臺灣桃園地方法院99年度訴字第1848號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1848號

原告

葉敏妮

訴訟代理人

李克欣律師

被告

胡順志

訴訟代理人

許啟龍律師

　　　　　　許淑玲律師

　　　　　　李宜萍

上列當事人間請求減少價金等事件，於民國101 年1 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。原告原依民法第359 條、第179 條規定起訴請求被告應返還減少之買賣價金新臺幣（下同）167 萬4,550 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於訴訟中變更依民法第359 條、第179 條、第360 條、第227 條第1 項規定請求被告給付158 萬6,600 元，及依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償噴藥費用2 萬9,000 元、已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元，共計167 萬4,550 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第171 、172 、204 頁），核其係基於兩造於民國99年2 月26日就坐落桃園縣中壢市○○○段○○○○段000地號土地應有部分10000 分之234 （下稱256 地號土地）、同段9286建號建物（門牌號碼桃園縣中壢市○○路00號8 樓之1 ，下稱系爭房屋）、地下停車位1 個（下與256 地號土地、系爭房屋合稱系爭不動產）簽訂買賣契約，而原告嗣後發現系爭房屋之實木裝潢（下稱系爭裝潢）有蟲害蛀蝕情形之同一基礎事實，與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告前透過訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）以688 萬元向被告承購系爭不動產，當時被告以系爭裝潢價值不斐作為銷售賣點，向原告表示買到賺到，且被告於系爭房屋之現況說明書勾選系爭房屋並無白蟻蛀蝕，保證系爭房屋並無蟲害蛀蝕情形，原告因此心動買受，並與被告於99 年4月16日點交系爭房屋，然原告於99年5 月間委請訴外人亞通室內裝潢設計工程公司（下稱亞通室內裝潢公司）進行裝修時，卻發現系爭裝潢多處遭蛀蟲毀損，嚴重影響系爭房屋之效用，而上開蟲害於外觀無法明顯發現，被告於出售系爭房屋時隱瞞未告知，顯有違誠信。後原告透過信義房屋通知被告出面處理，不料被告置之不理，甚至稱系爭不動產買賣並未包括系爭裝潢，只願折價5 萬元，令原告為之氣結，而系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形，已經原告委請訴外人頂響能多潔股份有限公司（下稱頂響能多潔公司）及信義房屋人員甲○○前來勘查，確認有活體蛀蟲存在於系爭裝潢中，屋頂夾板內多處散佈陳年蛀蟲屍體，此外並有批土掩飾蟲孔之痕跡，經原告詢問訴外人冠典實業有限公司（下稱冠典公司）修復上開蟲害情形所需費用，該公司評估因系爭裝潢以噴塗底漆、耐磨表漆及貼皮夾板施作，故而無法表面刨除，需全部拆除重作及全屋噴藥後，方能達到除蟲效果，否則重新施作部分也會罹患蟲害，故而需支出裝潢重作費用158 萬6,600 元、噴藥費用2 萬9,000 元。另原告於交屋後，因系爭裝潢有部分損壞，原告已請亞通室內設計公司修復完成，支出費用5 萬8,950 元，為根除蟲害亦須拆除，原告因而受有已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元之損失。

㈡系爭房屋因存有系爭裝潢遭蟲害蛀蝕之瑕疵，顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，亦造成系爭房屋交易價格之貶損，此有臺灣高等法院98年度上易字第1073號判決可資參照，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任，且被告交付存有蟲害蛀蝕瑕疵之房屋予原告，亦同時構成不完全給付，被告復於現況說明書內保證系爭房屋並無蟲害蛀蝕情形，原告應得依物之瑕疵擔保規定請求被告減少價金或請求損害賠償，或依不完全給付規定請求被告損害賠償，並以系爭裝潢拆除重作費用158 萬6,600 元為價金減少或損害賠償數額之計算依據。又被告因交付存有蟲害瑕疵之系爭房屋予原告，致原告需另花費噴藥費用2 萬9,000 元，及損失已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元，此均係原告因被告不完全給付而生固有利益損害，爰依民法第227 條第2 項規定請求被告如數賠償。綜上，原告請求被告返還應減少之價金及賠償損害共167萬4,550 元等語。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告167 萬4,550 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

