ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. 33/2559 เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 6)

• จำนวนมาตรา: 6

มาตรา อารัมภบท

ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สร. ๓๓/๒๕๕๙

เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(ฉบับที่ ๖)[๑]

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๙ มาตรา ๑๕ และมาตรา ๒๑ แห่งพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐ สำนักงาน ก.ล.ต. ออกประกาศไว้ ดังต่อไปนี้

มาตรา ข้อ ๑

ข้อ ๑ ให้ยกเลิกความในวรรคสองของข้อ ๔ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๔๒/๒๕๕๖ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ ๒) ลงวันที่ ๑๖ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๕๖ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

“ในกรณีกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มิให้นำความ (๑) (ก) และ (๗) มาใช้บังคับ โดยให้มีข้อกำหนดที่แสดงสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้แทน

(๑) ข้อกำหนดเกี่ยวกับลักษณะกองทรัสต์และกลไกการบริหารจัดการ ให้มีข้อความที่มีนัยสำคัญว่า “............(ชื่อกองทรัสต์)......................เป็นกองทรัสต์ตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐ ที่แปลงมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ..(ชื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์).......โดยกองทรัสต์ก่อตั้งขึ้นด้วยผลของสัญญาก่อตั้งทรัสต์นี้ และสมบูรณ์เมื่อผู้ก่อตั้งทรัสต์ก่อสิทธิในทางทรัพย์สินให้แก่ทรัสตีด้วยการเข้าทำสัญญาที่มีข้อผูกพันว่าผู้ก่อตั้งทรัสต์จะดำเนินการเพื่อให้กองทรัสต์ได้มาซึ่งทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพ โดยแลกกับการที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะได้รับหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ของกองทรัสต์และเงินสด (ถ้ามี)”

(๒) ข้อกำหนดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่จะให้เป็นกองทรัสต์ ให้มีข้อความเกี่ยวกับทรัพย์สินเริ่มต้นที่จะให้เป็นกองทรัสต์ที่มีนัยสำคัญว่า “ทรัพย์สินเริ่มต้นของกองทรัสต์ ได้แก่ สัญญาระหว่างผู้ก่อตั้งทรัสต์กับทรัสตีซึ่งผู้ก่อตั้งทรัสต์ได้ก่อสิทธิในทางทรัพย์สินให้แก่ทรัสตีโดยการเข้าผูกพันว่าจะดำเนินการเพื่อให้กองทรัสต์ได้มาซึ่งทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพโดยแลกกับการที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะได้รับหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ของกองทรัสต์และเงินสด (ถ้ามี)””

มาตรา ข้อ ๒

ข้อ ๒ ให้ยกเลิกความในวรรคสองของข้อ ๖ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

“ในกรณีที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์ระบุแผนการเพิ่มทุนไว้เป็นการล่วงหน้าอย่างชัดเจนแล้ว สัญญาก่อตั้งทรัสต์จะกำหนดให้การเพิ่มทุนสามารถกระทำได้โดยไม่ผ่านกระบวนการตามวรรคหนึ่ง (๓) (ข) ก็ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่แผนการเพิ่มทุนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ต้องกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับระยะเวลาแล้วเสร็จของการเพิ่มทุนตามแผนการเพิ่มทุนนั้น ซึ่งต้องไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีมติอนุมัติแผนการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว”

มาตรา ข้อ ๓

ข้อ ๓ ให้ยกเลิกความในข้อ ๑๘ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๑๒/๒๕๕๙ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ ๕) ลงวันที่ ๓๐ มีนาคม พ.ศ. ๒๕๕๙ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

“ข้อ ๑๘ รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนไม่ว่าโดยทางตรงหรือทางอ้อม ซึ่งมีสาระสำคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(๑) การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางตรง ต้องแสดงสาระสำคัญตามข้อ ๑๘/๑

(๒) การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้นในบริษัท (ถ้ามี) ต้องแสดงสาระสำคัญตามข้อ ๑๘/๒

(๓) การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามข้อ ๑๔ ต้องแสดงสาระสำคัญตามข้อ ๑๘/๓”

มาตรา ข้อ ๔

ข้อ ๔ ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ ๑๘/๑ ข้อ ๑๘/๒ และข้อ ๑๘/๓ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕

“ข้อ ๑๘/๑ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางตรงต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้

(๑) ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเป็นบุคคลที่ผู้จัดการกองทรัสต์พิจารณาว่ามีความเหมาะสมและสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงพอ และมีลักษณะ ดังต่อไปนี้

(ก) เป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลัก

(ข) กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจเป็นบุคคลที่อยู่ในบัญชีรายชื่อของบุคคลซึ่งทางการหรือหน่วยงานกำกับดูแลของประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์กำหนดให้สามารถทำหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่ปรากฏบัญชีรายชื่อดังกล่าว ผู้ที่ทำหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่ง ดังต่อไปนี้

๑. เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีผลงานเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายในประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

