土地登記規則 第 71 條
- 1.土地總登記，所有權人應於登記申請期限內提出登記申請書，檢附有關文件向登記機關申請之。
- 2.土地總登記前，已取得他項權利之人，得於前項登記申請期限內，會同所有權人申請之。
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重點摘要土地登記規則第71條規定，土地總登記時所有權人須於登記申請期限內提出申請書，已取得他項權利之人得於同一期限內會同所有權人申請。
Q · 土地總登記時，已經有抵押權的人要不要另外自己登記？
依土地登記規則第71條第2項，土地總登記前已取得抵押權、地上權、典權、地役權等他項權利之人，得於所有權人的登記申請期限內『會同』所有權人共同申請，使所有權與他項權利在總登記階段一次登記齊全，不必等所有權登記完成後再補登，避免事後順位與效力爭議。
白話解讀
你家權狀如果是長輩傳下來的，找一找『登記原因』欄位可能寫著『總登記』三個字，下面標著民國四十幾年或五十幾年的某個日期。那是你家土地產權的源頭，是政府對全國土地進行一次性大規模調查、確認、發狀的歷史時刻。本條規定『土地總登記』的申請程序：所有權人必須在政府公告的登記期限內提出申請書、檢附文件向登記機關申請；如果這塊地上已經有他項權利人（抵押權、地上權、典權、地役權等），這些權利人可以在同一期限內『會同』所有權人一起申請，把自己的權利同步登記進去。在台灣大多數地區，土地總登記已經完成，但新生地（河海漲灘）、新測量區域、原住民保留地重新測量等場合，這條今天仍然會被啟動。
法律定性
土地總登記是政府對特定區域內全部土地進行一次性、全面性權利登記的程序。依土地登記規則第71條，所有權人須於公告的登記申請期限內檢附權源文件提出申請書；在此之前已取得抵押權、地上權、典權、地役權等他項權利之人，得於同一期限內會同所有權人共同申請，使所有權與他項權利在總登記階段一次登記齊全。
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Q1我家土地很久以前就有了，現在還要再辦土地總登記嗎？▾
通常不需要。台灣多數地區的土地總登記在民國四十至六十年代已完成，後續權利變動都是移轉登記、繼承登記等個別案件，不是再一次的總登記。除非土地位於最近才公告辦理總登記的特殊區域（新生地、新測量區域、原保地重劃），否則本條不會被啟動，但理解這條對讀懂老權狀的登記原因欄位非常重要。
Q2他項權利人為什麼要會同申請，不能自己單獨申請嗎？▾
因為他項權利（抵押權、地上權等）是附在所有權上的權利，沒有所有權就沒有依附對象。本條第二項規定要會同所有權人申請，目的是讓所有權登記和他項權利登記在總登記階段一次到位，避免事後補登造成順位、效力認定的爭議。如果所有權人不願意會同，他項權利人可依土地法第73條提出異議程序，由登記機關裁定處理。
Q3土地總登記是什麼？▾
政府對某區域全部土地一次性、全面性確認權利並發狀的基礎登記程序，是整個土地登記制度的起點。
Q4什麼是他項權利？▾
依附在所有權上的限定物權，包含抵押權、地上權、典權、地役權等。
Q5土地總登記和移轉登記差在哪？▾
總登記是一次性、全面性的制度建立程序；移轉登記是日常個別案件，兩者性質完全不同。
Q6老權狀寫『總登記』代表什麼？▾
那是你家土地成為法律上所有權的源頭時刻，後續所有移轉登記都源自於此。
Q7土地總登記怎麼申請？▾
備齊身分證明、權源證明、土地四至圖 → 期限內向登記機關提出登記申請書 → 審查 → 公告15日 → 發狀。
Q8土地總登記要準備什麼文件？▾
身分證明、權源證明（買賣／繼承／租賃契約等）、土地四至圖。
Q9他項權利人怎麼會同申請？▾
於所有權人的同一申請期限內，與所有權人共同提出申請，使權利一次登記齊全。
Q10土地總登記期限多久？逾期怎麼辦？▾
依土地法第47條不得少於兩個月；逾期未申請可能依土地法第57條被視為無主土地。
Q11所有權人單獨申請 vs 他項權利人會同申請？▾
前者依第1項由所有權人提出；後者依第2項他項權利人於同期限內共同申請，一次登記齊全。
Q12所有權人不願會同，他項權利人能怎麼辦？▾
可依土地法第73條提出異議程序，由登記機關裁定處理，是另一條救濟路徑。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | owner_path | other_right_path |
|---|---|---|
| 申請人 | 所有權人單獨提出登記申請書 | 他項權利人會同所有權人共同申請 |
| 依據條項 | 土地登記規則第71條第1項 | 土地登記規則第71條第2項 |
| 時間限制 | 公告之登記申請期限內 | 同一登記申請期限內（不另計） |
| 逾期後果 | 可能依土地法第57條視為無主土地 | 權利地位由『登記前優先』降為事後追認，舉證困難 |
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