最高法院九十六年度台上字第二五九五號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第二五九五號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

楊德海律師

被上訴人

丙○○

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十六年三月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度上更﹙一﹚字第一八０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落宜蘭縣宜蘭市○○段（下同）九五八地號、九六一地號土地為上訴人甲○○所有，九五九地號土地為上訴人乙○○所有，上開三筆系爭土地原為伊父黃旺枝與被上訴人之父王水獅訂有耕地租約，兩造之父先後去世，被上訴人因繼承取得系爭土地之耕地租約，並於民國八十年十一月十八日辦理續租登記，惟被上訴人不自任耕作，將該等土地轉租交訴外人王連欉耕作，並在九五九地號、九六一地號土地上興建如第一審判決附圖（下稱附圖）ａ部分所示面積一二八平方公尺（九六一地號部分）及ｂ部分所示面積七六平方公尺（九五九地號部分）之房屋（下稱系爭房屋），供自己及王連欉與其家人居住，且在九五九地號土地上搭蓋如附圖Ｂ部分所示面積二二平方公尺之棚架（下稱系爭棚架），用以停放機車，不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條之規定，兩造間之耕地租約歸於無效等情，爰求為：（一）確認甲○○與被上訴人間就九五八地號、九六一地號土地之耕地租賃關係不存在；（二）命被上訴人將九六一地號土地上如附圖ａ部分所示面積一二八平方公尺之地上物拆除，將九五八地號、九六一地號土地返還甲○○；（三）確認乙○○與被上訴人間就九五九地號土地之耕地租賃關係不存在；（四）命被上訴人將九五九地號土地上如附圖ｂ部分所示面積七六平方公尺及Ｂ部分所示面積二二平方公尺之地上物拆除，並將九五九地號土地返還予乙○○之判決。

被上訴人則以：系爭房屋為伊及訴外人王連欉之被繼承人王水獅所建，嗣由伊單獨繼承該房屋及耕地承租權，而王連欉本即居住該房屋，且亦無其他住處，其與家人以伊之占有輔助人居住於系爭房屋內。且王連欉本身另有工作，僅於下班後協助伊耕作，伊亦無轉租或交付土地予王連欉耕作之情事，故兩造間之耕地租約仍為有效。縱認王水獅興建系爭房屋未經地主同意，租約亦於斯時即告無效，則伊嗣於八十年十一月十八日與上訴人簽訂耕地租約，應係成立新的租賃關係，而上訴人自簽約後，每年均分上下兩期向伊收取租金，直至九十三年九月二十四日調處時，始當場拒收租金，兩造間之租賃關係迄仍存在等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭九五八地號、九六一地號土地為上訴人甲○○所有，九五九地號土地則為上訴人乙○○所有。上訴人之父黃旺枝與被上訴人之父王水獅生前就系爭土地訂有耕地租約。九六一地號土地上如附圖ａ部分所示面積一二八平方公尺、九五九地號土地上如附圖ｂ部分所示面積七六平方公尺建有面積二０四平方公尺系爭房屋。

