桃園簡易庭96年度桃簡字第1276號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　96年度桃簡字第1276號

原告

乙○○

訴訟代理人

丁○○

被告

丙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國97年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

（一）原告於民國96年5 月5 日，透過浩峻不動產仲介經紀有限公司（下稱浩峻仲介公司）之介紹，與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落桃園縣龜山鄉○○○段大湖頂小段450 地號土地（權利範圍51/10,000） ，及其上建物（建號為同段1599號，門牌號碼為桃園縣龜山鄉○○路200 巷15號4 樓，以下稱系爭房屋），買賣價金為新台幣（下同）110 萬元。而原告於簽約時交付簽約款10萬元，完稅後交付10萬元，餘90萬元待不動產移轉登記後始交付。詎被告不依約辦理所有權移轉登記，而違反契約約定，原告依法自得解除契約，爰以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示。

（二）本件原告給付20萬元，契約既經解除，依民法第259 條第2 款之規定，應返還原告。且被告既然違約，依系爭買賣契約第14條第3 款之約定，應另給付相當於原告已支付之價金即20萬元作為損害賠償。又原告因本件不動產買賣，已支付仲介費22,000元、契稅13,344元，被告亦應予賠償。總共合計435,344 元。爰依解除買賣契約後回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被告返還價金、賠償損害，並聲明：被告應給付原告435,344 元。

二、被告方面：

（一）被告除與原告簽訂系爭買賣契約外，因原告表示需借系爭房屋先行裝潢整修，故同時簽立「借屋裝修協議書」（下稱系爭協議書），該協議書約定：因裝潢需要，買方向賣方先行借鑰匙入屋施工，借鑰匙僅供裝潢整修之用，在尾款未付清之前，不得搬遷入內居住，如有違反，視同違約，罰則以系爭契約為準。而被告於96年5 月11日晚間前去探訪系爭房屋時，於樓下發現系爭房屋內有燈光，原告已遷入居住。經原告詢問警衛室後，據警衛所提出之社區警衛室紀錄簿，發現原告於同年月8 日已遷入，嗣被告進入屋內拍照，發現系爭房屋根本無裝潢之情事，是原告假裝修之名，行先占用使用收益之實，顯然違背「借屋裝修協議書」約定條款，構成違約事由。

（二）依系爭買賣契約書約定，原告於同年月15日以存證信函催告原告八日內回復原狀並搬遷出該屋，否則即以該函解除買賣契約，惟原告於同年月21日收受上開存證信函後，仍未按催告意旨辦理，實已構成違約事由，則存證信函所為解除賣契約之停止條件即成就，則買賣契約已由被告解除契約在先，原告實無任何解除契約之權利存在。

（三）另原告所指已交付之價金20萬元，其實係兩造於簽訂買賣契約同時，另共同與浩峻浩仲介公司簽訂不動產買賣價金信託履約保證申請書，該價金原告已匯入浩峻浩仲介公司指定之信託專戶，如買賣發生糾紛，依約待司法判決結果，決定由誰可領取該筆款項。並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事項：

（一）原告於96年5 月5 日，透過浩峻浩仲介公司之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約，向被告購買系爭不動產，買賣價金為新台幣（下同）100 萬元。兩造於簽約同時，共同向浩峻仲介公司簽立不動產買賣價金信託履約保證申請書，並由該仲介公司並分別出具買賣價金信託履約保證證書（買方）、買賣價金信託履約保證證書（賣方）與原告及被告，而原告已依約先後將買賣價金共20萬元存入浩峻浩仲介公司所指定之銀行信託專戶，且依上開不動產買賣價金信託履約保證申請書約定，如買賣發生糾紛，由司法機關判決結果作為履行保證責任之依據等情，有不動產買賣契約書、不動產買賣價金信託履約保證申請書、買賣價金信託履約保證證書（買方）、買賣價金信託履約保證證書（賣方）在卷可憑，應堪認定。

（二）又原告為能在房屋移轉登記前能先行裝修系爭房屋，兩造復於簽訂系爭買賣契約同時，簽訂借屋裝修協議書，被告並將系爭房屋鑰匙交予原告，讓其供裝潢整修之用等情，有借屋裝修協議書在卷可憑，且為兩造所不爭執，應堪認定。

（三）被告於96年5 月15日寄發三重七支郵局第149 號存證信函予被告，被告於96年5 月21日收受乙節，業據被告提出之上開存證信函及其回執在卷可稽，且為原告所不爭執，亦堪認定。

四、兩造爭執部分，本院之判斷：原告主張被告未依買賣合約移轉系爭不動產所有權而違約，故主張解除買賣契約，請求返還價金及損害賠償云云；被告則以原告於系爭房屋裝修期間，已先行搬遷進入居住，已違反系爭協議書，被告已催告回復原狀而未果，故已解除買賣契約，原告既違約在先，被告復已合法解除買賣契約，則原告實無解除買賣契約之權利等語。就此，原告抗辯並未先行搬遷進入系爭房屋居住云云。準此，本案之爭執點在於：原告是否於裝潢期間，先行搬入系爭房屋居住，而構成違約之事由？經查：

