104年度重訴字第64號｜民事：確認買賣契約無效等｜裁判日期：105 年 04 月 13 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第64號原　　　告　曾志峰訴訟代理人　李雨璇被　　　告　吳俊穎即吳有志訴訟代理人　李佩珊律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，本院於民國105 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○地號、地目雜、面積一一九點五八平方公尺、權利範圍全部之土地；同段二六九之一二地號、地目雜、面積二五二點零七平方公尺、應有部分二十四分之一之土地；同段四一七建號，權利範圍全部，門牌號碼為雲林縣斗六市○○路○○○巷○○○弄○○號之建物，移轉登記予原告。被告應給付原告新臺幣陸萬參仟陸佰參拾捌元。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告應歸還甲方房屋；㈡被告應給付原告代書費及過戶費共新臺幣（下同）78,000元（本院卷第15頁）。嗣於民國105 年2 月15日準備程序當庭變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落雲林縣斗六市○○段000 地號、地目雜、面積119.58平方公尺、權利範圍全部之土地；同段269-12地號、地目雜、面積252.07平方公尺、應有部分24分之1 之土地；同段417 建號，權利範圍全部，門牌號碼為雲林縣斗六市○○路000 巷000 弄00號之建物（以下合稱系爭房地），移轉登記予原告所有；㈡被告應給付原告63,638元（本院卷第325 、326 頁）。核原告聲明第1 項之更正，係不變更訴訟標的，補充更正事實上之陳述，非屬訴之變更；聲明第2 項，係屬減縮應受判決事項之聲明，均與首開之規定相符，應予准許，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：被告於103 年10月7 日向伊購買系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定定金90萬元、完稅款90萬元、尾款400 萬元，買賣總價款共580 萬元。伊於103 年10月22日即將系爭房地移轉登記予被告，且因系爭買賣契約支出土地增值稅、契稅、代書費用共計63,638元。而被告依系爭買賣契約第2 條約定，應於系爭買賣契約成立之時給付定金90萬元，並於雙方稅單核下支付完稅款90萬元，其餘尾款400 萬元於買方產權登記完成貸款核下付清交屋，詎被告迄今未支付買賣價金，伊遂依系爭買賣契約第13條約定，於103 年11月5 日寄送斗六西平路郵局存證號碼1117號存證信函予被告，對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，爰依系爭買賣契約解除後之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還系爭房地，並賠償伊因系爭買賣契約所支出之土地增值稅、契稅、代書費用共計63,638元之損失等語，並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：伊與原告訴訟代理人即原告之前妻李雨璇原為男、女朋友關係，李雨璇沒有固定的經濟來源，伊則經營享新電動車業商行為業。兩人在交往時，伊時常借款予李雨璇，讓李雨璇用以清償賭博債務或喝酒花費，於兩造簽訂系爭買賣契約前，李雨璇向被告借款前後相加起來已經累積有200 萬元（下稱系爭借款債權）。李雨璇於104 年間有意再向伊借款，斯時伊認為系爭借款債權累積之金額過於龐大，要求李雨璇清償系爭借款債權，李雨璇遂提議將其所有借名登記於原告名下之系爭房地，以買賣方式過戶予伊。因伊考慮李雨璇尚有使用現金之需求，遂同意以系爭借款債權180 萬元，抵償系爭買賣契約之定金90萬元及完稅款90萬元，另伊以系爭房地設定抵押向臺灣銀行股份有限公司借款400 萬元，於103 年10月23日代償原告積欠雲林縣斗六市農會之貸款3,324,032 元，於103 年10月24日同日匯款640,472 元至原告設於雲林縣斗六市農會之帳戶，並交付現金35,496元予原告，伊確實已經支付系爭房地之買賣總價款共580 萬。且依系爭買賣契約約定，代書費、過戶費及稅金費用本即賣方即原告所要支付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於103 年10月7 日為買賣系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定定金90萬元、完稅款90萬元、尾款400 萬元，買賣總價款共580 萬元。㈡系爭房地於103 年10月22日移轉登記予被告。㈢被告於103 年10月22日以系爭房地設定抵押向臺灣銀行股份有限公司借款400 萬元，於103 年10月23日代償原告雲林縣斗六市農會貸款3,324,032 元，於103 年10月24日塗銷系爭房地設定予斗六市農會之抵押權，於同日匯款640,472 元至原告設於雲林縣斗六市農會之帳戶，並交付現金35,496元予原告。