ข้อ 32/2 การเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์
จะได้รับอนุญาตจากสํานักงาน ก.ล.ต. ต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์เพิ่มเติมดังต่อไปนี้
(1) ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมจะนําไปจัดหาประโยชน์และไม่อยู่ในบังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือมีข้อพิพาทใด ๆ เว้นแต่ผู้ออกโทเคนดิจิทัลได้พิจารณาโดยมีความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการอยู่ภายใต้บังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือการมีข้อพิพาทนั้นไม่กระทบต่อการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสําคัญ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นยังเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือโทเคนดิจิทัลโดยรวม
(2) มีจํานวนหรือมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของจํานวนหรือมูลค่าโครงการนั้น หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท
(3) แสดงได้ว่าได้ตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 32/3 และเปิดเผยข้อมูลและความเสี่ยงไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัลและร่างหนังสือชี้ชวนอย่างครบถ้วนและเพียงพอ (4) ต้องผ่านการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิและเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน เป็นเวลาไม่เกินกว่า 6 เดือนก่อนวันยื่นคําขออนุญาต โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างน้อย 2 รายที่ผู้ขออนุญาตและผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัลพิจารณาว่ามีความเหมาะสมและสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงพอและมีลักษณะดังนี้
(ก) เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน ก.ล.ต.
(ข) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ที่ทําหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องมีลักษณะตามข้อ 32/4
(5) แสดงได้ว่าการทําสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่มีข้อตกลงหรือข้อผูกพันใด ๆ ที่อาจมีผลให้ไม่สามารถจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจําหน่าย)
(6) แสดงได้ว่าจะไม่มีการนําอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(7) มีร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์สําหรับธุรกรรมการเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ กร. 4/2564 เรื่อง การกําหนดประเภทธุรกรรมในตลาดทุนที่ให้ใช้ทรัสต์ได้ (ฉบับที่ 5)ลงวันที่ 11 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564ก
(8) แสดงได้ว่ามีกลไกควบคุมให้ผู้ขออนุญาตโอนทรัพย์สินที่จะเป็นกองทรัสต์ให้แก่ทรัสตีตามข้อ 32/6
(9) ในกรณีที่มีการแบ่งโทเคนดิจิทัลออกเป็นหลายชนิด ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังนี้
(ก) โทเคนดิจิทัลชนิดเดียวกันต้องมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่เท่าเทียมกัน
(ข) โทเคนดิจิทัลแต่ละชนิดจะมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่แตกต่างกันได้เฉพาะในเรื่องดังต่อไปนี้
1. การกําหนดประโยชน์ตอบแทนหรือการคืนเงินทุนให้แก่ผู้ถือโทเคนดิจิทัล
2. ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ถือโทเคนดิจิทัล
3. กรณีอื่นใดที่ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่าเป็นการแบ่งชนิดโทเคนดิจิทัลที่สามารถปฏิบัติได้จริง และได้คํานึงถึงประโยชน์ของผู้ถือโทเคนดิจิทัลโดยรวม ตลอดจนผลกระทบที่ผู้ถือโทเคนดิจิทัลแต่ละชนิดจะได้รับแล้ว
(10) ผู้ขออนุญาตมีคุณสมบัติดังนี้
(ก) ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงที่เป็นเหตุอันควรสงสัยว่าผู้ขออนุญาตมีฐานะทางการเงินที่อาจก่อให้เกิดความเสียหาย ประสบปัญหาทางการเงิน มีข้อบกพร่องหรือความไม่เหมาะสมเกี่ยวกับการควบคุมและการปฏิบัติงานอันดีของธุรกิจ
(ข) แสดงได้ว่ามีหรือจะมีระบบงานที่มีความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
(ค) แสดงได้ว่ามีหรือจะมีความพร้อมด้านบุคลากรที่รับผิดชอบในการปฏิบัติงาน โดยอย่างน้อยต้องมีผู้รับผิดชอบในสายงานเกี่ยวกับการดูแลจัดการทรัพย์สิน ซึ่งมีความรู้และประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุนหรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์
(ง) แสดงได้ว่ามีการป้องกันและจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ
(จ) แสดงได้ว่ามีความพร้อมในการบริหารจัดการทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์ดังนี้
1. ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่ากลไกการบริหารจัดการทรัพย์สินจะไม่สามารถรักษาสิทธิของผู้ถือโทเคนดิจิทัลหรือไม่สามารถปฏิบัติต่อผู้ถือโทเคนดิจิทัลอย่างเป็นธรรม
2. ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าขาดระบบงานที่เพียงพอที่จะทําให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามแผนธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับโทเคนดิจิทัล
3. มีการบริหารจัดการด้วยความรับผิดชอบ ความระมัดระวัง และความซื่อสัตย์สุจริต โดยต้องปฏิบัติต่อผู้ถือโทเคนดิจิทัลอย่างเป็นธรรม เพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของผู้ถือโทเคนดิจิทัลโดยรวม รวมทั้งต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามกฎหมาย แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัลและร่างหนังสือชี้ชวน วัตถุประสงค์ในการจัดตั้งกองทรัสต์ และมติของผู้ถือโทเคนดิจิทัล
4. มีการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
(11) ในกรณีที่จะมีการประกันผลตอบแทนหรือผลประโยชน์อื่นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 32/5