臺灣桃園地方法院100年度訴字第1252號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1252號

原告

楊秀英

訴訟代理人

鄒玉珍律師

被告

黃思穎

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略以：

㈠原告於民國99年11月間，經由網路平台591 售屋網得知，被告所有坐落於桃園縣桃園市○○段16地號土地及其上同段241 建號建物（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路20之4 號5 樓，以下合稱系爭房地）欲出售，乃向被告表示欲購買之意，於簽約前之看屋過程中，被告未曾表示系爭房屋為凶宅，兩造遂於同年12月4 日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）260 萬元購買系爭房地。而原告於同年12月18日第3 次交付款項90萬元時，曾向被告詢問「房子是不是不乾淨？」，被告僅答「妳看呢？」；於同年12月25日交付尾款而付清全部款項時，被告方告知系爭房屋為法拍屋，惟仍未告知為凶宅之情；詎原告於100 年2 月16日委託胞妹雷秀玉繳納管理費時，管理員詹文發始告知雷秀玉系爭房屋為凶宅之情，且表示被告曾交代「不要告訴別人」等語，之後原告經由臺灣凶宅網查詢，確認系爭房屋曾於90年3 月26日發生屋主等4 人因一氧化碳中毒死亡之意外事故，及於93年間另一屋主被發現因死亡多時致屍體生蛆、發臭等情，足見系爭房屋確屬凶宅無誤。

㈡系爭房屋既為凶宅，已影響系爭房地之交易價格至鉅，自屬交易上之重大瑕疵，被告明知系爭房屋為凶宅，竟故意隱匿事實使原告受騙而買受系爭房地，依民法第354 條、第359條等規定，被告應負無過失之瑕疵擔保責任，是原告以100年2 月23日寄發之存證信函並以本件起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259 條規定，請求被告返還收受之買賣價金260 萬元。且系爭房屋為凶宅屬被告無法修補之重大瑕疵，故原告亦可依民法第227 條規定準用第226 條、256 條及260 條之規定請求解除系爭契約及損害賠償260 萬元。

㈢聲明：如主文所示。

二、被告抗辯略以：

㈠系爭房屋係被告於97年1 月24日經本院95年度執字第43691號拍賣程序拍定而取得所有權，拍賣公告中並未註記系爭房屋曾於90年間發生意外致死事故，被告係於得標後方得知此情，根據內政部97年7 月24日函文之說明，原告所述非自然死亡事故既非在被告產權持有期間內所發生，即非屬「凶宅」，況原告從未當面詢問過上情，被告自無庸主動告知。

㈡聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠查系爭房屋係被告於97年1 月24日經本院95年度執字第43691 號拍賣程序拍定而取得所有權，兩造嗣於99年12月4 日簽訂系爭契約，約定由原告以260 萬元之價金向被告買受系爭房地，原告業已如數交付買賣價金，被告亦已交屋完畢；惟系爭房屋曾於90年3 月26日發生屋主等4 人因一氧化碳中毒死亡之意外事故，被告於拍定取得該房地所有權後方得知此情，惟並未將之告知原告，嗣原告於買受系爭房地後始得知上情，而原告已於100 年2 月23日向被告寄發存證信函表示解除系爭契約之意思；又原告另以上情為據對被告提出詐欺之刑事告訴，經臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）檢察官以100 年度偵字第14498 號對被告為不起訴處分在案，原告已對該不起訴處分提起再議等情，有原告提出之不動產買賣契約書、臺灣凶宅網網頁（查詢時間為100 年2 月17日）、存證信函、土地及建物登記第二類謄本、本院97年2 月19日桃園永執95年執梅字第43691 號不動產權利移轉證書、桃園地檢署100 年度偵字第14498 號不起訴處書等各1份在卷為憑，並經本院依職權調閱本院95年度執字第43691號民事強制執行案卷查核相符，復為兩造所不爭執，故足信屬實。

㈡原告主張：被告明知系爭房屋為凶宅而屬物之瑕疵，竟故意隱匿事實使原告受騙而買受系爭房地，故原告自得依法解除系爭契約並請求被告返還買賣價金等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點應為：「系爭房屋是否為凶宅？如是，是否屬物之瑕疵？」及「原告依民法第359 條及第227 條準用給付不能之相關規定解除系爭契約，有無理由？」。茲分項論述如下。