㈣被告有收受原告103 年11月5 日斗六西平路郵局存證號碼1117號存證信函。㈤系爭房地由原告居住使用迄今。㈥本件系爭買賣契約之土地增值稅共7,872 元（計算式：7,237 元＋635 元＝7,872 元）、契稅35,766元、林素梅代書費用2 萬元，總計共63,638元，為原告所支出。四、本院之判斷：㈠原告主張兩造於103 年10月7 日為買賣系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定定金90萬元、完稅款90萬元、尾款400 萬元，買賣總價款共580 萬元，為被告所不爭執（本院卷第327 頁），並有系爭買賣契約書為證（本院卷第127 至129 頁），自堪信為真實。又原告主張被告迄今未支付系爭房地之買賣價金，為被告所否認。經查： ⒈兩造系爭買賣契約第2 條約定：買賣總價款議定為580 萬元，於本契約成立同時由被告即付90萬元予原告做為定金，完稅款90萬元於雙方稅單核下支付，尾款400 萬元於被告產權登記完成貸款核下付清交屋；第13條約定，被告違反本契約各條之一者，原告得沒收被告既付之全部金額，並不經催告解除本契約，有系爭買賣契約在卷可憑（本院卷第127 、129 頁）。觀諸系爭買賣契約付款明細部分固有記載「於立約日支付現金90萬元整，收款人：李雨璇」之文字，然證人即辦理系爭房地過戶之代書林素梅於本院準備程序結證稱：兩造雙方會同在伊辦公室，第一期90萬元定金，兩造說他們自己處理好了，伊並未親眼看到他們交付動作，原告就做簽收，第二期90萬元完稅款，原告說尚未收受，故系爭買賣契約上沒有簽收等語（本院卷157 至158 頁），是以尚難僅憑系爭買賣契約之記載認定被告有交付系爭房地定金90萬元之情。 ⒉又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1045號判決同此見解）。被告辯稱因伊與李雨璇原為男、女朋友，二人交往時，被告陸續以交付現金之方式借款予李雨璇，對李雨璇有系爭借款債權共200 萬元，其系爭借款債權之180萬元，抵償系爭買賣契約之定金90萬元及完稅款90萬元等語，既為原告所否認，被告自應就被告有交付借款予李雨璇之事實負舉證責任。本件被告僅稱其借錢予李雨璇有書立借據，但在系爭房屋買賣過戶後將所有借款之相關資料予以銷毀，沒有其他證據等語，並未提對於交付借款之事實舉證以實其說，被告此部分所辯是否屬實，即有可疑。又參諸被告於101 、102 年之所得分別為營利所得132,589 元、281,102 元，有被告稅務電子閘門財產調件明細表在卷可參（本院卷第235 、237 頁），暨被告於本院104 年度易字第698 號刑事案件準備程序中陳稱：伊從事電動車買賣、修理行業，如果有需要用錢，還是由伊父母支出，整個經濟都是伊父母掌握，收入伊不曉得，帳都是伊父母在做，伊就負責修理、送車等語，業據調取上開刑事卷宗核閱無訛（本院卷第347 頁），則依據被告所述之經濟狀況、收入情形，難認被告有經濟能力交付借款200 萬元予李雨璇。此外，被告復未舉證其他以實其說，則其所辯伊對李雨璇有系爭借款債權，及以伊對於李雨璇之系爭借款債權抵償系爭房地定金90萬元、完稅款90萬元等語，委無足採。原告主張被告未交付系爭房地定金90萬元、完稅款90萬元而違反系爭買賣契約第2 條，其得依系爭買賣契約第13條約定不經催告解除契約等語，堪以採信。 ⒊又被告辯稱系爭房地實際上所有權人為李雨璇，僅借名登記在原告名下，為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負舉證責任，惟被告就此無法提出任何證據以實其說，是被告所辯系爭房地係李雨璇所有，僅借名登記於原告名下等語，即無足採。被告復辯稱其對李雨璇有系爭借款債權共200 萬元，其以系爭借款債權之180 萬元，抵償系爭買賣契約之定金90萬元及完稅款90萬元等語，然按民法第334 條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，是被告僅能以其對於債權人即原告之債權為抵銷，而不得以對於他人即李雨璇之債權為抵銷，被告所辯以其對李雨璇有系爭借款債權，抵償系爭買賣契約之定金90萬元及完稅款90萬元等語，與民法第334 條所規定抵銷之要件尚有未合，亦無足採。 ⒋又被告辯稱有支付尾款400 萬元等語，為原告所否認，惟查，被告於103 年10月22日以系爭房地設定抵押向臺灣銀行股份有限公司借款400 萬元，於103 年10月23日代償原告雲林縣斗六市農會貸款3,324,032 元，於103 年10月24日塗銷系爭房地設定予雲林縣斗六市農會之抵押權，於同日匯款640,472 元至原告設於斗六市農會之帳戶，並交付現金35,496元予原告等情，為兩造所不爭執（本院卷第327 、328頁），並有系爭買賣契約書付款明細、被告臺灣銀行斗六分行帳戶之存摺封面、存摺存款歷史明細查詢、匯款申請書影本、系爭房地異動索引在卷足憑（本院卷第129 、201 、205 、213 、277 至339 頁），被告固然係以系爭房地設定抵押向臺灣銀行股份有限公司借款以取得400 萬元之資金，然依上開代償原告債務及匯款之歷程，足認被告所辯已支付原告系爭買賣契約之尾款400 萬元等語，應堪採信。