๒. เป็นบุคคลที่มีมาตรฐานการปฏิบัติงานและระบบงานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสากล

๓. เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเครือข่ายกว้างขวางในระดับสากล (international firm)

(๒) การประเมินมูลค่าต้องไม่กระทำโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายเดียวกันติดต่อกันเกินสองครั้ง

(๓) ในกรณีดังนี้ จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิและเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน

(ก) เมื่อกองทรัสต์จะได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน โดยจะประเมินล่วงหน้าเป็นเวลาไม่เกินหนึ่งปี

(ข) เมื่อครบกำหนดสองปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด

(ค) เมื่อปรากฏเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ อันอาจมีผลกระทบต่อการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ

(ง) เมื่อทรัสตีหรือผู้สอบบัญชีของกองทรัสต์ร้องขอ

(๔) มีการสอบทานการประเมินมูลค่าทุกหนึ่งปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด

สัญญาก่อตั้งทรัสต์ต้องกำหนดรอบการประเมินมูลค่าและการสอบทานการประเมินมูลค่าของกองทรัสต์ไว้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อาจกำหนดให้มีการประเมินมูลค่าและการสอบทานการประเมินมูลค่าต่อเนื่องกับรอบการประเมินมูลค่าหรือการสอบทานการประเมินมูลค่าของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

มาตรา ข้อ ๑๘/๒

ข้อ ๑๘/๒ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้นในบริษัท (ถ้ามี) ต้องแสดงสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้

(๑) จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทั้งในชั้นของกองทรัสต์และในชั้นของบริษัทที่ออกหุ้นดังนี้

(ก) การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ จะประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ในข้อ ๑๘/๑ โดยคำนึงถึงภาระภาษีของบริษัทและปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อม

(ข) การประเมินมูลค่าในชั้นของบริษัท จะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทดังกล่าวได้ลงทุนไว้ตามหลักเกณฑ์ในข้อ ๑๘/๑ โดยอนุโลม

(๒) จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นที่บริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นได้ลงทุนไว้ตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้

(ก) ใช้มูลค่ายุติธรรมตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกำหนดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนที่ออกโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุนโดยอนุโลม

(ข) ในกรณีหลักเกณฑ์ตาม (ก) ไม่รองรับการกำหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินใดให้ใช้มูลค่าที่เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับหรือมาตรฐานสากล

(๓) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในตราสารหนี้หรือสัญญาที่ถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอ้อม จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์ใน (๒)

มาตรา ข้อ ๑๘/๓

ข้อ ๑๘/๓ ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินอื่นตามข้อ ๑๔ ต้องกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ในข้อ ๑๘/๒ (๒)”

บทเฉพาะกาล

มาตรา ข้อ ๕

ข้อ ๕ ให้ยกเลิกความใน (๓) ของข้อ ๒๒ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

“(๓) การเรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ให้จัดทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วันเวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร โดยระบุให้ชัดเจนว่าเป็นเรื่องที่จะเสนอเพื่อทราบ เพื่ออนุมัติ หรือเพื่อพิจารณา แล้วแต่กรณี รวมทั้งความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์ในเรื่องดังกล่าว ซึ่งรวมถึงผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อาจได้รับจากการลงมติในเรื่องนั้น โดยการจัดส่งหนังสือนัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องกำหนดอย่างน้อย ดังต่อไปนี้

(ก) กรณีทั่วไป ให้จัดส่งให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม

(ข) กรณีที่มีประกาศกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะเวลาการจัดส่งหนังสือนัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ไว้เป็นการเฉพาะ ให้จัดส่งให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในเรื่องนั้น ๆ”

มาตรา ข้อ ๖

ข้อ ๖ ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (๘) ในข้อ ๒๒ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕

“(๘) กรณีที่มีประกาศกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการขอมติและการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ไว้เป็นการเฉพาะ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในเรื่องนั้น”

มาตรา ข้อ ๗

ข้อ ๗ ในกรณีที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์ของกองทรัสต์ใดมีรายการและข้อความที่ขัดหรือแย้งกับข้อกำหนดที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศนี้ ให้ทรัสตีดำเนินการให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศนี้ภายในโอกาสแรกที่กระทำได้

มาตรา ข้อ ๘

ข้อ ๘ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ กันยายน พ.ศ. ๒๕๕๙ เป็นต้นไป

ประกาศ ณ วันที่ ๑๑ สิงหาคม พ.ศ. ๒๕๕๙

รพี สุจริตกุล

เลขาธิการ

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ปริยานุช/จัดทำ

๖ กันยายน ๒๕๕๙

ปุณิกา/ตรวจ

๖ ตุลาคม ๒๕๕๙

[๑] ราชกิจจานุเบกษา เล่ม ๑๓๓/ตอนพิเศษ ๑๙๓ ง/หน้า ๒๒/๓๑ สิงหาคม ๒๕๕๙