最高法院九十六年度台上字第二四三一號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第二四三一號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

戊 ○ ○（原名徐玉書）

上訴人

己○○○

上訴人

庚 ○ ○（原名徐順妹、徐群）

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

癸○○○

上訴人

子 ○ ○

上訴人

丑 ○ ○

上訴人

寅 ○ ○

上訴人

卯 ○ ○

上訴人

辰 ○ ○

上訴人

巳 ○ ○

共同訴訟代理人

吳 秉 祐律師

被上訴人

申○○○

被上訴人

午 ○ ○

被上訴人

未 ○ ○

共同訴訟代理人

陳 貴 德律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十六年七月十日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度上更㈣字第一七八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人於原審更三審時以徐元進之繼承人除上訴人甲○○以下十人外，上訴人子○○以下六人亦為徐元進之繼承人，爰追加該六人為被告，經原審准許，合先敘明。

次查被上訴人主張：伊之被繼承人黃振茂（業於民國五十三年三月二十四日死亡）於三十八年六月一日將坐落桃園縣觀音鄉○○段第一二二九、一二三四、一二一二、一一九三、一一九二、一

二一四、一二一五、一二一六、一二一七、一二三七、一二三六、一二三○、一二三一地號土地出租予上訴人之被繼承人徐元進（業於八十五年五月三日死亡），訂有耕地三七五租約，約定租金按耕地等則及正產物全年收穫總量千分之三百七十五計算。嗣徐元進擅於系爭第一二二九地號土地內如原判決附圖（下稱附圖）所示藍色部分面積○．○○六二公頃及第一二三四地號土地內如同附圖所示紅色部分面積○．○一三四公頃建築房屋居住，並於第一二三○地號土地內如同附圖所示綠色部分面積○．○三二九公頃及第一二三一地號土地內如同附圖所示黃色部分面積○．○七四六公頃挖掘池塘養殖魚類，自屬不自任耕作，原訂租約無效。縱認租約仍然有效，惟徐元進及上訴人積欠自七十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止之租金已達兩年之總額，伊於催告上訴人給付欠租無效後，亦已終止系爭租約。兩造間之租賃關係既已消滅，上訴人自應將系爭土地上之房屋拆除並交還土地，及給付欠租，暨依不當得利之法律關係返還相當於租金之利益予伊等情，求為命上訴人將系爭土地上之房屋拆除並交還系爭土地，及連帶給付蓬萊稻谷二萬三千六百十台斤，暨自八十六年一月一日起至交還系爭土地之日止，每年給付蓬萊稻谷七千八百六十八台斤予伊之判決（被上訴人對於甲○○以下十人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定；又被上訴人於原審更三審時追加上訴人子○○以下六人為被告，求為判決如上開聲明）。

上訴人甲○○以下十人則以：被上訴人與徐元進於八十四年六月十五日續訂租約時，系爭第一二三○地號、第一二三一地號土地上已有水塘一座，伊並無不自任耕作情事。又徐元進之繼承人尚有上訴人子○○、丑○○、寅○○、卯○○、辰○○、巳○○等六人，被上訴人未一併對其為欠租之催告及終止租約之意思表示，不生催告或終止租約之效力。再伊業將所欠租金提存，亦無積欠租金情事等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張上訴人之被繼承人徐元進於三十八年六月一日向被上訴人之被繼承人黃振茂承租系爭土地耕作，訂有耕地三七五租約，自八十年一月一日起每年租金為蓬萊稻谷七千八百六十八台斤，徐元進於系爭於第一二三○地號土地內如附圖所示綠色部分面積○．○三二九公頃及第一二三一地號土地內如同附圖所示黃色部分面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類之事實，有被上訴人提出徐元進繼承系統表、上訴人戶籍謄本、桃園縣觀音鄉觀坡字第六號私有耕地租約等件為證，並為上訴人甲○○以下十人所不爭執，復經第一審與原審履勘現場囑託桃園縣中壢地政事務所測量繪製土地複丈成果圖附卷，堪信為真實。上訴人甲○○以下十人雖抗辯：依土地法第一百零六條第二項規定，耕地租用包括漁牧等語。惟按所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項規定，雖包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原定租約無效之原因。又同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原定租約全部無效，其未轉租他人或自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就未轉租或自任耕作部分請求收回。徐元進於系爭第一二三○地號土地內如附圖所示綠色部分面積○．○三二九公頃及第一二三一地號土地內如同附圖所示黃色部分面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類之事實，已如前述，該池塘係徐元進於八十四年二月十四日前後開闢，經證人余聲金證述屬實，並有行政院農業委員會林務局農林航空測量所九十五年十二月六日農測調字第○九五九二五○○三六號函內載：「旨揭地號（第一二三○、一二三一地號土地）八十三年九月二十六日航照：農作地，八十四年六月二十二日航照：水池」等語可稽。系爭耕地三七五租約約定應種植農作物，有卷附該租約可憑，徐元進未經被上訴人同意，擅於系爭耕地上開闢池塘養殖魚類，自屬不自任耕作，原訂租約無效。上訴人甲○○以下十人雖又抗辯：八十四年六月十五日續訂耕地租約時，上揭池塘業已存在，伊自無不自任耕作情事等語。然按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第六條第一項、第二十條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。徐元進於八十四年二月十四日左右將系爭第一二三○地號土地內如附圖所示綠色部分面積○．○三二九公頃及第一二三一地號土地內如同附圖所示黃色部分面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類，系爭耕地租約自因徐元進不自任耕作，於斯時歸於無效。徐元進與被上訴人於八十四年六月十五日依耕地三七五減租條例第六條第一項、第二十條規定續訂租約，不能使業已無效之原訂租約回復其效力。上訴人甲○○以下十人前開抗辯，仍無足採。系爭耕地租約既已無效，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人將系爭第一二二九地號土地內如附圖所示藍色部分面積○．○○六二公頃及第一二三四地號土地內如同附圖所示紅色部分面積○．○一三四公頃之房屋拆除並交還系爭土地，即屬有據，應予准許。又自八十年一月一日起，每年之租金為蓬萊稻谷七千八百六十八台斤，上訴人自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止未付之數額共計二萬三千六百十台斤，有提存書在卷可證。被上訴人依租約及不當得利之法律關係，請求上訴人連帶給付蓬萊稻谷二萬三千六百十台斤，及自八十六年一月一日起至交還系爭土地之日止，每年給付蓬萊稻谷七千八百六十八台斤，並無不合，亦應准許。爰維持第一審就上開部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人甲○○以下十人此部分之上訴，並依被上訴人追加之訴，命上訴人子○○以下六人為如被上訴人聲明之給付，經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。末查關於被上訴人請求上訴人甲○○以下十人自八十六年一月一日起至返還系爭土地之日止，每年給付蓬萊稻谷七千八百六十八台斤部分，原審八十七年度上字第七五二號判決係維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，上訴意旨謂：被上訴人上開部分之請求，經原審八十七年度上字第七五二號判決被上訴人敗訴，被上訴人就該部分未上訴，業已確定云云，顯屬誤會，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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