ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับประมวล)

• จำนวนมาตรา: 60

มาตรา อารัมภบท

ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทจ. 49/2555

เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์

เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(ฉบับประมวล)

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 35 มาตรา 67 และมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 41 มาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 64 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้

มาตรา ข้อ 1

ข้อ 1 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2556 เป็นต้นไป

มาตรา ข้อ 2

ข้อ 2 ในประกาศนี้

“กองทรัสต์” หมายความว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“หน่วยทรัสต์” หมายความว่า ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในกองทรัสต์

“กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์”( หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

“ทุนชําระแล้ว” หมายความว่า มูลค่ารวมของหน่วยทรัสต์ที่ชําระเต็มจํานวนแล้ว

“ผู้จัดการกองทรัสต์” หมายความว่า บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์

“แบบแสดงรายการข้อมูล” หมายความว่า แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ประเภทหน่วยทรัสต์

“ที่ปรึกษาทางการเงิน” หมายความว่า ที่ปรึกษาทางการเงินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ

“บุคคลที่เกี่ยวโยงกัน” หมายความว่า บุคคลที่เกี่ยวโยงกันตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการทํารายการที่เกี่ยวโยงกัน

“ตลาดหลักทรัพย์” หมายความว่า ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

“บริษัทที่กองทรัสต์เป็นเจ้าของ”(( (wholly-owned subsidiary) หมายความว่า (1) บริษัทที่มีกองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้น

ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น (2) บริษัทที่มีกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (1) เป็นผู้ถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น (3) บริษัทที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ ไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้น

ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น โดยเริ่มจากการถือหุ้นของ (1) หรือ (2)

“ทรัสต์อื่น”(( หมายความว่า ทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นโดยชอบตามกฎหมายไทยซึ่งมิใช่หน่วยทรัสต์ตามประกาศนี้ หรือทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นโดยชอบตามกฎหมายต่างประเทศ

“ลงทุนในทรัสต์อื่น”(( หมายความว่า ลงทุนในทรัสต์อื่นไม่ว่าในรูปแบบใด ๆเพื่อให้มีสิทธิในฐานะผู้รับประโยชน์ของทรัสต์อื่นนั้น

“การแปลงสภาพ”( หมายความว่า การแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“ประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ”( หมายความว่า ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“ผู้บริหาร”( หมายความว่า ผู้บริหารตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามในประกาศเกี่ยวกับการออกและเสนอขายหลักทรัพย์

(ยกเลิก

“การส่งเสริมการขาย”( หมายความว่า การให้ของสมนาคุณ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใดแก่ผู้ลงทุน เพื่อจูงใจให้ผู้ลงทุนตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์

“ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์” หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ที่สามารถจัดจําหน่ายหน่วยทรัสต์ได้

“กลุ่มบุคคลเดียวกัน” หมายความว่า บุคคลที่มีความสัมพันธ์ในลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือหลายลักษณะดังต่อไปนี้

(1) คู่สมรสและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

(2) นิติบุคคล และผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนของนิติบุคคลนั้นซึ่งถือหุ้นหรือ

เป็นหุ้นส่วนในนิติบุคคลดังกล่าวไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเกินกว่าร้อยละห้าสิบของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดหรือความเป็นหุ้นส่วนทั้งหมด

(3) กองทุนส่วนบุคคลของบุคคลตาม (1) หรือ (2) แต่ทั้งนี้ มิให้รวมถึงกองทุน

สํารองเลี้ยงชีพ

“ข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์”(( หมายความว่า ข้อความที่ได้สร้าง ส่ง รับ เก็บรักษาหรือประมวลผล ด้วยวิธีทางอิเล็กทรอนิกส์

“ผู้ลงทุนสถาบัน”(( หมายความว่า ผู้ลงทุนสถาบันตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่

“กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน”(( หมายความว่า กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม

“กองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า”(( หมายความว่า กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กําหนดไว้ล่วงหน้า โดยเงื่อนไขดังกล่าวเป็นเงื่อนไขที่กําหนดเพิ่มเติมขึ้น นอกเหนือจากเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากการผิดสัญญา

มาตรา ข้อ 3

ข้อ 3 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) การขออนุญาต การอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ และเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติภายหลังได้รับอนุญาต ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 1

(2) การยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 2

(3)( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 3 (4)(( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนและกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 4

(5)(( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 5

มาตรา ข้อ 4

ข้อ 4 เว้นแต่ข้อความจะแสดงให้เห็นเป็นอย่างอื่น ในการพิจารณาข้อกําหนดในประกาศนี้

(1) การลงทุน การได้มาหรือจําหน่ายไป และการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ ให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวสําหรับสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ด้วย

(2)( การให้เช่า และค่าเช่า ให้หมายความรวมถึงการให้ใช้พื้นที่ที่มีการเรียกค่าตอบแทน การให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับการให้เช่าหรือให้ใช้พื้นที่ แล้วแต่กรณี และค่าตอบแทนที่ได้รับจากการดําเนินการดังกล่าว

การขออนุญาตและการอนุญาต

ให้เสนอขายหน่วยทรัสต์

การยื่นคําขออนุญาต

มาตรา ข้อ 5

ข้อ 5 ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องเป็นบุคคลดังต่อไปนี้ (1) ผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์แล้ว

ในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก และยังมิได้ก่อตั้งกองทรัสต์

(2) ผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนดให้เป็นผู้มีอํานาจหน้าที่ในการยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ ในกรณีที่เป็นกองทรัสต์ที่จัดตั้งแล้ว ผู้จัดการกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่งต้องเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และให้หมายความรวมถึงผู้ที่อยู่ระหว่างการยื่นคําขอความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ด้วย

มาตรา ข้อ 6

ข้อ 6(( ให้บุคคลที่ประสงค์จะขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ยื่นคําขอ

ต่อสํานักงานพร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาต ทั้งนี้ ตามแบบและวิธีการที่สํานักงานประกาศกําหนด โดยอย่างน้อยเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตต้องมีหนังสือรับรองจากทรัสตีหรือผู้ที่จะเข้าเป็นทรัสตีของกองทรัสต์ที่แสดงสาระสําคัญดังต่อไปนี้

(1) กรณีที่ยังมิได้จัดตั้งกองทรัสต์ ต้องมีข้อความที่แสดงว่าบุคคลดังกล่าวยอมรับที่จะเข้าปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์ โดยได้ศึกษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ผู้ขออนุญาตยื่นต่อสํานักงานแล้ว และรับรองว่าร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตามประกาศนี้และประกาศที่ออกตาม

พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และตนมีความพร้อมที่จะปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์นั้น

(2) กรณีที่กองทรัสต์จัดตั้งขึ้นแล้ว ต้องมีข้อความที่แสดงว่าบุคคลดังกล่าวรับรองว่ากระบวนการเพิ่มทุนของกองทรัสต์เป็นไปโดยชอบตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ตลอดจนเป็นไปตามประกาศนี้และประกาศที่ออกตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550โดยได้ศึกษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ผู้ขออนุญาตยื่นต่อสํานักงานแล้ว

ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตชําระค่าธรรมเนียมคําขออนุญาตเมื่อสํานักงานได้รับคําขออนุญาต พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตที่ถูกต้องครบถ้วนตามคู่มือสําหรับประชาชนแล้ว ทั้งนี้ อัตราค่าธรรมเนียมให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ว่าด้วยการกําหนดค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ และการขออนุมัติโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์

มาตรา ข้อ 7

ข้อ 7(( ยกเลิก

มาตรา ข้อ 8

ข้อ 8( เมื่อสํานักงานได้รับคําขออนุญาตพร้อมเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องครบถ้วน

ตามคู่มือสําหรับประชาชนแล้ว ให้สํานักงานดําเนินการสอบทานข้อเท็จจริงตามขั้นตอนและวิธีการ

ที่ระบุในคู่มือสําหรับประชาชนและแจ้งประเด็นข้อสังเกตที่ได้จากการสอบทานข้อเท็จจริงเพื่อให้ผู้ขออนุญาตชี้แจงข้อสังเกตนั้นภายในระยะเวลาที่กําหนดไว้ในหนังสือแจ้งข้อสังเกต โดยต้องดําเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันที่สํานักงานได้รับเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องครบถ้วนตามคู่มือสําหรับประชาชน

ให้สํานักงานแจ้งผลการพิจารณาคําขออนุญาตภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่สํานักงาน

