資料由法律人 LawPlayer整理提供·กฎหมายไทย / LawPlayer จากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
ประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ กน. 19/2540
เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน
อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 14 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ในประกาศนี้
"ผู้ลงทุนสถาบัน" หมายความว่า ผู้ลงทุนประเภทสถาบันหรือที่มีลักษณะเฉพาะตาม ข้อ 7(3) (ก) ถึง (ณ) แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กจ. 13/2539 เรื่อง การยื่นและการยกเว้นการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ ลงวันที่ 12 กันยายน พ.ศ. 2539
"กองทุนรวม" หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจําหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน และนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
"ประกาศที่ กน. 11/2540" หมายความว่า ประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 11/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540
"บริษัทจัดการ" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม
"กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกําหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
"กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกําหนดเพียงประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ในโครงการ
"โครงการ" หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวมของบริษัทจัดการ
"คนต่างด้าว" หมายความว่า บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลซึ่งไม่มีสัญชาติไทย และให้หมายความรวมถึงนิติบุคคลซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินให้มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนกับคนต่างด้าว
"ผู้ดูแลผลประโยชน์" หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
"นายทะเบียน" หมายความว่า นายทะเบียนหน่วยลงทุนของกองทุนรวม
"บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน" หมายความว่า นิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นทางค้าปกติ และได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมได้
"การประเมินค่า" หมายความว่า การคํานวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชน โดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจํากัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สินเงื่อนไขและข้อจํากัดทางกฎหมาย ข้อจํากัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการสํารวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่
"สถาบันการเงิน" หมายความว่า สถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมของ สถาบันการเงิน
"รายงานการประเมินค่า" หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักเป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว
"ผู้ประเมินหลัก" หมายความว่า ผู้ที่รับผิดชอบในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า ซึ่งได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมได้ และลงลายมือชื่อในรายงานการประเมินค่า
"การสอบทานการประเมินค่า" หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสํารวจทรัพย์สิน
"รายได้ประจํา" หมายความว่า รายได้ที่เป็นผลตอบแทนเป็นปกติประจําที่กองทุนรวมได้รับเนื่องจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม เช่น ค่าเช่า ค่าบริการ
เป็นต้น และให้หมายความรวมถึงดอกเบี้ยของรายได้ดังกล่าวด้วย
"สํานักงาน" หมายความว่า สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ข้อ 2 การจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ให้เป็นไปตามประกาศที่ กน. 11/2540 และประกาศนี้ แต่ทั้งนี้ มิให้นําข้อ 3 ข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ 7 ข้อ 8 ข้อ 9 ข้อ 10(6)(9) และ (10) ข้อ 11 ข้อ 12(6) ข้อ 14 ข้อ 17 ข้อ 18(4)(7) และ (9) ข้อ 19 ข้อ 21 ข้อ 26 วรรคหนึ่ง ข้อ 28 ข้อ 29 ข้อ 30 ข้อ 33 ข้อ 34 ข้อ 35 ข้อ 37 ข้อ 38 ข้อ 39 ข้อ 40 ข้อ 42 ข้อ 43 ข้อ 44 ข้อ 45 ข้อ 46 ข้อ 47 และข้อ 48 แห่งประกาศที่ กน. 11/2540 มาใช้บังคับ
ข้อ 3 การยื่นคําขออนุมัติจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม บริษัทจัดการต้องยื่นคําขอภายในหนึ่งปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับ และต้องเป็นกองทุนรวมที่มีลักษณะดังต่อไปนี้
(1) มีผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดเป็นผู้ลงทุนสถาบันซึ่งมีจํานวนไม่น้อยกว่าสิบราย
(2) เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจงหรือกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจงซึ่งไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน
(3) มีเงินทุนของโครงการไม่ต่ํากว่าห้าร้อยล้านบาท
(4) มีผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของจํานวนผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมด หรือมีคนต่างด้าวถือหน่วยลงทุนรวมกันไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด เว้นแต่เป็นกองทุนรวมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว
(5) มีผู้ถือหน่วยลงทุนรายใดรายหนึ่งถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกินร้อยละสิบของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้
(ก) ในกรณีที่แสดงให้เห็นได้ว่าเงินที่นํามาชําระค่าหน่วยลงทุนเป็นเม็ดเงินใหม่ และได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้มีผู้ถือหน่วยลงทุนรายใดรายหนึ่งถือหน่วยลงทุนได้เกินร้อยละสิบของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด แต่ไม่เกินร้อยละยี่สิบห้าของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด
(ข) ในกรณีที่มีเหตุผลและความจําเป็น รวมทั้งแสดงให้เห็นได้ว่าเงินที่นํามาชําระค่าหน่วยลงทุนเป็นเม็ดเงินใหม่ที่นําเข้ามาจากต่างประเทศ และได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้มีผู้ถือหน่วยลงทุนรายใดรายหนึ่งถือหน่วยลงทุนได้เกินร้อยละยี่สิบห้าของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด
(6) มีลักษณะอย่างอื่นตามที่สํานักงานประกาศกําหนด
ข้อ 4 การขออนุมัติจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการยื่นคําขอเป็นหนังสือพร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขอดังต่อไปนี้
(1) รายละเอียดของโครงการตามรายการที่สํานักงานประกาศกําหนดตามมาตรา 118 (1)
(2) ร่างข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการ ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยตามที่กําหนดในมาตรา 119 และตามที่กําหนดในข้อ 7
(3) ร่างสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยตามที่กําหนดในข้อ 11 แห่งประกาศที่ กน. 11/2540 และข้อ 8
(4) สัญญาหรือข้อผูกพันที่แสดงถึงสิทธิที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง
(5) เอกสารหลักฐานอื่นตามที่สํานักงานประกาศกําหนด
ข้อ 5 บริษัทจัดการที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมต้องดําเนินการดังต่อไปนี้
(1) จัดให้มีข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการ และสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผล ประโยชน์ โดยมีสาระสําคัญไม่ต่างจากร่างข้อผูกพันและร่างสัญญาที่ผ่านการพิจารณาจากสํานักงาน
(2) จัดส่งและจัดให้มีหนังสือชี้ชวนและรายละเอียดของโครงการตามหลักเกณฑ์และวิธีการต่อไปนี้
(ก) จัดส่งหนังสือชี้ชวนให้สํานักงานไม่น้อยกว่าเจ็ดวันทําการก่อนการเริ่มจัดส่งหนังสือชี้ชวนให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันที่สนใจ
(ข) จัดส่งหนังสือชี้ชวนให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันที่สนใจไม่น้อยกว่าสามวันทําการก่อนการเสนอขายหน่วยลงทุนต่อผู้ลงทุนสถาบัน
(ค) จัดให้มีรายละเอียดของโครงการไว้ ณ ที่ทําการของบริษัทจัดการ เพื่อให้ผู้ลงทุนสถาบันสามารถตรวจดูได้ และจัดสําเนาให้เมื่อมีการร้องขอ ทั้งนี้ จนกว่าจะจดทะเบียนเลิกกองทุนรวม
ข้อ 6 ให้บริษัทจัดการยุติการจําหน่ายหน่วยลงทุนและให้ถือว่าการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมนั้นสิ้นสุดลง หากครบกําหนดระยะเวลาการเสนอขายหน่วยลงทุนซึ่งต้องไม่เกินหนึ่งเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมแล้วปรากฎว่าไม่สามารถจําหน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันได้ถึงสิบราย หรือจําหน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันได้ถึงสิบราย แต่หน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้มีมูลค่าน้อยกว่าห้าร้อยล้านบาท หรือ หน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้มีมูลค่าถึงห้าร้อยล้านบาท แต่มูลค่าดังกล่าวไม่เพียงพอกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะซื้อหรือเช่าตามที่ระบุไว้ในโครงการ
ข้อ 7 ให้บริษัทจัดการจัดทําข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการซึ่งต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยตามมาตรา 119 และต้องมีข้อจํากัดการโอนหน่วยลงทุนว่าบริษัทจัดการหรือนายทะเบียนจะปฏิเสธการลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ในกรณีที่มีการโอนหน่วยลงทุนซึ่งจะมีผลให้กองทุนรวมมีลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้
(ก) มีผู้ถือหน่วยลงทุนรายใดรายหนึ่งถือหน่วยลงทุนเกินร้อยละสิบของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน
(ข) มีผู้ถือหน่วยลงทุนน้อยกว่าสิบราย