㈠系爭不動產乃被告於87年5 月間以830 萬元購入，故被告以688 萬元出售予原告，並未賺得任何差價。而系爭裝潢係被告於87年6 月27日委託訴外人欣悅室內設計有限公司（下稱欣悅公司）施作，迄至兩造簽訂買賣契約之99年2 月間，已使用將近12年之久，攤提折舊後幾乎已無殘餘價值，且當時已存有和室門片、兒童房門片、廚房門片、兒童房櫥櫃五金損壞、廚房門片玻璃破裂拆除情形，原告所稱被告以系爭裝潢價值不斐作為銷售賣點，以及有以批土掩飾蟲孔之行為並非事實，實則系爭不動產買賣契約第9 條第3 項已載明買賣標的不含「可拆式之系統櫥櫃家具」，此觀麗業不動產估價師聯合事務所（下稱麗業不動產估價師事務所）作成估價報告（下稱系爭估價報告）評估系爭房屋未包括系爭裝潢於99年2 月間之合理市價為677 萬7,562 元，與兩造約定買賣價金68 8萬元相當可知，且系爭房屋之現況說明書係勾選系爭房屋並無「白蟻」蛀蝕情形，與無「蟲害」之情形有別，故被告並未向原告保證系爭裝潢並無蟲害蛀蝕，無須對原告負物之瑕疵擔保責任。又原告主張系爭房屋於兩造成立買賣契約前已存有蟲害蛀蝕情形，依最高法院92年度台上字第653號、98年度台上字第1811號判決意旨，瑕疵是否可歸責於出賣人之事由導致，係指瑕疵之發生，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，係屬二事，且瑕疵須於契約成立後發生始有不完全給付規定之適用，故原告亦不得以被告於出售系爭房屋前已知有蟲害蛀蝕情形，以及蟲害蛀蝕情形於買賣契約成立前已發生之情形，而請求被告應負不完全給付責任。

㈡縱認系爭裝潢有遭蟲害蛀蝕情形，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任，原告就該蟲害蛀蝕情形得進行蟲害防治工作除去，所需費用僅2 萬9,000 元，且原告亦曾委請訴外人七祥專業除蟲公司（下稱七祥公司）至現場勘查，該公司出具估價單記載：「全程施以專業用除蟲藥劑…即可擊殺現存之蟲體亦可預防日後蟲害侵入危害木質構件」等語，顯見系爭房屋蟲害蛀蝕情形只須以高壓灌注除蟲藥劑之方式處理即可，並無將系爭裝潢全部拆除重作之必要，況且被告委請欣悅公司施作系爭裝潢之實木地板、櫥櫃之工程費用僅分別為22萬4,000 元、57萬8,950 元，經攤提折舊後已無殘餘價值，系爭裝潢於出售原告時尚有損壞情形，以系爭房屋裝潢現況估算系爭房屋包括裝潢之交易價格，已顯有高估之虞，縱予以拆除，對系爭房屋之價值亦影響甚微，系爭估價報告亦認定室內裝潢遭蟲害蛀蝕就建物結構安全並無影響，臺灣高等法院98年度上易字第1073號判決之原因事實與本案並非相同，無比附爰引之餘地，原告應不得以重作費用請求減少價金。再倘認原告得以系爭裝潢存有蟲害蛀蝕而請求減少買賣價金，系爭裝潢存有蟲害蛀蝕只可能導致裝潢價值減損，其減少價金應以裝潢殘值為上限，而系爭裝潢之蟲害僅限於天花板，以系爭估價報告評估天花板部分裝潢重作費用31萬8,465 元、殘值率34.29%計算，買賣價金減少數額應為10萬9,202 元，抑或依最高法院86年度台上字第1615號判決意旨，原告得請求減少價金之數額應以買賣價金688 萬元，扣除無瑕疵物之實際價格即系爭房屋未包括系爭裝潢之合理市價677 萬7,562 元，計10萬2,438 元為限，始符公平原則，至多亦應依系爭估價報告評估系爭房屋包括未有瑕疵之系爭裝潢總價713 萬3,910 元，扣除系爭房屋未有裝潢之價值677 萬7,562元，計35萬6,348 元為限。另倘原告得依民法第359 條規定請求減少買賣價金，因減少價金規定之本質乃以買賣標的物存在瑕疵之應有價值決定買賣價金，並由買受人以減少之價金自行解決瑕疵問題，則原告復請求噴藥費用2 萬9,000 部分，即有重複評價瑕疵之虞，且系爭裝潢縱有蟲害蛀蝕，其情況係屬輕微，並無重作之必要，原告應不得請求被告賠償重作費用5 萬8,950 元等語，資為抗辯。

