臺灣桃園地方法院96年度訴字第562號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第562號

原告

財團法人台灣省私立八德殘障教養院

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳宏瑄律師

複代理人

甲○○○

被告

丙○○

上列當事人間租佃爭議事件，於民國96年8 月30日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，而由桃園縣政府以96年4月4日府地用字第0960107639號函送本院審理，依上揭法律規定，核無不合，合先敘明。

二、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。今原告提起本件租佃爭議之訴訟，依被告之抗辯，其確實否認兩造間之耕地租約業經原告終止之事實，故原告對於兩造間之系爭租約之法律關係是否仍屬存在？即有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告就其請求確認兩造間之耕地租約不存在部分，自有即受確認判決之法律上利益無疑。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造前就坐落桃園縣中壢市○路段885、783、567、380、592、591地號土地及中壢市○○段862、863地號土地（下稱系爭土地）以中鎮芝字第186號訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），而依最高法院裁判意旨可知所謂耕地係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」或「旱」，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃，是即使系爭土地中885 、862 、863 地號土地為林地目、或建地目，亦均有耕地三七五減租條例之適用。而被告未經原告同意且無地上權，竟在系爭土地中之567 、592 、591 地號土地（均係田地目，原本供耕地使用）上搭蓋木造鴿舍及木造平房，並於道路邊上搭建2 層磚造農機房，現尚有興建中之房屋（下稱系爭建物），用以堆置雜物，使得原本為耕地種植作物之土地不能耕作，符合不自任耕作，且不問系爭土地中其餘土地是否有不自任耕作之情，全部租約均屬無效。縱認其上建物為農舍，依內政部之函示意旨農舍亦非佃農可任意興建，如有需要建造應經地主同意，否則佃農在耕地上恣意興建地上物將耕地變更使用，應屬不自任耕作，最高法院67年決議意旨亦認堆放輪胎、廢鐵等物均屬不自任耕地，應准出租人收回，是原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止系爭租約，且原告業以存證信函向被告表示終止系爭租約及收回系爭土地之意思，至遲於原告提出調解聲請時，系爭租約亦已終止。惟原告主張系爭租約已因被告未自任耕作遭原告終止一節為被告所否認，故原告是否仍具有出租人之法律上地位，即有不安之狀態，且得以確認判決加以除去，自有受確認判決之法律上利益。為此，提起本件訴訟。並聲明：如主文所示。

二、被告則以：其先祖父邱阿荖前於日據時代大正二年即向當時之地主原媽祖神明會承租系爭土地迄今，且於斯時其上便有木造無固定基礎之農用房舍、畜舍存在，被告祖先亦將戶籍設於各自所有房舍，並經戶政事務所發給門牌號碼，是系爭房舍並非被告私自興建亦無變更系爭土地之使用用途，本件實無原告所指稱被告有不自任耕作等情，況原告之委任律師在與被告之他案中亦自認上開房舍為邱阿荖所建而由被告繼承所有權。又地主即原告實應出具土地使用權同意書以供被告申請核發該建物之使用執照。而坐落591 、592 、783 、379 （379 地號此筆土地非原告所有）地號土地上建物為被告之先祖所建造，而被告之先父係依法修繕系爭土地上部分舊舍遭颱風天災毀壞或自然折舊之部分，使之回復可使用之狀態，始有現有房舍現況（鐵皮屋頂）。又被告確有於系爭土地自任耕作並無休耕之實，且依土地法第106 條規定及最高法院判例意旨，佃方雖將耕地之一部變更為畜牧之用，仍不失為自任耕作，故上述修繕原有房舍之行為尚非法定租約得終止之原因，而放置農業用機械亦屬農用性質，並非他種用途。又系爭租約歷經多次換約，至89年間被告父親過世後兩造再續租約新訂立租約時，地主均未對部分土地上之牧畜用途建物有所異議，或在租約上加註文字，而為公所週知之事實，地主嗣後單方之行為均不影響上開建物之合法存在，被告於收受原告終止租約之函示後亦函復異議其無權收回。再者，原告對被告發函告知其耕地上有特別改良費用支付金額及部分耕地種有藥用植物、畜牧及放置農機機具等內容，並未為反對表示，顯係全盤接受上開事實，足認被告所為並無違背法令。況原告為財團法人無自耕能力，本件亦無耕地三七五減租條例第19條規定可終止租約之事由。除非地主按照佃方要求補償損失及特別改良金額，否則原告自無權藉詞拒絕被告繼續承租系爭土地，遑論原告是否有違反先占被告祖先之優先承買系爭耕地所有權，亦有疑義等語資為抗辯。並聲明以：原告之訴駁回。

三、本件不爭執事項：

⑴、兩造就坐落桃園縣中壢市○路段885 、783 、567 、380 、592 、591 地號土地及中壢市○○段862 、863 地號土地現以中鎮芝字第186 號訂有耕地三七五租約。

⑵、系爭中壢市○路段885 、783 、567 、380 、592 、591 地號土地及中壢市○○段862 、863 地號土地使用分區均為特定農業區，前述885 、783 、567 、380 、592 、591 地號土地之使用地類別為農牧用地；中壢市○○段862 、863 地號使用地類別為甲種建築用地。

⑶、被告於系爭中壢市○路段567 、592 、591 地號土地上均已建造有地上物，並曾訴請原告出具同意書，經本院95年度訴字第1622號民事判決在案，現在最高法院上訴中。