(ค) มีผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นคนต่างด้าวเกินร้อยละสี่สิบเก้าของจํานวนผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งหมดหรือมีคนต่างด้าวถือหน่วยลงทุนรวมกันเกินร้อยละสี่สิบเก้าของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว
(2) ในกรณีทีมีการโอนหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนสถาบัน
ข้อ 8 ในสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ นอกจากการกําหนดหน้าที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ในสัญญาดังกล่าวตามข้อ 10 แห่งประกาศที่ กน. 11/2540 แล้ว ให้บริษัทจัดการกําหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์พิจารณาให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินตามจํานวนที่บริษัทจัดการจะแต่งตั้งตามข้อ 19 ไว้ในสัญญาดังกล่าวด้วย โดยในการพิจารณาให้ความเห็นชอบ ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์พิจารณาตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) ไม่เข้าข่ายต้องห้ามมิให้ทําการประเมินค่าตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบและการดําเนินงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(2) สามารถทําการประเมินค่าด้วยความเป็นกลาง และเป็นบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่เรียกค่าธรรมเนียมในการประเมินค่าอย่างเหมาะสม
ข้อ 9 รายการในใบหน่วยลงทุน นอกจากการระบุรายการตามข้อ 12 แห่งประกาศที่ กน. 11/2540 แล้ว ให้บริษัทจัดการระบุข้อความที่เป็นข้อจํากัดการโอนหน่วยลงทุนตามที่กําหนดใน ข้อ 7 ไว้ในใบหน่วยลงทุนด้วย
ข้อ 10 บริษัทจัดการต้องแจ้งให้นายทะเบียนทราบถึงข้อจํากัดการโอนหน่วยลงทุนที่ระบุไว้ในข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการตามข้อ 7
ในกรณีที่นายทะเบียนลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนโดยฝ่าฝืนข้อจํากัดการโอนหน่วยลงทุนที่ระบุไว้ในข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการตามข้อ 7 ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้นายทะเบียนเพิกถอนการลงทะเบียนการโอนหน่วยลงทุนนั้นโดยไม่ชักช้า
ข้อ 11 บริษัทจัดการต้องลงทุนเพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังริมทรัพย์ที่มีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม ณ วันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีประจําปี เว้นแต่ในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ในรอบระยะเวลาบัญชีประจําปีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุโครงการ
(2) ในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
(3) เมื่อได้รับการผ่อนผันจากสํานักงาน
การลงทุนเพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง บริษัทจัดการต้องดําเนินการภายในหกเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม
ข้อ 12 บริษัทจัดการอาจลงทุนเพื่อให้ได้มาหรือมีไว้ซึ่งที่ดินว่างเปล่าได้ภายในระยะเวลาสองปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับหรือภายในระยะเวลาที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. กําหนดเป็นอย่างอื่น หากที่ดินเปล่าที่จะลงทุนนั้นได้จํานองไว้กับสถาบันการเงิน หรือสถาบันการเงินเป็นเจ้าของอันเนื่องมาจากการชําระหนี้ หรือจากการประกันการให้สินเชื่อ หรือจากการซื้อที่ดินว่างเปล่าที่จํานองไว้แก่สถาบันการเงินนั้นจากการขายทอดตลาดโดยคําสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ และการจํานองหรือการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นมีอยู่แล้วก่อนวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับ
การลงทุนเพื่อให้ได้มาหรือมีไว้ซึ่งที่ดินว่างเปล่านอกจากกรณีตามวรรคหนึ่ง ต้องเป็นการได้มาหรือมีไว้เพื่อประโยชน์ที่จะส่งเสริมให้เกิดรายได้แก่อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคาร โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างสิ้นแล้วของกองทุนรวม และได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน
ข้อ 13 ห้ามมิให้บริษัทจัดการดําเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินว่างเปล่าของกองทุนรวมที่ได้มาหรือมีไว้ตามข้อ 12 วรรคหนึ่ง ในลักษณะที่เป็นการเพิ่มอุปทานส่วนเกินในระบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่การพัฒนานั้นเป็นไปเพื่อการปรับปรุงสภาพหรือการปกปักรักษาที่ดินว่างเปล่า หรือเพื่อประโยชน์ในการจําหน่ายที่ดินว่างเปล่านั้น เช่น การก่อสร้างรั้ว หรือการปรับปรุงสภาพทางเข้าออก เป็นต้น และได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน
ข้อ 14 การลงทุนเพื่อให้ได้มาหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ห้ามมิให้บริษัทจัดการลงทุนเมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม
ข้อ 15 บริษัทจัดการต้องถืออสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไว้อย่างน้อยสองปีเว้นแต่ในกรณีที่มีเหตุจําเป็นอย่างยิ่งที่ไม่อาจถืออสังริมทรัพย์นั้นต่อไปได้ บริษัทจัดการอาจจําหน่ายหรือโอนสินธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก่อนระยะเวลาดังกล่าวได้ โดยต้องดําเนินการดังต่อไปนี้
(1) มีหนังสือแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกรายทราบ และไม่ปรากฎว่ามีผู้ถือหน่วยลงทุนคัดค้าน ซึ่งคิดตามจํานวนหน่วยลงทุนรวมกันตั้งแต่ร้อยละยี่สิบห้าขึ้นไปของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม
(2) ขอความเห็นชอบจากสํานักงาน
ความในวรรคหนึ่งมิให้นํามาใช้บังคับในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเป็นที่ดินว่างเปล่าที่ได้มาหรือมีไว้ตามข้อ 12 วรรคหนึ่ง
ข้อ 16 การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม ณ วันที่มีการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน และนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หักค่าใช้จ่ายทั้งทางตรงและทางอ้อมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉลี่ยคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อไถ่ถอนหน่วยลงทุนตามวิธีการที่ระบุไว้ในโครงการ ทั้งนี้ ต้องดําเนินการให้แล้วเสร็จภายในสี่สิบห้าวันนับตั้งแต่ถัดจากวันที่มีการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้น
เมื่อได้ดําเนินการตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้บริษัทจัดการยื่นคําขอจดทะเบียนลดเงินทุนของกองทุนรวมต่อสํานักงานภายในห้าวันทําการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ดําเนินการเฉลี่ยเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนแล้วเสร็จ ทั้งนี้ ตามแบบ 117-1 ท้ายประกาศนี้
ข้อ 17 การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง บริษัทจัดการต้องซื้อหรือเช่าในราคาที่ไม่สูงกว่าราคาที่เปิดเผยไว้ในรายละเอียดของโครงการ และหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว บริษัทจัดการต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลที่ซื้อหรือเช่าในราคานั้นในหนังสือชี้ชวนด้วย
การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง หากบริษัทจัดการซื้อหรือเช่าในราคาที่สูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้ จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว บริษัทจัดการต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลซื้อหรือเช่าในราคาดังกล่าวตามที่กําหนดในข้อ 18
การจําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม หากบริษัทจัดการจําหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าในราคาที่ต่ํากว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว บริษัทจัดการต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าในราคาดังกล่าวตามที่กําหนดในข้อ 18
รายงานการประเมินค่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินตามวรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม จะจัดทําขึ้นล่วงหน้าก่อนการชื้อ เช่า จําหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังกล่าวได้ไม่เกินหกเดือน
ข้อ 18 ให้บริษัทจัดการจัดส่งหนังสือสรุปข้อมูลที่เป็นสาระสําคัญเกี่ยวกับการซื้อ เช่า จําหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้ผู้ถือหน่วยลงทุนและสํานักงานภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ซื้อ เช่า จําหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่า โดยหนังสือสรุปข้อมูลต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(1) ราคาที่ซื้อ เช่า จําหน่าย หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
(2) ราคาที่ได้จากรายงานการประมาณค่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน
(3) ข้อเท็จจริงและเหตุผลที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมในราคาที่สูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
(4) ข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมในราคาที่ต่ํากว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
(5) ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการเฉลี่ยเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อไถ่ถอนหน่วยลงทุนในกรณีที่มีการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม โดยต้องระบุจํานวนและมูลค่าหน่วยลงทุนที่ใช้ในการไถ่ถอนหน่วยลงทุนกําหนดเวลาปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน รวมทั้งกําหนดเวลาและวิธีการคืนเงินค่าไถ่ถอนหน่วยลงทุน