又被告未依約交付系爭房地之定金90萬元、完稅款90萬元，已如前述，是被告固有支付系爭買賣契約之尾款400 萬元予原告，並不影響原告得依系爭買賣契約第13條約定解除契約之權利。 ⒌按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。再按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，僅依民法第259 條第1 款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院88年度台上字第3035號判決同此見解）。經查，被告雖有支付原告系爭買賣契約之尾款400 萬元，卻未依約交付系爭房地之定金90萬元、完稅款90萬元，已如前述。嗣原告主張其於103 年11月5 日寄送斗六西平路郵局存證號碼1117號存證信函予被告，對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告收受上開存證信函，為被告所不爭執（本院卷第328 頁），並有斗六西平路郵局103 年11月5 日存證號碼1117號存證信函附卷可參（本院卷第119 至121 頁），足認系爭買賣契約已經原告之意思表示而解除。又兩造均主張系爭買賣契約解除之法律效果，應依據民法第259 條至262 條規定為之（本院卷第244 頁），則原告主張因被告未支付定金90萬元及完稅款90萬元而違反系爭買賣契約第2 條約定，其依該契約第13條約定不經催告解除系爭買賣契約，並於系爭買賣契約解除後，依民法第259條第1 款請求被告返還所受領之給付物即系爭房地，揆諸前開說明，自屬有據，應予准許。㈡又本件原告主張系爭買賣契約之土地增值稅共7,872 元（計算式：7,237 元＋635 元＝7,872 元）、契稅35,766元、林素梅代書費用2 萬元，總計共63,638元，為原告所支出，為被告所不爭執（本院卷第328 頁），且有雲林縣稅務局土地增值稅繳款書、103 年契稅繳款書等件附卷可佐（本院卷第35 1至355 頁），自堪信為真實。原告復主張被告應賠償伊因系爭買賣契約所支出之土地增值稅、契稅、代書費用共計63 ,638 元之損失等語，為被告所否認，並以系爭買賣契約約定，代書費、過戶費及稅金費用本即原告所要支付等語置辯。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第260 條、第229 條第1 項、第2 項前段、第231 條第1 項分別定有明文。經查，兩造於103 年10月7 日簽訂系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第2 條約定：買賣總價款議定為580 萬元，於本契約成立同時由被告即付90萬元予原告做為定金，完稅款90萬元於雙方稅單核下支付，尾款400 萬元於被告產權登記完成貸款核下付清交屋，有系爭買賣契約書在卷足憑（本院卷第127 、129 頁），足認兩造就定金90萬元部分，已具體指定以簽訂系爭買賣契約之103 年10月7 日為清償期限，被告迄今未依約給付90萬元定金、90萬元完稅款，自應負遲延責任。又原告支出之上開土地增值稅、契稅、代書費用，均係為辦理系爭房地所有權移轉登記而依據系爭買賣契約所支出之費用，因被告未依約給付定金90萬元、完稅款90萬元，致原告行使契約解除權，請求被告將系爭房地所有權回復為原告所有，則原告先前所給付之土地增值稅、契稅、代書費用，即為原告因被告之給付遲延所受之損害，且可歸責於被告，並有相當因果關係，依民法第260 條規定，原告自得請求被告賠償。從而原告請求被告賠償已支付之土地增值稅7,872 元、契稅35,766元、代書費用2 萬元，總計共63,638元，洵屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告主張其依系爭買賣契約第13條約定解除系爭買賣契約後，請求被告將系爭房地移轉登記予原告，並請求因被告給付遲延而解除契約所受之損害，即原告所給付之土地增值稅、契稅、代書費用共63,638元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，被告雖聲請調閱李雨璇之財產所得資料，以證明李雨璇平日沒有工作，為上開待證事實與本件之判斷無關。兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 4 月 13 日民事第一庭審判長法官冷明珍法官吳福森法官王靜慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 4 月 13 日書記官金雅芳

臺灣雲林地方法院104年度重訴字第64號

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