（一）關於系爭借屋裝修協議書約定：「買方..... 今因裝潢需要，而像賣方先行借鑰匙入屋施工，雙方並協議訂立左列條款：一、借鑰匙僅供裝潢整修之用，在尾款未付清前，不得搬遷入內居住。..... 八、若以上規約有任一條款未能遵守，則視同違約，罰則依不動產買賣契約書之規定為準，買方並應立即交還房屋並同意賣方得不待通知逕行換鎖。...... 」 。而系爭不動產賣賣契約第四條第一款約定：「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除方方另有約定外，應由違約之一造負擔所有稅費...... 。 」、「二、.. ... 甲 方（即原告）毀約不買或有其他違約情適時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項......。」。是以，原告是否有趁取得鑰匙得入屋施工裝潢維修之際，先行搬遷進入系爭房屋居住乙節，為本案主要之爭點，而此部分之事實，應由被告負舉證之責。

（二）被告提出系爭房屋鑰匙交予原告前後之房屋內外照片26張為證，就此，原告並不否認上開照片之真正，僅否認有先行搬入居住之事實。然查：

⒈觀諸照片7 、8 （本院為方便敘述，自行於照片右下角編號）：係被告於夜間自屋外拍攝，可證明屋內當時有燈亮之事實。衡情裝潢應無夜間施工之理，是應可推論係有人居住於屋內。

⒉觀諸照片9 、10：係被告於屋外拍攝，可證明陽台曬有多件衣物。由此可推論原告已洗衣、曬衣，應可推論其已居住於屋內。

⒊觀諸照片12至15：廁所內放有牙膏、衛生紙包、數罐沐浴乳、洗髮乳、毛巾，而垃圾桶內更有許多使用過之衛生紙。由此可推論被告應已居住於屋內相當時間。

⒋觀諸照片16至18：可知房屋內已堆許多私人衣物、用品，衡情若尚需裝潢，應無將諸多私人物品先行搬入之理。

⒌觀諸照片20至24：可知原告已將整組沙發搬入客廳內，並裝設新窗簾，並搬入電冰箱、電風扇等日常生活必須電器用品，衡情應已居住於屋內無訛。

⒍觀諸照片25至26：可知鹽巴、味精、白米、醬油等物已放入廚房，由此可知被告應已居住在內。

⒎綜上各情，參互以觀，可推論原告確實已先行搬入系爭房屋居住。依前開說明意旨，已構成違約之事由，被告依約自得解除系爭買賣契約。

（三）原告雖辯稱：伊係經被告同意將私人物品先行搬入，但並沒有實際居住在系爭房屋內云云（見96年9 月14日調解程序筆錄）。惟查，⑴被告否認有同意原告將私人物品先行搬入，而觀諸系爭買賣契約及系爭借屋裝修協議書，並無約定原告可先行於尾款付清以前，將私人物品搬入系爭房屋之條款。是此部分之事實，應由原告負舉證之責。惟迄至本案辯論終結為止，原告並未舉證或指出證明之方法，證明被告有同意其先行將物品搬入，是原告此部分之主張，尚難憑採。⑵其次，觀諸系爭借屋裝修協議書內容，該契約第一條即特別強調借屋僅供裝潢之用，在尾款未付清前，不得搬遷入內居住。衡情被告應無又例外同意原告可將私人物品先行搬入之理。⑶再者，原告既將諸多私人物品搬入屋內，且非裝潢整修房屋所必要之物，法律上其係透過私人物品達到占有使用系爭房屋，實已達「居住」之事實，是原告之行為，確已構成違約。⑷觀諸上開照片，原告於晚間仍在屋內，且已於陽台曬衣服，廁所內垃圾桶中已有許多使用過之衛生紙，浴室並有個人盥洗用具，廚房內復有油鹽等民生必需品，由此可知，原告並非單純搬個人物品進入屋內，而係確實已居住於屋內無訛。⑸綜上，被告此部分之辯解，與事實不符，尚難憑採。

（四）原告復辯稱：伊於96年5 月13日將鑰匙交予仲介後，伊就沒有再進入屋內，且伊於收受原告所寄發之存證信函後，就拿給仲介，仲介說他會去處理云云。惟查，原告放置於系爭房屋內之私人物品，迄至被告所寄發要求原告清空私人物品之存證信函所指定期限即96年5 月29日為止，仍未清空乙節，為原告所不爭執。準此，原告既於96年5 月21日收受被告所寄發之存證信函後，依約本應將系爭房屋內之私人物品清空，惟原告卻未為之，是此部分構成違約之事由，至為明確。

（五）綜上，原告既然於付清尾款前，先行將私人物品搬入系爭房屋內居住，顯已違反系爭借屋裝修協議書條款，依前開說明要旨，被告自得依該契約準用系爭買賣契約關於違約責任條款之部分，催告原告改善，詎原告仍不改善，則被告自得解除買賣契約，並依契約第4 條第?款、第5 款主張由違約之一方負擔所有之稅捐（如契稅）、及由被告將原告已存入信託專戶之20萬元沒收。

五、綜上所述，可知原告違反系爭借屋裝修協議書在先，經被告催告改善仍未履行，故買賣契約已經被告合法解除，被告當無履行買賣契約之義務。是原告自不得以被告未履行買賣合約為由，而解除已經被告合法解除之買賣契約。再者，原告因可歸責於己之事由違約，買賣契約經被告解除後，依約已經繳交之價金應由被告沒入，契稅亦應由違約之一方負擔，原告自不得請求返還、賠償，更無由請求賠償仲介報酬費用。是原告本於解除買賣契約後之回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被告應給付435,344 元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核與判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。