㈢ 並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。

四、本件兩造不爭執事項：

㈠兩造於99年2 月26日經由信義房屋簽訂系爭不動產買賣契約，由原告以總價688 萬元向被告購買系爭不動產，並於99年4 月16日完成交屋。

㈡系爭房屋之現況說明書於「本標的物是否有白蟻蛀蝕情形」部分係勾選「否」。

㈢系爭房屋於99年4 月16日交屋時有系爭裝潢，其中和室門、兒童房門、廚房門及兒童房櫃五金業已損壞。又系爭裝潢係被告於87年6 月27日委由欣悅公司施作。

㈣原告於交屋後，委請頂響能多潔公司、冠典公司分別為室內蛀蟲防治、系爭裝潢拆除後重做之估價之估價，上開公司分別於99年7 月6 日、99年7 月26日提出服務費用為2 萬9,000 元、158 萬6,600 元之報價單。另原告於交屋後，委請亞通室內設計公司為室內裝修，已支出費用5 萬8,950 元。

㈤七祥公司就系爭房屋之「蛀蟲防治工程」施工項目，於99年8 月12日出具工程計畫記載「全程施以專業用除蛀蟲藥劑，逐域間距30~50cm 鑽孔2.2mm 高壓灌注處理，意旨使木質構件與水泥或地板接面形成藥水防護膜，即可擊殺現存之蟲體亦可預防日後蟲害侵入危害木質構件。」、防治工程費用4萬8,600 元之估價單予信義房屋總管理處-客訪部。

㈥麗業不動產估價師事務所出具系爭估價報告書記載：「七、評估價值結論：㈠勘估標的（即256 地號土地、系爭房屋，無室內木作裝潢）之合理市價為577 萬7,562 元；地下停車位100 萬元。㈡勘估標的裝潢（即系爭裝潢）於價格日期（即99年2 月28日）之殘餘價值為39萬4,848 元；扣除價格日期存在之和室門、兒童房門、廚房門及兒童房櫃五金損壞之修復費用3 萬8,500 元後，系爭裝潢之殘餘價值為35萬6,348 元。㈢勘估標的（即系爭不動產）於價格日期時含室內木作裝潢之合理市價：713 萬3,910 元。㈣勘察日期時蟲害僅限於天花板前提下蟲蝕修繕費用評估：31萬8,465 元。㈤勘察日期蟲害擴及全部室內木作裝潢前提下裝潢重做費用估算：178 萬800 元。另麗業不動產估價師事務所101 年12月5日麗業字第0000000000號函檢附補充說明記載：「六、室內裝潢遭蟲害蛀蝕之減損金額說明：勘估標的不動產之價值以建築物為主體，室內裝潢與建築主體結構安全無關，屬建築物之裝修物的一部分。裝修物不影響建築物安全性，不考慮一般購屋者心理層面影響因素，僅考量裝修物之建築功能修復，其價值估算以重建成本為主。裝修物遭蟲害蛀蝕不影響建築物主體結構安全，其價值減損計算，以裝修物重新恢復功能為前提。依100 年12月13日現場勘查結果，結論如下：

㈠建築物主體結構安全未受影響，建築物心理層面價值並無減損。㈡99年2 月28日價格日期當時，裝修物室內裝潢蟲害蛀蝕僅及於天花板，價值減損以重新修復天花板功能為前提，其減損金額以天花板重做消毒除蟲之總費用31萬8,465 元為上限。」。

