桃園簡易庭107年度桃簡字第563號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度桃簡字第563號

原告

富貴鐘錶眼鏡有限公司

法定代理人

林益興

訴訟代理人

邱天一律師

被告

大田開發有限公司

被告

上田開發有限公司

共同法定代理人

吳瑞麒

共同訴訟代理人

徐偉峯律師

　　　　　　王柯雅菱律師

上列當事人間返還保證金事件，本院於中華民國107 年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國101 年8 月15日向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自101年11月16日起至111 年11月15日止，租期10年，第1 至3年每月租金新臺幣（下同）120 萬元、第4 至6 年每月租金126 萬元、第7 至10年每月租金135 萬元，原告並於簽約時給付相當於6 個月租金之履約保證金共計720 萬元予被告【其中被告大田開發有限公司（下稱大田公司）取得480 萬元、被告上田開發有限公司（下稱上田公司）取得240 萬元）。惟原告承租至106 年時，營業狀況受景氣不佳影響，難以負擔高額租金，原告雖請求被告調降租金，但遭被告拒絕，不得已之下，原告乃於106 年4 月1 日由原告法定代理人林益興以手機簡訊及LINE通知被告法定代理人吳瑞麒，將提前於107 年3 月31日終止租約，並於106 年4 月6 日寄發存證信函予被告重申上開提前終止租約之意旨，嗣後原告已於107 年3 月31日將系爭房屋交還被告，系爭租約已經終止。

（二）惟被告尚未返還原告720 萬元之履約保證金，雖依據系爭租約第6 條「違約處罰」第3 項約定：「租賃期間，乙方（承租人）欲提前終止租約時，須於1 年前通知甲方（出租人），並賠償甲方相當於保證金之損失。甲乙雙方，若有一方於租期屆滿後，不願再續租時，均應於1 年前告知他方。」，約定原告提前終止租約應賠償被告相當於保證金之損失，性質上為違約金之約定，但原告已於1 年前通知被告提前終止租約，被告已有充裕時間另行招租，不致受有損失。被告如沒收原告已交付相當於6 個月租金之保證金即720 萬元，實屬過高，依一般房屋租賃習慣及「租賃住宅市場發展及管理條例」第7 條明定「押金之金額，不得逾2 個月租金總額」，則系爭租約約定6 個月租金總額之保證金，並作為提前終止租約之違約金，顯然過高而對承租人顯失公平。再者，系爭租約租期長達10年，原告已承租5 年又5.5 月，超過租期一半，履約期間給付被告之租金高達7,965 萬元（前4 年每月120 萬元×4 年×12月＝5,760 萬元，第5 年又5.5 月每月126 萬元×17.5月＝220 萬元，5,760 萬元＋220 萬元＝7,965 萬元），已為一部履約，爰請求本院依民法第251 條、第252 條規定，將720 萬元之違約金酌減至2 個月租金總額即240 萬元，並依不當得利之法律關係，請求被告將差額480 萬元返還予原告，即依比例被告大田公司應返還原告360 萬元、被告上田公司應返還原告120 萬元。

（三）並聲明：

1.被告大田開發有限公司應給付原告320 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

2.被告上田開發有限公司應給付原告160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

3.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）系爭房屋坐落桃園藝文特區最精華之地段，簽約之初因原告十分看好其未來發展，擔心被告不願出租或期限不長，主動要求承租10年並交付720 萬元之履約保證金，系爭租約之文字亦為原告預先擬定並提供予被告簽約，原告自不能事後因景氣或營業狀況不佳而任意違背契約之約定。況且，依系爭租約之約定，自第4 年起每月租金調漲為126萬元，因原告一再反應景氣不佳要求調降，被告基於情誼已同意每月減少6 萬元之租金。詎自第5 年起，原告竟要求被告將租金調降為每月90萬元，被告拒絕後，原告即遲付租金並要求以履約保證金抵充租金，被告於原告遲繳達2 期計252 萬元租金後，向法院聲請強制執行，拖延數月始獲清償。原告復於106 年11月16日起遲付租金，被告只能再次向法院聲請強制執行，原告始於每月期限屆至前交付該月租金，但仍違反系爭租約第3 條第3 項約定應1 次交付全年度租金票據之約定，租賃期間被告已因原告多次違約而受有利息損失及負擔法院程序費用、律師費用之損失。