ข้อ 19 ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อทําการประเมินค่าและการสอบทานการประเมินค่า โดยให้บริษัทจัดการเสนอรายชื่อบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอย่างน้อยสองรายต่อผู้ดูแลผลประโยชน์ และให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินจํานวนหนึ่งรายตามที่ได้รับความเห็นชอบจากผู้ดูแลผลประโยชน์ เว้นแต่ในกรณีเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกของกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องเสนอรายชื่อเพื่อขอรับความเห็นชอบจากผู้ดูแลผลประโยชน์
ในกรณีที่บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับแต่งตั้งจากบริษัทจัดการไม่สามารถทําการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินใหม่ โดยให้นําความในวรรคหนึ่งมาใช้บังคับโดยอนุโลม
ในการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง บริษัทจัดการจะแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินให้ทําการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เดียวกันติดต่อกันเกินสองครั้งไม่ได้
ข้อ 20 บริษัทจัดการต้องจัดให้บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทําการสอบทานการประเมินค่า ณ วันทําการสุดท้ายของเดือนกันยายน
ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใดได้มีการประเมินค่าครั้งล่าสุดไปแล้วก่อนวันทําการสุดท้ายของเดือนกันยายนเป็นระยะเวลาไม่เกินหกเดือน บริษัทจัดการอาจไม่จัดให้มีการสอบทานการประเมินค่าก็ได้ หากบริษัทจัดการและผู้ดูแลผลประโยชน์เห็นว่าไม่มีความจําเป็นที่จะต้องทําการสอบทานการประเมินค่า
ข้อ 21 ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ทําการประเมินค่าครั้งล่าสุดเป็นผู้สอบทานการประเมินค่าตามข้อ 20
ข้อ 22 ให้บริษัทจัดการส่งสําเนารายงานการประเมินค่า พร้อมด้วยสําเนาเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องให้ผู้ดูแลผลประโยชน์โดยพลัน และให้สํานักงานภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับรายงานการประเมินค่า เว้นแต่กรณีรายงานการประเมินค่าที่จัดให้มีขึ้นตามข้อ 20 ให้ส่งรายงานดังกล่าวให้เฉพาะผู้ดูแลผลประโยชน์
ข้อ 23 ภายใต้บังคับข้อ 16 ให้บริษัทจัดการคํานวณมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ณ วันทําการสุดท้ายของเดือนธันวาคม และดําเนินการดังต่อไปนี้
(1) แจ้งมูลค่าที่คํานวณได้ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ภายในวันทําการถัดจากวันที่คํานวณเพื่อให้ผู้ดูแลผลประโยชน์รับรองว่าการคํานวณมูลค่าดังกล่าวเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้
(2) แจ้งมูลค่าดังกล่าวข้างต้นที่ผู้ดูแลผลประโยชน์รับรองแล้วตาม (1) ให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบภายในห้าวันทําการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่คํานวณ
ข้อ 24 ในกรณีที่มีเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เกิดขึ้นภายหลังจากวันที่คํานวณตามข้อ 23 อันมีผลกระทบต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสําคัญ ให้บริษัทจัดการแจ้งเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบด้วย
ข้อ 25 ให้บริษัทจัดการจัดทํารายงานแสดงฐานะการเงินและผลการดําเนินงานของกองทุนรวมทุกรอบปีบัญชีสิ้นสุดเดือนธันวาคม และส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกรายที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุน รวมทั้งส่งให้สํานักงานภายในสามเดือนนับตั้งแต่วันถัดจากวันสิ้นเดือนธันวาคม โดยรายงานดังกล่าวต้องมีรายการอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(1) รายการแสดงทรัพย์สินแยกตามประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ ตราสารแห่งหนี้ และเงินฝาก พร้อมทั้งมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยลงทุน ณ วันทําการสุดท้ายของปี
(2) รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมทุกรายการ ซึ่งต้องระบุสาระสําคัญอย่างน้อยเกี่ยวกับชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน ขนาดพื้นที่ อายุการเช่า มูลค่าที่ได้จากรายงานการประเมินค่าครั้งล่าสุด และภาระผูกพันต่าง ๆ เป็นต้น
(3) รายละเอียดเกี่ยวกับการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการในระหว่างระยะเวลาหนึ่งปี ซึ่งต้องระบุสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(ก) วันที่ ราคา และเหตุผลที่ซื้อหรือเช่า
(ข) รายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินค่าก่อนการซื้อหรือเช่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น วันที่ทําการประเมินค่า ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า และวิธีที่ใช้ในการประเมินค่า เป็นต้น
(ค) ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือเช่า