ได้รับคําชี้แจงต่อข้อสังเกตจากการสอบทานข้อเท็จจริงจากผู้ขออนุญาต

ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตประสงค์จะขอผ่อนผันหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้ให้ผู้ขออนุญาตยื่นคําขอผ่อนผัน พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขอผ่อนผันต่อสํานักงานก่อนที่สํานักงานจะเริ่มการพิจารณาตามวรรคสอง ทั้งนี้ ตามขั้นตอนและวิธีการที่ระบุในคู่มือสําหรับประชาชน โดยสํานักงานจะพิจารณาคําขอผ่อนผันให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเดียวกันกับการพิจารณาอนุญาตตามวรรคสอง

มาตรา ข้อ 9

ข้อ 9( คําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องมีที่ปรึกษาทางการเงิน

เป็นผู้ร่วมจัดทําและรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูลในคําขออนุญาต เว้นแต่ในกรณีที่

ผู้ขออนุญาตมีลักษณะที่ครบถ้วนดังต่อไปนี้ จะไม่จัดให้มีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทํา

คําขออนุญาตก็ได้

(1) เป็นผู้ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมและเริ่มประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทดังกล่าวแล้ว

(2) มิได้เป็นหรือมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้เสียกับผู้ที่จะจําหน่าย โอน ให้เช่า

หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ในลักษณะที่อาจเป็นเหตุให้ผู้ขออนุญาตไม่สามารถ

ทําหน้าที่อย่างเป็นอิสระในการตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์

ที่กองทรัสต์จะลงทุน ตลอดจนการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์

ที่ปรึกษาทางการเงินที่ร่วมจัดทําคําขออนุญาตตามวรรคหนึ่ง ต้องมิได้เป็นหรือมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้เสียกับผู้ที่จะจําหน่าย โอน ให้เช่า หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์

แก่กองทรัสต์ในลักษณะที่จะทําให้ขาดความเป็นอิสระในการทําหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินตามที่กําหนดในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบที่ปรึกษาทางการเงินและขอบเขตการดําเนินงาน

มาตรา ข้อ 9/1

ข้อ 9/1( คําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ตามข้อ 9 และเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาต ต้องมีบุคคลดังต่อไปนี้ลงนามรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูลด้วย (1) กรรมการผู้มีอํานาจลงนามผูกพันผู้ขออนุญาต (2) กรรมการผู้มีอํานาจลงนามผูกพันที่ปรึกษาทางการเงิน ในกรณีที่ต้องจัดให้มีที่ปรึกษาทางการเงินร่วมจัดทําคําขออนุญาต

หลักเกณฑ์การอนุญาต

มาตรา ข้อ 10

ข้อ 10 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะได้รับอนุญาตจากสํานักงาน

เมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) ลักษณะทั่วไปของกองทรัสต์

(ก) สัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ แล้วแต่กรณี เป็นไปตาม

พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับ

หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งประกาศ กฎ และคําสั่งที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว และหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้

(ข) มีชื่อหรือคําแสดงชื่อที่แสดงลักษณะสําคัญของกองทรัสต์นั้น ๆ และไม่มี

ลักษณะที่อาจก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในนโยบายการลงทุนของกองทรัสต์ โดยในกรณีที่มีนโยบายลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องสะท้อนถึงการลงทุนในลักษณะดังกล่าวด้วย

(ค)( แสดงได้ว่ากองทรัสต์จะมีทุนชําระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนในทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กําหนดในข้อ 12หรือข้อ 12/1

(ง) มีวัตถุประสงค์ในการนําหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

(จ) ในกรณีที่มีการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 11 (ฉ) กําหนดให้การชําระค่าหน่วยทรัสต์ต้องชําระด้วยเงินสดหรือเทียบเท่าเท่านั้น

(2)( ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุน

(ก)( ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12 โดยอาจเป็นการลงทุนโดยทางตรง หรือเป็นการลงทุนโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 ก็ได้

(ข) ต้องระบุได้อย่างแน่นอนในขณะที่ยื่นคําขอ และแสดงได้ว่าพร้อมจะได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักดังกล่าวภายในหกสิบวันนับแต่วันที่จัดตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จในกรณีที่เป็น

การเสนอขายครั้งแรกและยังไม่ได้จัดตั้งกองทรัสต์ หรือนับแต่วันที่ปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ภายหลังจัดตั้งกองทรัสต์

(ค) ต้องไม่เป็นของบุคคลที่มีลักษณะตามข้อ 13/1 เว้นแต่ในกรณีที่

ผู้ขออนุญาตสามารถแสดงให้สํานักงานเห็นได้ว่า บุคคลดังกล่าวได้แก้ไขเปลี่ยนแปลงเหตุ ระบบงาน

ระบบการบริหารจัดการ และการควบคุมการดําเนินงานที่ทําให้บุคคลดังกล่าวมีลักษณะตามข้อ 13/1

วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้ว มิให้นําความในข้อ 13/1 วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้วแต่กรณี มาใช้บังคับ

กับบุคคลนั้นอีก

(3) การจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินหลัก ต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้

(ก)(( มีข้อกําหนดให้กองทรัสต์จัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

เท่านั้น และมีข้อจํากัดมิให้ดําเนินการในลักษณะใดที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น

เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจําเป็น

อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรืออยู่ระหว่างสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์

รายใหม่ กองทรัสต์อาจดําเนินการในลักษณะที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่นดังกล่าว

เป็นการชั่วคราวได้

(ข)(( ในกรณีที่กองทรัสต์จะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่จะนําอสังหาริมทรัพย์นั้นไปประกอบธุรกิจที่กองทรัสต์ไม่สามารถดําเนินการได้เอง เช่น ธุรกิจโรงแรมหรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น ต้องมีข้อตกลงกําหนดค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นจํานวนที่แน่นอน และอาจกําหนดค่าเช่าที่อ้างอิงกับผลประกอบการของผู้เช่าเพิ่มเติมด้วยก็ได้ ทั้งนี้ ให้เปิดเผยข้อมูลข้อตกลงดังกล่าวในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน แบบแสดงรายการข้อมูลประจําปี และรายงานประจําปี

(ค) มีข้อห้ามมิให้กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนําอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยการให้เช่าในแต่ละครั้ง จะจัดให้มีข้อตกลงเพื่อให้กองทรัสต์สามารถเลิกสัญญาเช่าได้หากปรากฏว่าผู้เช่านําอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ในการประกอบธุรกิจดังกล่าว

(4)( การกู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันของกองทรัสต์ หากประสงค์จะให้กองทรัสต์กู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันได้ ต้องมีลักษณะดังนี้

(ก) มีข้อกําหนดให้กองทรัสต์กู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันได้อย่างชัดเจนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ โดยการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ไม่ว่าโดยการออกตราสารหนี้หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการกู้ยืมเงิน ต้องไม่มีลักษณะตามที่กําหนดในข้อ 13/2

(ข) จํากัดสัดส่วนการกู้ยืมเงินไม่ว่ากระทําโดยวิธีการใด ซึ่งไม่เกินไปกว่าอัตราตามข้อ 14

(ค) จํากัดการก่อภาระผูกพันไว้ไม่เกินไปกว่ากรณีที่กําหนดตามข้อ 15 เท่านั้น

((การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงการกู้ยืมเงินของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นตามข้อ 12/2 การกู้ยืมเงินของผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือการกู้ยืมเงินของทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อมด้วย

(5)( การบริหารจัดการกองทรัสต์

(ก) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่ากลไกการบริหารจัดการกองทรัสต์จะไม่สามารถรักษาสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์หรือไม่สามารถปฏิบัติต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างเป็นธรรม

(ข) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าผู้ขออนุญาตขาดระบบที่เพียงพอที่จะทําให้สามารถบริหารจัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ได้อย่างน่าเชื่อถือ

(ค) แสดงได้ว่าผู้ขออนุญาตได้ตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตามหลักเกณฑ์ในข้อ 16 และเปิดเผยข้อมูลและความเสี่ยงไว้ใน

แบบแสดงรายการข้อมูลอย่างครบถ้วนและเพียงพอ

(ง) แสดงได้ว่ามีการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น

ในการจัดการกองทรัสต์ ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 17

(จ) แสดงได้ว่าทรัสตีมีความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่และไม่ใช่บุคคลที่

ขาดความเป็นอิสระตามที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(6) การเปิดเผยข้อมูล

(ก) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าข้อมูลที่เปิดเผยต่อผู้ลงทุนไม่ครบถ้วนหรือไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจลงทุน หรือมีข้อความที่อาจทําให้ผู้ลงทุนสําคัญผิด