⑷、被告確曾收受原告寄出如原證四之存證信函。

⑸、系爭土地經本院現場勘驗情形為：如本院囑託中壢市地政事務所之複丈成果圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 部分均由被告使用中，及其位置。567 地號上有3 間木造房，現有養鴿、狗、放置農用農具，無法住人（參見原證5 照片，本院卷第62、64、65頁）、591 、592 地號有1 間磚造建物，原作豬舍使用，現在放置乾穀機（參見原證5 照片，本院卷第60頁）。

四、本院判斷：本件原告主張被告未自任耕作，已經原告以存證信函終止系爭租約，請求確認兩造間之就坐落中壢市○路段885 、783 、567 、380 、592 、591 地號及中壢市○○段862 、863 地號土地以中鎮芝字第186 號耕地租賃關係不存在等情，此為被告堅決否認，並以事實及理由欄三之陳述置辯，是本件之爭點乃在於：被告是否確有原告所指之不自任耕作之情形，原告以此為由終止兩造間系爭租約是否合法？茲敘述如下：

⑴、按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用」最高法院83年度台上字第2636號民事判決可資參照。再按「耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106 條第2項之規定，雖包括漁牧，亦屬於耕地租用而言，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。」最高法院著有87年度台上字第592 號民事判決、87年度台再字52號民事判決亦可參照。

⑵、經查，兩造間所定之系爭租約係約定其正產物為「（稻）谷」，此有耕地租約1 紙在卷足憑（參見本院卷宗第41頁），自係為栽培農作物之耕地租佃契約。故系爭土地租佃之時，自始即約定承租人應以種植水稻使用系爭耕地，而被告在如附圖所示中壢市○路段567 地號之系爭土地上搭蓋有編號A、B 、C 、D 共3 棟房舍，供作養鴿場使用乙節，業經被告於本院審理中所自承（參見本院卷宗第213 頁），且有被告所不爭執真正之照片5 紙（參見本院卷宗第64至第68頁）可參，並與本院至現場履勘情形所見相符。以被告搭蓋之鴿舍範圍觀之，其所豢養之鴿類為數不少，況養鴿之目的與一般農業行為尚屬有間，不足認此屬經營農業之範圍，被告顯然係將部分耕地變更原有耕地性質，搭蓋鴿舍予以養鴿，自屬未依原耕地租約約定之方式自任耕作。

⑶、且被告在如附圖所示之中壢市○路段591 、592 、783 地號土地上搭蓋有如附圖所示編號E 、F2棟建物，被告雖抗辯該2 棟建物係供耕作之用。惟查，依據原告所提出且為被告不爭執真正之照片（參見本院卷宗第60、61頁）所示，該E 、F2棟建物現在使用方式雖確有擺設部分農具，然大部分係堆置舊沙發、圓板凳、木板、垃圾袋、棉被、廢棄之鐵欄、鐵棒、廢棄塑膠桶、塑膠欄、塑膠布等廢棄物品，上述物品既與農作無涉，顯然其作用係供作堆放廢棄物品之用，自難認被告所指稱搭設此2 棟建物係供農用乙節為真實，故就此2棟建物所在土地而論，被告亦確有不自任耕作之情無誤。

⑷、被告雖抗辯，系爭土地上之建物原為其先祖父邱阿荖於日據時代大正2 年即向當時之地主原媽祖神明會承租迄今，且於斯時其上便有木造無固定基礎之農用房舍、畜舍存在，雖經其先父修繕，惟並未變更使用，並經戶政事務所發給門牌號碼，且89年間其先父親過世後，兩造再續租約新訂立租約時，原告均未對系爭建物有所異議，顯係全盤接受上開事實，足認被告所為並無違背法令。況原告為財團法人無自耕能力，本件亦無耕地三七五減租條例第19條規定可終止租約之事由。除非地主按照佃方要求補償損失及特別改良金額，否則原告自無權藉詞拒絕被告繼續承租系爭土地等語。惟按「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第43條定有明文。系爭土地現所有權人確為財團法人臺灣省私立八德殘障教養院，此為兩造所不爭執，且系爭租約之出租人亦為原告，此有前述耕地租約1 紙為證，亦為真實，故被告抗辯系爭建物係經日據時代地主原媽祖神明會同意由其先祖父所搭蓋乙節，即屬不足採信，縱設為真，亦不足以對抗現所有權人之原告。而被告一再陳稱系爭建物經戶政機關發給門牌號碼，應認系爭建物已合法化云云，惟按戶政機關所編定之門牌號碼，依其性質僅為行政管理之便，不足以為系爭建物是否合法之泉源，故被告此部分抗辯，亦不足採。末按「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」最高法院著有29年度上字第762 號判例，可資參照。被告既未證明本件兩造續訂租約之時，原告有何默示同意系爭建物搭設之行為，即不足認原告已默示同意系爭建物之存在，故被告此部分抗辯，即與事實不符。至被告抗辯：原告為財團法人無自耕能力，本件亦無耕地三七五減租條例第19條規定可終止租約之事由。除非原告按照其要求補償損失及特別改良金額，否則原告無權藉詞拒絕其繼續承租系爭土地等語，因原告非依據耕地三七五減租條例第19條規定終止租約，且被告抗辯補償部分，於法無據，故均不足採信，併此敘明。從而，原告以被告未自任耕作為由，於95年10月14日以桃園府前（21支）郵局第2253號存證信函終止兩造間之系爭租約，即屬有據。而該存證信函據被告自認業已收受，並以存證信函回覆原告不同意終止，經原告於95年10月17日收受，足認兩造間系爭租約至遲在95年10月17日即已合法終止在案，原告請求確認兩造間之就坐落中壢市○路段885 、783 、567 、380 、592 、591 地號及中壢市○○段862 、863 地號土地以中鎮芝字第186 號耕地租賃關係不存在等情，於法有據，應予准許。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。