五、本院之判斷：原告主張系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形，且致使系爭房屋之交易價值貶損，原告除須另進行除蟲防治工程，亦須將已完成裝潢拆除，故而原告應得依物之瑕疵擔保、不完全給付規定請求被告減少買賣價金或賠償損害158 萬6,600元，以及賠償所受噴藥費用2 萬9,000 元、已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元之損害等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造爭執所在厥為：㈠系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時是否存有蟲害蛀蝕之情形？㈡原告得否以系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形而請求減少系爭不動產之買賣價金？倘可，得請求減少之金額為若干？㈢原告得否以系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形，請求被告負不完全給付之損害賠償責任？倘可，得請求賠償之數額為何？經查：

㈠系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時存有蟲害蛀蝕之情形：原告主張系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時，已有蟲害蛀蝕情形等語，雖為被告所否認，然證人即信義房屋人員甲○○到庭具結證稱：「（問：原告是何時表示有蟲害？）確實時間我忘記了，大約是在99年6 、7 月間原告告訴公司有蟲害，公司就派我去看，我去過一次現場，當時有原告、我及公司委託的除蟲公司到現場。」、「（問：當時現場狀況如何？）當時廠商向我們表示飯廳與房間內的角落部分有蛀蟲的屍體，天花板木作的部分客廳、飯廳、房間都有蟲洞。…當時有請除蟲公司估價，約3 、4 萬元。除蟲公司要用針劑注射來處理，時間約要2 、3 天。…」、「（問：廠商有無表示注射除蟲是否可以根除？）廠商表示沒有辦法保證根除，但是有保固時間半年或一年。在這期間發現，可以通知除蟲，依現場狀況評估，陸陸續續大概約需1 年處理。但不敢保證1 年後就沒有蟲害。」等語（見本院卷第68頁反面、第69頁），可知系爭裝潢於兩造99年4 月交屋後，即於99年6 、7月間發現有蟲害蛀蝕情形，且依除蟲費用、防治工程所需時間，以及無法保證完全根除情形觀之，該蟲害蛀蝕情形尚非輕微。又參之七祥公司提出估價單內記載：「工程施工需密閉4 小時人員勿進入，完工即附上1 年蛀蟲保固書乙份。惟此物件屬『裝潢本體木質角料瑕疵』，故須採重藥處理以達防治根本。」等語（見本院卷第87頁），亦可知該蟲害蛀蝕乃因系爭裝潢之木質瑕疵導致，而非外來因素所肇生，則以系爭裝潢於兩造交屋後即發現蟲害蛀蝕並非輕微之情形觀之，系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時存有蟲害蛀蝕之情形，應屬明確。

㈡原告得以系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形而請求減少價金34萬4,000 元：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354 條、第359 條前段定有明文。又按民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準，最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可參。

⒉原告主張系爭不動產之買賣價金包括系爭裝潢，而系爭裝潢於兩造買賣契約簽訂時存有蟲害蛀蝕情形，原告應得依民法第359 條規定請求被告減少買賣價金等語。而查：

⑴參之證人即被告之仲介經紀人乙○○到庭具結證稱：「（問：裝潢部分指的是哪些部分？）當初沒有很詳細講到這個部分，成交的總價就是包含裝潢在內的所有價格。實務上不會將裝潢切割出來，都是包含在裡面。實務上屋主的想法是認為裝潢是附贈的，但是在買賣上價金就是包括全部，沒有再另外區分。我們在買賣時，只有非固定物才會特別表示是否算在價金內，如果是固定物例如裝潢部分，不會另外計價。」、「（問：剛才提到被告在委託銷售時，有明確告知是賠售，裝潢是附贈的沒有算在價金裡面，是否確實如此？）…我印象中當初被告出價時沒有特別提到裝潢是否是附贈，是後來有爭執後才提到裝潢部分是附贈。一般只有在新房子或裝潢沒有多久的房子屋主才會要求另外將裝潢部分作計價，我們在銷售時會跟買方提到價金裡面大概有多少錢是裝潢部分。實務上一般我們在賣房子時不會特別跟買方說裝潢多少錢。」、「（問：買賣契約第16條第2 點有註明附贈的設備，是否表示裝潢是附贈的？）裝潢不算該條所說的設備。」等語（見本院卷第119 頁反面、第120 頁、第121 頁），可知被告與原告磋商系爭不動產買賣時，並未特別表示系爭裝潢不予計價，亦未於買賣契約內約定系爭裝潢係屬附贈品，則衡之不動產買賣實務係以不動產整體為價格磋商，系爭不動產買賣價金688 萬元係包括系爭裝潢在內，應堪認定。