九五九地號土地上如附圖Ｂ部分所示面積二二平方公尺建有系爭棚架，均由被上訴人占用等情，為兩造所不爭，且有土地登記謄本、耕地租約、照片可證，並經地政機關測量屬實。茲上訴人主張：被上訴人將系爭耕地轉租予訴外人王連欉，且未經伊同意於系爭土地上建屋供其一己及王連欉居住使用並搭建棚架，為不自任耕作云云，被上訴人則否認之，兩造情詞各執。經查被上訴人及訴外人王連欉在台灣宜蘭地方法院九十一年度訴字第二九四號請求拆屋還地事件（下稱第二九四號事件）中，並無自承二人間有轉租系爭土地之事實。且被上訴人、王連欉及訴外人即當地里長林釘和、鄰居林戴立，經隔離訊問結果，均稱：王連欉另從事水泥粗工，但因被上訴人身體殘疾，而於下班後協助被上訴人耕作，並無轉租之情事云云，核與被上訴人、王連欉及林釘和三人在第二九四號事件中所為之陳述大略相同，亦足信採。次查系爭房屋為舊有房屋，並非新建，係被上訴人之父王水獅於五十九年土地重劃後，為利稻田之收成，經地主同意後，將原坐落於九六０地號土地上之建物拆除至現在位置興建系爭房屋等情，已據被上訴人、王連欉於第二九四號事件陳述明確，且系爭房屋自六十一年一月起開始課稅，與被上訴人、王連欉所稱系爭房屋係土地重劃後始興建時間相符，堪認系爭房屋係被上訴人之父王水獅為便利耕作，經地主同意後興建。而被上訴人所謂同意之地主並不能認係上訴人之父黃旺枝。證人林忠淵亦證述被上訴人長期繳納租金及上訴人收租之事實。黃旺枝之繼承人除上訴人外，尚有黃火源、黃火慆、黃月娥、簡黃瑞香（下稱黃火源等四人），彼等雖於七十七年間始表示拋棄繼承，之前與上訴人就系爭耕地存有公同共有之關係，雖王水獅曾向被上訴人敘述僅得上訴人同意而興建系爭房屋，然上訴人與其他繼承人之內部關係，非被上訴人或王水獅所能得知，而系爭耕地全體共有人達成共識後，推由上訴人全權處理土地事宜，尚符合當時土地使用情形。被上訴人之父王水獅興建系爭房屋，黃火源等四人未有反對之意思，且上訴人多年來向被上訴人收租，黃火源等四人亦未有何異議；抑有進者，上訴人之另一兄長亦曾前往向被上訴人收取地租等情，亦據被上訴人陳明在卷（本院卷第七十頁反面），應可認定系爭土地全體共有人已同意由王水獅興建系爭房屋，否則豈無異議或對耕地租約效力作何主張，而仍向王水獅續收至九十二年度之租金。

被上訴人辯稱：王水獅當時為配合稻作，徵得地主同意後始興建系爭房屋云云，應屬可採。系爭房屋依稅籍證明書所示雖僅八七．七平方公尺，然系爭房屋興建之後，除修繕屋頂之外，並未增建，已據證人王連欉、林釘和及林忠淵等人證述明確，參以系爭房屋係屬舊有房屋，並非新建建物，若有擅自增、擴建情事，何以多年來未見上訴人制止或異議，足認被上訴人除為便利耕作而搭建面積僅二二平方公尺之棚架擺放稻穀烘乾稻穀外，未有何增、擴建，至房屋稅籍證明書所載面積，應係王水獅為減省房屋稅負擔，因而短報所致，尚不得以此認被上訴人有擅自增建之事實。被上訴人及王連欉自幼隨父即王水獅居於系爭房屋，王水獅死亡後，因顧及身體有殘疾之被上訴人生活，始由被上訴人繼承該房屋及系爭土地之承租權，王連欉則在外從事粗工，並於下工後協助被上訴人耕作，加上無其他住處，王連欉及其家人因而繼續與被上訴人共同居住系爭房屋。系爭房屋既係王水獅為便利耕作而興建，應屬耕作上所用之農舍，嗣被上訴人繼承該房屋及系爭土地之承租權，並提供系爭房屋予自幼居於該房屋且亦無其他住處之王連欉居住使用，核與變更耕地使用目的之情形有間，要難認被上訴人不自任耕作。至被上訴人嗣後雖搭蓋系爭棚架，但係用以擺放稻穀烘乾機，俾烘焙稻穀，業經林釘和及林戴立證述在卷，亦堪認該棚架係為便利耕作而設，尚不得以系爭棚架在烘乾稻穀以外之時間用來停放機車，即謂不自任耕作。九五九地號、九六一地號土地除系爭房屋及棚架坐落之基地外，其餘仍供耕作使用，足見係為便利耕作之目的而興建，被上訴人無變更系爭土地為非耕地使用，故被上訴人應無不自任耕作之情形，兩造間之系爭土地租約自仍有效。上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及被上訴人應將系爭房屋及棚架拆除，將九五八地號及九六一地號、九五九地號土地分別返還予甲○○、乙○○，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。查原審既認定被上訴人之父王水獅在系爭土地上建築之房屋面積達二０四平方公尺，供被上訴人與訴外人王連欉及其家人共同居住使用，而王連欉係在外從事粗工，無其他可居住之處，乃原審確定之事實。果爾，系爭房屋縱令可便利耕作，然被上訴人以之超出此目的使用，且面積多達二０四平方公尺，能否謂系爭房屋為農舍，不無研求之餘地。原審對此未詳予勾稽，即為不利於上訴人之論斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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