(ข) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีขาดระบบที่เพียงพอที่จะทําให้สามารถจัดทําและเปิดเผยข้อมูลตามที่กําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และตามประกาศที่เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์ ได้อย่างต่อเนื่องและน่าเชื่อถือ

(7) ข้อกําหนดอื่น ๆ

(ก) ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตอยู่ระหว่างการยื่นคําขอความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ บุคคลดังกล่าวจะได้รับอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในประกาศนี้

เมื่อผู้ขออนุญาตได้รับความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์แล้ว

(ข) ในกรณีเป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นแล้ว ต้องผ่านกระบวนการออกหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมมาแล้วโดยชอบ เช่น การได้รับมติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นต้น ทั้งนี้ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(ค) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการประกันรายได้ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 18

(ง)( ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตประสงค์จะระดมทุนครั้งแรกจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้ยืมผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ออกใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน (concurrent offering)ต้องแสดงได้ว่าผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่า หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ ยอมผูกพันที่จะซื้อหน่วยทรัสต์เป็นมูลค่าไม่น้อยกว่าที่กําหนดไว้ในข้อ 24/1(2)

(จ)(( ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ขออนุญาตหรือทรัสตีไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข

และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน หรือประกาศ

คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการขออนุญาตและ

การอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี แล้วแต่กรณี

มาตรา ข้อ 11

ข้อ 11 ในกรณีที่มีการแบ่งหน่วยทรัสต์ออกเป็นหลายชนิด ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) หน่วยทรัสต์ชนิดเดียวกันต้องมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่เท่าเทียมกัน (2) หน่วยทรัสต์แต่ละชนิดจะมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่แตกต่างกันได้เฉพาะในเรื่องดังต่อไปนี้

(ก) การกําหนดประโยชน์ตอบแทนหรือการคืนเงินทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ (ข) ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ถือหน่วยทรัสต์

(ค) กรณีอื่นใดที่ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่าเป็นการแบ่งชนิดหน่วยทรัสต์ที่สามารถปฏิบัติได้จริง และได้คํานึงถึงประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม ตลอดจนผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดจะได้รับแล้ว

มาตรา ข้อ 12

ข้อ 12 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองต้องเป็นกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้

(ก) เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออก น.ส. 3 ก.

(ข) เป็นการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกตราสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองประเภท น.ส. 3 ก.

(2) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องไม่อยู่ในบังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือมีข้อพิพาทใด ๆเว้นแต่ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีได้พิจารณาโดยมีความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรว่า การอยู่ภายใต้บังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือการมีข้อพิพาทนั้นไม่กระทบต่อการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสําคัญ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นยังเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม

(3) การทําสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่มีข้อตกลงหรือข้อผูกพันใด ๆที่อาจมีผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจําหน่าย) เช่น ข้อตกลงที่ให้สิทธิแก่คู่สัญญาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ได้ก่อนบุคคลอื่น โดยมีการกําหนดราคาไว้แน่นอนล่วงหน้า เป็นต้น หรืออาจมีผลให้กองทรัสต์มีหน้าที่มากกว่าหน้าที่ปกติที่ผู้เช่าพึงมีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

(4) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องพร้อมจะนําไปจัดหาประโยชน์คิดเป็นมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขายรวมทั้งจํานวนเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ทั้งนี้ กองทรัสต์อาจลงทุนในโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จได้ โดยมูลค่าของเงินลงทุนที่จะทําให้ได้มาและใช้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จเพื่อนําไปจัดหาประโยชน์ต้องไม่เกินร้อยละสิบของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ (ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์) และต้องแสดงได้ว่าจะมีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของกองทรัสต์ด้วย

(5)( ผ่านการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ

และเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน เป็นเวลาไม่เกินกว่าหกเดือน

ก่อนวันยื่นคําขออนุญาต โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างน้อยสองราย ที่ผู้ขออนุญาตและ

ที่ปรึกษาทางการเงินที่ร่วมจัดทําคําขออนุญาต (ถ้ามี) พิจารณาว่ามีความเหมาะสมและสามารถประเมิน

มูลค่าทรัพย์สินให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงพอ และมีลักษณะดังต่อไปนี้

(ก) เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน

(ข) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจเป็นบุคคลที่อยู่ในบัญชีรายชื่อของบุคคลซึ่งทางการหรือหน่วยงานกํากับดูแลของ

ประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์กําหนดให้สามารถทําหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

นั้น ๆ ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่ปรากฏบัญชีรายชื่อดังกล่าว ผู้ที่ทําหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้

1. เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีผลงานเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายในประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

2. เป็นบุคคลที่มีมาตรฐานการปฏิบัติงานและระบบงานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสากล

3. เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเครือข่ายกว้างขวางในระดับสากล (international firm)

(6) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาททั้งนี้ ในกรณีที่จํานวนเงินที่จะได้จากการระดมทุนผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์น้อยกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะลงทุน ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่ามีแหล่งเงินทุนอื่นเพียงพอที่จะทําให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

มาตรา ข้อ 12/1

ข้อ 12/1(( การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งอย่างใดดังนี้

(ก) ลงทุนผ่านบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการดําเนินการในลักษณะเดียวกันกับกองทรัสต์ไม่ว่าบริษัทเดียวหรือหลายบริษัท โดยการถือหุ้นหรือตราสารหนี้ที่ออกโดยบริษัทดังกล่าว หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการให้กู้ยืมเงินกับบริษัทดังกล่าว ทั้งนี้ บริษัทดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/2 (ข) ลงทุนในทรัสต์อื่นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ ในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการเพิ่มทุน การลงทุนตาม (1) วรรคหนึ่ง ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/3

(2) ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่า มีกลไกการกํากับดูแลที่จะทําให้ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถดูแลและควบคุมให้บริษัทตาม (1) วรรคหนึ่ง (ก) ผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือทรัสต์อื่นที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ตาม (1) วรรคหนึ่ง (ข) ดําเนินการให้เป็นไปในทํานองเดียวกับหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับกองทรัสต์ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยตรง โดยต้องมีกลไกการกํากับดูแลอย่างน้อยตามที่กําหนดในข้อ 12/4 หรือข้อ 12/5 แล้วแต่กรณี แต่ทั้งนี้ ในกรณีของหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราส่วนการกู้ยืมเงินตามข้อ 14 ให้พิจารณาเฉพาะในชั้นของกองทรัสต์เท่านั้น

(3) มีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ในข้อ 13

มาตรา ข้อ 12/2

ข้อ 12/2(( บริษัทที่กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) เป็นบริษัทที่กองทรัสต์เป็นเจ้าของ (wholly-owned subsidiary) (2) ในกรณีที่ผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่าหรือให้สิทธิในทรัพย์สินหลักดังกล่าวมิใช่บุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้ขออนุญาต ต้องเป็นบริษัทที่เข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้

(ก) บริษัทที่มีกองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น

(ข) บริษัทที่มีกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (ก) เป็นผู้ถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น

(ค) บริษัทที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ ไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น โดยเริ่มจากการถือหุ้นของ (ก) หรือ (ข)

การถือหุ้นในบริษัทตามวรรคหนึ่งไม่ว่าในชั้นใด ต้องมีสิทธิออกเสียงไม่น้อยกว่าจํานวนที่กฎหมายของประเทศที่บริษัทนั้นจัดตั้งขึ้นได้กําหนดไว้สําหรับการผ่านมติที่มีนัยสําคัญ

โดยการถือหุ้นในชั้นสุดท้ายเมื่อคํานวณโดยวิธีตามสัดส่วน (pro rata basis) แล้ว ต้องมีจํานวนหุ้น

ที่กองทรัสต์ถือไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบเอ็ดของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัท

ในชั้นสุดท้าย (3) เป็นบริษัทที่กองทรัสต์ไม่สามารถถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวได้ถึงสัดส่วนตาม (1) หรือ (2) เนื่องจากมีข้อจํากัดตามกฎหมายอื่น โดยกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (1) หรือ (2) ต้องถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าจํานวนขั้นสูงที่สามารถถือได้ตามกฎหมายดังกล่าว ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น และแสดงได้ว่ากองทรัสต์มีส่วนร่วมในการบริหารจัดการบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทนั้นด้วย

มาตรา ข้อ 12/3

ข้อ 12/3(( ในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการเพิ่มทุนการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมของกองทรัสต์ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ด้วย