⑵又系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時，已有並非輕微之蟲害蛀蝕情形，且該蛀蝕範圍除天花板外，包括系爭房屋飯廳與房間內等木作部分，縱經除蟲防治仍無法保證根除，有證人甲○○前揭證述可參，復且系爭裝潢之蟲害蛀蝕乃因其木質本體瑕疵造成，亦有上開七祥公司出具估價單可證，則系爭裝潢既屬實木裝潢，堪認蟲害蛀蝕情形乃存在於系爭裝潢全部，且該瑕疵無法以除蟲防治工程解決，需拆除系爭裝潢全部始得免於該蟲害蛀蝕情形，則系爭裝潢於被告交付系爭房屋予原告時，已有滅失該裝潢通常效用情形，而系爭裝潢係屬兩造買賣標的，如前所述，為被告應負物之瑕疵擔保範圍內，是原告以系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，為屬可採。

⑶惟衡諸裝潢乃建物使用人為增進其建物之使用效益所為，且得不損及建物整體結構而全數拆除，故系爭裝潢因存有蟲害蛀蝕情形而滅失其通常效用之情形時，就系爭不動產之整體價值影響而言，應即回復至其未有任何裝潢時之原有價值，是原告得以系爭不動產有蟲害蛀蝕情形而請求被告減少之價金，應即兩造約定之系爭裝潢數額。雖兩造簽訂買賣契約時並未約定系爭裝潢之價金數額，然系爭裝潢係被告於87年間委請欣悅公司施作，扣除其中和室門片、兒童房門片、廚房門片、兒童房櫥櫃五金損壞、廚房門片玻璃破裂拆除情形，系爭裝潢迄至兩造簽訂買賣契約時之殘餘價值為35萬6,348元，且系爭不動產未包括系爭裝潢時，於兩造簽訂買賣契約時之市場價值為677 萬7,562 元，有系爭估價報告附卷可憑（見該報告第4 頁），故系爭不動產於其裝潢未有蟲害蛀蝕瑕疵時之市場價值應為713 萬3,910 元（677 萬7,562 元+35 萬6,348 元=713萬3,910 元），則系爭不動產因裝潢有蟲害瑕疵而應減少之市場價值比例為5%（35萬6,348 元713萬3,910 元=0.05 ，四捨五入至小數點第2 位），此即裝潢佔買賣總價金之比例，是以兩造約定系爭不動產買賣價金688 萬元計算，系爭裝潢數額應為34萬4,000 元（688 萬元×5%=34 萬4,000 元），原告因系爭不動產之裝潢有蟲害蛀蝕情形得請求被告減少之價金為34萬4,000 元，原告請求被告減少系爭不動產買賣價金34萬4,000 元，並依民法第179 條不當得利規定請求被告返還34萬4,000 元，為屬有據，其請求逾此範圍部分，則非可採。

⒊原告雖主張：系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形，且該蛀蝕情形無法以蟲害防治工程解決，而需將系爭裝潢全部拆除重作並支出158 萬6,600 元，該蟲害情形並將導致系爭不動產未來交易價值之貶損，故其應得請求被告減少買賣價金158 萬6,600元云云。然原告既自承系爭裝潢得與系爭房屋拆除分離，則系爭不動產買賣價金因系爭裝潢之蟲害瑕疵無法根除須全數拆除所受影響，自僅以系爭裝潢數額佔系爭不動產買賣價金之數額為限，況系爭裝潢拆除重作係以新品代之，而系爭裝潢迄至兩造簽訂買賣契約時已使用12年之久，被告並非出售全新裝潢予原告，原告請求以全新裝潢所需費用作為減少價金之計算基礎，顯非合理。而物之瑕疵擔保規定係在衡平買賣契約之對價關係，保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下而為價值衡量，與買受人日後轉售買賣標的物所能獲得預期利益無涉，原告主張其將受有系爭不動產交易價值貶損之損失，已逾物之瑕疵擔保制度所保障之範圍，是其前揭主張，尚無可採。