㈢爭點一：系爭房屋是否為凶宅？如是，是否屬物之瑕疵？

1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，此有最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，然就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。

2.如前所述，兩造均不爭執系爭房屋曾於90年3 月6 日發生前揭意外致死事故之情，並有原告提出之臺灣凶宅網網頁1 件為證（見本院卷第15頁）。被告雖稱：依內政部92年6 月訂頒之「不動產委託銷售契約範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容所示，凶宅之定義為「於賣方產權持有期間所發生之兇殺或自殺致死案件」，故本件既為意外死亡之情形，即非屬凶宅等語，並提出內政部97年7 月24日內授中辦字第0970048190號函1 件為憑（見本院卷第34頁）；惟按，內政部之函釋見解本無拘束法院裁判之效力，而法律或實務上並未有關於「凶宅」之明確定義或規範，則與其爭執系爭房屋是否符合「凶宅」之定義，毋寧應審酌「意外致死事故」是否為影響交易價格之重要因素，即系爭房屋之交易價格是否因該事件致減損。申言之，先就我國一般人民之情感而論，若房屋內曾發生過諸類情事，住戶之心理層面即會產生嫌惡感，而影響購買意願及房地產之價格，造成系爭房屋之市場交易價格減損。復就房屋交易市場之通常交易觀念以觀，系爭房屋是否曾發生因一氧化碳中毒意外致死等之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，無論房屋買受人是否詢問，出賣人均應主動告知上情，落實資訊公開義務，賦予房屋買受人決定是否購買之裁量權，以維持交易之公平性。準此，雖上開意外致死事故係發生於90年間，非在被告購入後始行發生，且迄今雖已10餘年，然參酌上述實務見解暨衡諸我國社會民情，購買不動產多為長久居住以安居樂業為計，心裡期待上均不希望購買之不動產曾經發生意外致死事故，再佐以本件原告購買系爭房屋乃為供己自住使用，其於本院開庭時並陳明：若知道上情即不會購買等語（見本院卷第31頁之筆錄），而其一知悉系爭房屋曾發生上開意外致死事故後隨即央求被告出面處理等情綜合觀之，應認上開意外致死事故對原告心理已造成影響而屬交易上重大瑕疵，且該瑕疵係於兩造契約成立時即存在於買賣標的即系爭房屋之現狀，是無論本件原告是否曾向被告詢問，被告均應負有主動告知之義務，又該瑕疵已使系爭房屋再行交易之價格貶損，造成系爭房屋交易性及經濟性上之貶值，兩者間自有相當因果關係。況查，被告前於97年1 月24日取得系爭房地之所有權後，其於97年3 月6 日曾向本院陳報「聲請點交」狀，其內容即提及略以：得標後知道5 年前該屋有4 個人一氧化碳中毒身亡，很後悔沒有打聽就去標房屋等語，有該文狀影本1 份為憑（見本院95年度執字第43691 號民事強制執行卷㈡第113 頁，影本附於本院卷第27頁）。是綜合上情，原告主張：系爭房屋具有瑕疵一情，確屬可採。

㈣爭點二：原告依民法第359 條及第227 條準用給付不能之相關規定解除系爭契約，有無理由？

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。另契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第354 條第1 項前段、第359 條前段及第259 條第1 、2 款分別定有明文。如前所述，系爭房屋因曾發生90年3 月26日之意外致死事故而具有交易上之重大瑕疵，被告隱瞞未向原告告知上情，而原告業已分別於100 年2 月23日向被告寄送存證信函及以起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約之意思表示（均詳如前述），故原告援引民法359 條之規定主張解除契約，並依同法第259 條規定請求被告返還買賣價金260 萬元並加計利息，即屬有據。

2.又本院既認定原告前揭依物之瑕疵擔保解除契約請求權之訴訟標的為有理由，則就原告其餘主張之民法第227 條、第226 條、256 條及260 條等關於債務不履行損害賠償請求權之訴訟標的，即無庸再予審究，併此敘明。

四、綜上所述，原告依據民法第354 條、第359 條及第259 條等規定，請求被告給付原告260 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即100 年8 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

五、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造之其餘主張、陳述或攻擊防禦方法，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。