(1) กรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการลงทุน

ในตราสารหนี้หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการให้กู้ยืมเงินกับบริษัทตามข้อ 12/2 บริษัทใด หากสัดส่วนการลงทุนหรือการให้กู้ยืมเงินดังกล่าวเกินกว่าสัดส่วนที่กองทรัสต์และบริษัทอื่นตาม

มาตรา ข้อ 12/2

ข้อ 12/2 ถือหุ้นรวมกันในบริษัทนั้น ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(ก) ได้รับความเห็นชอบจากทรัสตีให้ลงทุนหรือเข้าทําสัญญาดังกล่าว

(ข) ได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนหรือการเข้าทําสัญญาดังกล่าว โดยหนังสือนัดประชุมที่จัดส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องมีข้อมูลตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ข้อมูลอันเป็นสาระสําคัญต่อการตัดสินใจของผู้ถือหน่วยทรัสต์ และข้อมูลดังต่อไปนี้

1. เหตุผลและความจําเป็นในการลงทุนหรือการเข้าทําสัญญาดังกล่าว

2. ความสมเหตุสมผลของอัตราดอกเบี้ย

3. เงื่อนไขการชําระคืนเงินต้น

(2) กรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้น

ในบริษัทตามข้อ 12/2 (2) หรือ (3) ต้องได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนดังกล่าว โดยหนังสือนัดประชุมที่จัดส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องมีข้อมูลตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ข้อมูลอันเป็นสาระสําคัญต่อการตัดสินใจของผู้ถือหน่วยทรัสต์ และข้อมูลดังนี้

(ก) ความเสี่ยงจากการลงทุนโดยการถือหุ้นในสัดส่วนดังกล่าว

(ข) รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขที่สําคัญของการร่วมลงทุน การแบ่งกําไรและประโยชน์ตอบแทนระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัท การมีผลใช้บังคับของสัญญาระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัท ข้อจํากัดในการจําหน่ายหุ้นของบริษัทที่กองทรัสต์ถือและความเห็นของที่ปรึกษากฎหมายในเรื่องดังกล่าว

(3)(( ในกรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ต้องได้รับความเห็นชอบการลงทุนจากทรัสตีหรือได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนดังกล่าว โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ใน (1) หรือ (2) แล้วแต่กรณีโดยอนุโลม

มาตรา ข้อ 12/4

ข้อ 12/4(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนโดยทางอ้อมผ่านบริษัทตามข้อ 12/2

ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่าได้จัดให้มีกลไกการกํากับดูแลบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) มีการส่งบุคคลเข้าเป็นกรรมการของบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทนั้น และมีระเบียบปฏิบัติหรือข้อกําหนดที่ทําให้การส่งบุคคลดังกล่าวต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์

(2) มีการกําหนดขอบเขตหน้าที่และความรับผิดชอบของกรรมการที่ได้รับแต่งตั้ง

ตาม (1) ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึง

(ก) การกําหนดกรอบอํานาจในการใช้ดุลพินิจที่ชัดเจน และที่มีผลให้การพิจารณา ของกรรมการดังกล่าวในการออกเสียงในการประชุมคณะกรรมการของบริษัทในเรื่องสําคัญต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์ก่อน

(ข) การติดตามดูแลให้บริษัทดังกล่าวมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงาน การทํารายการระหว่างกัน และการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินที่มีนัยสําคัญ ให้ครบถ้วนถูกต้อง

(ค) การติดตามดูแลให้กรรมการและผู้บริหารของบริษัทดังกล่าวปฏิบัติให้เป็นไปตามหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่กฎหมายกําหนด

(3) มีการกําหนดแนวทางการบริหารจัดการในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัทดังกล่าว

(4) มีกลไกในการกํากับดูแลที่มีผลให้การทํารายการระหว่างบริษัทดังกล่าว

กับบุคคลที่เกี่ยวโยง การได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน หรือการทํารายการสําคัญอื่นใดของ

บริษัทดังกล่าว มีสาระของรายการและได้รับมติจากที่ประชุมคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์หรือที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ก่อนการเข้าทํารายการดังกล่าวของบริษัทดังกล่าว ทั้งนี้ ให้พิจารณา

การทํารายการของบริษัทดังกล่าวทํานองเดียวกับการทํารายการในลักษณะและขนาดเดียวกันกับ

ที่กองทรัสต์ต้องได้รับมติของคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์หรือที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์

ตามข้อกําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(5) กลไกในการกํากับดูแลที่มีผลให้การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงเรื่องใด ๆ ที่อาจ

ส่งผลกระทบต่อส่วนได้เสียของกองทรัสต์หรือผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีนัยสําคัญ เช่น การแก้ไขเอกสารสําคัญ การเลิกหรือเปลี่ยนการประกอบธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเงินทุน การออกหลักทรัพย์ การกู้ยืมเงิน การให้หลักประกัน การโอนหรือขายทรัพย์สิน เป็นต้น ต้องได้รับอนุมัติ

จากกองทรัสต์

กลไกการกํากับดูแลตามวรรคหนึ่ง (4) และ (5) มิให้นํามาใช้บังคับกับบริษัทตาม

มาตรา ข้อ 12/2

ข้อ 12/2(3) ที่ถูกถือหุ้นโดยกองทรัสต์และบริษัทตามข้อ 12/2 (ถ้ามี) รวมกันน้อยกว่าร้อยละห้าสิบ

ของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทที่ถูกถือหุ้นนั้น

มาตรา ข้อ 12/5

ข้อ 12/5(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่ามีกลไกการกํากับดูแลผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือทรัสต์อื่นที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ดังนี้

(1) กลไกที่เทียบเคียงได้กับกลไกการกํากับดูแลบริษัทตามข้อ 12/4 วรรคหนึ่ง (4) และ (5) และในกรณีใดที่กลไกดังกล่าวไม่เพียงพอที่จะกํากับดูแลได้อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ของกองทรัสต์ ต้องจัดให้มีกลไกอื่นที่จําเป็นเพิ่มเติมด้วย

(2) กลไกกํากับดูแลในการจัดทํางบการเงินรวมของกองทรัสต์ที่ต้องจัดทําตามมาตรฐานการรายงานทางการเงินด้วย

มาตรา ข้อ 13

ข้อ 13(( การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ต้องมีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อม ทั้งในชั้น

ของกองทรัสต์และในชั้นของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น ดังนี้

(ก) การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5) โดยต้องคํานึงถึงสัดส่วนการถือหุ้นของกองทรัสต์ ภาระภาษีของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น และปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่การลงทุนโดยทางอ้อมดังกล่าวมีการถือหุ้นในบริษัทตามข้อ 12/2

เป็นทอด ๆ การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ต้องคํานึงถึงปัจจัยตามวรรคหนึ่งของบริษัทในทุกชั้นด้วย

(ข) การประเมินมูลค่าในชั้นของบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง

ในอสังหาริมทรัพย์ ให้ประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5)

(2) มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นซึ่งบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นและบริษัท

ที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ (ถ้ามี) ได้ลงทุนไว้ ตามหลักเกณฑ์ดังนี้

(ก) ใช้มูลค่ายุติธรรมตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของ

เงินลงทุนที่ออกโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุนโดยอนุโลม

(ข) ในกรณีที่หลักเกณฑ์ตาม (ก) ไม่รองรับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินใด ให้ใช้มูลค่าที่เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับหรือมาตรฐานสากล

สมาคมบริษัทจัดการลงทุนตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่อง

กับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน

(3) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในตราสารหนี้หรือสัญญาที่มีลักษณะเป็น

การให้กู้ยืมเงิน ต้องมีการประเมินมูลค่าตราสารหรือสัญญาดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ใน (2) ด้วย

(4)(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ต้องมีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ใน (1) (2) และ (3) โดยอนุโลม

มาตรา ข้อ 13/1

ข้อ 13/1( กองทรัสต์ต้องไม่เข้าทําสัญญาการลงทุนในทรัพย์สินหลักกับบุคคลที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ หากบุคคลนั้นเองหรือบุคคลอื่นที่บุคคลดังกล่าวควบคุมได้ จะมีส่วนเกี่ยวข้อง

กับการบริหารจัดการกองทรัสต์ เว้นแต่บุคคลดังกล่าวเป็นบริษัทที่มีหุ้นเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน

ในตลาดหลักทรัพย์ ให้พิจารณาการมีลักษณะตามที่กําหนดใน (1) (ก) เท่านั้น

(1) ภายในระยะเวลาห้าปีก่อนวันยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์บุคคลดังกล่าวต้องไม่มีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) เคยมีประวัติฝ่าฝืนหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์ในเรื่องที่มีนัยสําคัญ

(ข) เคยถูกสํานักงานปฏิเสธคําขออนุญาตเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่เนื่องจากมีเหตุที่มีนัยสําคัญอันควรสงสัยเกี่ยวกับกลไกการบริหารจัดการในลักษณะดังต่อไปนี้

1. อาจไม่สามารถปฏิบัติต่อผู้ถือหุ้นได้อย่างเป็นธรรมโดยอาจมีการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ถือหุ้นกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งซึ่งจะทําให้ได้เปรียบผู้ถือหุ้นรายอื่นหรือได้ประโยชน์มากกว่าผู้ถือหุ้นรายอื่นโดยไม่สมควร

2. อาจไม่สามารถรักษาสิทธิของผู้ถือหุ้นได้โดยทําให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งได้รับประโยชน์ทางการเงินนอกเหนือจากที่พึงได้ตามปกติ หรือโดยทําให้บริษัทเสียประโยชน์ที่พึงได้รับ

(ค) เคยถูกสํานักงานปฏิเสธคําขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่เนื่องจากมีเหตุที่ทําให้สงสัยเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนที่ไม่ครบถ้วน ไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจลงทุน หรือทําให้ผู้ลงทุนสําคัญผิด ซึ่งมีลักษณะเป็นการปกปิดหรืออําพรางหรือสร้างข้อมูลที่อาจไม่มีอยู่จริงในรายการหรือการดําเนินการที่มีนัยสําคัญ

(ง) เคยถอนคําขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่โดยไม่มีการชี้แจงเหตุสงสัยตาม (ข) หรือ (ค) ต่อสํานักงาน หรือโดยมีการชี้แจงแต่ไม่ได้แสดงข้อเท็จจริงหรือเหตุผลอย่างสมเหตุสมผลที่จะหักล้างข้อสงสัยในเหตุตาม (ข) หรือ (ค) นั้น

(2) ภายในระยะเวลาสิบปีก่อนวันยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์บุคคลดังกล่าวเคยต้องคําพิพากษาถึงที่สุดให้ลงโทษในความผิดเกี่ยวกับทรัพย์เฉพาะในมูลเหตุเนื่องจากการดําเนินการที่มีลักษณะหลอกลวง ฉ้อโกง หรือทุจริต อันเป็นเหตุที่ทําให้เกิดความเสียหายในวงกว้าง ทั้งนี้ ไม่ว่าตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศ (3) อยู่ระหว่างถูกกล่าวโทษหรือถูกดําเนินคดีในความผิดเกี่ยวกับทรัพย์โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เฉพาะในมูลเหตุเนื่องจากการดําเนินงานที่มีลักษณะหลอกลวง ฉ้อโกง หรือทุจริต อันเป็นเหตุที่ทําให้เกิดความเสียหายในวงกว้าง ทั้งนี้ ไม่ว่าตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศ (4) เป็นบุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าเป็นการจัดรูปแบบเพื่อให้บุคคลที่มีลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) หลีกเลี่ยงมิให้สํานักงานใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาตาม (1) (2) หรือ (3) กับบุคคลที่มีลักษณะดังกล่าวนั้น

มาตรา ข้อ 13/2

ข้อ 13/2(( การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ไม่ว่ากระทําด้วยวิธีการใด ต้องไม่มีลักษณะดังต่อไปนี้

(1) มีข้อตกลงและเงื่อนไขทํานองเดียวกับข้อกําหนดของหุ้นกู้ที่ให้ไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อมีการเลิกบริษัท (perpetual bond)

(2) มีลักษณะของอนุพันธ์แฝง เว้นแต่เป็นกรณีที่เข้าลักษณะที่ครบถ้วนดังนี้

(ก) ให้สิทธิลูกหนี้ในการชําระหนี้คืนก่อนกําหนด (callable) หรือให้สิทธิกองทรัสต์ในการเรียกให้ลูกหนี้ชําระหนี้คืนก่อนกําหนด (puttable)

(ข) กําหนดดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนไว้อย่างแน่นอนหรือเป็นอัตราที่ผันแปรตามอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยอื่น

(ค) ไม่มีการกําหนดเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนที่อ้างอิงกับปัจจัยอ้างอิงอื่นเพิ่มเติม

(3) มีลักษณะเป็นการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์

มาตรา ข้อ 14

ข้อ 14 การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ ต้องมีข้อจํากัดให้มูลค่าการกู้ยืมไม่เกินอัตราส่วนอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ เว้นแต่การเกินอัตราส่วนดังกล่าวมิได้เกิดจากการกู้ยืมเงินเพิ่มเติม

(1) ร้อยละสามสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์

(2) ร้อยละหกสิบของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ในกรณีที่กองทรัสต์มีอันดับความน่าเชื่อถืออยู่ในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (investment grade) ซึ่งเป็นอันดับความน่าเชื่อถือครั้งล่าสุดที่ได้รับการจัดอันดับโดยสถาบันการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานไม่เกินหนึ่งปีก่อนวันกู้ยืมเงิน

การกู้ยืมเงินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงการออกตราสารหรือเข้าทําสัญญาไม่ว่าในรูปแบบใดที่มีความมุ่งหมายหรือเนื้อหาสาระที่แท้จริง (substance) เข้าลักษณะเป็นการกู้ยืมเงิน

มาตรา ข้อ 15

ข้อ 15 การก่อภาระผูกพันของกองทรัสต์ ต้องมีข้อจํากัดให้กระทําได้เฉพาะกรณีที่จําเป็นและเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ดังต่อไปนี้

(1) การก่อภาระผูกพันซึ่งเกี่ยวเนื่องกับการทําข้อตกลงหลักที่กองทรัสต์สามารถกระทําได้ตามข้อกําหนดในประกาศนี้ เช่น การนําทรัพย์สินของกองทรัสต์ไปเป็นหลักประกันการชําระเงินกู้ยืมตามข้อ 10(4) เป็นต้น (2) การก่อภาระผูกพันที่เป็นเรื่องปกติในทางพาณิชย์หรือเป็นเรื่องปกติในการทําธุรกรรมประเภทนั้น

((ในกรณีที่การก่อภาระผูกพันตามวรรคหนึ่งเป็นการดําเนินการเพื่อประโยชน์

ของบริษัทใดตามข้อ 12/2 หากสัดส่วนการก่อภาระผูกพันดังกล่าวเกินกว่าสัดส่วนที่กองทรัสต์

และบริษัทอื่นตามข้อ 12/2 (ถ้ามี) ถือหุ้นรวมกันในบริษัทนั้น การก่อภาระผูกพันดังกล่าวต้อง

เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/3(1) โดยอนุโลมด้วย

มาตรา ข้อ 16

ข้อ 16 ในการตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน ผู้ขออนุญาตต้องดําเนินการเยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพ โดยอย่างน้อยต้องมีการตรวจสอบและสอบทานในเรื่องดังต่อไปนี้

(1) สภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่น สภาพที่ตั้ง ทางเข้าออก โอกาสในการจัดหารายได้ และภาระผูกพันต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นต้น

(2) ความสามารถของคู่สัญญาในการเข้าทํานิติกรรม ตลอดจนความครบถ้วน ถูกต้อง และบังคับได้ตามกฎหมายของเอกสารสิทธิหรือเอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้อง

(3) ความเหมาะสมอื่น ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น

(4) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ต้องตรวจสอบและ

สอบทานความสามารถของกองทรัสต์ในการได้มาและถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายของประเทศดังกล่าว โดยต้องจัดให้มีความเห็นของที่ปรึกษาทางกฎหมายที่เชี่ยวชาญในกฎหมายของประเทศนั้นประกอบการตรวจสอบและสอบทานด้วย

มาตรา ข้อ 17

ข้อ 17( การจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นในการจัดการกองทรัสต์ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกที่สามารถรองรับให้การจัดการกองทรัสต์ดําเนินไปในลักษณะที่เป็นธรรม ไม่เป็นการเอาเปรียบกองทรัสต์ และเป็นไปตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวที่กําหนดในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐาน

การปฏิบัติงาน และประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(2)(( ในกรณีที่ผู้จัดการกองทรัสต์มีการจัดการกองทรัสต์อื่นอยู่ด้วย ทรัพย์สินหลัก

ของกองทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่น เว้นแต่เป็นไปตามหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังนี้