⒋被告雖辯稱：兩造約定買賣價金與系爭房屋未包括裝潢之合理市價相近，可知系爭裝潢並未在買賣契約範圍內，且系爭裝潢已使用將近12年之久，攤提折舊後幾乎已無殘餘價值，對系爭房屋之價值影響甚微，若認被告應對原告負物之瑕疵擔保責任，原告亦僅須支出除蟲防治工程費用2 萬9,000 元，毋庸全數拆除重作；再縱原告得請求減少價金，以天花板部分裝潢重作費用之殘值率計算減少數額應為10萬9,202 元，或以買賣價金扣除未包括系爭裝潢之合理市價應為10萬2,438 元云云。然查：

⑴系爭不動產包含無蟲害蛀蝕裝潢之市場價值為677 萬7,562元，雖與兩造約定買賣價金688 萬元相近，然系爭裝潢於買賣契約簽訂時已有蟲害蛀蝕情形，如前所述，被告復自承其與原告磋商之不知有蟲害蛀蝕情形（見本院卷第205 頁），可知兩造係於無蟲害蛀蝕前提下而為系爭不動產之買賣價格磋商，則參諸物之瑕疵擔保規定係在保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下而為價值衡量，而非限制兩造約定之買賣價金數額應合於市場價值，是系爭不動產買賣價金既未特別排除系爭裝潢之價值，有前揭證人乙○○之證述可參，被告自願以低於市場行情價值出售系爭不動產，自應受兩造買賣契約之合意拘束，尚難憑此認系爭裝潢並未包括在買賣價金範圍內，況系爭不動產未包括裝潢之市場價值確係低於兩造約定之買賣價金，且系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時仍有殘值率34.29%，有系爭估價報告書可參（見該報告第4 頁），益徵被告並未有無償附贈系爭裝潢予原告之意思，系爭裝潢經折舊後亦非完全無價值，是被告據此辯稱原告不得請求減少價金云云，尚非可採。

⑵又原告得以系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形請求減少買賣價金，應以系爭不動產之裝潢無蟲害蛀蝕瑕疵時之價值，與系爭不動產未有裝潢時之價值相互比較，如前所述，以使系爭不動產之買賣價金得確實反映兩造約定之系爭不動產價值，與原告得以何方式修復該瑕疵無關，況七祥公司出具估價單雖記載：「全程施以專業用除蛀蟲藥劑，逐域間距35~50cm 鑽孔2.2mm 高壓灌注處理，意旨使木質構件與水泥或地板接面形成藥水防護膜，即可擊殺現存之蟲體亦可預防日後蟲害侵入危害木質構件。」等語（見本院卷第87頁），然該廠商無法保證灌注藥劑可完全根除蛀蟲情形，有證人甲○○上開證述可憑，是難認系爭裝潢之蟲害蛀蝕情形，並無滅失該裝潢之通常效用情形，被告辯稱原告不得請求減少買賣價金云云，仍非可採。

⑶另系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形，尚及於天花板外之其他裝潢部分，有證人甲○○所為證述可參，麗業不動產估價師事務所雖以系爭裝潢蟲害蛀蝕情形僅及於天花板情形而為估價（見本院卷第214 頁），惟其並無判斷蟲害蛀蝕之專業能力，純係以其現場勘查當日天花板可見蟲害蛀蝕現象而為認定（見系爭估價報告第5 頁），則參之除蟲公司即七祥公司出具之估價單所載施工範圍為「木質天花板、地板構件等」等文字（見本院卷第87頁），並未排除天花板外部分為其施作範圍，是自無從以天花板部分重作費用及其殘值率而為買賣價金減少之依據。而兩造約定買賣契約總價688 萬元，雖僅較系爭不動產未包括裝潢價值為677 萬7,562 元高出10萬2,438 元，惟物之瑕疵擔保規定並非限制買賣雙方應約定之買賣價金應合於市場價值，且兩造就系爭裝潢之價金數額並未特別約定，如前所述，自無從逕以兩造約定買賣價金扣除系爭不動產未包括裝潢價值而為計算，否則無異排除買賣雙方於簽約時得各基於其自身利益考量下而為價格磋商之權利，有違私法上契約自由原則，是被告上開所辯，並無可採。