(4) รายละเอียดเกี่ยวกับการจําหน่ายหรือการโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการใน ระหว่างระยะเวลาหนึ่งปี ซึ่งต้องระบุสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้
(ก) วันที่ ราคา และเหตุผลที่จําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่า
(ข) รายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินค่าก่อนการจําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น วันที่ทําการประเมินค่า ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่า และวิธีที่ใช้ในการประเมินค่า เป็นต้น
(ค) กําไรหรือขาดทุนจากการจําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่า และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
(ง) มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จําหน่ายหรือโอน
(5) รายละเอียดเกี่ยวกับการไถ่ถอนหน่วยลงทุนในกรณีที่มีการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม โดยต้องระบุจํานวนหน่วยลงทุนที่ได้ไถ่ถอนทั้งหมด และจํานวนหน่วยลงทุนคงเหลือของกองทุนรวมนั้นภายหลังการไถ่ถอนหน่วยลงทุน
(6) งบการเงินที่ได้รับการตรวจสอบและแสดงความเห็นโดยผู้สอบบัญชีที่มีคุณสมบัติตาม ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์การให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีของบริษัทหลักทรัพย์
(7) การเปรียบเทียบงบดุลและงบกําไรขาดทุนของปีปัจจุบันและปีก่อน
(8) ความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์เกี่ยวกับการดําเนินงานของกองทุนรวมในรอบระยะเวลาหนึ่งปีที่ผ่านมา
ข้อ 26 ในกรณีที่กองทุนรวมมีกําไรสุทธิจากรายได้ประจําหรือจากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริษัทจัดการประสงค์จะจ่ายเงินปันผล ให้จ่ายเงินปันผลจากเงินได้ที่เป็นกําไรดังกล่าวแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนภายในเก้าสิบวันนับตั้งแต่วันถัดจากวันสิ้นงวดบัญชีประจําปี
การจ่ายเงินปันผลจากกําไรสุทธิจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้บริษัทจัดการจ่ายได้ไม่เกิน สองในสามของกําไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งทางตรงและทางอ้อมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น
ข้อ 27 บริษัทจัดการอาจเพิ่มเงินทุนของกองทุนรวมได้ภายในห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม โดยมีวัตถุประสงค์อย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้
(1) เพื่อซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
(2) เพื่อดําเนินการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมให้อยู่ในสภาพที่ดีและมีความพร้อมที่จะใช้หาผลประโยชน์
ในการเพิ่มเงินทุนของกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง บริษัทจัดการต้องดําเนินการดังต่อไปนี้
(1) จัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนหรือมีหนังสือแจ้งผู้ถือหน่วยลงทุน เพื่อขอมติโดยเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งคิดตามจํานวนหน่วยลงทุนรวมกันเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวมนั้น ทั้งนี้ ในการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน บริษัทจัดการต้องระบุวัตถุประสงค์การเพิ่มเงินทุน อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจงจํานวนเงินทุนและจํานวนหน่วยลงทุนที่จะเพิ่ม วิธีการกําหนดราคาหน่วยลงทุนที่เสนอขาย และวิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน
(2) ขอความเห็นชอบจากสํานักงาน โดยต้องระบุรายละเอียดเช่นเดียวกันกับการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนตาม (1) เป็นอย่างน้อย
(3) จัดส่ง หรือจัดให้มีหนังสือชี้ชวน โดยให้นําความในข้อ 5(2) มาใช้บังคับโดยอนุโลม
(4) จดทะเบียนเพิ่มเงินทุนของกองทุนรวมตามประกาศว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน และให้นําข้อ 12 แห่ง ประกาศ ที่ กน. 11/2540 และข้อ 9 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ข้อ 28 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
ประกาศ ณ วันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540
(นายอํานวย วีรวรรณ)
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
ประธานกรรมการ คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ลงทุนสถาบัน (Office of the Council of State). Retrieved via LawPlayer, https://lawplayer.com/th/act/pythainlp_8fe38ab307d640ce
ที่มา: ระบบกลางกฎหมาย law.go.th (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา).
Thai official texts excluded from copyright (Copyright Act B.E. 2537 s.7)；開放資料層 CC BY 署名
本頁資料來源：สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS)·整理提供：法律人 LawPlayer· lawplayer.com