(ก) กองทรัสต์ที่ขออนุญาตเป็นกองทรัสต์ที่แปลงสภาพมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ และผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมซึ่งบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

(ข) กองทรัสต์ที่ขออนุญาตหรือกองทรัสต์อื่น แล้วแต่กรณี มีการเปลี่ยนแปลง

ให้ผู้ขออนุญาตเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่เนื่องจากผู้จัดการกองทรัสต์รายเดิมไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน

มาตรา ข้อ 18

ข้อ 18 ในกรณีที่กองทรัสต์จะได้รับหรือมีการแสดงต่อผู้ลงทุนว่าจะได้รับการประกันรายได้ การประกันรายได้นั้นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) เป็นการประกันรายได้ที่กองทรัสต์จะได้รับจากผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่งตามวงเงินที่กําหนดไว้ในสัญญาประกันรายได้

(2) ผู้ประกันรายได้อย่างน้อยหนึ่งรายต้องเป็นนิติบุคคล (3) มีข้อกําหนดที่แสดงว่า ผู้ประกันรายได้ยอมผูกพันตนทั้งในฐานะผู้ประกันรายได้และในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้เช่า

(4) มีข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างผู้ประกันรายได้ ผู้เช่า และกองทรัสต์ว่าในกรณีที่ผู้ประกันรายได้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาประกันรายได้ ให้ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า โดยต้องไม่มีข้อตกลงหรือเงื่อนไข

ในลักษณะดังต่อไปนี้

(ก) ข้อตกลงที่เป็นการยกเว้นความรับผิดของผู้ประกันรายได้ เว้นแต่ในกรณีที่

เกิดจากเหตุสุดวิสัยหรือมิใช่ความผิดของผู้ประกันรายได้

(ข) เงื่อนไขที่เกินความจําเป็นในลักษณะที่จะทําให้การเรียกร้องของกองทรัสต์ตามสัญญาประกันรายได้เป็นไปได้ยาก หรือเป็นการสร้างภาระต่อกองทรัสต์เกินสมควร

อํานาจของสํานักงานเกี่ยวกับการอนุญาต

มาตรา ข้อ 19

ข้อ 19( ยกเลิก

มาตรา ข้อ 20

ข้อ 20 ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงต่อสํานักงานที่เป็นเหตุอันควรสงสัยดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ตามคําขออนุญาตได้

(1) ผู้ขออนุญาตหรือการเสนอขายหน่วยทรัสต์มีลักษณะหรือรูปแบบเป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะได้รับอนุญาตตามประกาศนี้ แต่มีข้อเท็จจริงที่ทําให้พิจารณาได้ว่าความมุ่งหมายหรือเนื้อหาสาระที่แท้จริง (substance) ของการเสนอขายหน่วยทรัสต์นั้นเข้าลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 หรือพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 หรือหลักเกณฑ์ที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว หรือประกาศนี้

(2) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจขัดต่อนโยบายสาธารณะหรือนโยบายของรัฐ (3) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือต่อตลาดทุนไทยโดยรวม หรือ

(4) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้ลงทุนโดยรวม หรืออาจ

ทําให้ผู้ลงทุนโดยรวมไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือผู้ลงทุนอาจไม่ได้รับข้อมูลที่ถูกต้องหรือเพียงพอประกอบการตัดสินใจลงทุน

มาตรา ข้อ 21

ข้อ 21 ในกรณีที่เข้าลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจผ่อนผันไม่นําหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้มาใช้พิจารณาคําขออนุญาต หรือไม่นําเงื่อนไขตามประกาศนี้มาใช้บังคับกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่ได้รับอนุญาตได้

(1) มีข้อเท็จจริงที่ชัดเจนซึ่งทําให้พิจารณาได้ว่าหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผันไม่มีนัยสําคัญสําหรับการพิจารณาอนุญาตในกรณีนั้น และประโยชน์ที่จะได้ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนในการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขดังกล่าว

(2) ผู้ขออนุญาตมีข้อจํากัดตามกฎหมายอื่นที่ทําให้ไม่สามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผัน

(3) ผู้ขออนุญาตมีมาตรการอื่นที่เพียงพอและสามารถทดแทนการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผัน

การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง ให้คํานึงถึงความเหมาะสมและความเพียงพอของข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน และมาตรการคุ้มครองผู้ลงทุนเป็นสําคัญ ทั้งนี้ สํานักงานอาจกําหนดเงื่อนไขให้ผู้ขออนุญาตต้องปฏิบัติด้วยก็ได้

เงื่อนไขการอนุญาต

ข้อกําหนดทั่วไป

มาตรา ข้อ 22

ข้อ 22 ให้ผู้ได้รับอนุญาตตามหมวด 2 ของภาคนี้ ปฏิบัติตามเงื่อนไขในหมวดนี้

มาตรา ข้อ 23

ข้อ 23 ในกรณีที่ปรากฏต่อสํานักงานภายหลังการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ว่าข้อเท็จจริงและพฤติการณ์ที่สํานักงานนํามาพิจารณาเพื่ออนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ไม่ถูกต้องหรือเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งหากข้อเท็จจริงและพฤติการณ์นั้นปรากฏต่อสํานักงานก่อนการอนุญาต สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์นั้น ให้สํานักงานมีอํานาจดังต่อไปนี้

(1) สั่งให้ผู้ได้รับอนุญาต กรรมการ หรือผู้บริหารชี้แจง หรือเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมภายในระยะเวลาที่กําหนด และระงับการอนุญาตให้ออกหน่วยทรัสต์หรือให้ผู้ได้รับอนุญาตระงับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไว้ก่อนจนกว่าจะได้ชี้แจงหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กําหนด

(2) สั่งเพิกถอนการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในส่วนที่ยังมิได้เสนอขาย หรือในส่วนที่ยังมิได้มีการโอนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายไปยังกองทรัสต์หรือเพื่อการก่อตั้งกองทรัสต์

ในการสั่งการตามวรรคหนึ่ง ให้สํานักงานคํานึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้ ประกอบการพิจารณา (1) ความร้ายแรงของข้อเท็จจริงหรือพฤติการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป (2) ผลกระทบต่อผู้ลงทุนที่จองซื้อหน่วยทรัสต์นั้น

การเสนอขายและการจัดสรรหน่วยทรัสต์

มาตรา ข้อ 23/1

ข้อ 23/1( ในส่วนนี้

คําว่า “ผู้ถือหุ้นรายใหญ่” “ผู้มีอํานาจควบคุม” “บริษัทใหญ่” “บริษัทย่อย” และ“ผู้ที่เกี่ยวข้อง” ให้มีความหมายเช่นเดียวกับบทนิยามของคําดังกล่าวในประกาศคณะกรรมการกํากับ

หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามในประกาศเกี่ยวกับการออกและเสนอขายหลักทรัพย์ ทั้งนี้ โดยให้พิจารณาจากผู้จัดการกองทรัสต์เป็นสําคัญ

มาตรา ข้อ 24

ข้อ 24(( ผู้ได้รับอนุญาตต้องขายหน่วยทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในหกเดือนนับแต่วันที่สํานักงานแจ้งการอนุญาต หากไม่สามารถดําเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาดังกล่าวและยังประสงค์จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อไป ให้ผู้ได้รับอนุญาตยื่นขอขยายระยะเวลาการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อสํานักงานไม่น้อยกว่าสามสิบวันก่อนครบระยะเวลาที่กําหนด โดยต้องแจ้งเหตุผลของการขอขยายระยะเวลาและแจ้งข้อมูลในส่วนที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสําคัญด้วย (ถ้ามี)มาพร้อมด้วย ทั้งนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจขยายระยะเวลาตามที่เห็นสมควรแต่ไม่เกินสิบสองเดือนนับแต่สํานักงานแจ้งการอนุญาตในครั้งแรก

ในกรณีที่รายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีอายุเกินหนึ่งปีในวันที่กองทรัสต์เสนอขายหน่วยทรัสต์ หรือในกรณีที่มีปัจจัยที่อาจทําให้มูลค่าการประเมินทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสําคัญ ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดให้มีการปรับปรุงรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เป็นปัจจุบันก่อนดําเนินการเสนอขายหน่วยทรัสต์

ในระหว่างระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง หากผู้ได้รับอนุญาตหรือทรัสตีไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(7) (จ) ห้ามผู้ได้รับอนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จนกว่าผู้ได้รับอนุญาตหรือทรัสตีจะสามารถดํารงเงินกองทุนได้ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว

มาตรา ข้อ 24/1

ข้อ 24/1( ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก หากผู้ได้รับอนุญาตมีการเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้ยืมผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ออกใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) ผู้ได้รับอนุญาตต้องเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่าหรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ผู้ลงทุนรายอื่น

(2) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายให้แก่บุคคลตาม (1) ต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท หรือไม่น้อยกว่าร้อยละสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดที่บุคคลดังกล่าวประสงค์จะซื้อ แล้วแต่มูลค่าใดจะต่ํากว่า

(3) ผู้ได้รับอนุญาตต้องก่อตั้งกองทรัสต์โดยการโอนเงินทั้งหมดที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ตาม (2) ให้แก่ทรัสตีเพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 35 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือและหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุน

มาตรา ข้อ 25

ข้อ 25 ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการดังต่อไปนี้

(1)( ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับการเสนอขายหุ้นตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการจําหน่ายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ประเภทหุ้นและใบสําคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นของบริษัทที่ออกตราสารทุน โดยอนุโลม เว้นแต่ข้อกําหนดในส่วนนี้จะกําหนดไว้เป็นอย่างอื่น

เพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดการอนุโลมใช้ในรายละเอียดให้เหมาะสมกับกองทรัสต์ก็ได้

(2) จัดให้มีผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์เป็นผู้รับหลักทรัพย์ที่จะเสนอขายต่อประชาชนไปจัดจําหน่าย เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ได้รับอนุญาตเป็นผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการเองได้ โดยต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ โดยอนุโลม

(3) ในกรณีที่จัดให้มีบุคคลอื่นเป็นผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ ต้องดําเนินการดังต่อไปนี้

(ก) กํากับดูแลให้ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ดําเนินการจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในประกาศนี้ และประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์

(ข) จัดให้มีข้อตกลงกับผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์กรณีที่ต้องมีการคืนเงินค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์

(4) จัดให้ใบจองซื้อมีข้อความที่แสดงว่า การจองซื้อและการยกเลิก ตลอดจนการจัดสรรหน่วยทรัสต์เป็นไปตามที่ได้เปิดเผยไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน

(4/1)( การโฆษณาข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการเสนอขายหรือจะเสนอขายหน่วยทรัสต์

โดยวิธีการอื่นนอกจากการจัดส่งหรือแจกจ่ายหนังสือชี้ชวน และการส่งเสริมการขาย ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในข้อ 25/1 ข้อ 25/2 และข้อ 25/3 ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจดังนี้

(ก) กําหนดหลักเกณฑ์ในรายละเอียด เพื่อให้มีความชัดเจนเพียงพอที่

ผู้ได้รับอนุญาตจะสามารถปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการโฆษณาและการส่งเสริมการขายได้

(ข) กําหนดแนวทาง (guideline) การปฏิบัติในรายละเอียด เพื่อเป็นการให้

แนวทางปฏิบัติที่ถือว่าเหมาะสมและสอดคล้องตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการโฆษณาและการส่งเสริม

การขาย และหากผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามแนวทางดังกล่าวแล้ว ให้ถือว่าผู้ได้รับอนุญาตมีการปฏิบัติ

ตามหลักเกณฑ์ในเรื่องที่มีการออกแนวทางนั้น

(ค) กําหนดให้การโฆษณาหรือการส่งเสริมการขายบางกรณีต้องได้รับ

ความเห็นชอบจากสํานักงานก่อนทําการโฆษณาหรือจัดให้มีการส่งเสริมการขายนั้น เพื่อตรวจสอบ

ให้การโฆษณาหรือการส่งเสริมการขายนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้

(4/2)( ในกรณีผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ใน (4/1) ผู้ได้รับอนุญาตต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามคําสั่งของสํานักงานที่จะสั่งให้ดําเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้

(ก) หยุดการโฆษณา หรือยุติการส่งเสริมการขาย ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

(ข) แก้ไขข้อมูลหรือข้อความในการโฆษณาหรือการส่งเสริมการขาย

(ค) ชี้แจงเพื่อให้ผู้ลงทุนได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนถูกต้อง ตรงต่อความเป็นจริงหรือไม่ทําให้สําคัญผิด

(ง) กระทําการหรือไม่กระทําการใดภายในระยะเวลาที่กําหนดเพื่อให้ผู้ลงทุนตัดสินใจหรือทบทวนการตัดสินใจลงทุน บนพื้นฐานข้อมูลที่ครบถ้วน ถูกต้อง ตรงต่อความเป็นจริงและไม่ทําให้สําคัญผิด

(5) เมื่อสิ้นสุดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก หากปรากฏกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจํานวนและคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ

(ก) มีผู้จองซื้อไม่ถึงสองร้อยห้าสิบราย หรือมีการกระจายการถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการรับหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน

(ข) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จองซื้อเมื่อรวมกับมูลค่าเงินกู้ยืมจากบุคคลอื่น (ถ้ามี)

มีมูลค่าไม่เพียงพอที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ถึงจํานวนตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน

(ค)( มีการจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่บุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์

ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดในส่วนนี้ และไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้อง

(ง) ไม่สามารถโอนเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตี เพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์

(จ)(( กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ซึ่งมีผู้จองซื้อไม่ถึงจํานวนดังนี้ ก1. ไม่ถึงสองร้อยห้าสิบราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนทั่วไป ก2. ไม่ถึงสองราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ

(6) ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นแล้วหากปรากฏกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์และคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ

(ก) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จองซื้อเมื่อรวมกับเงินที่กองทรัสต์กันไว้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าเงินกู้ยืมจากบุคคลอื่น (ถ้ามี) มีมูลค่าไม่เพียงพอที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน โดยให้ยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจํานวน

(ข)( มีการจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้แก่บุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้ง

ทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว และทําให้การถือหน่วยทรัสต์ของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลดังกล่าวเมื่อรวมกับจํานวนหน่วยที่ถืออยู่เดิม (ถ้ามี) ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดในส่วนนี้ โดยให้ยกเลิกการเสนอการขายเฉพาะส่วนที่เกินกว่าอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนด

(7)( ในกรณีที่มีการยกเลิกการเสนอขายไม่ว่าด้วยเหตุใด ผู้ได้รับอนุญาตต้องดําเนินการ หรือดูแลให้ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ดําเนินการดังนี้

(ก)(( คืนเงินค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์แก่ผู้จองซื้อตามระยะเวลาเดียวกับระยะเวลาที่เป็นมาตรฐานการปฏิบัติงานของบริษัทหลักทรัพย์ในกรณีดังกล่าวที่สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทยกําหนดทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่สามารถคืนเงินได้ภายในกําหนดเวลาดังกล่าว ให้ชําระดอกเบี้ยในอัตราไม่ต่ํากว่าร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีด้วย

(ข) ไม่นําเงินที่ได้รับเป็นค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์ในส่วนที่คาดว่าต้องคืนให้แก่

ผู้จองซื้อตาม (ก) ไปใช้ในกิจการใด ๆ ก่อนที่จะดําเนินการเพื่อคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ

(8)( เมื่อปรากฏกรณีที่เป็นเหตุให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์

ให้ผู้ได้รับอนุญาตแจ้งให้สํานักงานทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ปรากฏเหตุดังกล่าว ทั้งนี้ ในกรณี

ที่เป็นการยกเลิกการเสนอขายตาม (5) หรือ (6) (ก) ให้ถือว่าการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์

เป็นอันสิ้นสุดลง

ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดให้มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการยกเลิกการเสนอขายตามวรรคหนึ่ง (5) และ (6) ไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนด้วย

มาตรา ข้อ 25/1

ข้อ 25/1( ผู้ได้รับอนุญาตที่ประสงค์จะจัดให้มีการโฆษณา ต้องดําเนินการให้การโฆษณานั้น มีความเหมาะสมทั้งในด้านเนื้อหา สัดส่วนของเนื้อหา และวิธีการนําเสนอ เพื่อทําให้ผู้ลงทุนได้รับข้อมูลที่จําเป็นและเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ โดยการโฆษณาต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ (1) ไม่มีลักษณะเป็นเท็จ เกินความจริง บิดเบือน ปิดบัง หรือทําให้สําคัญผิดในสาระสําคัญ

(2) สาระสําคัญของข้อมูลที่แสดงในโฆษณาต้องไม่นอกเหนือไปจากข้อมูลที่ได้แสดงไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่ได้ยื่นต่อสํานักงานตามภาค 2 และภาค 3 ของประกาศนี้