㈢原告得以系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形，依不完全給付規定請求被告賠償損害5 萬8,950 元：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條第1 項、第2 項定有明文。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院86年度台上字第2818號判決意旨可參。原告主張系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時已有蟲害蛀蝕情形，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，亦應負不完全給付責任等語，被告雖辯稱瑕疵於契約成立後發生始有不完全給付規定之適用，原告不得以兩造簽訂買賣契約前已存在之蟲害蛀蝕情形請求不完全給付之損害賠償，且被告是否知悉瑕疵及為瑕疵告知，與該瑕疵可否歸責被告無關云云。然衡之兩造簽訂買賣契約之前，因買賣契約尚未締結，故無「債務」可言，不完全給付既屬債務不履行態樣之一，其規定自應於買賣契約訂定後始有適用餘地，是出賣人倘於兩造買賣契約簽訂後，交付一未合於債之本旨之瑕疵物予買受人，該瑕疵若於出賣人交付時已存在，且該瑕疵之存在乃可歸責於出賣人，自難謂出賣人已為完全之給付，出賣人應就其不完全給付負損害賠償責任。是系爭裝潢雖於兩造簽訂買賣契約時已存有蟲害蛀蝕情形，然該裝潢既為買賣標的物之一部分，且被告自承其不知系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形，可知兩造約定之買賣標的物並非有蟲害蛀蝕之裝潢，則被告於兩造簽訂買賣契約後，未交付原告未有蟲害蛀蝕之裝潢，被告之給付自未合於兩造約定而構成不完全給付，且該不完全之給付乃可歸責於原告，不因被告於買賣契約簽訂時不知悉該蟲害蛀蝕情形而有所影響，是被告辯稱其不負不完全給付責任云云，並非可採。

⒉然原告主張其將系爭裝潢全數拆除後，需全屋噴藥方能達到除蟲效果，否則重新施作部分也會罹患蟲害，故其因被告不完全給付受有噴藥費用2 萬9,000 元之損害云云，雖提出頂享能多潔公司報價單1 紙為憑，惟系爭裝潢因有蟲害蛀蝕情形而滅失其通常效用，原告既已請求被告減少系爭裝潢數額之價金，使系爭不動產之買賣價金合乎原告於系爭不動產未有裝潢時之價值評估，原告自不得復請求被告賠償系爭不動產於有裝潢時所需支出之費用，況系爭裝潢之蟲害蛀蝕係因其木質瑕疵導致，難認原告於系爭裝潢全數拆除後仍有施作除蟲工程之必要，是原告此部分之請求，並非有據。另原告主張其於交屋後自行施作之裝潢，因系爭裝潢之蟲害蛀蝕情形而須拆除，其受有已完成裝潢費用5 萬8,950 元之損害等語，業據其提出亞通室內設計公司出具之預算書1 紙為佐（見本院卷第21頁），參之原告於交屋後施做裝潢部分並非在兩造買賣標的物範圍內，且該施作內容乃修復系爭裝潢於交屋時之損壞部分，於系爭裝潢因蟲害情形需全數拆除之情形下，可知被告已完成裝潢部分亦無法留存，此與被告之不完全給付間有因果關係存在，是原告請求被告賠償其因被告不完全給付所受固有利益損害5 萬8,950 元，為屬有據。被告雖辯稱爭裝潢之蟲害蛀蝕係屬輕微，並無重作之必要云云，然此顯與前揭證人甲○○證詞、七祥公司出具估價單內容不符，如前所述，是其上開辯解，尚無可採。

六、綜上，系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時存有蟲害蛀蝕之情形，原告得依民法第359 條規定請求減少價金34萬4,000 元，並得依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元，惟不得請求被告賠償噴藥費用2 萬9,000 元。又原告依民法第359 條、第179 條規定請求減少價金，既經本院認屬可採，原告就系爭裝潢重作費用158 萬6,600 元部分，另依民法第360 條、第227 條第1 項規定請求被告賠償，即無再予論述之必要，附此敘明。

七、從而，原告請求被告給付減少之價金34萬4,000 元、賠償已完成裝潢施作費用5 萬8,950 元，共計40萬2,950 元，為有理由，應予准許，逾此數額範圍部分，為無理由，應予駁回。另本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定被告免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。