊 ○ ○

　　　　　　　　癸 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　柳子

　　　　　　　　子○○○

　　　　　　　　　　　　　號

　　　　　　　　丑 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　號

　　　　　　　　寅 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　號

　　　　　　　　卯 ○ ○

　　　　　　　　辰 ○ ○原

　　　　　　　　巳 ○ ○

　　　　　　　　　 　　　 號

　　　　　　　　午 ○ ○

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十四年八月十日台灣高等法院第二審更審判決（九十四年度上更㈢字第一八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人於原審以徐元進之繼承人除被上訴人甲○○以下十一人外，被上訴人丑○○以下六人亦為徐元進之繼承人，爰追加渠等六人為被告，經原審准許，合先敘明。

次查上訴人主張：伊之被繼承人黃振茂（業於民國五十三年三月二十四日死亡）於三十八年六月一日將坐落桃園縣觀音鄉○○段第一二二九、一二三四、一二一二、一一九三、一一九二、一二

一四、一二一五、一二一六、一二一七、一二三七、一二三六、一二三０、一二三一地號土地出租予被上訴人之被繼承人徐元進（業於八十五年五月三日死亡），訂有耕地三七五租約，約定租金按耕地等則及正產物全年收穫總量千分之三百七十五計算。嗣徐元進擅於系爭第一二二九地號土地內如原判決附圖所示藍色部分面積六二平方公尺及第一二三四地號土地內如同附圖所示紅色部分面積一三四平方公尺建築房屋居住，並於第一二三０地號土地內如同附圖所示綠色部分面積三二九平方公尺及第一二三一地號土地內如同附圖所示黃色部分面積七四六平方公尺挖掘池塘養殖魚類，自屬不自任耕作，原訂租約無效。縱認租約仍然有效，惟徐元進及被上訴人積欠自七十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止之租金已達兩年之總額，伊於催告被上訴人給付欠租無效後，亦已終止系爭租約。兩造間之租賃關係既已消滅，被上訴人自應將系爭土地上之房屋拆除並交還土地，及給付欠租，暨依不當得利之法律關係返還相當於租金之利益予伊等情，求為命被上訴人將系爭土地上之房屋拆除並交還系爭土地，及連帶給付稻谷二萬三千六百十台斤，暨自八十六年一月一日起至交還系爭土地之日止，每年給付稻谷七千八百六十八台斤予伊之判決（上訴人對於甲○○以下十一人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定，不予贅敘；又上訴人於原審追加被上訴人丑○○以下六人為被告，求為判決如上開聲明）。

被上訴人甲○○以下十一人則以：上訴人與徐元進於八十四年六月間續訂租約時，系爭第一二三０地號、第一二三一地號土地上已有水塘一座，伊並無不自任耕作情事。又徐元進之繼承人尚有被上訴人丑○○、寅○○、卯○○、辰○○、巳○○、午○○等六人，上訴人未一併對其為欠租之催告及終止租約之意思表示，不生催告或終止租約之效力。再伊業將所欠租金提存，亦無積欠租金情事等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，及駁回其追加之訴（按：原判決漏未於主文諭知追加之訴駁回），係以：上訴人就其主張之事實，固據提出桃園縣觀音鄉私有耕地租約、存證信函、現場照片等件為證。但查系爭第一二二

九、一二三四地號土地上如原判決附圖（下稱附圖）藍色及紅色部分所示建物，為徐元進承租後經出租人黃振茂同意增建之農舍，難認徐元進有不自任耕作情事。次查系爭第一二三０、一二三一地號土地上原設有小型池塘一座，嗣經承租人於八十四年以前擴建為如附圖綠色及黃色部分所示面積共計一千零七十五平方公尺之大型池塘，供被上訴人戊○○、己○○養殖魚類，經證人魏清煌證述屬實，並有現場照片可稽。上訴人係於八十四年六月間與徐元進續訂租期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止之租約，足見其亦不認為系爭租約業因徐元進擴建池塘不自任耕作而無效，上訴人執此主張租約無效，為無足採。又徐元進業於八十五年五月三日死亡，其繼承人除被上訴人甲○○、乙○○、丁○○○、己○○、庚○○○、辛○○、壬○○、丙○○、戊○○、癸○○、子○○○（下稱甲○○等十一人）外，尚有被上訴人丑○○、寅○○、卯○○、辰○○、巳○○、午○○（下稱丑○○等六人），上訴人僅對甲○○等十一人而未對丑○○等六人為支付租金之催告及終止系爭租約之意思表示，自不生催告或終止之效力，應認系爭租約仍有效存在。故上訴人依系爭租約之約定及租約終止後回復原狀與不當得利之法律關係，請求被上訴人將系爭第一二二九、一二三四地號土地上如附圖藍色及紅色部分所示建物拆除，並交還系爭第一二二九地號等十三筆土地，及連帶給付稻谷二萬三千六百十台斤暨自八十六年一月一日起至交還系爭土地之日止，每年給付稻谷七千八百六十八台斤，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第六條第一項、第二十條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。甲○○等十一人於事實審自認：承租人係於系爭第一二三０、一二三一地號土地於八十三年間休耕後開挖水塘等語（見原審上字卷第一宗一七七、一七八頁，第二宗一七、一八頁），原審亦認定承租人係於八十四年以前將該土地上之小型池塘擴建為大型池塘，則系爭租約已於承租人挖掘池塘不自任耕作時歸於無效。原審以上訴人與徐元進於池塘挖掘後續訂租約，即認系爭租約仍然有效，顯有違誤。次查系爭租約究於何時因承租人不自任耕作而無效，既尚待原審調查審認，則上訴人得請求被上訴人給付之欠租及返還之不當得利金額各為若干，自亦有待原審調查審認。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人丁○○○係徐元進長子徐德傳之妻，有戶籍謄本可稽（見原審上更㈢字卷第一宗一二０頁、一五七頁），其是否為徐元進之繼承人，案經發回，應併查明，以利判斷。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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