(3) ไม่เร่งรัดให้ผู้ลงทุนตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์

(4) ไม่มีลักษณะชี้นําหรือประกันผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยทรัสต์

เว้นแต่ได้รับการผ่อนผันจากสํานักงาน หรือเป็นการประมาณการผลตอบแทนในอนาคตที่มีลักษณะครบถ้วนดังนี้

(ก) มีข้อมูลประกอบการประมาณการอย่างเหมาะสม

(ข) มีข้อมูลความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการประมาณการผลตอบแทนในแต่ละเงื่อนไข

(ค) ข้อมูลตาม (ก) และ (ข) อยู่ในรูปแบบที่ผู้ลงทุนสามารถเข้าใจได้อย่างถูกต้องโดยไม่สําคัญผิด

(5) มีคําเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงในการลงทุนในหน่วยทรัสต์อย่างเหมาะสมและมีการแจ้งสถานที่สําหรับการติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยทรัสต์

(6) หากเป็นการโฆษณาโดยใช้หรืออ้างอิงข้อมูลของบุคคลอื่น จะต้องเป็นข้อมูล

ที่มาจากแหล่งที่น่าเชื่อถือและเป็นปัจจุบัน โดยต้องมีการระบุแหล่งที่มาอย่างชัดเจน

(7) ในกรณีที่เป็นการโฆษณาการจัดรายการส่งเสริมการขาย ข้อมูลที่โฆษณาต้อง

มีข้อมูลของหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายรวมอยู่ด้วย โดยข้อมูลหน่วยทรัสต์ต้องเป็นเนื้อหาหลักและข้อมูลการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นข้อมูลประกอบที่มีสาระเป็นส่วนน้อย

(8) การนําค่าโฆษณามาหักเป็นค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์ ให้กระทําได้เฉพาะเมื่อการโฆษณานั้นเป็นไปเพื่อกองทรัสต์หรือจะเกิดประโยชน์ต่อกองทรัสต์นั้น

(9) ดูแลให้ผู้จัดทําโฆษณาร่วมกับผู้ได้รับอนุญาตหรือผู้จัดให้มีการโฆษณาเพื่อผู้ได้รับอนุญาต ดําเนินการให้เป็นไปตาม (1) ถึง (8)

ในกรณีที่การโฆษณาตามวรรคหนึ่งเป็นการดําเนินการในช่วงระยะเวลาก่อนที่แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนจะมีผลใช้บังคับ นอกจากหลักเกณฑ์ตามที่กําหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ผู้ได้รับอนุญาตต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อนวันที่แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนมีผลใช้บังคับด้วย

มาตรา ข้อ 25/2

ข้อ 25/2( ผู้ได้รับอนุญาตต้องจัดให้ข้อความ คําเตือน หรือข้อมูลใด ๆ ในการโฆษณาสามารถรับฟังหรือมองเห็นได้อย่างชัดเจน โดยมีความเหมาะสมกับรูปแบบการนําเสนอ และต้องให้ความสําคัญในการแสดงคําเตือนในเรื่องต่าง ๆ เช่นเดียวกับการแสดงข้อความหรือข้อมูลส่วนใหญ่ในโฆษณานั้น ๆ ด้วย

มาตรา ข้อ 25/3

ข้อ 25/3( ผู้ได้รับอนุญาตอาจจัดให้มีการส่งเสริมการขายได้ โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) ไม่เป็นการจูงใจหรือเร่งรัดผู้ลงทุนโดยใช้การส่งเสริมการขาย เพื่อให้ผู้ลงทุน

ตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ โดยไม่คํานึงถึงข้อมูลที่เป็นพื้นฐานซึ่งจําเป็นต่อการตัดสินใจลงทุน

(2) ไม่เป็นการชิงโชคหรือจับฉลากเพื่อสุ่มหาผู้ได้รับของสมนาคุณ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใด

(3) มีการกําหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ผู้ลงทุนจะได้รับของสมนาคุณ สิทธิ หรือ

ประโยชน์อื่นใด ที่มีความชัดเจน ง่ายต่อการทําความเข้าใจ ไม่ทําให้สําคัญผิด เหมาะสมและเป็นธรรม

(4) มีการแจ้งให้ผู้ลงทุนทราบล่วงหน้าเป็นการทั่วไปในระยะเวลาที่เหมาะสมเกี่ยวกับการส่งเสริมการขาย

(5) ไม่คิดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการส่งเสริมการขายจากกองทรัสต์

มาตรา ข้อ 26

ข้อ 26 ในการจัดสรรหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน และตามหลักเกณฑ์ในข้อ 27 ถึงข้อ 30 ด้วย

มาตรา ข้อ 27

ข้อ 27 ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ไม่เกินอัตราดังต่อไปนี้

(1) ร้อยละห้าสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทรัสต์ และ

(2) ร้อยละห้าสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของหน่วยทรัสต์

แต่ละชนิด ในกรณีที่มีการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์

มาตรา ข้อ 28

ข้อ 28( ภายใต้บังคับข้อ 27 และข้อ 29 ในกรณีที่ผู้ได้รับอนุญาตประสงค์จะจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้แก่ผู้จัดการกองทรัสต์ กรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ผู้มีอํานาจควบคุมบริษัทใหญ่ หรือบริษัทย่อยของผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับบุคคลข้างต้น ผู้ได้รับอนุญาตต้องแบ่งแยกหน่วยทรัสต์ที่จะจัดสรรให้แก่บุคคลดังกล่าวออกจากหน่วยทรัสต์ที่จะจัดสรรให้แก่ประชาชนทั่วไปไว้อย่างชัดเจน และเปิดเผยประเภทบุคคลดังกล่าวรวมถึงจํานวนที่จะจัดสรรไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน

มาตรา ข้อ 29

ข้อ 29 ในกรณีที่ผู้ได้รับการจัดสรรหน่วยทรัสต์เป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี หรือผู้จัดการกองทรัสต์ ให้การจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่บุคคลดังกล่าวเป็นไปตามอัตราและหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน แล้วแต่กรณีด้วย

มาตรา ข้อ 30

ข้อ 30 ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหากกฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นกําหนดสัดส่วนการลงทุนของผู้ลงทุนต่างด้าวไว้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนต่างด้าวให้เป็นไปตามกฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดนั้นด้วย

ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งหลายโครงการและบรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นมีการกําหนดสัดส่วนการลงทุนของผู้ลงทุนต่างด้าวไว้แตกต่างกัน ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์ตามสัดส่วนที่กําหนดไว้ต่ําสุดของบรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดนั้น

มาตรา ข้อ 31

ข้อ 31( ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงแก่ผู้ได้รับอนุญาตว่าบุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าวถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการดังต่อไปนี้

(1) แจ้งให้บุคคลดังกล่าวทราบโดยไม่ชักช้าถึงข้อจํากัดสิทธิเกี่ยวกับการออกเสียง

ลงคะแนนและการรับผลประโยชน์ตอบแทนตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ซึ่งจัดทําขึ้นตาม

ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(2) รายงานต่อสํานักงานภายในห้าวันทําการนับแต่วันที่ผู้ได้รับอนุญาตรู้หรือควรรู้

ถึงเหตุดังกล่าว

มาตรา ข้อ 32

ข้อ 32( ผู้ได้รับอนุญาตต้องดําเนินการที่จําเป็นเพื่อให้มั่นใจได้ว่าการถือหน่วยทรัสต์ของบุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว เป็นไปตามอัตราและหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ ทั้งนี้ การดําเนินการที่จําเป็นให้หมายความรวมถึงการจัดให้มีระบบงานที่สามารถควบคุมการถือหน่วยทรัสต์ หรือการแต่งตั้งนายทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีระบบงานดังกล่าว

เงื่อนไขภายหลังการเสนอขาย

มาตรา ข้อ 33

ข้อ 33 ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามข้อผูกพันที่ให้ไว้ในคําขออนุญาตแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน ตลอดจนข้อกําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

มาตรา ข้อ 34

ข้อ 34 ผู้ได้รับอนุญาตต้องจัดให้มีสัญญาก่อตั้งทรัสต์ที่มีสาระไม่ต่างจากร่างที่ผ่านการพิจารณาของสํานักงานแล้ว ก่อนหรือในวันที่มีการโอนทรัพย์สินที่จะให้เป็นกองทรัสต์แก่ทรัสตีตามข้อ 35 และให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดส่งสําเนาสัญญาก่อตั้งทรัสต์ที่ลงนามแล้วต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่เข้าทําสัญญาดังกล่าว