（二）原告欲提前終止租約，依系爭租約第6條第3項之約定，應於1 年前通知，並應賠償被告相當於保證金之損失。原告終止租約後，系爭房屋於107 年4 月至8 月未出租，迄至言詞辯論終結日，一半出租、一半尚未出租，被告所受租金損失已超過720 萬元，被告除受有租金損失外，另因被告以系爭房屋向銀行借貸數億元資金，被告亦承受龐大資金壓力，被告本預期尚有4 年半且每月至少126 萬元租金可收取，倘原告如期履約，被告可得之利益依財政部國稅局核定之不動產租賃同業利潤標準，淨利率為33％，系爭租金以每月120 至135 萬元計算，被告4 年半可獲之利潤約為2,160 萬元至2,430 萬元，然因原告提前終止租約而無法享有，被告所受損害遠超過720 萬元，更可證明被告沒收720 萬元之履約保證金作為違約金並未過高。至原告所主張之「租賃住宅市場發展及管理條例」係計對「住宅租賃」之規範，本件原告承租系爭房屋販售高級鐘錶，為供營業使用之房屋租賃，自不受其規範，亦無土地法第99條擔保金上限之適用。本件租期長達10年、系爭房屋價值較高、租金亦高，出租人所承受之風險亦非一般供居住用之租賃關係可比擬，收取較高之保證金也屬合理，更在簽約時為兩造所同意，自應遵守，原告請求酌減違約金為無理由等語置辯。

（三）並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張（一）原告於101 年8 月15日向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自101 年11月16日起至111 年11月15日止，租期10年，第1 至3 年每月租金120 萬元、第4 至6 年每月租金126 萬元、第7 至10年每月租金135萬元，原告並於簽約時給付相當於6 個月租金之履約保證金共計720 萬元予被告（其中被告大田公司取得480 萬元、被告上田公司取得240 萬元）。（二）原告於106 年4 月6 日寄發存證信函通知被告將提前於107 年3 月31日終止租約。

（三）原告已於107 年3 月31日將系爭房屋交還被告，系爭租約已經終止。（四）被告尚未返還保證金720 萬元等情，業據提出系爭租約、存證信函等件在卷可稽（本院卷第8 至11、12至14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告依系爭租約第6 條第3 項之約定沒收保證金720 萬元實屬過高，應予酌減至240 萬元，並依不當得利之法律關係請求被告返還差額合計480 萬元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為被告沒收720 萬元之違約金是否過高而應予酌減？原告請求返還480 萬元有無理由？分述如下：

（一）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。

（二）依系爭租約第6 條「違約處罰」第3 項約定：「租賃期間，乙方（承租人）若欲提前終止租約時，須於1 年前通知甲方（出租人），並賠償甲方相當於保證金之損失。甲方雙方，若有一方於租期屆滿後，不願再續租時，均應於1年前告知他方。」（下稱系爭條款，本院卷第10頁），顯係兩造就承租人提前終止租約應賠償「相當於保證金」之違約金之約定。而兩造並不爭執系爭租約業經原告於107年3 月31日提前終止，被告並已沒收簽訂系爭租約時已收取之保證金720 萬元等節，而原告既主張違約金過高應予酌減，自應由原告負舉證責任。

