桃園簡易庭101年度桃簡字第216號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度桃簡字第216號

原告

台灣房屋仲介股份有限公司

法定代理人

李碧華

訴訟代理人

李德瑋

被告

李天送

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國100 年8 月3 日與原告簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約），約定被告就其所有坐落桃園縣大園鄉五塊厝下埔小段第1685之1 地號、總面積875 平方公尺、權利範圍三分之一計291.66平方公尺（88.229坪）之土地（下稱系爭土地），委由原告代為居間以新臺幣（下同）1,235 萬元之價額出售，以銷售價額之4%計付服務報酬。後於同年月16日、29日，另簽訂同意書（下稱系爭同意書），將委託銷售價格更正為883 萬元，並同意以銷售價格之3 ％計付服務報酬。原告於同年8 月22日已覓得訴外人吳俊億同意以2,648 萬元買受總面積875 平方公尺之土地全部，依被告就系爭土地之權利範圍計付883 萬元，原告乃收受吳俊億於同日所交付之300 萬元本票（下稱系爭本票）。詎被告事後竟以系爭委託銷售契約書未約定之補償費用事宜未合致為由，拒絕與吳俊億簽約，經原告以中壢十九支郵局第926 號存證信函催告被告履行後，被告仍置之不理。被告於原告媒介就緒後，竟故意拒絕訂約，依最高法院84年度台上字第2925號判決意旨所揭示之誠信原則，被告仍應給付服務費用26萬4,900 元（883 萬X3％＝264,900 ）等語，並聲明：被告應給付原告26萬4,900 元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：被告曾向原告公司員工謝振財表明，被告與李傳煌所有之2 樓半鋼筋混凝土造建物（下稱系爭建物），越界占用系爭土地約8 坪至10坪之面積，經謝振財承諾得保留系爭建物及六米之道路後，兩造始簽訂系爭委託銷售契約書。原告雖覓得吳俊億同意以上揭價格購買系爭土地，然因吳俊億拒絕同意被告於系爭土地上保留系爭建物，對於拆除系爭建物之補償費用亦未與被告達成共識，而吳俊億要求被告於系爭土地地界設立圍籬等事項亦難為被告所同意，被告與吳俊億買賣契約之內容既未達成合致，殊難被告有何須簽訂買賣契約之義務，是原告主張被告違約不賣一事，實無所據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告於100 年8 月3 日與原告簽訂系爭委託銷售契約書，約定委託原告以1,235 萬元之價額出售系爭土地。後於同年8 月16日、29日，另以系爭同意書，更正委託銷售價格為883 萬元，並以銷售價格之3 ％計付服務報酬，原告已覓得吳俊億同意以883 萬元買受被告所有之系爭土地，並收受吳俊億於同日所交付之300 萬元本票等節，業據原告提出土地專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、同意書、本票影本等資料為據，復為被告所不爭執，自堪信此部分事實為真實。

四、至原告主張業已覓得吳俊億同意以883 萬元之價格購買系爭土地，被告卻拒絕簽訂買賣契約，有違約之情事等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造之爭點分述如下：

㈠本件原告主張於買賣契約成交後，被告始提出系爭建物保留或補償之相關問題討論云云。經查，系爭建物越界占用系爭土地面積約5 坪乙節，業據原告於本院審理程序中自陳（見本院卷第43頁），系爭建物占用系爭土地之面積非微，而被告與李傳煌為系爭建物之所有權人，對於系爭土地出售後，買受人將如何處置系爭建物，衡諸一般常情，理當至為關切，斷無在尚未商討如何處理系爭建物前，即率爾委託原告出售系爭土地，徒增系爭建物遭拆除之風險。而證人江麗惠即代書於本院言詞辯論期日具結證稱：李天送他們來找我的時候，有跟我說簽委託銷售契約時有約定在簽約後，要討論該二層樓的建物（即系爭建物）是否要保留，還是要拆除；因為李天送在簽契約時候一直猶豫要不要保留該二層樓建物，所以他們才會約定等找到買主再就二層樓建物是否拆除進行協調等語（見本院卷第41頁背面至第42頁），更可證被告抗辯稱於簽訂系爭委託銷售契約書時，原告員工謝振財曾同意伊得保留系爭建物，以及六米寬之道路等語，並非子虛，原告前揭主張，洵屬無據。

㈡系爭委託銷售契約為居間及代理之混合契約，此見不動產經紀業管理條例第4 條第5 款以及系爭委託銷售契約即明。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文，而稱訂約之媒介者，乃指介紹雙方訂立契約，受當事人雙方委託，斡旋於當事人雙方之間。又按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條第2 項定有明文。查，被告於委託原告銷售時，既已特別提及系爭建物之相關處理，足見系爭建物之相關約定，核屬系爭土地買賣契約之必要之點。原告員工彭成貴於100 年9 月21日提出附註條款與被告協調系爭建物拆除補償事宜，然補償價格未合致等情，為原告所不否認。本件原告固已斡旋吳俊億同意以883 萬元之價格購買系爭土地，然對於系爭建物拆除之補償費用等買賣契約必要之點，則未能協調成功，原告既未能完成訂約媒介，則被告拒絕簽訂系爭土地買賣契約，難認有何可歸責事由可指，原告前揭主張，核屬無據。

五、綜上所述，本件被告拒絕簽訂買賣契約事由非可歸責於被告。從而，原告以被告故意拒絕簽訂買賣契約為由，請求被告給付服務報酬26萬4,900 元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，均應予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。