（三）原告固主張依一般房屋租賃習慣及「租賃住宅市場發展及管理條例」第7 條明定「押金之金額，不得逾2 個月租金總額」，則系爭租約約定6 個月租金總額之保證金，並作為提前終止租約之違約金，顯然過高云云，惟按「租賃住宅」指以出租供居住使用之建築物，為上開條例第3 條所明定。本件系爭租約第4 條第1 款已約定原告承租系爭房屋供營業使用，自無上開條例之適用。再按營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，土地法第99條擔保金之規定，亦應為相同之解釋。尤以供營業使用房屋租賃之擔保金，重在擔保租賃契約之履行，其擔保金之多寡，常因租賃房屋之價值及承租人營業之風險而有不同，更應回歸契約自由之原則，不應以特別法加以限制，故土地法第99條就擔保金之規定，亦應解為不包括供營業使用之房屋租賃，以兼顧租賃雙方之利益（最高法院94年度台簡上字第8 號判決意旨參照）。是本件原告承租系爭房屋既係供營業使用，其擔保金（保證金）之上限即不受法令之限制，而應回歸契約自由原則即依兩造系爭租約之約定，因違約而沒收保證金，其違約金之金額亦應為相同解釋，故原告主張依一般房屋租賃習慣或依法令限制，應酌減為2 個月云云，洵屬無據。

（四）原告雖主張系爭租約租期長達10年，原告已履約5 年又5.5 月，超過租期一半，且已提前1 年通知被告終止租約，被告已有充裕時間另行招租，不致受有損失，故請求酌減違約金至240 萬元云云。惟查：

1.經本院詢問兩造簽訂系爭條款之緣由，被告答稱因系爭房屋坐落藝文特區精華地段，原告擔心被告短租或不租，主動提出要簽訂10年長約，違約金被告本主張為1,000 萬元，原告希望減為720 萬元等語（本院卷第73頁反面至74頁）；原告則答稱對於保證金之約定沒有特別注意到是否過高云云（本院卷第73頁反面）。惟原告既於簽訂系爭租約時即交付720 萬元之保證金（以現金或即期支票為限），有系爭租約第3 條第2 款之約定可明（本院卷第8 頁），則原告答稱未注意到保證金是否過高云云，實不可採。而兩造均為公司，締約能力相當，雙方於訂約時，已能考量己方履約之意願、經濟能力、他方違約時己方所受損害之程度等主、客觀因素，本於平等地位自主決定違約金之多寡，作為債務不履行之損害賠償預定金額，應不容債務人違約時任意指摘原約定之違約金過高而要求核減。

2.由兩造約定系爭房屋每月租金高達120 萬元及承租人欲提前終止租約應於1 年前通知等情，可知有資力承租系爭房屋之承租人較少，招租不易，而被告陳稱自原告終止租約後，系爭房屋於107 年4 月至8 月未出租，迄至言詞辯論終結日即107 年11月6 日止，一半出租、一半尚未出租，被告所受租金損失已超過720 萬元等語（本院卷第74頁），可知被告確實因原告提前終止系爭租約而受有損失。

3.又原告雖已履約5 年又5.5 月，超過租期一半，但被告陳稱原本預期尚有4 年半且每月至少126 萬元租金可收取，倘原告如期履約，被告可得之利益依財政部國稅局核定之不動產租賃同業利潤標準，淨利率為33％，系爭租金以每月120 至135 萬元計算，被告4 年半可獲之利潤約為2,160 萬元至2,430 萬元等語，亦屬合理，上開利潤確實屬被告依預定計劃可得之利益，然因原告提前終止租約而無法享有，則被告辯稱其所受損害遠超過720 萬元，其沒收720 萬元之履約保證金作為違約金並未過高等語，應可採信，故本院認系爭條款所定之違約金並未過高，且本件亦無得比照債權人因一部履行所受利益而得減少違約金之情狀，是原告請求酌減並依不當得利之法律關係，請求被告返還480 萬元云云，即屬無據。

六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告大田開發有限公司應給付原告320 萬元、被告上田開發有限公司應給付原告160 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，亦應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。